2007年4月30日 星期一

進度管理(2)日報表與日進度(下)CE0408

  其實這個題目下得不好。應該稱"日報系統"。

  日報系統包括:1.日報會議.2.日報表.3.工程師的工作日誌。

  日報表的內容是整合所有主辦工程師的工作日誌的重點。理論上來說,無論日報還是日誌,紀錄性質高於計畫性質。

   工作日誌應依工種不同而分別記錄。例如:鋼筋、模板、混凝土、1:3水泥粉刷、貼磁磚、油漆、木門.....等等。一種一份日誌。

    日誌內容包括:1.當日出工數/累計出工數.2.當日使用材料數量/累計數量3.當日完成位置及數量./累計數量4.當日異常狀況紀錄(例如出工數不足、工程品質不良等)。5.工程師當日的工作紀錄。6.晴雨紀錄。

   曾經有人反對日報的原因之ㄧ是:完成數量無法計算。他說:粉刷工人粉刷一個圓或是歪七扭八的形狀,工程師如何計算?乍聽之下似乎言之有理,可是呆過工地的工程師ㄧ定知道那是不可能的事,誰看過工人粉刷完成的形狀是歪七扭八的形狀?圓形?真是講到天亮/跪在馬路中央詛咒我也不信!可是就是這樣決定廢掉日報!一般工人一定會完成一面牆或一定的範圍才收工;如果下一面牆實在做不完,提早一點收工也是正常的事。

    工地負責人應整合所有工程師的日誌為日報。如果工程師有無法解決的事,負責人應協調解決或於日報中記載轉呈上級核示。

    日報會議並不是非常正式的會議,參加人員、時間也都有討論的空間。

    在日本,早晨工地負責人先將當天的工作與所有主辦工程師討論後確定,如果前一天有困難或問題一併說明解決方式。其次,主辦工程師各自招集負責工作的工頭說明當天的工作內容/問題解決答案。所有的會議不拘形式,只要能充分傳達意思即可。黃昏下工後,反過來,工頭向主辦工程師說明當天的工作情況,提出問題。主辦工程師再向工地負責人報告,提出工作日誌及反應相關問題。工地負責人於彙總各主辦工程師的日誌後填寫日報表,不能決定的問題,立即與公司主管聯絡,尋求協助。這就是日報會議的流程。

    在台灣,有工地將日報會一改再中午召開。也是一種方法。

   

2007年4月29日 星期日

進度管理(2)日報表與日進度(上)CE0407

  日報與日進度是一般國內營造廠/建商最不重視的報表。許多主管根本不看日報,只是掀起蓋章的角落,然後印章一直蓋下去,交差了事。

   為什麼要寫日報? 我知道有的營造廠主管認為日報無用,根本就把日報取消掉!

   我也知道許多工程師幾天沒寫日報,想到了,就開始編日報。編也要有點常識,仔細一看,真是通篇胡言亂語,不知所云,居然許多人都在上面蓋了章。如果是這樣,我也覺得不寫算了,節省紙張、人力、作假,功德無量!

   也有營造廠怕工地偽造文書,所以規定下班前日報要傳回公司。其實,我以為,公司主管怕的是偽造點工數。其他根本不在乎!

   日報真的無用嗎?

   真的一定要寫日報?

   如果一個公司根本不在乎工地工程師的工作內容、工程品質、進度控制、工程成本等等的話,真的不必寫日報。落得大家輕鬆愉快、皆大歡喜、何樂不為?

   我想很多人都知道:工程顧問公司的工程師(尤其是設計人員)一定要寫日報。房屋預售時的每一位銷售人員也要寫工作日報。為什麼?上個星期,我的一位醫生朋友才告訴我,他每天也要寫日報通告健保局。其他,像"船長日誌";大的律師事務所中每個律師的"工作日誌",應該大家也都耳熟能詳。我真的不知道,工地工程師寫日報有啥困難?

    日報的幾個主要功能:

    1.工程師的工作內容及精緻度。這一點對主管非常重要,我們常常為了打考績頭痛,事實上,日報反應了每個工程師的工作量及其用心程度,跑都跑不掉。

   2.另外,一般日報表都有出工數、材料用量即完成數量。這一點,主辦工程師必須與工頭密切合作,每天據實填寫出工人數,使用的材料數量及完成數量。這有許多用途:包括進度管理、材料管理及品質管理。我們常談各種工種的工率,其實就是由每天的日報統計分析獲得的。這裡面還有很多技巧,希望工程師在統計分析以後,自己能獲得一些know-how,這是不動手做的人一輩子也別想學到的。

  3.完成數量也是工程師每個月(或半個月)計價的依據。許多工程師到計價前幾天就忙得不可開交,忙著列計算式、算數量。如果將這些工作分開、每天做一部份,是不是比較輕鬆?

   4.記事欄必須確實運用。主辦工程師或工地負責人在工程上遇到的問題,必須紀錄問題及解決方式,非自己能解決定的事就採建議解決方式。如果上級未做回應,則逕行施工。這一點,在權責區分上非常明確,如果以後有問題,可以拿出日報來說明。(如果不幸需要仲裁,保證你佔上風。)  

  

2007年4月28日 星期六

房屋銷售(9)接待中心及精神堡壘DR0113

   一般來說,樣品屋與接待中心多設在一起。

  當然,所有的銷售案都必須依照個案的大小決定廣告、媒體、銷售方式;並不是前面所說的所有廣告、銷售方法一定都要做到完。

   有些小型案件,總銷金額只有幾千萬或上億左右,廣告/銷售費用不過二三百萬,根本就不可能打報紙廣告,更不要說做個樣品屋了。

   所以,這裡一系列談的,只是介紹一些基本觀念,至於實際上採用哪些方式?真的只有看有多少預算來決定了。

    話說回來,接待中心也有很多式樣,簡單的我們不談,因為我一直認為:知道什麼是100分以後,如果碰到只要做30分的案子就不是困難的事。如果只知道30分,有一天要你做60分,我看一定頭殼抱著燒!

   接待中心是接待客戶的地方,為了達到銷售的目的,所以盡情展示各項優點是必須的。所以,一般銷售中心需具備下列空間,這些項目,多數在其他篇幅已說明過,不再重複。

   1.模型展示。

   2.透視圖。

   3.重要建材、設備。

   4.設計群/施工群介紹。

    5.投資公司資歷介紹。

    6.客戶接待區。

    7.客戶簽約會議室。

    8.銷售控制台。

    9.銷售人員休息區/值夜室。

    10.衛生設備。

    11.樣品屋。

    12.儲藏室。

    13.茶水間。

    14.停車場。

    15.多媒體室。

    16.庭園設計及植栽。

    17.庭園看板。

    18.精神堡壘。

    

2007年4月27日 星期五

評"李零談論語"孔子如喪家狗

  依據:中國時報96.04.26.a13版。

  北大教授李零,最近出版一本書"喪家狗,我讀論語"

  書中說"孔子是"唐吉柯德",是個懷抱理想,在現實世界找不道精神家園的喪家狗"。

  我沒讀過這本書,有機會請人寄一本來讀讀。我也沒聽過李零這個人,不過,理論上在北大教書應有一定水準,這個假設現在被李零這一席話徹底否決。牛驥同一皁。鸛棲鳳凰食!

   如果因為孔先生沒有當官、伸展抱負,就是喪家狗,那麼,中國歷史上有多少了不起的偉人是不是都變成了"喪家狗"?李教授?

   舉大家熟知的:杜甫?李白?玩笑開大了!如果李先生熟讀中國歷史,中國歷史中有多少當官不得志而卻造就一番大事業的人,這些人絕對是當官得意者的千萬倍!而且,再說,中國歷史上,當官得意的有幾人?能伸展抱負的有幾人?能得善終的有幾人?

    如果為了譁眾取寵,也就罷了!怕李大教授是別有用心吧!

    共產黨的那一套又借李大教授的文章還魂了嗎?"打倒孔家店。打倒中國五千年的封建思想。"

   李先生,不要為了討好中共中央那一小撮人,就昧著良心說話!

   有一點點骨頭吧!!

  

房屋銷售(8)樣品屋與實品屋DR0112

   樣品屋是現場銷售所有工具中,最有效/最重要的利器。

   我們說"樣品屋"是因為那只是依照圖說暫時製作的樣品,房屋銷售期一過,就要被拆除得無影無蹤。因為,他只是一個樣品而已。預售房屋只有樣品屋,因為實際要蓋的房屋,八字還沒一撇呢!

    實品屋就是房屋蓋好以後,為了銷售房屋,所以選擇一戶或幾戶不同型態的房屋,加以設計裝潢供消費者參觀/參考,此謂之實品屋。

    有時,樣品屋中許多裝潢都只做表面---衣櫥門做得很美麗,卻不能開啟;或可以開啟,裡面是空的(或是放冷氣機)。床鋪床單/枕頭鋪得很漂亮,掀起床單,發現床只是一個簡單的木箱。凡此種種都因為過了銷售期,這些通通要拆掉報銷。不過,可移動的傢俱/杯盤碗筷/桌/椅等等可是貨真價實的高級品;都是經過精心選擇、搭配的。

    實品屋,經常是邀請一流的室內設計師,真材實料的設計/施工。當然,為了要銷售房屋,許多實品屋都是選擇最難賣(或比較難賣)的那幾戶做實品屋。偏偏就是實品屋最易脫手。有些案子,實品屋賣掉了,趕緊再另選一、二戶趕做實品屋,結果,依然是賣得嚇嚇叫。你說奇怪不奇怪?

    其實,道理很簡單,實品屋跟那些沒有裝璜、空空蕩蕩的陽春屋比較起來,是不是溫暖、美麗、漂亮多多!?加上五彩繽紛的窗簾、床單、桌巾、地毯、沙發,很有品味的刀叉碗盤、角落的花盆,跟全是水泥、白牆的陽春屋比較起來,如夢如幻,不喜歡都難!

     實品屋的魅力如此,樣品屋就更妙不可言!

    說"樣品屋"是銷售利器,原因就在於:樣品屋是消費者"夢想"與"實際"的幻化點。看得到、摸得到的樣品屋,在消費者的眼中是不真實卻又可及的一個夢境:

    "以後我的房子,就是這個模樣!"

   "這裡做得不好,我要改成我要的......"

   "這個房間以後給女兒....."

