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2010年7月9日 星期五

鋼骨構造(SS)?鋼筋鋼骨混凝土(SRC)?

********來函照登*********

第一次是鋼骨設計,裏面的隔間用空心磚(我大哥跟建築師談的),後來變更成-鋼壁屋設計(怕老人家不接受高級鐵皮屋的設計)。

整棟是鋼骨,加上鋼壁的外牆,鋼壁的隔間,一體成型,一天全給灌好...

好像有人說這是SRC,有人說是鋼壁屋,有人說是濕式鋼構;

********濟公如是說********

看到這封信,我真的有些傻眼了。這封信是續前面的問題而來的,剛好順序顛倒。

不過我想,小朋友寫第一封問題的時候,鋼骨/DECK已經大致完成,所以即使早說,我們對"鋼骨設計"也已經無能為力。

一般人對於結構體(結構系統)似乎不是很清楚,所以也就不太重視(可能也無從重視起)。

一開始,我對"樓層高度"不是很恰當就覺得"毛毛"的。其實,結構體中,每層樓的層高做高一些對成本的影響不大,對居住品質影響卻很大。在都市中,因為受到法規"高度限制"的關係,建設公司為了多蓋一層、多賣一層,所以才有拼命"壓縮"層高的問題,有些大樓壓縮到層高只有2.80公尺左右,樑底的淨高只有2.20公尺左右(一個人手舉起來,輕輕一跳就可以摸到樑底),如果釘上天花板,真的會讓居住的人被壓得喘不過氣來。

一般自地自建的自用住宅實在沒有必要如此"儉省"。當然,我也同意:樓層太高,以後空調會很浪費,所以過猶不及都是不好的。

如果層高不夠,天花還可以以"立體"天花解決;地坪要設法減低高度,能做的實在有限。

***************

什麼是鋼骨(SS)構造?

樑柱全部只做"防火被覆"、以石膏板或其他板材裝修(包裝)者,即是"鋼骨構造"。

什麼是鋼筋鋼骨混凝土(SRC)構造?

樑柱除鋼骨以外,另外在鋼骨四周配置鋼筋並組模、澆置混凝土者,即是鋼筋鋼骨混凝土(SRC)構造。

鋼骨結構只要鋼骨就足以承載"垂直力"(結構本身的自重、上面的人、物等活重--移動的物體、人畜等--及呆重--固定的機械、家具等)、側向力(地震力、風力等)。

鋼筋鋼骨混凝土(SRC)的鋼骨不足以承載各種載重,所以必須以"鋼筋"、"混凝土"增加強度,才能負荷設計載重。

另外,鋼骨結構是"韌性結構",有點像"竹子"風吹會搖晃,但不易折斷;(SRC)是剛性結構(與一般的RC構造相同,就像一般的大樹,雖然也可以"些微"搖晃,但是超過限度,就只有斷裂一途)是硬碰硬的結構系統,所以容易受力後龜裂,但是因為不易搖晃,所以"居住"起來比較舒適,不像鋼骨結構,搞不好風大的時候,左右搖晃的距離超過1.00公尺(101大樓就有此可能)。

所以,鋼骨結構的外牆,多是可"變位"的帷幕牆。而SRC則不受此限,可以做一般常見的RC外牆。所以小朋友的大哥採"鋼壁"外牆是合理的。但是內牆開始用空心磚,我是覺得不宜;改為"鋼壁"(?)為什麼不用輕隔間呢?我覺得"最好還是用輕隔間"。雖然,鋼壁也是"輕隔間"的一種,我是覺的未免"殺雞用牛刀"了,隔間用"矽酸鈣"板已經很堅固了。

很多人都以為"輕隔間"一撞就破(或變形),其實,那只有在電影裡看得到,實況要那些功夫高手試試看,手腕能不受傷已經很厲害了。

有關"輕隔間"我寫過不少,也有施工照片,可以參考一下。

至於外牆鋼壁的"隔熱"、"防火"及外牆內側牆面裝修材,我就不知是如何"收頭"的了。不敢置評。

"層間塞"呢?(每一層樓板與外牆的接合空隙)如何處理的?

***************

寫到這裡,有問題再談。

 

2010年7月6日 星期二

樓板粉光、木地板與鋪磁磚(上)


圖一.木地板(5.8*30公分)

********來函照登********

1. 下週房子要灌漿了,營造問我-頂樓要做細面的還是粗面的? 營造說細的粉光像藍球場一樣細面(可是藍球場是粗糙啊,光腳會痛) 營造說如做粗面的則以後做防水,但比較不會滑,可塗料會用得比較多?細面和粗面的優缺點?及您的建議!

2. 因房子設計中間沒有任何柱子,所以後段的樑設計得比較粗,因此後段房間的高度會比較矮;為了不再增加高度,所以一樓地板想直接舖地舖(怕潮),二&三樓地板想直接平舖超耐磨環保木地板;營造說:一二三樓樓板,灌完漿後,再泥做!請問:

1. 一樓樓板已打一層水泥,灌漿時會再灌15cm左右高度的地板,可否灌漿時直接推平,不要再泥作,直接舖地磚?

2. 二三樓樓板是deck板,灌漿時一樣會再灌15cm左右(凹槽底起算)高度的地板,可不可以灌漿時直接推平,不要再泥作,直接舖超耐磨環保木地板?

3.. 可否有省$$,省力,省工,又增加樓板高度最少的施工方法?

*****濟公如是說***********

一、我猜,你的房子一樓頂(也就是二樓樓板)一部分是室外(我們稱為"露台",也就是沒有"頂"的陽台,所以要做防水;一部分是室內(室內做木地板)。是不是?

如果是(希望來得及),室外跟室內的樓板一定要有高低差(約20-25公分),這樣,室外的水才不會進入室內(淹水或漏水),而且,防水也才有收尾。如果不這樣做,只好二樓牆面上的開口(門或落地窗)至少要留20-25公分的門檻。

合理的來說,這個20-25公分的牆面要作"泛水",問問做防水的廠商一定知道;我不知道設計圖有沒有這樣設計。簡單的說,不管任何防水材料到牆邊一定要彎(澳起來)上來,以後水才不會從"牆"、"地"的接縫漏(滲)進去(必漏無疑)。非常非常重要,不然以後漏水了,怎麼修?我都不會。

而且,室內、室外的混凝土搗築高程如果相同,以後,室外鋪防水+隔熱磚會比室內鋪磁磚的完成面高,不是有點畸形嗎?

二、一樓樓板已打一層水泥,我猜那是"pc",只是用來"放樣"及讓施工地坪隔離"泥巴"、"污水"..比較乾淨、容易施工,與"結構"毫無關係。

三、一般"混凝土搗築,只是用"鐵扒"或"木扒"將混凝土的表面整平而已,無所謂"粗面"、"細面"的分別。如果,工班比較仔細可以在搗築完成同時,請泥作的粉刷師傅以"鐵鏝刀"或"木鏝刀"將混凝土表面加工粉平;其實這種作法,功能有限,要跟以後再以"水泥砂漿"粉平的平整度來比較,那真的差遠了。

理論上來說,鐵鏝刀粉刷是"細面",木鏝刀粉刷是粗面,這要看以後表面飾材決定應該選擇"粗面"還是"細面"。比方說,以後的飾材是"地毯"、"塑膠地磚"、"木地板",也就是不再使用"水泥"(水泥砂漿、其他類似材料)黏貼、鋪設的建材,就應以"細面"為宜;如果以後是鋪磁磚、石材等等,就應以粗面為宜(增加附著力)。

四、當然,混凝土搗築同時,也有以"整體粉光"來節省以後再次粉光的"工及料",但是,我個人認為,比較"粗糙"的場所可以採"整體粉光"(如藍球場、停車場、工廠..等),住家嗎?我認為太"粗糙"了。它的平整度有問題。

「整體粉光」我寫過,你自己去找吧。

五、如果混凝土搗築完成以後,表面的飾材是"貼磁磚"(鋪磁磚),根本不必再粉刷,只要將磁磚以1:3水泥沙漿鋪貼上去就可以了。這個時候就要看混凝土搗築時,師傅"拖平"的功力了。如果誤差不大(整平做得很好),那麼磁磚下的砂漿厚度就很平均(均勻),如果高低誤差很大,我們又希望磁磚面是水平的,那麼,混凝土面凹下去的部份就要多填砂漿,凸出來的部份也要有一定的厚度才能將磁磚固結,所以會浪費很多水泥砂漿。這是小地方,可是影響成本很大。(一個優秀的工程師,在搗築混凝土時,一定會嚴格要求/盯緊工人拖平混凝土面。因為那影響成本非常巨大)。

當然有的磁磚工人會遷就實況將磁磚貼成"順平"--也就是看起來是平的,其實整個面是斜的。一般因為房間不大,頭尾差個5-10公分也不一定看得出來。而且,如果一個房間一個房間分開來貼,要感覺出來,更難。只是,以後千萬不要拆隔間牆,常常可以見到:隔間牆一拆,兩邊的地坪有高低差就是這樣來的。

六、老實說,我搞不情楚什麼是「超耐磨環保木地板」,這種宣傳的名詞,毫無意義。我倒希望你找木地板的承商來了解一下,到底是那一種"木地板"?

1、是不是「實木地板」,也就是說:如果是"柚木地板",整塊木頭都是柚木、實心的,不是夾板的表面貼"柚木皮"或其他木皮的那一種"假地板"。

2、木板的尺寸、大小。木地板的尺寸有很多種,一般常用的,寬度約8-10公分左右,長度約有1公尺左右。我們從側面看就可以知道是否是"實木"。要廠商拿"樣品"給你。也可以順便選一選材質及顏色(橡木、柚木、花梨木、黑心石、黑檀木......哇!!一大堆,各有優缺點;顏色也可以選比較喜歡的:淡一些、深一些、暗一些、紅一些、黃一些....)。

另外,一定要弄清楚:

2.1.有沒有經過"防蟲害處理",否則萬一以後"白蟻"進駐,真會瘋掉!!

2.2.有沒有適當的乾燥處理(以使用地點的溫溼度為準),太乾,以後吸收空氣中的水(濕)氣地板膨脹就會變形/隆起;太濕,木板乾縮以後收縮,木板間拼接的縫會擴大;都不是好事。

3、接縫如何處理。

我的意思是:一般木地板(寬8-10公分者)的四周都有企口(一側凸出成"凸"字型,一側有凹槽,成"凹"字型),讓木板能契合/鑲嵌在一起;一定要問清楚/拿樣品來檢視,如果沒有是不合格的。

4、施工方式。(這是我知道的施工方式,如果有更好的施工方式,請識者指教。)

4.1.如果我們希望木地板"水平""整齊",最好是在混凝土面加一層"1:3水泥砂將粉光"(完成面一定要水平/細面)。有時,為了節省"水泥砂將粉光"的工與料,也有人省略了這一道手續,直接再混凝土完成面上繼續下一個步驟。

4.2.在水泥粉光面(混凝土面)鋪一層防水塑膠布。如果塑膠布寬度不夠,塑膠布重疊部分寬度不得小於30公分。

4.3.在塑膠布上架設"格栅"---以角材釘方格狀的架子,高度約5-10公分,間距不得大於90公分(視現場及需要確認,有時,為了穿管線--地板插座、電腦現、電話線等等,格栅可以加高到12-15公分)。

如果混凝土面或粉刷面不夠平整/有高低誤差,可以調整"角材"的尺寸,務必達到角材頂"水平"的目的。

如果為了降低"高程"採用"0-5"公分(希望混凝土面的高低誤差是在5公分以內,不然混凝土搗築的品管真的是太爛了)的角材,也是一個辦法(總是要水平吧)。除非混凝土面真的施工良好、誤差很小,就可以直接省掉"格栅"這項工作。

4.4.無論"格栅"做不做,我們在格栅或直接在"防水塑膠布上鋪設6分防水夾板。

如果不做格栅,夾板也應儘可能鋪平(可以選擇適當厚度的"契木"或木板墊在夾板下使之平整)。

4.5.然後,就是在夾板上鋪設木地板了。

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總結以上所說(木地板),實務上有許多不同的作法(程序/步驟不同,完整的/簡易的/偷工減料的),到最後,完成的結果,表面上看起來都一樣,實際上卻有天壤之別。

我無意指責"偷工減料"或是"簡便"的作法,因為,事關成本(可以差個好幾倍)、設計、使用需求等等。只是,我希望工程師了解/小朋友了解:什麼是比較正確的作法,那樣,即使是"偷工減料",心裡也有個"譜",不會自以為是、以為本來就是這樣做。那就會鬧笑話了。

當然,前面寫的並不完整,真正要寫得詳細/巨細靡遺,可能可以出書了。如果有機會,再說。

 

2010年5月25日 星期二

材料採購進度表

*********來函照登*********

請問有關採購進度表是否有表格可以參考 工程材料採購進度使用~"~有點摸不著邊

********我的答覆**********

其實,看官問這個問題,我也"有點摸不著邊"。

一、我不知道工程師對"進度表"了解多少?我指的是"施工進度表"。

二、也許看官是"採發單位"的一員,或是對"採發"有興趣,所以會提這個問題。

三、我不知道看官是否了解"市場行情"----也就是所有"建材"從採購簽約到材料"進場"所需要的時間?

四、如果是公共工程或是業主要求材料送審,需要的"作業流程"/時間如何?

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A、首先,我們一定要有一張"施工單位"製作的"施工進度表"。

"施工進度表"是一切衍伸出來的"進度表之母"----例如:現金流程、施工機具進度表、人力進度表......等等都是依據"施工進度表"製作出來的。

B、其次,我們要知道市場行情,也就是:採購哪些材料有特殊的"條件"----例如:進口材料/國內是否有存貨/是否需要進口/進口需要多少時間?鋼骨、型鋼,生產製造廠商從簽約到進場需要多少時間?國內的一些產品也不是一定都有現貨(例如磁磚),也要查詢生產需要的時間;其他.....。

C、業主合約規定的"送審"需要的作業時間;包括:顏色、品牌的選擇、確認。

D、自己公司"採發"申請/核准所需要的作業時間。

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如果以上所有的數據多已清楚(大約啦!)那麼,可以列"材料採購進度表"了。

A、我們根據"施工進度表"確認材料進場的時間(1)。

B、然後反推/加上"採購材料的"製作/生產時間"(2)。

C、再反推加上"送審時間"(3)。

D、再反推加上公司內部的作業時間(4)。

E、是否要加一些天數作為"風險因素",工程師自己考慮。一般來說,材料簽約至可以進場的時間/公司內部作業時間等都比較容易掌握,但是"業主選色/建材",或是"材料送審"至核准就必須看別人的臉色了,這個神仙來也沒辦法。

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寫到這裡。我想工程師應該可以將「採購進度」做出來了吧。

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老實說,還有很多細節沒有寫出來。因為,我想工程師都知道:所有的採購進度表的"原理原則"都大同小異,但是因為工程內容不同、業主不同(合約內容、規定、業主監造的工作態度等)、自己的公司不同(制度不同、長官想法不同)、工程師自己的需求不同...所以...沒有"標準格式"。

工程師自個兒拿個實例做做看,有問題,再說。

 

2010年5月24日 星期一

完整的工程專案(三)

寫這個題目,範圍實在太大了,(有些,以前我已經寫過)我又怕寫得太深讓年輕工程師頭昏腦脹,所以,拼死舉案例/以比較簡易的方式來說明。

而且,最糟的是我一邊寫一邊整理思緒/又寫寫停停,所以很難一氣呵成/難免掛一漏萬,歉甚歉甚!!

任何一個"新建工程"都是一個"工程專案"。(其實,擴大解釋,所有的工程都是一個專案,包括:裝修工程、整修工程、邊坡工程、拆屋工程.....。)而真正需要掌握"完整的/整個專案"的只有"業主"(或業主委託的顧問公司)。

不過,一般專案很少"全部"委託"顧問公司",至少我知道的,一般"開發"就很難交給顧問公司。

*************

我想說明一下專案的特質:

一、"工程專案"是"臨時性"的組織,這很容易了解。因為有"專案工程"產生才需要有有"專案"的組織。而所有的工程都有"開始"有"結束",專案工程一結束,專案組織自然解散。

任何一個工程都有"開始",都有結束。我們說的範圍不包括最後的"管理階段"的幾種型態:租賃、經營、大樓管理等等,因為,那已經脫離工程太遠了。至於"維修保固"應列入工程專案之中,到底那有一定的期限。至於民法規定的"結構體保固25年(?)那是另外一回事,這裡不做說明。

因為"專案"是臨時性的組織,所以專案的管理辦法就會與公司"正常運作"的組織、規章、辦法不同。這個部分我以前寫過,到工程專案那個目錄去找,一定有答案。

二、工程專案是不可切割的。我說不可切割指的是"專案的管理",不是"執行"。這一點,工程師ㄧ定要牢牢記住,因為在社會上,很多案例都違背這個基本原則,所以雖稱"專案",卻只是有名無實。

舉例來說,如果做過"開發階段"的工程師ㄧ定知道,開發階段最重要的就是"可行性評估";簡單的說,一般投資性的工程案件,可行性評估最主要的就是評估這個案子是否能投資?能不能賺錢?

根據什麼決定"是否可行"呢?最簡單的分析方法就是分析「成本是多少?」「售價/收入是多少?」二者的差額是否符合公司的期望?

所以,在"開發企劃書"(或稱"開發計畫書"、"開發規劃書"....哎呀,反正都是一個東西,名稱不重要。)一定會分析成本:土地、設計費、工程造價、銷售費、管理、利息等等。

我是經常看到"建設公司"的開發計畫,等到計畫簽准/土地取得以後,整個計畫就束之高閣,接下來的"設計"單位/施工單位/銷售單位等等根本就不知道"開發計畫"的內容,或者根本從心裡頭就拒絕接受"開發計畫"的分析/假設。

所以啦,設計做設計的,施工做施工的,銷售做銷售的,沒有人理會/介意"開發計畫"的"成本"、"進度"、"品質"等的假設條件。等到要結案/結算了,老闆才發覺"怎麼跟原來計畫的結果不同?"