    所以,即使樣品屋有一些小瑕疵、小缺陷,卻都是消費著築夢的源泉。

    設計樣品屋的大師與一般的設計師多少有些不同,因為設計樣品屋的設計者,不光光是室內設計還要會室內佈置(例如:牆面的畫、餐桌上的碗盤刀叉、餐巾等,客廳的沙發、花瓶、"花束等),而且,設計不能太花俏又不能太清淡,優雅又有點熱鬧是高手的玩法。其實,老實說,我個人覺得:如果真正拷貝他們的設計來當住家,不一定實用。見仁見智,高興就好。

    同樣的道理,樣品屋的施工與實品屋的施工絕對不一樣,首先要考慮樣品屋可能只用三個月就要拆除了,所以能省則省,不要浪費金錢,可是客戶參觀時又不能處處露餡,這就是本事。

    對消費者來說,有幾件事情是參觀樣品屋時必須知道的:

    1.有些建商為了製造空間假象,故意將樣品屋的尺寸放大,讓客戶覺得:"不錯嘛,看起來還蠻寬闊的。"

   2.一般的樣品屋很少把樑、柱、天花板按圖做出來,所以如果各個房間的長寬尺寸是對的,天花板高度多半比實際高挑,再加上少了樑、柱,感覺上一定比較寬闊、舒適。這也不是故意造假,因為如果按圖把所有的樑ˋ柱、天花通通做出來,又是一筆經費,實在划不來。

   3.參觀樣品屋千萬不要被空間以外的東西所迷惑,例如高級家具、進口瓷器、美輪美奐的裝潢,主要還是看看房間大小、用途、開門、窗戶、陽台等是否合乎你的需求,比較重要。

   

房屋銷售(7)銷售說明書DR0111

   精美的說明書一般是送給已簽約的客戶。一本銷售說明書少說也要三、五百元,如果是豪宅的精裝說明書,一本要三、五千元也不為過。所以,一般說明書印製數量不多,不可能隨便亂送!

   說明說的內容,一般就是銷海與銷平的內容,只是更精美詳細而已。

  也有公司將說明書印成二本。ㄧ本就是銷海的演申;一本就是銷平更深入。這種作法的目的就是為了提供一些尚未簽約,又想要拿說明書的/得罪不起的客戶,給他一本類似銷海的說明書就可以了。類似銷平的說明書,主要因為有平面圖、詳細建材表、設備說明,所以比較不願意隨便流入市面,有以致之。

2007年4月26日 星期四

房屋銷售(6)看板系統DR0110

   銷售看板大致可分為下列幾種:

   1.戶外看板:戶外看板又可依其支架/位置及看板材質分類。

      1.1.支架:  A.竹鷹架。B.大樓外牆。C.鋼架。

     1.2.地點:   A.工地附近空地。B.工地附近大樓外牆。C.工地附近大樓屋頂。

     1.3.材質:   A.帆布。B.夾板。

     1.4.內容:此類看板大的可以有好幾層樓高,小的也有三、四公尺長寬。個人以為此類看板多是形象廣告,告訴觀眾一個印象而已。除了走路的人以外,坐在車上看這種廣告,時間也不過幾秒鐘而已,想要在這一瞥中給太多東西,幾乎是不可能的事(連記電話號碼都有疑慮)。因此,此類看板的文字應力求簡單扼要,寫多了,根本沒機會看!

        現在,也有的看板上會加上箭頭指標,引導消費者車行方向。

   2.指引(引導)看板:這種看板早期非常流行,假日在台北的聯外道路的電線桿、路燈桿上,掛著一塊一塊約一尺見方的招牌,上面一個案名、一個箭頭,那就是指引看板。後來,經過警察機關、清潔大隊的強力掃蕩,現今已較少見。取而代之的就是活動看板。

   3.庭園看板:一般是設計、佈置在基地或樣品屋、接待中心周圍。他的用途除了廣告以外,也可藉以美化基地周圍環境(遮掉一些慘不忍睹的左鄰右舍的破爛違章/陽台/曬衣等)。

      庭園看板有很大的發揮空間,可以是碧海藍天,可以是購屋N項保證,也可以是名人圖像。

   4.活動看板:活動看板有些是因引導看板被嚴加取締以後產生的,也有一些本來就一直存在。

        引導看板演進出來的看板,最明顯的就是發財車是裝的看板,這類車輛後來又被取締以後,現在常常可見的就是街角工讀生抬一塊看板告示了。這類看板仍不脫離"引導"的機能---案名、箭頭方向;如此而已。

 

 

 

2007年4月25日 星期三

房屋銷售(5)銷售平面DR0109

   對不起!!沒想到銷海越寫越長,所以把銷售平面提出來,另成章節。

  銷平的功能用於廣告的成分約佔一半,另外一半的功能是做為銷售人員對登門客戶,面對面時的主要銷售工具。而且,銷平幾乎是最後一件銷售廣告,越過此一廣告,就是特別製作的說明書及合約書了。  

   由此可知:銷平的內容比較詳盡,一方面將銷售房屋的優點與實體展現在文字、圖片上,另一方面也做為銷售人員的大張小抄,在介紹產品時,有所依循,一一介紹。所以,銷平的內容沒什麼好打高空的。

   因為客戶已經上門,銷售中心有許多輔助的銷售工具,例如:房屋模型、透視圖、樣品屋(實品屋)等等,這些在銷平上就不必重複刊載了。

   銷平的主要內容如下:

  1.各層平面:如果樓層平面種類不是很複雜,可以將所有的平面放入銷平中(包括停車位)。這些平面圖還是要依比例繪製、縮小。所以此類平面圖不標示尺寸。

  2.主要建材/設備表:只列舉需要銷售人員特別強調/說明的建材設備。

  3.特殊工法介紹:例如:鋼骨結構、鋼骨鋼筋混凝土等結構系統或是基樁、連續壁等基礎/擋土工法。

   4.環境介紹:這是對其他區域來的客戶所做的介紹。包括:學區/市場/風景名勝古跡等。

   總而言之,銷平一般多不會像銷海一般四處散發。主題明確,具有實質意義,製造幻想築夢空間的責任,不在銷平。

    

 

 

2007年4月24日 星期二

房屋銷售(4)-銷售海報DR0108

   銷售海報簡稱銷海;銷售平面簡稱銷平。

   這兩種銷售工具大小很類似,一般大約是全開紙張大小。不過內容及用途就差得很遠了。

   銷海一般用來夾報、派報或於街頭分發。

   所謂夾報就是將"銷海"送至區域的派報社(各大報紙的經銷處),由報社的派報人員將銷海夾入報紙,再隨報紙投遞至所有的訂報客戶。一般日報都是清晨2、3點(或晚一點,視地區而不同)報紙送到派報社以後,開始作業,所以銷售人員屆時必須到夾報現場驗收/監督。

    夾報與報紙廣告最大的差別:

    1.報紙廣告以台北市為例:台北市分AB二版,所以無論是登一個版或二版全鋪,都不必擔心廣告分配的問題。但是夾報就必須考慮區域,而且需要派人督導;為此,有時還需要分幾個派報社分次/分區夾報,所以夾報有時不得不選在非假日。

    2.報紙廣告版面較小,銷海的版面/紙張都與報紙不同,可以做更精采的介紹、說明。

    至於街頭發送海報就比較單純,只要找比較可以信任的人去發送即可。區域性請人全面發送信箱,也與街頭分發一樣,有專人可為之服務,只是希望不要一整疊丟到不知名的地方就好。

    無論是街頭分發、夾報、派報等都以一份多少錢計算。很久沒摸這玩意了,記得一份的工資是幾毛錢(?)到一塊錢左右吧!隨便問一問就知道。

  不過,不管是報紙廣告、雜誌廣告、海報(夾報、派報、街頭分發),有一點很重要:廣告必須突出,否則很容易被其他的廣告淹沒不見!另外,再重複說明一下:這些廣告的目的就是將公司設定的客層吸引到銷售現場參觀,如此而已(已經很難暸)。

   現場如何銷售那是另一回事!

    沒人來,沒有客戶上門,就是廣告失敗!廣告企劃失敗!!沒什麼理由好推的!!!

房屋銷售(3)--雜誌、廣播與電視DR0107

   其實,雜誌廣告與報紙廣告大同小異,唯一的差別是:報紙只有一天的功效,不管讀過沒有,第二天一定扔掉!!雜誌就比較容易保存一段時間,一翻再翻。所以,一般在雜誌上的售屋廣告比較詳盡。

    但是雜誌也有選擇的問題與麻煩,不像報紙,反正就是那幾家,錯不到哪裡去。雜誌就不一樣了,各種功能的雜誌令人目不暇給,選擇的客層隱藏在哪一類的雜誌後面,實在令人費疑猜。

    因此,一般多將雜誌廣告作為輔助性(扶助報紙的不足)廣告。

   廣播與電視的房地產廣告,以前(沒有第四台,只有無線三台時)使用者很少,肇因於價格貴得離譜(以秒計價)、功效又不彰顯。現在的第四台的房地產廣告功效如何不得而知,但是一支廣告片的拍攝少說也要幾十萬/上百萬,如果出國拍攝,搞不好還要幾百萬。所以也不是小案子玩得起的。

   有另外一個做法,雖然不是廣告,但也可以達到廣告的效果,那就是"新聞炒作";前幾年的豪宅,一時風起雲湧、驚天動地而來,所以在新聞台也引起一陣騷動。

   房地產到底不是影歌星,無法製造八卦新聞,所以多只能掀起小波浪而已。

2007年4月20日 星期五

房屋銷售(2)--報紙的銷售廣告DR0106

    銷售作業簡單的可區分為二大主軸:一是廣告企劃。二是現場銷售。

   1.廣告企劃是:a.製作/設計藉由各種媒體傳播達到吸引計劃客層到銷售現場為目的宣傳工作/方法/手段。b.設計/製作現場銷售人員所需的各種銷售工具。

   2.現場銷售則以蒞臨現場的適當客層為主,展開人員訓練/場所佈置/產品仲介、說明、銷售等工作的方法/手段。

   一、廣告企劃:我們先了解一般房屋廣告企劃的產品形式及功能及內容,然後,如果有真實個案,才能選擇廣告企劃的內容及訂定廣告企劃預算。

     1.平面廣告:利用平面媒體所企劃的廣告。媒體包括:日報、晚報、雜誌等。這種廣告是最常見/有效的銷售工具。雖然,最近大家多談e化,我還不知道房屋廣告在電子媒體的威力,傳統上,銷售的主力廣告媒體還是報紙。

      台灣自從報禁開放以後,熱鬧了一陣子,最後還是只有幾家具規模的報紙能夠生存,不幸,遇到網路電子報興起,即使這幾家報紙也經營得異常辛苦。這幾年又再加上八卦新聞當道,我看,報紙的銷售份數必然節節敗退!所以,我猜,線在報紙的廣告費用一定比以前便宜,不然就是搭配版面贈送更多。

      幾家大報都分台北市版及台灣省板,台北市又分AB二版,台灣省是不是也分二版?忘了。反正一個觀念,一個廣告想要全省鋪滿,不是二倍的價格,至少台北市要鋪滿就已經是單價乘以二。

      當然第一版的版面最貴,再來記得好像是第8版、12版。18版....請自己查查星期六、星期天的報紙。第一疊比較好,第二疊就差遠了,後面的報屁股就更不用談了。廣告價格的差異隨效果不同而異。我記得以前全版約80萬/天左右,頭版的下半版約50萬/天,如果台北市要鋪滿全版/二大報廣告,一天就要300萬左右,六日二天就是600萬,也很驚人。所以一般多採星期六一個報紙鋪滿,星期天另一份報紙也鋪滿,如此可省一半費用。可是如果在強銷期,連續廣告一個月或更長,一個工程銷售案的報紙的廣告費花個一、二千萬是正常的。