怪誰?怪專案負責人(多是公司的老闆),不了解"專案"的精神,卻又喜歡"大權總覽",當然可能會有這樣的結果。

這裡面的問題很多/也比較複雜,在此不多寫了,否則就變成"開發計畫的內容與說明"了。相關的解說,以前應該寫過,工程師自己去查閱吧。

簡單的重點就是:雖然我們因應"工作需要"將專案分成幾個階段,可是在執行過程中,上一個階段的所有"結論"必須交給下一階段的工作人員,而下一階段的工作負責人必須在上一階段的結論範圍內繼續後續的工作。

舉最簡單的例子來說:開發計畫一定會詳列各個階段的成本預算:設計費A元、工程造價B元/坪、銷售單價C元/坪.....。所以,設計管理單位在委託"建築師"設計時,就必須明確的告訴建築師:工程施工預算是B元/坪,設計成果/設計發包預算不得超過這個限制條件。同樣的道理,施工單位在發包施工時一定也要遵守這個限制條件、銷售單位的銷售單價亦不得低於C元/坪......。如此,這個工程專案的結果才能符合當初"開發計畫"的規定/符合投資的預期結果。

其他有關"工期"、"品質"等等(在開發計畫中詳細分析的結論)也應如是執行。

這樣,才是一個"完整的工程專案"。

現實環境的"專案"執行方式是否依這個原則在執行?就只有希望工程師自己觀察、自己檢討得失了。

當然,如果"計畫修正/變更",整個專案的工作內容會隨著變更,那是必然/沒有辦法的事。

三、

*************

 

 

(待續)

2010年5月19日 星期三

矽酸鈣板施工(3)防水

*******特別聲明*********

我無意說下列方法是"標準施工法"、是不可動搖的"規範"(金科玉律);任何可以達到"防水"目的的工法都是好的;如果要深入分析檢討,只是在"成本、工期、品質"上比較,能夠符合"實務需求"就是比較好/適用的工法;不同的需求、不同的地方,因目的不同而選用不同的工法是合理的。

任何工程上/不同的工法,都應如是觀(偷工減料除外)。

**************

前面,我之所以花了一些篇幅寫"隔音",因為我覺得"防水"跟隔音有異曲同工之妙。

(對不起,拖好久了。2010.06.08.)

2010.0614.

還是趕緊寫一寫:

****************

一、墩座:

在樓板混凝土搗築完成/隔間牆放樣完成後,應先將衛浴/廚房的牆面下方設置一個高約10公分(寬度與輕隔間牆的U型槽相同。)的混凝土基座,以後輕隔間的U型槽就固定在此基座上。如果有把握,預留鋼筋是

*********網友(葫蘆墩的家)的回應******

"在樓板混凝土搗築完成.............設置一個高約10公分(寬度與輕隔間牆的U型槽相同)的混凝土基座...............。"

針對這點,我有個見解提供參考,我認為墩座的寬度可以有二種作法:

方法一、墩座寬度應與下槽等寬,如此板材才可以延伸至下。此方法應為清水模或鋼模的作法,不過若澆置完成面(地面、側面)精度不佳,會造成延伸之板材無法與墩座側面密合,若表面飾材為貼磚尚可掩飾,若為批土刷漆者,則會造成表面凹凸,不利交屋。

方法二、墩座寬度應小於下槽寬度(二側各扣除約1~1.5CM之打底厚度為宜),如此於墩座打底後,延伸封板可密貼於墩座打底面上。施工時注意打底之品質,避免發生打底面中空、不平。

目前針對結構體中輕隔間牆與RC樑平接處、輕隔間牆與RC牆平接處,大多採用"方法二"來施工,主要用來避免平接裂縫。

********濟公的感謝詞********

我打心底感謝(葫蘆墩的家),如果工程師都能與他一樣,何愁國內的營建水準低落?這種"回應"多多益善。謝謝!!真的。

二:灌漿:

 

三:防水處理:

 

(待續)

2010年5月12日 星期三

完整的工程專案(二)

我一直強調,建築工程專案分為四大階段:

開發→設計→施工→管理。

最後一個階段「管理」比較複雜,包括房屋蓋好以後的所有相關作業,例如:銷售、租賃、維修、大樓管理等等。

說起來,「開發」也蠻複雜的,包括:土地標購、合建、更新....等等,重點是「取得土地(資源)」。而以開發階段的"工作內容"來說,包括"規劃"。

***********

如果以"階段"來說,完整的工程專案包括:開發(規劃)、設計、施工、管理(銷售、租賃、維修、大樓管理等)等四大階段。

所以說,開發專案、規劃專案、設計專案、施工專案、管理專案、銷售專案、租賃專案、維修專案、大樓管理專案等等,都只是一個完整的工程專案的一部份而已。

幸好,營建業除了建設公司的"專案"是從頭到尾/包括四大階段以外,其他的公司的"專案"都隨著公司的工作性質很容易區分/了解。例如,營造廠的專案就是"施工專案",建築師事務所的專案就是"設計專案"....以此類推,八九不離十。

舉個例子來說明,假設:某建設公司有個ABC工程(投資)專案,建設公司指派甲負責這個專案(負責開發至大樓管理等業務),這個甲就是ABC工程專案負責人。

ABC工程委託乙建築師事務所設計,對乙事務所來說這是"ABC專案"。(ABC設計專案。)

ABC工程委託丙仲介公司預售,對丙仲介公司來說這也是"ABC專案"。(ABC銷售專案。)

ABC工程委託丁營造廠施工,對丁營造廠來說這也是"ABC專案"。(ABC施工專案。)

其實,無論是"乙建築師事務所"、"丙仲介公司"、"丁營造廠"等的ABC專案,都只是完整的ABC專案的一部分(一小段)而已。很容易了解,是不是?

有人告訴你說:我現在正參與XX專案,一定要弄清楚是哪一種專案(設計?施工?銷售?租賃?....)。不然,談了半天,可能是牛頭不對馬嘴/雞同鴨講。

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至於"專案"這個職稱,應該是隨"專案"而來。有"工程專案"才需要"專案負責人"。

台灣許多(小的)建設公司,老闆(董事長或總經理)事必躬親,任何工程專案全程參與/鉅細靡遺,那麼,這位老闆(董事長或總經理)就是該工程專案的"專案負責人"。

所以,建設公司的"專案負責人"很少聽到,這是主因。

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至於營造廠的"專案負責人"也不多見,一般都稱"工地主任"。事實上,「專案負責人」跟「工地主任」是兩碼子事。

而且,我對於台灣的"工地負責人"都稱"工地主任"也很不以為然,這裡簡單談一下。

我想,每一位工程師都可以了解:任何一個工程都有大小之分,大的可以上百億/幾十億,小的可能只有幾千萬而已(更小的我們就不談了);如果,工地負責人皆稱"主任",頂頭上司可能都是"經理"或是"處長"之類的,那不是很幽默嗎?

工地負責人(專案負責人)應視工程規模/重要性/困難度等,指派適當的人選當"專案負責人";一個大規模的工程專案可以有好幾個工地主任。比方說:高鐵案的專案負責人是"殷大小姐",不是說/說明得很清楚了嗎?

 

完整的工程專案(一)

經營這個部落格已一千二百多天了,文章也寫了不少;根據"回應"及"留言",思考再三,我決定將重點轉移到"入門"這一項。

本來,一開始我是希望寫一些有關"營建管理"高階的觀念與做法,可是,似乎"毫無成效"。不知是"部落格"的影響不及於此,還是我寫得"艱澀難讀",還是看官"有看沒有懂"......,所以,回過頭來,乾脆"撩下去"了,從最基本的寫起。

識者見諒。

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台灣在某些地方真是非常自由,高興怎麼說/怎麼寫,沒有人會管你。

所以啊!"專案"一辭滿天飛。可以是"職稱",例如:仲介公司銷售某個"預售案"時,銷售主管稱"專案"(也許完整的說是"專案經理"。)我是認為,合理的/完整的說法應是「銷售專案經理」,因為本來就是"仲介公司",所以就把"銷售"拿掉了。

同樣的,有些"案件",也稱"專案"。例如:開發某一個區塊(XX)的土地,也稱"某某專案";同樣的,我也認為,合理的/完整的說法應是「XX開發專案」,因為本來就是"開發案",所以就把"開發"拿掉了。以此類推:"設計專案"、"施工專案"、"房管專案"....就不是新鮮事了。

有些公司還設有"專案"部門,裡面一堆職稱為"專案"的工程師,那就更妙了。

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其實,只要弄清楚"什麼是專案",不要被滿街的"專案"搞得頭昏腦脹,要怎麼變化,要怎麼看/解釋"專案",就不是難事了。

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2010年5月10日 星期一

預算----種類(七)結語

老實說,我不太敢寫"成本、預算"的東西。因為,這塊領域真的非常廣闊、寫起來真的工程浩大。而且,我也不是這方面的專家,因此更不敢"亂舞大刀"。

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每一個營建業的老闆斤斤計較的就是"成本",可是好笑的卻是根本"沒有成本/預算的觀念",所以根本就不要談方法了;即使好像有一套辦法,事實上也是"亂七八糟"的枝枝節節/根本無法成為一套合理的制度/辦法。(我遇過一些營建業的高層/老闆,聽他們談"成本控制"真的只差一口血沒噴出來";只好趕緊逃之夭夭。)

我寫這一系列"預算",為的只是要讓年輕工程師先有個"概念",知道"什麼是預算?"有幾種"預算"?每一種"預算"的用途/簡單的作法。

其實,離整個"成本控制"還差得很遠很遠呢!!