    閱讀報紙跟其他的媒體截然不同,報紙可以只看標題,也可以詳細閱讀、甚至一讀再讀。所以登在報紙上的廣告與後續討論的其他廣告內容有極大的差異。即使與類似登在雜誌上的廣告也不盡相同。

     讀報的第一件事一定是看標題,而且是大致瀏覽一番而後心中排定順序,一一閱讀。也有可能將報紙一甩---"算了,天下無大事!"因此,顯而易見的,標題的好壞,影響閱讀率。廣告也一樣,標題也佔了廣告是否成功的大部分。不過這裡有個需要特別聲明的地方:文字標題很重要,圖片更重要。就好像新聞報導,有照片總是比較容易吸引目光。

     從事營建業的工程師,讀報時應分一點時間,欣賞、閱讀、研究這些售屋廣告,真的可以獲得一些表面的/背後的訊息。

    我們看到房屋銷售廣告,一定會注意最大字的標題,一般都是案名。其次是最大張(主要的)圖片,一般是透視圖。由此可知,一個銷售案的案名是非常重要的,至少要有吸引力、象徵性,千萬不要不知所云。有的公司喜歡在案名前加上公司名稱,這也是一個不錯的作法。選擇火取捨案名有許多技巧,不多談。

     其次是透視圖,有些透視實在不錯,有些就只能提供樓層數。

     因為報紙是可以詳細閱讀的,吸引讀者的目光以後,最重要的就是吸引我們需要的客層,讓他覺得可以或應該到現場看一看!所以將工程的特點/優點像孔雀的尾巴在廣告上徹底展現是必要的。但是因為篇幅有限,而且又希望他們到現場來參觀,所以小吊一下胃口,也是不得不然的事。

     報紙廣告必須包括的項目:

    1.建設公司名稱。電話。    2.基地位置圖。   3.設計單位。   4.建照號碼。

    有公司將各種設計者(包括庭園景觀、造型、燈光、營造廠....等等)通通登上去也未嘗不可,一個原則:只要有利於銷售,什麼資源都應盡量使用。

    (後篇續)      

     2.傳播廣告:利用電台/電視台所做的錄音廣告或影片廣告。

     3.銷售海報(銷海):利用夾報、街頭散發、派發特定區域客戶信箱等方式的廣告。

    4.銷售平面(銷平):

     5.戶外看板:

     6.庭園看板:

     7.指引看板:

     8.汽車看板:

     9.小型看板:   

     10.銷售說明書:

     11.精神堡壘:

     12.樣品屋:

     13.實品屋:

     14.樣品間:

     15.透視圖;

      16.模型:

     17.多媒體。

房屋銷售(1)--概說DR0105

   個人一直堅持營建管理分成四大階段----開發、設計、施工及維修管理。

   前面三個階段簡單明瞭,不必做過多的解釋。可是第四個階段(維修、管理階段)就必須好好說明一番。

   維修管理階段包括:

    1.自用建物的大樓管理、維修;可能還包括出租。就好像一些公司、財團的公司總部,經過開發、設計、施工、完成交屋以後,一般就是由總務部門的財產管理科負責安全/清潔衛生/維修等工作。如果自己企業無法全部使用,可能就會有一部分出租,不管是租給關係企業或是任何其他公司,大樓管理單位就有出租的工作。

    2.投資興建的大樓,全部以出租為目標。這種大樓在台灣已經很多,無論是住宅、辦公大樓、商場都處處可見。所以,擁有該大樓的管理部門就必須負責大樓的出租(分租)/維修/清潔/安全管理等工作。這裡有一個比較特殊的工作就是商場經營的招商工作(也可能是飯店、五星級旅館),這個工作比較複雜。

   3.一般常見建設公司投資興建的建物就多已出售為目標。在程序上來說:這也是要經過開發、設計、施工等階段以後才銷售。

     但是,天才的台灣建商發明了"預售"的觀念,把銷售作業正式、合法的(公開的)提前到施工階段前(建照取得以後)開始作業。事實上,銷售作業的完成,還是要到完工(使照取得)交屋以後才算結束。

     當然,預售這裡面還是有許多花樣:未取得建照以前也可以銷售;預售期間未售完的房屋,施工中、完工後、甚至已售房屋交屋以後都可以繼續銷售。

     而這種以銷售為主的房屋,如果具有一定的規模,交屋以後,眾多的房屋所有權人,仍然需要組織"管理委員會"招商負責門禁安全、衛生清潔、維修保養等工作。

     由以上說明,應該很清楚的了解,雖然預售提前在施工階段前執行部分工作,事實上,仍屬第四階段的工作內容。

     有些建設公司堅持完工出售,得失利弊暫且不談,至少這與我們的階段假設相符。另外,仲介公司的成屋(使用過或已閒置數年)銷售、仲介,也屬第四階段。

     總結上列工作內容,第四階段的工作包括:a.銷售.b.出租.c.維修/保養/更新.d.安全管理.e.清潔管理.f.資訊(通訊)管理.g.招商.h.客戶服務.i.危機處理.j.其他.

     各個階段以使用時間長短來說:

    1. 開發階段所需時間不定,短的幾個月(標購土地等),長的可能要花個十年八年也不奇怪。

     2.設計階段正常來說,大約三個月到六個月。(特殊狀況不應含在設計工期內,比方說:建管單位狀況連連,或是土地問題拖延,無法順利解決等原因,與設計工作無關)。

    3.施工工期。如果不是太奇特的建築,一般約在幾個月到二、三年之間。

    4.維修管理階段則至少三、五十年,長的甚至可達上百年。

       所以,日本的大樓管理公司ㄧ直認為:大樓維修管理此一行業大有可為,是耶?非耶?自己評斷!

2007年4月19日 星期四

聽雨詞 南宋 蔣勝欲(子07)

 

 少年聽雨歌樓上,紅燭昏羅帳。

 中年聽雨客舟中,江急雲低,斷雁叫西風。

 而今聽雨僧盧下,鬢已星星也。

 悲歌離兮總無情,任他空階點滴到天明。

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畫蛇添足:

我喜歡聽雨。尤其是夜深人靜,聽雨打在屋簷上的叮咚聲,真是捨不得入夢!

少年聽雨、中年聽雨、老年聽雨,真的不同!

滑動模板、飛模、預鑄、半預鑄、積層工法。CR0006.1

    除了普通模板、清水模板、系統模板、鋼模等,這裡也簡單的介紹一些模板工法。也許已經過時,但是,國內的使用仍不普遍,也許有特別的時空條件,不過,知道一下,總不是壞事!

    1.滑動模板的道理很簡單,將系統模板组成需要的模組,在施工現場組立以後,利用油壓系統,一面搗築混凝土,模板一面緩緩爬升。

        在國內,我見過一次現場施作的工地,就是台北市社教館(北寧路/八德路口)的一面牆(寬約8-10公尺,高度不知?因為參觀的時候,大約做到二層樓高,仍在繼續施工)。

        這個工法,個人以為比較適用於土木工程,例如儲油槽、水壩等。台北市(或許國內)一些焚化爐的煙囪,我猜應該是以滑動模板施工。簡單有效率,實際如何?不得而知。

     2.飛模: 這是系統模板的一大特色。系統模板第一次先將模板组件依圖說在現場组立完成、綁紮鋼筋、澆置混凝土、待混凝土保養完成後,整套模具卸離結構體,利用機具,將整套模具從側邊拉出、吊升至下一層樓的相同位置,繼續施工。

        這套多呈ㄇ字型的模組,拉出、吊升就稱之為飛模(整組模板一層一層的吊升、施工,很壯觀吧!)

      3.預鑄、半預鑄:其實,預鑄工法的研發在台灣運用在RC帷幕牆的板片上已經非常成熟。國內也有好幾家這種公司/工廠。曾經有一家預鑄公司在新竹地區,投資建設一些以預鑄及半預鑄組件為主的大樓做為集合住宅,銷售成果如何?不是很清楚。其他的建築在預鑄組件的運用情況,也許是我孤陋寡聞,沒有特別的了解。

         我知道新店有一個集合住宅工程案件,外牆以預鑄版組立後,內部的牆、樑、板等採現場搗築(預鑄外牆兼具模板功能,又省去鷹架等設施費用)。

         上面所說新竹的案子,主要是樑採半預鑄,樓板還是場鑄。柱子是預鑄?場鑄?記不得了。

      4.積層工法:這個工法是日本一家建設公司發展出來的。主要也是針對預鑄及半預鑄組件的施工方法。

         其實,這個工法說來非常簡單,可是執行可不是那麼容易。

        我們從一個樓層開始:第一個步驟是柱的施工:將在地面預先組立妥當的柱鋼筋吊至樓板上,一一固定妥當後,立即接著組立柱模板;柱模板也是預先組立好的模板組合,可以是ㄇ字型加一片模板,也可以是兩個L 型的組合。柱模立妥後,立即灌漿(混凝土)。

         柱的混凝土搗築完成後,開始架設半預鑄的混凝土樑(這也是在地面現場鑄造的),接著組頂板模板。紮筋、搗築混凝土。簡單來說,這就是結構體的一個循環。

        積層工法強調的是:一天完成一個循環(One  day  one   circle)。 

        一天一循環並不是說要完成一層結構體,而是將結構體分成幾區(按照各種工種的工人數量/工作量/材料供給等搭配,將一層樓板分成幾個最適當的區塊/規模/面積)。如此,則工人可以一直一個步驟接一個步驟一直循環不停的做下去。

        我說不容易,困難就在這裡。 

      

     

 

2007年4月18日 星期三

施工實務--清水模板(3)工法CR0503

    針對我們以清水模板做天花頂板的缺點開始,考慮牆/樑/柱如果以清水模板施工應如何施作?

    1.接縫的問題。 

       接縫分二種:一是樓板的模板接縫,一是樑/柱/牆的模板接縫。

       一般以膠合防水夾板做為清水模板的材料,受限於材料尺寸(3呎*6呎或4呎*8呎),所以有接縫是免不了的事(後來發展以無縫的鋼模取代木板是進步,但仍有其他限制,例如:重量/價格等),如果仍以夾板作為清水模的材料,就必須克服接縫的問題。

      處裡接縫,一般採用下列幾種方式:

      a.等拆模後,將接縫以砂輪磨平、批土、油漆。這是傳統清水天花的處理方式。如果另外還裝設天花板,則問題更簡單,連批土都可免。

     b.模板组立後,接縫處特別處裡。處理的方法有二(我知道的):

        b.1.如同夾板天花接縫的處理方式,簡單偷雞的作法就只是批土,這個方式日後仍然會有裂縫;正式的作法是:在接縫處黏貼紗布,然後再批土。

        b.2.將接縫位置設計妥善,在接縫處釘壓條(有各種造型,視需要設計),拆模後,接縫處成為企口/凹槽。這就好像洗石子或斬石子中間的分割壓條(多為外寬內窄的壓條,為拆除容易故)。

        b.3.為了固定這些壓條/接縫位置,所以才有組合模板的產生。所謂組合模板就是將模板組合成需要的模具,無論安裝、拆卸皆保持完整模樣,不再拆解。如柱模,分成兩個L型(高、寬皆與圖說同),二個L 型模具一合,就是一根柱。拆卸時,仍拆成二個L型的模組。如此可移位一再重複使用。

              組合模板在滑動模板、鋼模、預鑄模、半預鑄模等運用得非常廣泛,這些工法中有些是在工廠內施作(例如:預鑄帷幕牆、預鑄樑),因為養護、機具吊裝搬運比較容易,半預鑄有廠鑄也有場(現場)鑄,視工地是否有足夠空地決定。如果採廠鑄,就必須考慮製成品的大小及重量、運輸工具、運輸路線等。

    2.垂直(90度)交角的問題。

        任誰都知道:90度轉角的那ㄧ直線,在混凝土/模板工程中是很難做得確實的。而且,這條線一不直,實在是非常難看(即使是廠鑄鋼模,都不是十拿九穩)。為了解決此一難題,無論是樑的底邊的兩個交角或是柱的四個角,一般多以圓角或45度斜角收邊。圓角要訂做1/4凹圓弧的角材。45度角材則比較容易施工/取得。所以一般多用45度角。

         可是45度角最常碰到的問題就是樑柱鋼筋的問題。想一想:如果截角45度,你希望切多大?一邊3公分?5公分?那是不是會切掉樑/柱四個角的主筋的保護層?(算算看!)

        所以,清水模板確定以後,一定要跟建築師/結構技師確認樑底二個角落主筋的配置、柱四角主筋的位置。如果要修正箍筋,趁早修正。

       使用清水模板搗築的清水混凝土,不可能盡如人意,往往會有少數輕微的蜂巢,這是否要以批土解決,見仁見智。我在日本東京見過ㄧ家旅館的一樓外牆採清水混凝土,仔細察看,也有一些不平整的蜂巢,可是他們顯然沒有特別處理,就保留在那裡。

  

施工實務-清水模版(2)優缺點CR0502

    有必要說明一下清水模板的優缺點,然後據以決定什麼樣的工程/部分應該採用清水模板。

    美學的部份見仁見智,不談,現實面來說:優點有:

   1.省去表面的水泥砂漿粉刷。這個部分的優點包括節省粉刷工資、材料(水泥砂漿)、粉刷所需工期。相對的也省卻了因粉刷所帶來的廢棄物、污染、庫存等。而且清水混凝土也比1:3水泥砂漿的強度優異,也沒有因粉刷施工不良而導致砂漿剝離的問題。

   2.因為清水模板要求平整、精確,所以,對模板工人的技術水準要求較高,因此與普通模板比較,工資較高,施工工期較長。

   3.為改善上列第二項缺點,工程師被迫加強研發。因此,後來的系統模板、複合模板、半預鑄模板、預鑄模板、積層工法等等,幾乎都與清水模板脫不了關係。所以,工法的改進,可以帶動研發進步、科技升級。

    寫到這裡,環顧四周,不由心中感到一陣悲哀,國內的營建業老闆、主管機關、工程師等等對營建技術的升級抱怎樣的態度呢?普通模板的施作越來越離離落落,技術工人越來越少,工程師不求甚解,老闆唯利是圖,主管機關爭權奪利,真是令人嘆息!

     (快寫不下去了。)

  

  

2007年4月17日 星期二

施工實務--清水模板(1)觀念與問題CR0501

     清水模板的種類在前面模板種類已說明,不再重複。

    施工順序也與普通模板大同小異,不再重複。有必要,會補充說明。

     國內清水模板用於樓板已司空見慣。用於樑/柱/牆者,則屈指可數。不像日本、美國、歐洲等,清水模的建築成品處處可見。我猜:這是國內一般人的審美/品味的問題,是非對錯沒啥好討論的。

    其實,我還是要說一說:國內的審美品味其實還稱不上"有水準",真的。(不要罵我,自己看看,國內的哪一種品味(平均)說是勉強夠得上水準的?食?衣?住?行?育?樂?)有人說我不愛國,看不起自己的國家,其實,所有的事情千萬不要落入狹義的對立觀念,黑白、是非、長短、本省外省......要知道:天下所有的事情不是二分法就可以解決的。談遠了,休兵!

     清水模表現的是原始、樸實的美。我覺得就好像牛仔褲一樣:簡單、粗糙、有質感、耐磨、耐穿而且幾乎多數場合都穿得出去。不會像有些叮叮噹噹掛滿裝飾品的服飾(晚禮服),真是醜得可以(最佳爛蘋果獎、爛蕃薯獎)。

     當然,清水模呈現的結果就是所謂的"清水混凝土"。在國內,這就有一些困難,因為搗築清水模以後展現的清水混凝土,必須考慮其效果及感覺,所以,大多不是用一般的混凝土。有些清水混凝土為了控制顏色(原來的混凝土本色),同一棟(至少同一區域)須要一致的砂/石/水泥。有些則須添加顏色,至於如何控制不同時間拌合/澆置的混凝土顏色一致,那就更是學問了。

       清水混凝土屬於混凝土的題目,在討論混凝土的章節再談。

       清水模版的重點在施工細節與一般模板截然不同,必須以不同的思維方式去考慮清水模版的施工。

      我門都知道,天花頂版以夾板鋪設施工,最大的問題在於:

      1.板與板的水平接縫凹凸不平,有時還因板與板不夠緊密而凸出一條混凝土。

      2.板與牆(或柱、樑)接頭無法平直及呈90度轉角。

      這些問題,一般都以砂輪磨平接縫及批土方式解決。牆、柱、樑接縫則因1:3水泥砂漿粉刷,得以解決。

2007年4月15日 星期日

用心經營家人的避風港(丑03)

家是最好的避風港。

不管外面的世界是狂風暴雨、炎日苦旱、還是驚濤駭浪、烏雲蔽天;

只要躺在避風港裡,時時刻刻都可以放鬆心情、高枕無憂。

父母親的手,圍成堅實的防波堤。

客廳的那盞燈,就像燈塔的燈火,時時指引我們回家的路途。

當我們拖著疲憊的身心,走在路燈迷濛的歸途時,遙見家裡的燈光,心中的那份溫馨,絕非

筆墨所能形容!

好想窩捲在母親的懷裡,什麼都不想,什麼都不做,就那樣静静的躲在那個角落裡!

多數人都有一個家,可是,我們每一個人都用心把她經營成我們的父母/兄弟/子女的避風港嗎?

2007.08.09.第一次修正。

施工實務--模板工程(3)爆模與坍塌CR0506


 

  C.2. 爆模與模板坍塌:

       報載工地模板坍塌造成工安事件,記者最後歸咎給"爆模",這是錯誤的觀念(不知是誰提供的意見?)。坍塌的主因絕對不是在"爆模","爆模"產生"坍塌"的機會真的微乎其微。

       模板"爆模"多是模板组立水平方向出問題,一旦爆模,只要暫停混凝土澆鑄,趕緊採取補救措施(暫時堵住爆模的模板缺口、補強水平支撐材),待爆模處的混凝土初凝後,即可繼續澆築。這就如同火山爆發,已噴發後(壓力已卸除)則如果不繼續澆築、施壓,則不會再有其他問題。(註:混凝土初凝:拌合均勻的混凝土經過約60分鐘即凝固成為半固體,不再具有工作性。)

      模板坍塌的發生,問題幾乎全都出在支撐上,這種垂直性的破壞,我還沒有聽聞/見過有因模板爆裂產生榻陷的工程。

       C.2.1. 模板爆模發生地點:

            a.地下室外牆:地下室外牆因為只有單面模(內側為檔土設施:鋼板樁、鋼軌樁或預壘樁等),無法像雙面都有模板一般:繫結器可以對鎖,因此,澆築的混凝土對模板產生的壓力只有依賴角材斜撐。但是,由於混凝土給模板的壓力不只是側壓,還有向上的浮力,因此,模板外側的支撐不只是防止側壓,還要防止模板上浮上升,所以,一般有用鋼索斜拉,繫緊模板上方角材,避免模板上浮而下沿爆模,另一個方法就是利用圍令及平行圍令的水平安全支撐型鋼,向下以角材斜撐(垂直)頂住模板頂部。(註:圍令,擋土支撐中,四周靠在擋土牆上的型鋼稱圍令。)

             為了設置單面模的角材斜撐,施工者必須於前一層樓板搗築混凝土前,在單面模牆前約與牆等高及1/2高的頂板上預留二排四號(或三號)鋼筋做為固定二排角材於此二線上之用;施工時,再將所有斜撐底端支撐於此二排角材邊。

             一般來說,地下室的混凝土搗築計畫多將外牆分二次澆築,原因: 

             a.1.由於擋土安全支撐計畫幾乎全部將安全支撐架設在樓板與樓板之間,如此,結構體施工才能順利展開。

             a.2.一般,地下室層高約在320公分左右,支撐間距,如果沒有特殊因素,大多也在這個範圍之內。因此,地下室水箱頂版與最近的一層支撐距離約150公分左右,與下一層支撐的間距就約在450公分左右。

        當樓板澆鑄完成,要拆第一層支撐時,為了安全顧慮,會將四周外牆澆築至第一層支撐下方約60公分(或更多)的地方,以增強擋土設施的支撐力,然後才拆第一層支撐。

           b.柱/牆腳:容易發生暴模的,除了地下室外牆就是柱腳及一般的牆腳。理由很簡單,一則施工澆築混凝土時,承受壓力最大的當然是下半部,而這些部份如果施工稍不注意(例如角才沒有徹底壓住模板),自然產生爆模。

       C2.2.產生爆模的原因不外下列幾點:

            a.模板施工不良:這個原因在上一節已說明,不再重複。

            b.混凝土澆鑄計畫錯誤:模板完成,澆鑄混凝土時,必須考慮模板承受混凝土以後的載重應儘可能平均分布,不可集中一處。

            澆鑄樑柱也是一樣,大型樑柱,必須分次澆築,不可希望一次將梁柱中的混凝土灌滿;這是產生爆模及塌陷的主因之ㄧ,不可不慎!

       C2.3.模板坍塌的情況:

           a.一二支支撐挫曲,造成樓板下沉,大肚。這是模板塌陷災情最輕微的情況。

          b.整個模板塌陷,鋼筋、模板、混凝土等皆傾洩而下,造成人員傷亡事件。

       C.2.4.模板坍塌的原因:

          a.支撐型式錯誤:

          b.支撐老舊未汰換:

          c.支撐間距過大:

          d.繫桿未確實:

         e混凝土未平均分布/搗築:.

          f.支撐地面沉陷:

            前面幾項已說得很多,也很容易了解體會,有空再補充。這一項,我個人覺得是一些大型模板坍塌,損失慘重的工安事件的主因。

         無論是哪一種支撐材,多立於混凝土板面上,但是,有些工程,例如橋樑的橋面、大型運動場的看台、突出下層建築主體的懸臂版(陽台、雨庇等),支撐所站立的地面就可能不全是堅硬的混凝土面。加上,所有的支撐與地面接觸點,幾乎都是"點",不是"面"(雖然,無論是鋼管支撐、門型架等,本來在最下層的支撐端都有一塊設有墊板的附屬裝置,可惜一般幾乎全部廢棄不用)。所以,想一想,如果用的是鋼管支撐或是門型架,他們的下方是一支圓形金屬管站立在泥土上,上方持續載重、施壓的結果是什麼?一定產生沉陷,對不對?一支、二支、接者是一片支撐都沉陷,上方模板荷重(混凝土、工人、震動機等)持續增加,可能變成集中載重,一到臨界點,希哩嘩啦,不垮又能如何?