現實社會中,營建業說對成本/預算觀念正確的真的不是很多。許多公司怎麼賺錢的?景氣好/老闆有真知灼見。賠錢了,工地亂搞/或者都是別人的錯;錯在哪兒?我怎麼知道,反正工程師倒楣。

建設公司ㄧ個個案賠錢了,第一個一定怪工務單位"浪費"、超過預算(鬼知道預算在哪裡?)或是"工程費"太高,壓不下來。

營造廠工程賠錢了,第一個一定怪工地"點工太多"(因為其他的項目他也搞不清楚);其實,"點工"一項,老闆也搞不清楚,只是大家心裡有鬼(連工地負責人也搞不清楚),所以----無言以對,只好"頭離離,宰郎電"(台語。頭低低的,任人修理)。

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閒話表過,言歸正傳。

"設計預算"依據的是:1.設計圖。2.建材表。3.施工規範。4.施工說明。5.數量計算準則。6.工料分析。7.市場行情。8.其他。

營造廠的"投標預算"依據的應與"設計預算"相類似。但是,「5.數量計算準則。6.工料分析。」二項的用途不一定相同:一般各個公司有自己的計算準則,而營造廠算出來的數量不一定會讓"設計單位"或業主接受;同樣的道理,工料分析的"損耗"也可能不盡相同。

營造廠的"執行預算"依據的是公司的"投標預算"與"工料分析表"。除了設計圖說訂定了規範的工程項目以外,營造廠可依據自己的"規範"制訂執行預算。因為這些與"業主"、"設計者"沒有太大的關係。

至於業主的預算,因為牽涉廣泛,有機會再談。

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一、雖然談的是"成本預算",可是各位可以瞭解與"品質"息息相關。

二、如果一個公司不能建立"上述的基本"資料庫"(3.施工規範。4.施工說明。5.數量計算準則。6.工料分析。7.市場行情。8.其他。)我相信即使可以編製任何工程"預算",編製的人一定會"心虛"。

所以,工程師應該好歹先從了解這些玩意兒開始,然後朝建立這些資料庫的方向去努力。我常說:只要開始,就已成功了一半。

 

2010年5月9日 星期日

預算----種類(六)業主的發包預算

前面一經寫過:設計預算、施工執行預算、投標預算,這裡寫"業主"的工程預算。

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一般的業主多以建築師的"設計預算"作為發包預算,自己不另訂"預算"。主要原因是"人手不足"或是"節省成本"。

我個人是奉行"複核"制度。人不是神,很容易犯錯的,尤其是"加減乘除"稍不留意就可能誤植小數點或是遺漏工程項目、或是其他什麼的,這也不是什麼了不起的事,只要有人同時平行作業自然可以降低錯誤發生的機率。

而且更重要的是:如果業主想要達到"控制成本"的目的就必須隨時隨地注意"成本"的發展並及時的予以修正/調整(這個部分比較深奧/複雜,這裡不談。)

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因位業主的工程師是隨著工程專案的發展(開發→設計→銷售→施工等),完完整整的全程參予,對於"成本"的內涵、重點需求、變革等等比任何一個階段的工程師/公司(建築師事務所、營造廠、仲介公司等等)更深入了解,所以,真正要掌控"成本預算",只有業主的工程師才能辦到。

不過,真的很複雜。

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寫到這裡,想結束這一系列文章了。一路回想,覺得遺漏蠻多的,有機會回頭補寫。

 

2010年5月8日 星期六

預算----種類(五)施工者的執行預算

我這樣寫,一定有資深工程師不以為然。不過,沒關係,我只是希望一般的/年輕的工程師了解什麼是"執行預算";對於"預算"有正確的觀念。

至於用得上?用不上?我完全無能為力。

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執行預算和"設計預算"、"投標預算"最大的不同是"工程項目"。

執行預算的工程項目,必須依照公司的發包/分包習慣編列

如果,"組合房屋"是以"K"做單位發包,那麼,執行預算就列"組合房屋:數量:XX,單位:K。如果,鋼骨工程是發包給"鋼骨專業廠商",那麼就以鋼骨工程為工程項目,"T"做單位,數量列清楚就可以了。

如果是"牆面1:3水泥砂漿粉光",因為營造廠多自購材料而只分包"工",所以,執行預算就必須列成下列項目:

1.牆面1:3水泥砂漿粉光工資。單位是"平方公尺",數量工地負責人必須自行計算(或只派工程師分別計算,絕對不可抄"設計預算"的數量)。

2.水泥。

3.川砂。

其他類似的工程項目(粉刷工程除外),大概還有:鋼筋工程、混凝土工程、砌磚工程、磁磚工程.....。比較麻煩的是國內營造廠的"倉儲管理"大多付諸闕如,所以,水泥/川砂等材料要分工程項目統計/管理似乎有困難。

所以,可以將該工程所需的水泥/川砂等合併成一項。不過,我是希望年輕工程師可以自己要求自己,將每層樓的牆面粉刷/地坪粉刷/外牆粉刷.....等等分項統計水泥/川砂的用量,然後在工地施工時,自己用心去觀察/統計。如果跟以前的/一般的工程師ㄧ樣"和稀泥"/迷迷糊糊的混日子,我也沒什麼好說的;到底,一個人要比別人行一定要花心血/比別人多付出一些努力,天底下沒有白吃的午餐。

老實說,工程師可以思考一下:現代的建築工程需要"分解"的工程項目已經越來越少。多數的工程多是連工帶料一起發包,營造廠根本不可能"工料"分開發包;為什麼?

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根據以前我說的、前面我說的,年輕工程師千萬不要"剉列蛋",因為真正要弄懂的"工料分析表"沒幾項,千萬不要以為所有的工程項目都需要"工料分析表"(如果你覺得需要,那已經是另外一個層次的問題了),不要好高騖遠,把自己搞得緊張兮兮的,只要弄清楚因為分包而需要"工料分析"的那些項目就很可以了。

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如果,工程師想要知道:什麼是"工料分析表",噢,對不起,那寫起來又是一大篇,如果有興趣,查查我以前寫的有關工料分析的文章,應該夠瞧的了。還有問題?再說吧!!

 

2010年5月3日 星期一

預算----種類(四)施工者的執行預算

2.公司內部施工單位編製的"執行預算"。

營造廠工程取得/得標後,執行/負責施工的工地主任(工地負責人)本應編製"執行預算",經公司核可後,工地依據"執行預算"執行工地所有事務。但是,我真的不知道有哪些營造廠會要求工地負責人製作"執行預算"?

2.1.基本觀念:

 A、我知道國內有些營造廠的做法很簡單:將"得標金額"扣除"公司的利潤、稅金、管理費"以後的金額就是工程的"執行預算"的總金額。

B、有些營造廠實施"利潤中心"制度,每一個工程施工案就是一個利潤中心,而計算的基準就是上述的金額。

如果,得標金額是合理的,那麼,扣除公司必要費用以後的金額作為施工金額的上限也是合理的。問題是:誰保證得標金額是合理的?

前面我們已經說過:標單的數量不一定正確;單價不一定正確;複價可能有錯;甚至"總價"可能都有問題。如果"內容不清楚",卻以"包裹"要工程師負責做完/做好,實在是沒什麼公平、正義可言。

其次,如果是"執行預算"要當作工地"利潤中心"的績效考評依據,這不是擺明了要工地偷工減料,否則,工地的利潤/績效從何而來?如何"省工節料"?

而且,我覺得工地負責人是"蒙著眼睛"在管理工地的預算成本,所有的工程沒有發包以前,不知道"單價合不合理";工程沒有做完/計價完以前,不知數量是否正確。

而更糟的是有些"工作項目"根本無法比對,到底數量/單價是合理還是不合理還是工地浪費掉了,誰知道?舉例來說:一般營造廠最喜歡自購的材料就是粉刷工程所用的"水泥"、"川砂",還有就是"紅磚"、"鋼筋"....。

鋼筋還好,因為標單的鋼筋雖然單價是"連工帶料",但是,至少鋼筋數量有個依據;但是,水泥、川砂、紅磚等等呢?我想,一般的"設計預算"所編列的工程項目多是"1:3水泥粉光"XX平方公尺、"砌1/2B磚"XX平方公尺......,XX平方公尺的1:3粉光要多少水泥/砂?XX平方公尺的砌磚要多少紅磚?水泥?川砂?誰知道!?