         要知道,一支支撐沉陷,載重就完全分攤給鄰近的支撐,如果鄰近的支撐撐不住也跟著變形或沉陷,那就產生連鎖效應。所以,模板沉陷坍塌的事件經常是聽到批哩啪拉的聲響時,模板上方的施作工人、工程師及模板下方顧模的工人已經逃都來不及!!

        18667!

       因此,工程師對於挑高的模板系統施工,必須非常小心、注意,絕對不可掉以輕心。即使處處考慮周延,搗築混凝土時,也要戰戰兢兢,平均搗築,千萬不可方便行事,任混凝土搗築工人集中一處澆築。

      對於不堅實的支撐站立地面,更要設法補強:

      a.泥土地面一定要充分夯實、整平。

       b.以跳板鋪設於夯實、整平的地面上。

       c.所有的支撐腳必須裝上墊腳。高程必須調整一致(附屬的墊腳設施有螺旋,可以調整高低差。如果是以門型架作為支撐,高程差距過大時,就必須以鋼管支撐搭接)。

       e.所有的支撐腳必須立於跳板上,而且必須以鐵釘固定(墊腳片上有四個釘孔)。

      每見報載某某工地發生模板塌陷、工人、工程師傷亡如何如何,我就覺得悲哀:幾乎台灣有建築歷史以來,這種事件就一再發生,一次一次....。要知道:ㄧ個人的傷亡就是一個家庭的破滅,無論是工人、外勞、工程師....,身為自詡的工程師能不謹慎小心?

     臨事而懼,戰戰兢兢,如臨深淵,如履薄冰。共勉之!

   (註:跳板:台語亦稱擱板。實木、長約180公分,寬約30公分,厚度約4.5公分。一般工地多用於人行道的鋪設、泥地上車道鋪設或放置於鷹架上,供施工工人工作站立用。)

980811第一次修正   

      

       

       

         

 

 

2007年4月14日 星期六

元曲--朝天子--西湖(子06)

    朝天子--西湖(徐再思)

裏湖。外湖。無處是無春處。

真山真水真圖畫。一片玲瓏玉。

宜酒宜詩。宜晴宜雨。

銷金鍋。錦繡窟。

老蘇。老逋。

楊柳堤。梅花墓。

***畫蛇添足:

去過西湖沒?我到西湖應是在陰雨的春天。什麼都不想,努力沉醉其中。

口中不覺唸出:"無處是無春處,真山真水真圖畫,一片玲瓏玉。宜酒宜詩,宜晴宜雨。"真的不壞!

我愛過你(子05)

我愛過你(俄國 普希金1799-1837 胡克敏編譯)

 

我愛過你; 也許,這愛情的火燄

還沒有完全在我我心裡止熄;

可是,讓這愛情別再使你憂煩----

我不願有什麼引起你的悒鬱。

 

我默默地,無望地愛著你,

有時苦於羞卻,又未嫉妒暗傷,

我愛你愛得那麼溫存,那麼專一;

啊!但願別人愛著你,和我一樣。 

***畫蛇添足:

愛情啊!總教人生死相許!我喜歡後段那兩句:

"我默默地,無望地愛著你"

"但願別人愛著你,和我一樣!"

2007年4月10日 星期二

施工實務-模板工程(2)普通模板CR0505

   工法:

    1.傳統工法:傳統工法主要是針對普通模板(現在傳統模板應包括天花頂版是清水模板)。

       A.傳統工法的組立順序:

          A.1.RC牆模板。(外牆外側模板、電梯孔道內側模板,以鋼筋工工作方便為主)。(此時應組立柱鋼筋)。 A.2.柱模板。(此時應綁紥外牆鋼筋)。樓梯模板。 A.3.RC牆另一側模板。 A.4.樑底模板。     A.5.樑側模。  A.6.頂版。

             一般來說,樓梯模板是所有模板中最需要技巧的部份。好的模板師傅,二個人半天可組一座樓梯。差的要二天。外勞組立模板,多有一組人專門組立樓梯。也有工程將樓梯模板單獨發包者。

          B.角材:

            B.1.牆:一般以角材固定牆模時,標準施工法是所謂的十字工法。也就是兩層角材交叉成十字。水平角材的密度越下方越密集,因為搗築混凝土時,混凝土給模板的側壓越下方就越大。如果濱仔板是橫放,垂直向的角材必須到底,壓住最下方的濱仔板的角材才行,否則,濱仔板受混凝土擠壓會掀起來。

              如果角材長度不夠,必須搭接時,錯接長度不得小於20公分(只要排放固定,不需兩支固定繫綁在一起)。任何方向的每一支下層角材,上層角材至少要固定(交叉)二點。

            B.2.樑:樑底的水平支撐角材,必須分成左右二排,角材下支鋼管支撐(或其他支撐)。樑側為避免大肚獲爆模應在適當距離(約30公分)以細角材及繫件將兩側模板互相固定。有些工地的模板工喜歡以三號鋼筋取代角材,理論上沒有什麼不可以,實務上,工地則必須損失這些鋼筋,優缺點應由工地負責人自行決定。繫件多以鐵絲為之。

            另外,這裡先多談一下樑的繫件:模板完成、樑筋綁紥完成後,為了預防樑頂模板外張,所以,一般會在樑頂的兩側以鐵絲互相固定。

           B.3.頂版:頂版模下方的角材水平支撐,應與長向垂直、間距不得大於90公分,最旁邊與樑最近的角材與樑間距不得大於30公分、角材兩端與樑距不得大於20公分。如因角材長度不足,必須以二支角材重疊使用時,重疊長度不得小於30公分,並應盡量相互靠近。

          C.支撐:支撐的問題最多,本應單獨一章談這個問題,可是想一想,勉強湊合也就算了,反正有問題的自然會努力去找答案,"水昆幫"的永遠一樣水昆,寫再多也無三小錄用。

          C.1.支撐種類:

            C.1.1.圓杉木或角材。傳統的支撐多以角材或圓杉木為之。角材及圓杉木為自然材,因此長度受限,無法做為高度較高的支撐。未達此目的,超過3公尺的空間,一般採下列方法:

            a.搭接。兩支圓木或角材搭接以符合所需支撐高度。搭接的要求如下:

               a.1.搭接部份的長度不得小於60公分。

               a.2.固結鐵絲不得少於三處。

               a.3. 鐵絲固結必須確實。固結後必須持圓木(角材)頓地,讓上下兩支圓木(角材)受力縮短。

               a.3.將受力後的圓木平放,在上截搭接材的正下方補釘一塊契木頂住上一根圓木,以增強上段原木的支撐力傳遞。

               a.4.每區樓板(四支樑間)的支撐中,使用搭接的支撐數不得超過1/4。

               a.5.所有支撐應盡可能與地面垂直,如稍有傾斜,下方應設法固定。頂版模鋪設完成後、繫杆尚未設置前,工程師必須手持木棒輕敲所有支撐,如會移動,則應要求工人固定補強。

               a.6.由於細長比的關係,為了避免圓木(角材)受力挫曲,所以支撐長度在240公分以上者,必須要在所有支撐中間互相牽設繫桿,繫桿材料一般多用圓木外皮切下來薄片(剖面約成半月型),設置高度約為+FL.150-170公分左右。每隻支撐應與前後左右四之支撐相連,不得減少。

               a.7.如果支撐長度超過3.0公尺,仍以木支撐為之,則除上列規定依然有效外,繫桿應設置兩層。

               a.8.木支撐彼此間距不得大於90公分(前後左右)。

             b.雙層架。樓層高度超過3.5公尺,仍使用木支撐時,則應設置雙層架。雙層支撐架的做法就是先以支撐及夾板鋪設第一層支撐,而後再於夾板上另立第二層支撐。一般第一層支撐高約2.5公尺左右。各層的所有作法/要求與單層支撐同。

            C1.2.鋼管:現今多採鋼管支撐取代木支撐。鋼管支撐的載重較木支稱為高,一般計算的時候以一T計算,所以知的兼具可略為放大至100公分左右。

            鋼管支撐多有伸縮設計,所以一般可用於層高350公分的樓層。而且在300公分以下,可以不設繫桿。300公分以上仍應設置繫桿。

            如果以鋼管支撐搭設雙層架的下層架時,一般仍以木支撐作為上層架,取其長短可依需要調整。

            C.1.3.門型架:所謂門型架就是一般的鋼管鷹架。門型架的尺寸如果我沒記錯,應該是180*180*90公分。

              高度在600公分以下的挑高建築,可。600公分以上需視載重情況(若為單層屋頂樓板,可。若為複雜建物,需結構計算。)門型支撐一層高180公分,三至四層則已高達540-720公分,如果更高,建議採鋼骨支撐。排列方式以90公分兼具排列,原有的交叉斜撐必須一一裝設,不得減省。

              最高一層,應在鋪設的夾板上,施以木支撐為宜。

            C.1.4.鋼骨。挑高一、二十公尺的樓層,應以鋼骨支撐為宜。與鋼管、門型架相同,仍於最高一層以木支撐施工。

         C.2.混凝土澆鑄時的爆模與坍塌:         

    2.清水模板:

    3.滑動模板:

    3.飛模:

   4.預鑄:

   5.半預鑄:

    6.一日一循環(One  day  one  circle):

施工實務-模板工程(1)種類CR0504

   這裡談模板不談一般坊間書本上寫的東西。只談一些台灣施工實務上,工程師必須知道的事務,如有不周,請回應。

    1.種類:

       a.普通模板:早期稱濱仔板、亦稱骯髒模(台語)。由二至三支角材與杉木板組立而成,寬度有一尺、一尺半、二尺等規格,長度以六尺為基本。

          為防止模板與澆灌的混凝土黏結、拆模不易,以前表面多以黑油(使用過的機油)塗佈,後期改用脫模劑噴塗。

          在各類模版中,普通模板材料價格最便宜。如果搗築後的混凝土表面需要1:3水泥砂漿粉刷,則應採用此種模板。這種模版拆除後,混凝土面非常粗糙,如果要用於造型,未嘗不可。

       b.清水模板:

      凡是以防水夾板作為模板,即為清水模板。(當年台灣拆船業興盛時期,有以拆船所得的夾板作為模板者,亦可)。

        我曾見過公共工程將清水模板分成甲級、乙級、丙級等等,沒有去搞清楚等級的差異在哪裡。個人覺得,清水模板除了夾板是新舊品的差異以外,主要的差別是在組立的工法、細部。所以,以使用功能區分清水模板的等級,應包括施工法:

         b.1.拆模後,不再整理,表面有明顯接縫者。一般多用於有天花板的頂板。

         b.2.拆模後,須磨平接縫,批土油漆者。一般用於無天花板的室內頂板。

         b.3.拆模後,不再整理,但表面整齊、光滑、無明顯接縫者:一般用於牆、柱、樑、板等特殊質感的建築物。國內比較少見,以前松江路/長春路口的榮工處的辦公大樓外牆即為此類清水模板(內裝如何?不知),後來加以粉飾。現今尚存的有民生東路/復興北路口的大陸工程大樓,外牆亦是。

       c.系統模板:我知道國內有一家公司從德國引進的doka系統模板。另外有一家是swing(?名稱可能有誤)。系統模板,簡單的說就是將特殊的(合成木板及合成角材)材料依設計圖說組立成一個一個單元,混凝土澆置後利用機具吊裝爬升至下一層。

        台灣地區系統模板不能暢行的原因很多,主要是台灣位於地震帶,結構系統多為樑柱系統,系統模板的單元組立、爬升問題多多。加上國內設計少有標準化的觀念,要以標準化為基礎的系統模板用於尺寸繁雜的房屋建築,困難重重。以我所知,台灣doka為了配合國內環境,複合了傳統工法施工,成績如何?不得而知。

       d.鋼模:大致可分為二大類:一是房屋結構體使用的鋼製模板,一是土木等工程使用於小型工程或預鑄帷幕牆等的鋼模。

           d.1.國內有一家公司,結構體用鋼模組立,而後澆鑄混凝土。其實就是系統模板,只是將模板材料改為鋼鐵而已。這種模板除了有木製系統模板的缺點以外,還增加了模板本身重量的問題。台北縣有一處工地的多數大樓就是以這套系統模板施工,據說,為了配合系統而將所有的內牆全數改為RC牆(這就是在營建管理中,設計與施工各行其道的結果),成果如何?不問可知。

           d.2.另一類鋼模是用於建築構件的製造及小型工程(標準化)的施工。例如:工廠生產製造RC帷幕時採用鋼模,以便重覆使用。小型工程如排水溝、防波塊(俗稱:肉粽)、預力樑等多使用鋼模,取其標準化及耐用的緣故。

        e.塑鋼(FRP)模板:以前曾經有人想以塑鋼(FRP)板取代防水夾板,取其質輕、耐用等優點。但因裁剪等問題無法克服,終未能成功。不過,仍有些工程以塑鋼做成特殊造型的模板施工:例如,一棟大樓設計格子樑,所以模板公司訂做碗狀的模板來施工。不過,到底是少數。

      f.其他:為了造型,許多材料都可以當作模板。例如以浪型石棉瓦當作庭園景觀花台的外牆模板。也有以其他材料附設在模板內側,拆模後,就可以顯出特殊質感:以前台北中華路第一百貨的外牆,就是以粗麻繩固定於模板內側,混凝土搗築拆模後,外牆就顯出麻繩的紋理。

   2.工法: a.傳統工法: b.滑動模板:  c.飛模: d.預鑄:  e.半預鑄: f.一日一循環(one  day  one  circle)

    (後續)

2007年4月9日 星期一

施工實務--放樣計劃(3)CR0509

   4.進度:傳統的放樣多由一組二人執行。

      一般結構體放樣多在樓板搗築混凝土後第二天執行。而且多數工地都要求放樣者在第二天模板、鋼筋工上工前,放樣完成,讓模板可以昇模,柱鋼筋可以開始吊運、组立。

      所以一般外包的放樣師都在清晨四、五點就到工地開始放樣。到八、九點完成結構放樣。因此,即使在結構體單項施工計畫中,幾乎也看不到放樣工程的桿圖。這一點我個人是一直不以為然。國內的放樣工程,所以會越來越精簡(好聽是精簡,實際是簡陋!)除了工資(早年,每平方公尺約40-50元,現今不知行情如何?)越殺越低的原因以外,工程師不重視(或疏忽)放樣的重要性及內容也是不可否認的重要原因。

    有一家頗具知名度的建設公司,早期,磚牆放樣線是二條,後來居然精簡到只放一條:磚牆中心線。是不是很荒唐?(說不定今天仍有建設公司如此放樣。)所以,有時跟工程師說要放輔助線,有的工程師就嘴巴開開,一副茫然的模樣(*^西米瓦糕?)。

     所以,無論是外包或是營造廠自己的工程師放樣,排一天的工期是合理的(至少。如果工地較大則應分區管理、施工。)

   5.範圍:所有的計畫都必須說明執行範圍,避免責任不清。

      放樣工程包括範圍非常的廣泛而且鎖碎,經常有料想不到的工作出現。當然,如果是營造廠工程師自己放樣,則沒有什麼好推託的。但是範圍可以更明確工作內容及工作數量--例如與裝修工程放樣的分界點。甲方的合約書如果能夠明確說明放樣的需求,則可減少許多爭議,計畫書範圍內容也就明確,沒有爭議。

     此外:輔助線的多寡及基準線的重複施作,都不是一般傳統工程師所了解的。例如:電梯間(core)四週牆的中心線。外牆轉角的輔助線,每層樓的高程基準線等等。重複施作的有:地坪粉刷以後,某些樓層的基準線必須重複放樣。這些基準線也要在計畫書上說明施工時間(配合相關工程)。

    5.計價:依據結構體的進度,一般平均每個月約可計價二層面積。所以計價或現金流程都很單純。

       裝修工程的放樣應置於裝修工程的單價中。不另計價。其他如鋼骨、擋土支撐等亦同。

2007年4月7日 星期六

白起(中)長平戰役序曲(卯14)

    澤國江山入戰圖   

    生民何計樂樵蘇

    憑君莫話封侯事

   一將功成萬骨枯

    (唐 曹松 己亥二首)

*    *    *   *    *

    上回說到長平戰役秦趙二國在接觸四個月以後,都更換了總指揮官。

    這個回合先介紹趙國新任的總指揮官--趙括。

    趙括是趙奢的兒子。趙奢是趙國最強盛時的四大名將之ㄧ:趙奢、廉頗、李牧、樂乘。

    趙奢在昭襄王38年時的"閼與戰役"表現勝過廉頗與其他大將軍。當時廉頗及其他將軍對趙王要求解秦軍對韓國閼與城之圍都沒有把握,只有趙奢認為趙與秦的條件完全相同,勇敢者就能得勝。果然由趙奢指揮帶領的趙軍,經過二日一夜的急行軍,大破由胡傷指揮的秦軍,秦軍倉皇撤退,韓國地勢險要的軍事要地閼與城得以解圍。

   趙奢的兒子趙括自小便精通兵法;曾經與趙奢討論軍事,連趙奢也說不過他。但是,趙奢曾經告訴趙括的母親說:"括不可以為將!趙國如果不重用趙括,反而是趙國之福!""趙括自認比別人懂得多,若有指揮權,一定剛愎自用,不聽忠言、不重視情報,很容易遭到嚴重失敗!"因此,趙王任命趙括為總指揮官時,趙母才會上殿阻止。可惜,趙成王對這些老人早已不耐煩,堅持派趙括領軍。

  趙括一到戰場便準備發動大規模的會戰。就連廉頗堅持不得擅離職守、負責糧倉護衛的軍隊也調入主力軍團中,而在地勢險惡的長平城外佈下龐然大陣。

   反過來,白起赴任以後,日夜觀察地形、收集情報,嚴禁洩露白起取代王齕職務的消息。

  戰場地形:秦、趙對壘的戰場是由北往南流的丹水沖積而成的峽谷。南北長約50多里、東西寬約20多里。東南、西北各有山口,通向外界,東西兩側均是懸崖峭壁,無路可行。

  長平位於峽谷南側,當初,廉頗見長平城牆不高,居民不多,不可能設立主寨,因此趙軍在長平城外,丹水河谷東邊立下寨壘,中央為中軍主寨,東西邊為左右軍,背後一條羊腸小通道可直達國都邯鄲。趙軍的糧倉也就建立在這個通道旁的麋山附近,並派重兵助守。

       白起將主力部隊隱藏在各種不同的要道上,只命令直屬的鐵甲騎兵二千多人展開在趙軍的正面。

  

2007年4月6日 星期五

白起(上)坑殺趙國降軍20萬人?40萬?45萬?(卯13)

     白起,歧州郿縣人(故城在今陝西郿縣東北)。原來是秦部落族的一個小首領。商鞅變法取消氏族後,白起一族被併入秦軍。秦昭襄王13年,白起25歲,初被任命為左庶長(已屬秦國大臣級的將軍),就帶領自己的軍團,輕易的攻入韓國新城(山西)。(西元前293年,距今約3,000年前)

    白起長得溫文儒雅、一派斯文。只看外表絕對看不出他是一員殺人如麻的勇猛悍將。

    他擅長突擊戰術:捨棄傳統的馬車及重步兵為主的作戰方式,改以鐵甲騎兵隊為先鋒及主力,以迅雷不及掩耳的快速衝擊,在第一次進攻時,就給敵人致命的打擊。他認為秦國東方的諸侯缺乏馬匹,所以遵循孫子兵法"疾如風"的原則,由西胡及北狄購入大量良馬,加上馬上的箭術訓練,組成了戰國時代空前未有的快速攻擊部隊。

   昭襄王14年,升為左更。(西元前292年。)

   昭襄王15年,升為大良造。(同商鞅第一次變法時的官位)。

   昭襄王14年,白起以不到韓魏聯軍1/3的軍力,在伊闕戰役中(河南洛陽縣南),一舉攻破韓魏的24萬聯軍,擄獲統帥公孫喜,佔領魏國西方5個重要戰略城鎮,並將24萬敵軍全數處死!

   在其後的一年,白起連續攻佔魏國舊都安邑一帶(今山西夏縣北)61個城鎮。魏國至此一蹶不振。 

   韓趙魏三國,韓魏兩國在白起的攻擊下幾近亡國。趙國當時有眾所周知的平原君趙勝、藺相如、廉頗、趙奢、李牧等文武大臣,雖然白起以騎兵衝鋒隊攻趙,但始終佔不了便宜。外交方面:有"完璧歸趙""澠池會議"等故事,因藺相如的手腕,秦國也無法動搖趙國。

    昭襄王15年至41年,因為主政者(穰侯魏冉,昭襄王的舅舅)改以齊國/楚國為主要敵國,雖然出兵連連,損耗不少國力,卻沒有得到什麼輝煌戰果。(白起已53歲)

     36年,魏國人范睢入秦,遊說昭襄王,42年終於受到重用,封為丞相。當時昭襄王的生母宣太后已死,昭襄王毫無顧忌的剝奪了穰侯的軍權,並將與穰侯有關的一干人等流放邊疆。(白起54歲)

      白起至此,失去支持他的大靠山,而且他對范睢抱著不信任的態度。

    范睢重回遠交近攻的策略,安撫齊國及楚國,集中全力對付趙國。

    昭襄王41年,白起受命開始攻擊韓國。

     43年,白起攻擊韓國汾河北岸的陘城(疑為陘庭,今山西曲沃縣西北),連克5城,斬首5萬。(55歲).