也許工程師(工地負責人)會說:我知道!!我會工料分析。太好了。不過,你的工料分析,公司同意嗎?比方說,1.0平方公尺的1/2B砌磚,要幾塊紅磚?72?75?78?80?如果有長官問你:76塊/平方公尺可不可以?用70塊/平方公尺有什麼問題?假設老闆來跟你說:價格標得不好,用65塊/平方公尺當預算好不好?你要如何回答?

還有更妙的哩!工地要用多少包"水泥"?多少立方公尺的"川砂"?

我想,很多工地的粉刷工程(包括牆、地的粉刷)、砌磚工程、磁磚工程..等等都是由營造廠提供水泥、川砂、磁磚、紅磚、海菜粉等等,分包只是包工而已(了不起帶一些另料)。

那麼,整個工程,水泥的預算是幾包?

川砂是幾立方?

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說來,一定很好玩,反正工地就是"一車"、"一車"的叫,水泥或沙運到工地,粉刷承商負責立即吊運到施工的各層樓,沒有了/快用完了再叫就是了嘛。

如此簡單的事,有啥困難的呢?

摸著良心說話:有幾個工地負責人知道這個工地大概/應該用多少水泥砂呢?反正大家都是這樣,有歷史以來就是這樣,有什麼好嚷嚷的呢?

所以,到最後結算才知道用了多少水泥砂,我想也不會有人去查核/檢視用量是否合理,對不對。

 

2010年4月30日 星期五

淺談"容積率"(下)兼談"都更"容積加倍

如何實施"容積率"?

以前台北施行容積率時,因為我根本搞不清楚"容積率是西米挖哥"(台語。啥玩意兒),所以找了一些美國的教科書及文獻來讀;很慚愧,似乎沒啥心得。

我只記得當時(一直到現在)對書中所說的"施行容積率是「警察權」"、一直迷迷糊糊的/弄不清楚什麼是"警察權"。因為,當時我對台北市的容積率實施採取依行政區、分期實施,一直覺得「不公平、不公正」。

哪有一個都市政府執行公權力還分區施行的?尤其影響老百姓的權益這麼大的政策,實在令我不解。但是,到底我也無能為力,懷疑歸懷疑,我也沒有追根究底、研討下去。

我的疑問是:如果我的土地在"立即實施"的行政區,我只有眼睜睜的看著建築面積一下子掉落谷底。而如果我的土地在其他(可能是隔一條街而已)行政區,我還可以"搶照"(趕緊請人設計/掛號,依舊法保住建築面積);當年建管處一堆建照申請、掛號擠得頭破血流就是這樣產生的。

(你相信那樣的設計品質會好到哪裡去?)

無論如何,為什麼「我的財產的價值要先被打壓?」平平是台北市民、平平是同一個"建築主管單位"----建管處;分期實施的理由是啥?我比較好欺負,是不是?

我一直想不透。(到底我在台北市沒有一平方公分的建地。所以,只是心裡想一想而已)。我倒是想過:如果我來控告"台北市政府",不知有沒有勝算?

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最近,台北市政府發新聞稿說:都市更新的容積獎勵要擴大到二倍,我們來討論一下:

條件之ㄧ是屋齡三十年以上,面積要六百多坪。

三十年以上?那就是民國69年以前蓋的房子了。民國60年代,台北市的房子多是二層連棟、四樓公寓、五樓公寓;七樓以上/有電梯的大樓要到60年代後期才逐漸興起,所以不是多數。

如果以原有獎勵的容積來說(1.5倍),合建的結果,除了新建房屋"銷售單價"提高/增值以外,原有住戶(所有權人)更新後獲得的建物面積幾乎不可能增加(原為二層建築除外。只要是三層《含》以上的建物更新,有也只是"公設面積"增加/同時也增加"房屋稅"而已),實在說不上有什麼"充分的誘因"。如果所有權人根本就打算"自住",我更看不出推動更新的說服力在哪裡!?

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假設,"都更"的容積擴大為二倍,即大約為:225%*2=450%。仍略低於案一的面積(46,480),跟平均值比較(54,000),還有一段差距。

工程師ㄧ定要注意,前面我舉的例一與平均值都是很粗糙的數據,僅供參考。如果有更精確的統計/分析數字,當然以其為依歸。

不過,無論如何,我是認為:台北市的容積有問題。想一想,如果台北市的住宅區全部只能蓋(建蔽率60%)三樓半─5樓,不是很幽默嗎?

以前我列舉過算式,計算「土地價格與房屋售價」的關係。台北市的地價動輒上百萬/坪,二、三百萬/坪的土地已是司空見慣/毫不稀罕,光光只算地價,一坪建坪要分攤的地價低則40─50萬,高的可能上百萬,請問:如何壓低房價?總不能要建商"賠錢"出清吧。(別忘了:殺頭的生意有人做,賠錢的生意沒人做!!何況,建設公司又不是慈善事業。)

所以,近代許多預售屋拼命灌水(增加公設、雨庇、花台;露樑...)為的也是設法增加銷售面積/分攤地價/壓低銷售單價,多賺多少是另一回事,至少售價不會嚇死全部的消費者(雖然已經嚇死不少人了)。

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台北市的"空地"除了有問題的/公有的土地/大財團持有的以外,已經少得可以數得出來。所以,都更是勢在必行的工作。而都更名為獎勵"容積",事實上,與"調整"容積有何不同?只是為了整體利用,所以多一個面積的限制條件而已。

誰曰不宜?

 

2010年4月29日 星期四

淺談"容積率"(中)

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我所以比較詳細說明"建蔽率"及"容積率",主要原因是解釋:為什麼要施行"容積率"。

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在未實施"容積率"以前,也就是只實施"建蔽率"的地區,一個區域、一個街廓、甚至一個都市的"總建築面積"是很難"正確估算"的。總建築面積無法正確估算,換句話說就是"總人口數"無法正確估算,因為人口數無法正確估算,所以"公共設施"無法有效的設計、預埋、施工。

我們舉個簡單化的例子來說明,會比較容易了解:

假設,政府要開發一個區域(假設供建築使用的土地有10,000坪),簡單就當作全部是"住宅區"好了。在未實施"容積"以前,誰知道以後"蓋出來的住宅"總面積是多少?有可能部份是"連棟建築"(二層),有可能部份是四樓/五樓公寓、部分是七樓雙拼,也有可能是12層的電梯大樓,也許,還有可能有一些"超高大樓"。

我們再簡單假設/計算一下,可能的"總建築面積":

一、假設:2層連棟建築、5層公寓、七層公寓、12層大樓、24層超高大樓各佔1/5;最後的"總建築面積"大約是:

(1)、2層建築:2,000坪*60%*2=2,400坪。

(2)、5層建築:2,000坪*60%*5=6,000坪。

(3)、7層雙拼:2,000坪*(60%-2%*2=56%)*7=7,840坪。(法規:建築物超過5層,每增加一層,建蔽率減2%)

(4)、12層大樓:2,000坪*(60%-2%*7=46%)*12=11,040坪

(5)、24層超高大樓:2,000坪*(60%-2%*19=小於40%,採用40%)*24=19,200坪。(前面說過,建築物超過5層,每增加一層,建蔽率減2%;但是,當建蔽率因樓層數減至40%以後,不管樓層再增加多少,建蔽率不再下降。也就是說:建築的建蔽率,法規規定最低為40%。但是,如果是業主自願降低建蔽率,沒什麼不可以。)

(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=46,480坪

二、假設全部蓋2層連棟住宅。

10,000*60%*2=12,000坪

三、假設全部蓋24層超高大樓

10,000*40%*24=96,000坪

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前面所舉的三個例子,例二與例三是兩個極端(當然更極端的是只蓋一層或是更高的樓層。不要太極端,因為例二、例三的或然率已經夠低的了)。

A、例一的建築面積(46,480坪)大約略低於中間值。

B、如果,我們將例二(12,000坪)與例三(96,000坪)平均,平均值是:

(12,000+96,000)/2=54,000坪。

C、例二與例三(二個極端)的比例是1:8

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(各個縣市施行容積率的建蔽率/容積率多有不同,我只是舉一般常見的/台北市的住三為例;雖然各縣市的容積不盡相同,但是一般多落於60%-400%之間,而住宅區最普遍的也多在225%左右。)

如果實施容積率以後(假設是住三,容積率225%),這個區域的"最大允許建築面積"是:

10,000坪*225%=22,500坪

與古早只施行建蔽率的建築面積相比對,大致可獲得下列的結論:

A、與二個極端的案例比較,容積率實施以後允許的最高建築面積約為未實施前最高建築面積的1/4。約為實施容積前最小的建築面積的二倍。

B、如果與平均數(54,000坪)比較,實施容積以後的最大允建面積約為平均數的1/2不到。

C、如果與例一比較,約為1/2。

結論:所以,實施容積率以後,都市的建築面積約為未實施前的一半不到。

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都市可以容納的人口數與"建築面積"有絕對的關係。

我們以5-10坪/人作為基準,可以換算出都市的允許容納人口數(偷懶一下,用7.5坪/人來換算):