     到了昭襄王45年,佔領韓魏交界的軍事重鎮野王(河南沁陽縣治、是南陽地區與河內地區的中心,位在丹水和少水匯合處,是中原地區最富裕的地方之ㄧ),由此可以直接攻擊趙國南方的各個軍事重鎮。

    昭襄王46年(一說47年3月),秦將王齕由野王北上攻擊上黨郡一帶,奪韓國17個城邑,並逼近趙國南方軍事重鎮長平。(今山西高平縣西北20里王報村、洛陽北北東100公里處。)(西元前260年。)

    長平由趙將廉頗率40萬大軍駐防。四月,秦軍進攻長平。

   廉頗準備了充分的糧食/構築了堅強的防禦工事,並在長平城東側建立了一個非常堅固的陣地以鞏固大軍與首都邯鄲的連絡以後,以逸待勞,任秦軍如何辱罵挑釁,一概不聞不問,明顯擺出一副持久戰的模樣。秦軍包圍一個多月以後,就已顯出軍需不足的窘困,無論昭襄王如何努力,二千多里長的補給線使得秦軍的補給越來越顯困難。

   雖然范睢嚴令要求指揮官王齕在七月前必須攻下長平,可是,不管秦軍將士如何拼命、想盡各種方法,廉頗就是閉關不出,嚴禁部隊出擊並且指揮若定,將秦軍一波強過一波的攻勢一一化解。

   七月過了,長平依然屹立不搖。

   秦昭襄王與范睢密商,確立以政治手段瓦解趙國內部,取代軍事攻堅的戰略。

   秦國以大量的金錢/財物及人員/間諜到邯鄲製造謠言:"趙國中最強悍的部隊就是趙奢的軍團。趙奢曾經擊敗過白起。現在趙奢已死,其子趙括勇猛更勝其父,如果由他來領軍,秦軍一定不敢正視長平。不像現在長平由老而膽小的廉頗鎮守,不但損失了許多副將,士兵戰死的也有好幾萬人,廉頗嚇壞了,只能躲在後面,根本不敢迎敵、為將士雪恥復仇。"

   終於,年輕氣盛、自恃聰明進取的趙成王不顧藺相如、趙奢夫人(趙括母親)等的反對,堅決派遣趙括取代老將廉頗。

   秦國得到趙括取代廉頗的消息以後,立即下令改由白起為遠征軍的總指揮官。(白起59歲)。王齕改調副指揮官。遠征軍加入白起的鐵騎衝鋒隊。昭襄王又下令動員全國15歲以上的男子作為後援部隊,人數總計達到空前的40萬人。

   相對的,趙國軍團也由趙成王支援大量的部隊,總人數更高達45萬人。

   山雨欲來風滿樓。

   正是:

   車轔轔,馬蕭蕭,行人弓箭各在腰,耶孃妻子走相送,塵埃不見咸陽橋,牽衣頓足攔道哭,哭聲直上干雲霄。

    道旁過者問行人,行人但云點行頻,或從十五北防河,便至四十西營田。去時里正與裹頭,歸來頭白還戍邊。

   邊庭流血成海水,武皇開邊意未已。君不聞漢家山東二百州,千村萬落生荊棘,縱有健婦把鋤犁,禾生隴畝無東西。

   況復秦兵耐苦戰,被驅不異犬與雞。

   長者雖有問,役夫敢生恨?且如今年冬,未休關西卒,縣官急索租,租稅從何出?

   信知生男惡,反是生女好。生女猶得嫁比鄰,生男埋沒隨百草。

    君不見青海頭,古來白骨無人收。新鬼煩冤舊鬼哭,天陰雨濕聲啾啾。

   (杜甫/兵車行)

參考書目:陳文德:秦公司興亡史

               陳茂松:遠交近攻

                商務:古今地名大辭典

                中華:歲月山河

    

  

施工實務--放樣計劃(2)CR0508

  3.計畫內容:

      所有的計畫表示方式優先順序如下:1.圖、2.表格、3.文字說明。

     放樣計畫主要的內容是將各層平面圖改繪為放樣圖。

     放樣圖的內容與一般平面圖的差別如下"

    a.所有的尺寸都是與基準線的距離,應書寫於點旁。

     b.標明基準線位置。

      c.標明基準線交叉位置(引孔位置)。

     如有為同心圓曲線,應註明圓心位置。如為不規則的曲線,則應說明放樣方法。如果柱心有位移,必須於放樣圖中特別註明。

    在所有平面放樣圖中(以一般的建築而言),最複雜、困難的就是一樓(地面層)的放樣圖。一樓放樣圖當然包括地下室頂的結構。國內建築地下室面積一定大於一樓的室內面積,而一樓底板(地下室頂版)需要考慮的有:

   a.庭園景觀的填土厚度(即填土完成面高程及版的高程)。如果庭園中有喬木的植栽槽那就要更小心考慮結構是否安全無虞;地下室淨高是否受影響。這也必須與水電技師檢討地下室管線是否受干擾?植栽種類的覆土厚度,最好與設計者或植栽分包協商(灌木、草皮等)。

    b.排水溝或排水坡度。如果地下是頂板上設有排水溝,這個問題比較麻煩,除了必須考慮排水方向及以外,水溝的結構系統(是否穿樑或增加小梁等)必須慎重考慮。如果設計為自然重力排水,則需考慮板樑的坡度。

    c.室內室外的樓板高低差。室內為避免進水,無論如何,高程必須相差15公分以上,結構如何安排?

    d.如果室內部分及周邊陽台(露台)抬高90公分左右(與庭園高程比較),就要檢討樑柱是否可以順利搭接。也要計劃此90公分的階梯的製作方式。

    e.車道高程的問題。如果地下室設停車場,從一樓下地下室的車道起始點的高程必須較一般高程為高,以避免下雨天雨水頃流而入。截水溝的位置及結構也必須考慮清楚。

    f.一樓陽台的高程。

    總而言之,一樓的放樣圖必須另繪一張結構高程圖,詳細註明:每一根樑的高程、每一塊板的高程(如有坡度,則應特別註明傾斜方向及高程)、特殊樑的尺寸。如果樑柱板無法順利搭接,則必須找結構技師尋求解決方法,切勿自行更改圖說。

  

 

   

施工實務--放樣計畫(1)CR0507

     放樣談得差不多了!(事實上,我是一邊想一邊寫,所以可能顛三倒四。無所謂,有問題,請告知!!)

    談談放樣計劃--單項工程施工計畫。

    1.計畫製作者:國內的放樣施工執行大致分成下列幾種形式:

       a.由營造廠工程師自行放樣(無特定人選):

       b.由營造廠特定工程師負責。

       c.外包放樣小包。

      d.包給模板施工者。

       如果是前二者,放樣計劃當然由營造廠的工程師負責編寫,工地負責人複核,甲方派駐現場工程師核可(至於甲方是否需要將單項施工計畫後送公司裁決,依各個公司習慣決定。個人比較偏向授權派駐工地的工程師決行。)

       如果是後二者,理論上由承包公司負責編寫。但是,以國內的情況來看,要小包寫放樣計畫可能有實際上的困難。所以,還是由營造廠的主辦工程師協助小包邊協,比較可行。仍然由營造廠工地主任覆核,甲方核可。

     2.製作日期:必須於工地開工前,甲方完成審核。道理很簡單,放樣計劃沒完成,如何開工?所以說,放樣計劃是預備工程/假設工程的一部份。這裡面,希望甲方工程師有個正確的觀念:與營造廠的工程師不是對立/敵人,而是同舟共濟的對手。所謂對手就是互相競爭、互相勉勵、以工程順利完成為目標的團隊。所以,一方面甲方工程師可以協助乙方編寫計畫(不要坐著,非等乙方計畫全部完成/裝訂成冊才看。)、如在編制計畫過程中有問題/意見,立刻討論解決。所以應該是:乙方計畫編製完成,事實上也等於甲方業已審核完成(如要後送,那是另外一回事。不過如果明定甲方需要後送,也應協調審核時間;不過重點還是認清雙方立場,比較容易處理雙方的互動)。

   

2007年4月5日 星期四

施工實務--放樣工程(1.4)CR0513

    其他要點:

    1.水平面的基準線一般都以墨斗/墨線放樣在混凝土面上。如果混凝土表面積水無法以墨線放樣時,則可以拿木條釘在混凝土面,墨線彈在木條上。 當然,數量不多方可如此,否則還是要將積水掃除等混凝土乾燥後放樣。

    2.垂直高程基準線則須視現場及使用者的情況不同而異:

      2.1.以墨斗墨線放樣:在龍門板(木板)上放樣,或是室內基準高程線放樣(粉刷後的牆面上)。所以在設置龍門板時,一定要假設高程線要訂在多高的位置上,所有的水平木板一定要架設在大約那個高度,否則要放樣時,墨線很可能超出木板範圍。

      2.2.以噴漆放樣:例如在型鋼上/擋土牆(包括鋼軌支撐/鋼板支撐/中間樁等)定高程,一般以木板遮住基準線上方,噴漆後,平整的一面即為基準線。若為連續壁,則以墨斗墨線放樣為宜。

     2.3.以防火絕緣膠布放樣:結構體層高放樣(組立模板)時的高程基準點,多放置在已組立好的柱筋上。一般就以膠帶纏繞鋼筋,以膠帶的上緣作為基準點。

         如果為了測量混凝土搗築厚度,於鋼筋上設置基準點,仍以距混凝土完成面一定距離較佳,否則很容易被混凝土污染、反而失去量測基準點。

    特殊狀況:

        1.大底pc的水平放樣,可以用木樁釘入土中,樁頂即為高程點(pc完成面)。

        2.以尼龍線當水線,需注意不可拉得太長,尤其風大的時候。必須分段固定。

        3.以墨斗放樣時,墨線必須儘可能拉緊,彈線時,以拇指/食指將線垂直拉起、放掉。墨線如有錯誤應以工具剷除,如有困難,則應於正確的墨線上做v字記號,以確定正誤。若於錯誤線上打x,亦可。

        4.放樣的尺寸必須從基準點開始累加,不可以一段一段分別放樣。比方說:從基準點算起,第一根柱與基準點的距離是200公分(以下單位同),柱寬60,第二根柱與第一根柱(外皮到外皮)距離350,柱寬80,第三根柱與第二根柱距離300,柱寬60......則必須在放樣圖上註明(由基準點開始,第一根柱邊為200,柱另一邊為260,第二根柱一邊是610,另一邊是690,第三根柱近邊是910,另一邊是970....如此類推。

        絕對不可以在現場,從基準點開始,量200畫一點,再用尺量60畫一點,再從這點開始量350再畫一點,如果你堅持這樣做,請與上面第一種方法比較一下,保證誤差之大在意料之外。