上例未實施容積前的人口數約為實施後的二倍多。22,500/7.5=3,000人。

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好了。前面的例子只是讓工程師有個概念:實施容積率可以比較精確的推估都市中居住的人口。不像未實施容積前,都市的人口數可能是:1,600 人到12,800人,相差約八倍。(我不知道政府主管單位是用人口數或是用"家庭數"來換算後面的資料,反正都不是困難的事。)

精確的推估人口數(家庭數)的目的:

一、預估公共設施的需求量。然後,據以配置、規劃、施工。

公共設施包括:道路、公園、學校等。

二、預估民生基礎建設的需求量,然後,據以配置、規劃、施工。

民生基礎建設包括:供水、排水、污水處理、供電、瓦斯、電話......。

三、其他。

我不是這方面的學者專家,以上所提的項目、名稱、內容可能缺失ㄧ堆,不過,沒關係,因為那不是本篇文章的重點、這篇文章的重點是要讓年輕工程師了解:實施"容積"管制的目的。

如果像前面所舉的例子一般,在實施"容積率"之前,公共設施/基礎建設等幾乎無法"預估"正確的需求數量。不要說上限/下限誤差八倍,只要差個三、四倍,我想設計/規劃的人就有苦頭吃了。

想一想,人口數只要相差一倍,所有的管線(給排水、廢污水、供電、電信、瓦斯等等設施)就要差一倍,差個二、三倍,要如何規劃、設計呢?採高標可能因為"用不著"而造成資源的浪費,採低標,萬一不符需要又要擴建修改/挖路增設...。不僅擾民也是另一種浪費。

另外,因為居民人口的合理管制,公共設施及民生基礎建設能依理論及實際需要設置,自然能夠提升居住品質,就不再贅言了。

本來施行容積管制,對"建築物"空間/造型設計有極大的助益(不會都是火柴盒一般的建築),但是因為/建商/國民的守法精神不夠,而主管機關多把"百姓當賊"(老實說,這也不能怪主管官員,有些建商/奸商歪腦筋動得之快,真的令人瞠目咋舌/嘆為觀止),所以這個效益明顯不彰。

*****我的疑惑/題外話******

如果未實施"容積率"以前,我們將依據法規允許的建築面積分為九品(如前例中的:12,000坪到96,000坪)。那麼,實施"容積率"以後的允建面積約為九品中的第七品或第八品。也就是"下上品"或是"下中品",未免"品"太低了吧。

要知道,同一塊土地/建築面積減少,分攤的地價就相對提高/所以售價自然提高。

我不知道建築主管大員根據什麼定這些容積?減少公共設施/民生基本建設的投資/興建?

只說一項:台北市每個市民持分/享有的綠地,低得快要可以上"金氏紀錄"了。

 

 

2010年4月27日 星期二

淺談"容積率"(上)

台灣地區實施"容積率"管制建築物的容積已經有很長一段時間了。成果如何?不知道。

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最近,台北市政府放出"都市更新案"的容積獎勵擴大至二倍,似乎是一大德政。假設(只是假設)是德政,那麼當初施行的"容積率"是不是"苛政"呢?或者說:當初的"容積"是否太低/可以檢討呢?我也不知道。

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我只是跟年輕工程師簡單的談一談,什麼是"容積"?為什麼要實施"容積"?如何實施"容積"?其他的問題,就由工程師"自己去思考了"。

前面/一開始的問題的答案,麻煩工程師也一併"想一想"。OK?

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一、什麼是"容積"?

古早以前,台灣地區的建築面積只受限於"建蔽率"、"面前道路的寬度"及"基地面積大小等"。當然還有其他的條件,我們不談那麼細,否則就是在上"法規"的課了。而且我比較"熟"的法規大概是民國70年左右的規章,離開事務所以後,法規躲我/我躲法規,至今多數相見似曾相識。

1.建蔽率:建蔽率就是一宗基地法規允許的建築物面積(投影面積)/基地面積的百分比。

我猜是為了保留一些"綠地"、"活動空間"、"防火間隔"等等原因,任何都市計畫區內的土地蓋房子都必須依建蔽率的規定、保留一定的空地讓房子有喘息/呼吸的空間。

建蔽率與"土地使用分區"有絕對的關係。

古早的分區比較簡單,所有"都市計劃"地區的土地都劃分為:商業區、住宅區、工業區、文教區....而建蔽率因使用分區不同而不同。

例如:商業區式80%、住宅區是60%、工業區是70%......其他的我沒用過。當然還有一些細節、規定,時隔久遠,我也不是那麼清楚(不敢胡言亂語),工程師自己去查法規吧!!

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容積率實施是與"建蔽率"的規定並行,也就是說:建築面積同時受建蔽率及容積率的限制。

實施容積率的地方,除了"建蔽率"不變以外,增加"允許的最大建築面積"的規定。幾乎所有的分區也隨著容積的實施,變得更精細。例如,住宅區分為:住一、住二、住三、住四;好像住三還分為:住三、住三之ㄧ...。商業區也分為商伊、商二、商三、商四等等(其餘的詳細規定我也不是很清楚。)

住一的建蔽率還是60%,容積是120%。簡單的說法就是:100坪的土地,必須保留40坪的空地,建築面積只能蓋60坪。100坪住一的建地,假設每層要蓋60坪,最多就只能蓋二層(60%*2=120%)。如果每層蓋40坪,最多就能蓋三層(40%*3=120%);每層30坪就是4層樓(30%*4=120%)......依此類推。

最常見的"透天厝",通常分區是屬於"住三",容積是225%;如果以建蔽率60%來興建,則1、2、3等三層加起來是60%*3=180%,餘下的225%-180%=45%用在第四層,因為第四層的面積較小,所以我們常稱透天厝是"三樓半"就是這樣來的。

其他各式各樣的分區,意思完全相同。這就是"建蔽率"與"容積率"並行。

2.面前道路及基地面積:這個部分我真的搞不清楚了。70年到現在,法規修正不知已經過多少次,加上中間有"開放空間"的施行與廢止,所以,對於這一塊,我真的是一片荒蕪。對不起。

不過,影響這一篇"淺說"不大,所以,我也懶得去查詢。

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我所以比較詳細說明"建蔽率"及容積率,主要原因是解釋:為什麼要施行"容積率"。

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2010年4月21日 星期三

預算----種類(三)施工者的投標預算

二、施工者(營造廠)的施工預算:

一般營造廠的編製的預算大概分成二類:

1.與業主議價、投標的預算。

這個預算,我想一般工程師多耳熟能詳,我喜歡稱之為"投標預算"。

投標預算的表格,一般是由"設計者"提供,也就是表格與"設計預算"一模一樣,只有"編號"、"工作項目"、"數量",其他的"單價"、"複價"、"合計"、"總計"等欄位是空白的罷了。

1.1.投標預算的對象是"業主"。

1.2.投標預算最重要的是最後的"總價"。一般投標/決標就是以"總價"為決標依據(所以投標總價都要求以中文大寫)。如果標單中的單項有計算錯誤、計算過程加減乘除有錯誤,完全不影響"總價"的效力。(有些營造廠投標前,臨時修正/降低投標"總價",根本就沒有時間去修正各個單項的價格;也就是說:總價金額明顯的低於標單內容/正確的總計金額。)

1.3.因此,營造廠得標以後,多數要調整"工程項目"的單價。原因之ㄧ是上述理由;原因之二是:有些單價可能"離譜"----太便宜或太貴;原因之三是:因為投標時間不夠,所以有些單價是概估,與設計預算或業主預算相差太大。

1.4.投標預算的"標單",一般都有"數量",但是註明:數量僅供參考用(對不起,這是古早以前的事,現在不知道有沒有改善?)。其實,我認為那是很荒唐/很奇怪/很不負責的作法;可是,連國家的公共工程都玩這個遊戲,上樑不正下樑如何不歪?

何謂"參考"?參考的數字,如果誤差太大、要不要負"法律責任"?

1.5.我個人是希望大有為的政府能建立"營建成本"管控的系統,這樣,就不會"成本"這一塊,一片空白。其實,英國施行QA系統已經很久很久了,而且運作非常良好,主管單位只要"照抄"就成,為什麼"視若無睹"呢?