   

2007年4月4日 星期三

施工實務-放樣工程(1.3)CR0512

   裝修放樣-

   1.天花放樣,因為儀器進步,一般多已水準儀放樣。以光點360度旋轉,確定天花高程。

  2. 泥作放樣,無論是牆面還是地坪,均以標準餅作為完成面的基準。

   3.磁磚放樣,無論是室內或外牆,均應製作磁磚分割圖。室內(包括浴室、廚房)的分割圖比較容易製作,有幾個原則:

   3.1.如果有窗,那就比較麻煩。好的工地負責人可以在组立模板前(放樣)將窗戶開口的上下左右的尺寸,配合磁磚塊數算好、繪妥分割圖,然後要求施作者依據分割圖组立窗戶。這裡也有一些通見的問題:1.窗戶尺寸不是磁磚的倍數。2.牆面尺寸不是磁磚的倍數。3.業主要求牆地對縫。

   處理有窗的牆面,一般以磁磚切割接近1/2為原則。這是垂直向的處理原則。

    水平方向一般多以浴缸上緣為基準線。如果沒有浴缸,則以地面為基準線,原則上仍以切割磁磚接近1/2為原則。

   3.2.如果沒窗,一般就以人走進浴室,視覺看見的對角為垂直線的基本線。水平基準線與有窗者同。

   3.3.廚房牆面磁磚,因為考慮1公尺以下多放置桌/椅/廚具/冰箱等,所以也有以人的視線高度作為基準線者。

   貼磁磚的房間,必須注意:牆面必須相互垂直,粉刷打底完成後的面為直角正方形或矩形。絕對不可以歪斜不正,因為如果歪斜,磁磚一貼,到了牆邊就會形成一排俗稱的老鼠尾(磁磚切成一頭大一頭小,整條看起來就如同放大的老鼠尾巴),這時要更改已非常困難。所以,如果是磚牆,一定要小心放樣線及完成面。粉刷完成後必須立即校對,發現錯誤,立即更正。一般泥作工班都會以大師傅來處理這些房間。但是還是很容易發生錯誤,所以工程師除事前必須一再叮嚀以外,事後必須立即複核。切記切記。

2007年4月2日 星期一

施工實務:放樣工程(1.2)CR0511

     基準線的垂直引線,現今多在樓板預留20公分左右的開口。

     基準線的數量,視工程面積大小決定,一條、二條(十)、三條(廾)、四條(井)皆可。

     3.龍門板:都市的建築,因為圍牆房屋林立,所以比較少用到龍門板。不過如果是在空曠地,就必須以龍門板來訂定基準線及高程。

         龍門板是以二隻角材(4.5*4.5公分)及一塊長條型木板(10*1*180公分)所組成。

     4.放樣線的種類:分為結構體及裝修放樣。結構體放樣包括隔間牆放樣(磚牆),如果是輕隔間,則視合約規定。結構體放樣主要包括:樑、柱、電梯間及門窗開口位置。

        結構體放樣中有一些與水電有關的放樣必須於合約書中載明責任誰屬:例如管道間開口、放樣開口、穿樑位置等等,避免紛爭。

       放樣線除了結構體(牆、樑、柱)必須以實線標明範圍之外(如為柱線,四條線均須延長十公分左右),並應視需要,設立補助線。補助線的作用就是在施工時,當放樣線已被模板(或其他材料)遮住時,作為查驗校核之用。

      另外,有一個特別要注意的就是電梯的垂直通道,必須依據基準線訂定牆面後,每道牆都必須設立中心線(垂直面),避免電梯的通道歪斜。同樣的到哩,外牆轉角,也應設置轉角線的垂直補助線,道理相同。

       裝修放樣則多由承包者自行放樣。例如:天花、磁磚、石材、門窗等等。

    

從中山二橋沒有完工就拆除談起

     五代。前蜀。朝廷在全國各地建立石碑,做為全國所有官吏的警戒:

    "爾俸爾祿,民膏民脂。下民易虐,上天難欺。"

                                   *  *   *   *   *    

    中山二橋(從圓山開始到劍潭為止越過淡水河的高架橋),真是一個多災多難的橋。

     這座橋往北看,可以看到四不像的中國建築--圓山飯店;在飯店前面一點,可以看到中國人在國際的驕傲:林某人的預力橋(高速公路),往北走的右邊是民國60年左右就開始興建,以連續壁作基礎,而至今據說尚未驗收的新生高架橋(台北的第一座高架橋)。左邊就是中山便橋,為拆除中山橋蓋的臨時便道。

     圓山飯店是特權,誰都知道。當年,松山軍用機場的飛行航道下,怎麼可能有那一棟如此偉大高聳/中國式的國際飯店?蔣宋美齡的傑作!!!

     那不重要,老蔣過去了,小蔣過去了,台北市長誰的任內堅持要蓋中山二橋???

     我記得當年有一場轟轟烈烈的論戰。還記得高玉樹先生也在中國時報寫了一篇專欄,痛陳中山二橋的荒謬。可是形勢比人強,中山二橋還是在眾目睽睽之下開工、完工、慶祝、通車;然後,到今年,幾乎不見任何批評、報導,就這樣偷偷摸麼的拆除,到今天(04/02)快拆掉一半了!

      我真的很納悶:國民黨保護黃大洲也就算了,民進籍的台北市議員是不是眼睛塗到黃金?(告訴你,不是黃金,是大便!)居然也噤若寒蟬。

      我只以台北市民的立場請教現任的各級主管(包括:檢警調):

       1.當年誰堅持以多少錢蓋中山二橋?為什麼?

       2.中山二橋,為什麼蓋了一半一直不能完成?

       3.馬英九不能完成也就算了,為什麼郝先生一上臺就把它拆掉?拆除費是多少?理由是什麼?當年的黃先生有沒有貪污瀆職?他的理由是過時了?還是根本在說謊?

       我從來不懷疑皇后的貞操。就好像我相信武則天沒有(絕對不可能)客兄一般!

2007年4月1日 星期日

銷售管理(1-4)客層定位與產品定位DR0104

    越多空間用途單純明確,建物就越高級,用途越綜合/複雜就越平民!

    根據上一篇所談的:面積/建材/房間/專屬空間等級,就可以將產品定位了。

    這裡有一個迷思必須先說明:一般人經常以為:二十幾坪的住宅,做個2房2廳大致可以,三十幾坪就是3房2廳,四十幾坪就可以做到4房2廳,理論上沒錯,但是經常見到的附屬條件是要求多一房以外,也要求每個房間都要加大。

    簡單來說,三十幾坪與四十幾坪也差沒幾坪,扣掉一房的面積以後,能餘下幾坪分給客/餐/臥/衛浴?而且還要考慮扣除相對增加的公設面積及陽台面積、還有就是走道等零星空間(前面有一篇文章曾經討論/談過這個空間所佔的比例)。

    所以,面積大小與房間數量沒有絕對的關係,這是必須要明確的。加上目前國內的社會環境,一般多以小家庭的形式存在,三代同堂已不多見,四代、五代那真要打燈籠去找了。這是另外一個問題,必須設法解決,有機會,另文討論。

   建材分等級,這似乎很容易,事實上並不盡然。不過因為以價格來區分,一般來難不倒主事者,只是建材有下列幾項必須加以考慮:

   必須選擇有替代性的產品,除非不得已,不要選用有專利的產品。國內廠商經常會因為專利而哄抬價格,這一點在指定建材時必須要謹慎注意。外國產品則有聯合壟斷的可能。如果國產品與外國產品類似,建議使用國產品,因為無論維修、保養、價格都比較符合公司利益。何況,這也等於讓國內的建築相關產業得以生存、有機會與外國產業競爭!

   

   

銷售管理(1-3)客層定位與產品定位DR0103

    其實,所有的管理觀念在各行各業都是相通的。

   如果客層/產品不定位而希望大小通吃,就好像百貨公司-從路邊攤的貨物到精品店都有,可是這是以前的經營觀念。新的百貨公司,多有客層設定--或以年輕人為主,或以精品店為主,或以物美價廉為號召。傳統的大小通吃已逐漸走入歷史。

   我記得以前裕隆的產品--小轎車,從1100cc開始,1200cc、1300cc、1400cc、1500cc、1600cc.....2000cc以下的產品,幾乎所有cc數都有,結果呢?倒不如三陽喜美剛開始,只有一個車款、一個cc數,也不見得賣得比裕隆差!

    同樣的道理,如果開設餐廳,也是希望什麼都賣,菜單有幾十種,還不如簡單只賣幾個專精的產品(如鼎泰豐的小籠包),現代市面有許多餐廳(簡餐、西餐等)都走這個模式。

    房屋銷售也應如是!

    接下去談產品定位。

    常常有人問一個問題:"什麼是豪宅?"

    我們試著就下列項目給豪宅下定義:

    1.面積:既然是豪宅,面積就不能太小,室內面積至少要80坪以上。

    2.地段:要蓋高級住宅,當然必須是在好的地段。

    3.建材:一流建材、設備。

    4.房間數:這個問題比較難答覆,不過,個人以為仍以3-4臥房為宜。其他的餐廳、客廳、起居室、主人的專用書房、衣帽間、衛浴設備等等皆須有專屬空間。

    談到專屬空間,需要花些篇幅來說明討論。因為我認為這一項比前面三項顯而易見的答案重要許多許多!!

    早期的國宅(現在大陸仍有此類新建築),幾戶人家共用幾間公共廁所、浴室、廚房;略為進步以後,一戶有一間廁所衛浴,再進一步,一戶有一套半的公用的廁所衛浴、再來就是一戶有個套房加一間公用衛浴、到了頂級住宅,每個臥室都是套房,更進一步,男女主人各有一間衛浴設備。這就是專屬空間的層次。

    再舉例子說明:國內學校的體育館,一個球場有好幾個用途:籃球、排球、羽毛球....,場地內的線畫得亂七八糟、不注意,還真搞不清楚哪一條線是哪一條線。沒辦法,一是學校預算有限(沒錢)、二是土地有限(還是沒錢),所以只好將就將就。

    再說:就像套房辦公室,白天是辦公室、晚上變成臥室、還要兼廚房、餐廳,沒辦法,窮嘛!

    所以,空間使用性質越複雜就表示越平民化!越高級的空間,用途就越單純!就好像美國一些球場,藍球場就是藍球場、棒球場就是棒球場,絕對不會有第二種用途。

    所以,越是頂級的住宅,每個房間的用途就越單純!這是頂級住宅的最大特點。

   如果,你看到所謂的豪宅,餐廳仍是開放的、或是一部分還兼通道,那只是比較高級的住宅,豪宅/頂級還早的很!

    (待續)

公告

謹向大家報告一項消息: 各位網友,家父(部落格作者) 已於2011年3月4日早上11:35因病突發性腦部出血逝世離開。 我父親近年來身體狀況一直不是很好,前年年底2009因身體不適就醫檢驗,經檢驗為自體免疫疾病引發血小板低下,經過住院及藥物治療後病情趨於...