 

 

2010年4月14日 星期三

預算----種類(二)設計預算及其他

工程施工預算的種類:

一、設計者(建築師)的施工預算:

我想,很多人以為設計者的責任是「提供合法的設計圖說。」其實,那只是設計者最基本的職責之ㄧ。

設計者必須提供符合"委託設計者"需求的合法圖說。

委託設計者如果沒有"特別"的需求,那就只是一般正常的:品質(施工規範等)、工期、成本預算。因為是"一般的",所以,漸漸的似乎這些需求就逐漸被淡忘了,甚至變成"設計者好像沒有這些職責"。

不過,無論如何,業主應該要求設計者的除了一般我們一定會說明的用途、層高以外,「業主設計需求」主要的內容有:(設計需求書的內容,我以前可能寫過,忘了/也懶得回頭去查閱,先簡單寫一寫,看官自己去查閱,如果沒有,以後再專文寫一篇,抱歉。)

1.建物用途:建築物的用途一般包括:集合住宅、連棟建築、透天住宅、別墅、辦公室、倉庫、商場、旅館、飯店、工廠、廠辦........寫不完,不過這個大家一定都很清楚。

2.建物樓層:這一點,多數建築都希望「法定容積」用足;不過如果是園區或是工廠、學校等,可能就需要以其他方式或直接說明幾層樓作為要求。

3.容納人數:有時,以容納人數給設計者,由設計者換算成實際需要的「面積」、「樓層數」。

4.詳細用途:建築物內部的詳細空間用途,例如一般常見的"三房二廳"、"二房二廳",或是例如廠辦的"會議室"、機房、電腦室、中控室、無塵室........。

5.詳細面積/尺寸:如果業主對需求很清楚/深入,可以在說明書中詳細註明各種(或部分)空間的"大約坪數"或是"詳細尺寸"(設計不是切豆腐,不可能100%精確)。這樣,設計成果就不致太離譜。

6.成本:業主可以確立"工程造價"總金額,設計者必須在施工總金額範圍內完成設計內容/爾後工程發包亦不得超過此"預算"。

7.工期:業主如果有特殊的考量/顧慮(例如為慶祝XX周年或是慶祝建國XX年等必須完工、剪綵、開幕...。),可以確定合理的施工期限。設計者必須設法配合,採用合理的方法,達成業主的需求(包括:工法、結構系統、建材等)。

8.品質:業主對某些"建材"、空間有特殊需求,亦可於"需求書"中詳細說明,設計者亦必須配合完成設計圖說。例如,業主希望採用"綠建築"或是"智慧建築"...,設計者必須設法完成。

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以上所說的"設計需求書"的簡單內容,只是要讓"業主工程師"、"設計工程師"正確了解自己的權利義務。尤其是國內的設計者,千萬不要以為"成本控制、工期管理"不關我的事。

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設計者需依設計過程編製"預算書",到設計完成、定案,經政府主管機關核可後,預算書至此應告一段落。一般,設計者編訂的"預算書"也是"發包預算"的一種。為了容易區別,我喜歡稱之為"設計預算"以容易/明確的與其他的"預算書"區別。

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設計預算的內容:

一、工程項目:

設計預算的工程項目,除了"假設工程"..以外,就是圖說上可見的施工項目。

我想:事實上國內也沒有統一的/一致的"工程項目"分類或制定辦法,所以,各個設計單位/建築師事務所各有一套工程項目的編訂辦法/原則,但也大同小異,並沒有很大的差異。

1.設計預算的工程項目:假設工程、安全衛生這二大項一般多以"式"表示,大多是採工程費的一個"百分點"作為預算。

2.預算最後列有:稅管、利潤等項目,一般也是依據前面項目(工程項目及假設、安衛等)的合計價金額的一個百分點計算。

3.設計預算的都是以"工程完成名稱"作為"工作項目"。例如:1:3水泥粉光;洗石子;貼石英磚.....。比較特別的,像是:鋼筋工程,也是"連工代料"、鋼筋綁紥完成的施工項目。

二、工程數量:

1.所有的預算,工程數量都是以「圖說尺寸為數量計算基準」。

2.所有的預算數量都已包括"損耗"、另料(機電工程,另料另立工程項目,與建築工程的預算列法有很大的不同。)

三、工程項目的單價:

1.所有的預算的單價都應由"工料分析表"產生。

2."工料分析表"應依施工計畫而有不同。

3.我想,要求國內的設計者依"施工計畫"編製預算,有實際上的困難。所以,國內一般的設計預算的單價多是依據"市場行情"或者是由施工廠商"報價"來編訂。

四、假設工程預算:

五、安全衛生預算:

六、工程項目的金額合計:

七、稅管:

八、保險:

九、施工預算總計:

十、附件:

1.建材表。

2.施工規範:

3.施工說明:

以上所說,是完整的設計預算應有的基本內容。

 

2010年4月13日 星期二

預算----內容(一)

我從最基本的寫起,識者可以跳過,年輕工程師則一步一步來吧。

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我們先談國內常見的/已經是"結果"的工程施工預算/總類,意思是說:編製預算的過程,我們先不談,那會搞死一堆人。

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工程施工預算的內容主要指的是:

一、直接成本:為完成合約圖說所需支付「機具、設備、工、料、安衛等」的費用,稱為直接成本。

直接成本可以解釋為:如果沒有這個工程合約就不可能支付的費用。

二、間接成本:公司的管理費、利潤等。

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我不是財經的"學者專家",對於這個分法,我自己也一直存疑:營造廠派駐工地的工程師的薪資等費用算直接成本?營業稅算直接成本?前者我把它當直接成本後面我會解釋,但是因為承包了這個工程要繳交的"稅款"也算直接成本我就一直拿不定主意/也搞不清楚:學理上應如何區分?

如有專家學者,我衷心的期望/希望能指教/指正。

當然,一般的工程合約中簡單的就是"稅管"一式,也許在8%--13%之間;我是想要弄清楚:管理費?到底包括哪些?

(一般來說,我是不管"稅"這一項的。無論是"過程"或是"結果",我從來不列"稅"這個項目,公司的管理費及利潤也輪不到我來擔心,所以,這幾項在我編製的預算中是不包括在內的。)

或許,我們以另外一個方式來解釋「直接成本」:工地負責人必須負責的工作項目的成本即為直接成本;工地負責人"無能為力"的,即是"間接成本。這樣解釋也有問題:因為,很多公司的工程發包不是工地負責人管得到的,那就不算"直接成本"?那真是玩笑開大了。可是,工地負責人管不到"發包"卻要負責工程的盈虧,不是也是笑話一則?

看官有何想法?

(我真的希望工程師讀我的文章要時時心存懷疑,因為我不是神,我一再強調"這是我的想法"、"我認為.."、"個人的看法...",因為我寫的「很可能是錯的」(希望很少很少啦!因為我也不敢亂寫),但是我還是希望看官千萬不要"照單全收",做學問存疑是合理/必須的。(學而不思則罔,思而不學則殆)。

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不過無論如何,不管直接/間接成本,都在工程的施工預算範圍之內。

 

2010年3月6日 星期六

連續壁灌漿等問題

********來函照登*********

請問一下 在書上常看到連續壁施工時 吊放鋼筋籠就直接用特密管灌漿了 這樣的話 沒有組模板混凝土不會漏出來嗎? 在水中澆置混凝土為什麼不會改變混凝土的性質 養護的時候也泡在水裡 這樣不會改變混凝土的性質嗎?

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一、連續壁工法的設計是以挖掘以後四周的土牆當做模版,不另外設置"模板"。(其實,許多無套管基樁----例如反循環基樁----也是相同的設計理念。)

為了達到這個目的,所以:

1.為了去除土壤表層的劣質回填土壤/垃圾/廢棄物等、並確認連續壁位置及垂直精確度(約1/200),所以必須施作導溝。

2.挖掘機具必須力求開挖後的壁體平整。

3.為避免壁體土壤坍塌,所以必須使用"穩定液"(採用皂土或化學藥劑)。

4.連續壁是一個單元一個單元跳著施工,每個單元長度約3-5公尺,施工順序是:1→3→5....然後回頭施作2→4→6.....。1、3、5....的四周皆為土壤,2、4、6...則二側為土壤、二端多是1、3、5...的接頭。

5.並不是所有土質都可以施作"連續壁"。像台中地區土質多為卵礫石級配,所以多採"擋土柱"工法施工。

6.萬一有其他的狀況,漏水(穩定液)比漏"混凝土"可怕,必須設法處裡。處理方法書本上有寫,我是沒遇過、實務上也沒聽說過。

7.挖掘完成後,必須以"超音波"儀器檢視"壁體"。我不知道萬一有一些坍方,如何補救?只有多打混凝土吧。如果是"外側"反正也看不到,如果在內側,開挖以後再整修吧。

二、水中搗築混凝土:

等到挖掘完成、超音波測試完成,吊放鋼筋籠以後,我們來看看"搗築混凝土的條件":

一般連續壁(或反循環基樁)的深度至少40-50公尺,可能更深;其中充滿"穩定液"及懸浮的泥沙;鋼筋籠又錯綜複雜、橫梗其中,要如何搗築混凝土呢?

所以工法設計採用"特密管"。(其實,書本上有說:凡是搗築混凝土/高度超過1公尺,為避免混凝土離析就應使用導管搗築混凝土,這在台灣幾乎已成絕響,很糟糕。)

所以,特密管的第一個功能是"避免混凝土離析"。

其次,因為挖掘完成、超音波測試、吊放鋼筋籠等到真正開始搗築混凝土需要間隔一段不短的時間,所以,底部可能有"沉泥"(穩定液中的泥沙沉澱在底部),如果不設法清除,完成後的壁體如果跟底部土壤之間夾一層"淤泥"、形同三明治,最後連續壁(基樁)勢必逐漸沉陷至壓實淤泥為止,那還得了。

為了清除底部的沉泥,特密管必須接管至管口接近開挖底部。如此,當混凝土搗築時,沉泥就會被混凝土擠壓至混凝土的上方(表面)。最重要的一點,特密管的管口必須保持是在"混凝土"的裡面,不可離開"混凝土",如此,淤泥一直被混凝土擠壓上升。

當混凝土搗築到一個數量、混凝土面的高度超過一節特密管時才可"拔管"(昇管)減掉一節特密管,工程師要隨時計算、丈量,確保管口保持在"混凝土"中,絕對不可讓管口離開"混凝土",否則,後來搗築的混凝土與原先搗築的混凝土中間就會夾有"淤泥"或是混有淤泥的"劣質混凝土",那就很悲慘了(形同斷樁,要如何補救?我不會。)

所以,連續壁搗築(澆置)混凝土有幾點必須注意:

1.必須保持"混凝土"來源不中斷(幾分鐘無所謂,太久了,混凝土初凝就糟了,一則擾動初凝的混凝土會影響混凝土品質、二則可能"特密管"會拔不起來,那就更糟了。有時,施工廠商因為混凝土中斷太久,不管三七二十一就拔管/造成斷樁,麻煩就大了。)

2.混凝土搗築至設計高度,最上面一層(約1公尺)是夾有泥沙/雜質的混凝土,稱為劣質混凝土,必須予以打除。

3.混凝土澆置完成,已不是"泡在水中"(穩定液已被混凝土擠走了)。即使是也無傷大雅,君不見混凝土的試體都是放在水中養護的嗎?(因為混凝土必須充分"濕治"才能逐漸達到需要的強度)。

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先寫到這裡,想到再補充。如果哪裏寫得不好,請告知,我再修正。

 

 

2010年2月28日 星期日

營建工程師的定位與應具備的技能(一)定位

我一直強調:營建工程分為四大階段,換句話說,也就是四大工作區塊:

開發。設計。施工。維修管理。

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這四大工作區塊對應目前國內的"產、官、學"各個單位,我就不再一一詳細重覆了,工程師自己想一想,有問題,到我以前的文章中找答案。

我們僅就"產"的部份來簡單說明各個工作區塊的工程師名稱及主要工作內容。當然,希望不要以文害義,要怎麼稱呼都沒有關係,只要是同一種工作性質的工程師即可。

一、開發工程師:狹義的說是"資源"的開發,資源包括:土地、房屋等;廣義的說,包括業務的開發:合建案、都更案,當然還有各種業務案,如工程施工(設計、銷售、租賃、管理等)承攬、裝修案承攬等。

二、設計工程師:包括建築整體或單項、室內、景觀....等等的規劃、設計、管理。

三、施工工程師:包括建築整體或單項、室內、景觀....等等的施工、管理。

四、維修管理工程師:包括:銷售工程師、仲介工程師、維修工程師、不動產管理工程師等等。

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這一篇只談「施工工程師」。

我們來看台灣目前有的"施工單位"(公司、企業等等):

一、建設公司的施工部門:這裡說的建設公司指的是房地產"投資公司"。

台灣目前有少數幾家"建設公司"本質是"營造廠",據說是因為法令的緣故,以後不可能再新增,這幾家公司我們仍將之歸屬"營造廠"。

另外,台灣還有一種很奇特的"建設公司",就是非法兼職"營造"。雖然公司也是經營"投資房地產",可是到了"施工"這個階段就向有執照的營造廠借牌,自己派工程師採購、發包、施工。民國60年、70年左右,許多建設公司多以此法經營,工程師事實上成為"營造廠的工程師"。目前,據說,還有類似的建設公司存在。所以,這種建設公司的工程師,我認為應屬於"營造廠"的工程師。

還有一類是"建設公司"與"營造廠"是關係企業,那就更複雜了:

1、建設公司與營造廠各自獨立經營。這最單純,不必非類。

2、營造廠只承攬自己的建設公司的施工案,不對外營業。但是,這有個缺失,因為"營造廠"是關係企業,所以:建設公司的工程師很難"監督"營造廠。而營造廠的工程師形同生存於保護傘下,如果工程師自己不努力,真的可以"好好的混一輩子",然後,一點市場競爭力也沒有。

3、其他的情況不多談,有必要,在"營造廠"一節再說。

二、建築師監造單位:

三、顧問公司的施工顧問:

四、營造廠:包括甲級、乙級、丙級等等。也可以區分為專業營造廠及一般的營造廠。

五、工程公司:目前許多營造廠稱"工程公司",所以,大型的工程公司應納入"營造廠"一類。

六、土木包工業、企業行、工程行:承攬小型工程或是單項工程。

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我們再以另一個角度分析:

 

 

(待續)

2009年12月16日 星期三

結構圖、設計圖(9)

前面1-8 談的是基本的讀圖。

不知道工程師有沒有其他的問題?老實說,我是"靠記憶"寫這些文章,一定有很多缺失而不自覺,所以,工程師如果覺得不滿意是必然的,請告訴我,否則我真的懶得去要一套圖來檢視我的缺失。

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工程師剛開始讀圖,不必急著去"背圖",只要先對整個建築有個"立體"概念就可以了。

有幾個原則必須掌握:

一、記清楚各種圖的位置。也就是說,如果要找圖,不需要從頭翻到尾,各種圖的大概位置應該要記清楚。

設計圖的圖說順序一般是:

第一頁一定是表格,說明各種面積、建蔽率、容積率、停車數、可建面積、樓地板面積....等等。

其次是各層平面;各向立面、大剖、然後才是小剖及大樣圖。

結構圖大概是:第一頁是鋼筋(鋼骨)的施工規範(如:搭接長度、彎鉤、開口位置等的規定),其次是"平面"、大剖(記得應該是"鋼構"才有,RC好像沒有),其次是樑配筋、柱配筋、最後才是牆、板、樓梯等及雜項工程的配筋圖。

工程師千萬不要遇到長官要看某一個圖,要你把圖抱過來,結果你翻了半天還找不到長官要看的圖,豈不是擺明告訴長官:「我根本沒有在看圖,混得厲害!!」

二、依據"工程進度"詳細讀圖。

如果"工地主任"要你負責某些工程(或是跟者主辦工程師看某些工作項目;如果是"全部"那就辛苦一點囉!!),那一定要在該項工程正式展開前,先將"立即要做"的部份的圖詳細讀清楚。沒時間?就先讀"你的部份(工作項目)"的圖;最好是"全部"相關的圖都讀,因為可能相互都有關係。

工程師在工地,沒事就"應該"多讀圖、多讀規範,很多基本的東西就在那裡面。

三、我沒有要求工程師一定要"背圖",但是,如果一些"重要尺寸"能背起來絕對是好事。長官在看圖或巡視現場的時候,偶而有機會問一些"尺寸",如果你不看圖,立即說出來,保證長官對你"刮目相看",心裡一定"記你一功"。

以前我有一位監工非常細心,幾乎"所有的重要尺寸"(施工中的)都記在心裡,每次我在現場要查圖,他都可以"背尺寸"給我聽,真的很厲害。後來,公司要升遷、調人,當然"非他莫屬"。真的很厲害。

四、如果我們沒有本事"背圖",那就只有"做小抄"或是抱著A-3的"縮本"去查驗/看工地了。

我最常做的事就是拿A4畫正在施工中的結構平面,將所有樑配筋/柱配筋(分兩張)以自己看得懂得/最簡易的方法標示在上面,然後拿著圖到現場核對配筋。

五、讀圖時,千萬不要忽視任何一個有關係的圖。

施工工程師一定要了解一點:設計工程師「絕對不會畫一個沒有目的、沒有意義的圖」。做過設計的人都知道,畫圖是很辛苦的一件事,非不得已、能省就省;所以,每一個圖都是"不畫就無法施工"、"不畫就會做錯"。因此,施工工程師讀圖時,一定要想"為什麼他要畫這個圖?一定有他的意義/目的"。所以,只要是有關係的圖,一定要認真、好好的讀清楚,避免失誤。

六、異常管理。

有時候,工程師讀圖會覺得:「這個地方怪怪的。」

相信我,相信你自己,多數時候,你覺得怪怪的地方是有問題。

處理方法:將圖仔細讀一遍,看看有沒有漏讀哪一張圖?如果確定沒有,可以向"上級反映",或是"透過窗口"向設計單位查詢;如果確定有問題,要求設計單位"補圖"。

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寫到這裡,有關讀圖的基本知識應已寫完。

是否有遺漏?我不知道。工程師如果覺得還有問題,歡迎告知。我再補寫。

 

公告

謹向大家報告一項消息: 各位網友,家父(部落格作者) 已於2011年3月4日早上11:35因病突發性腦部出血逝世離開。 我父親近年來身體狀況一直不是很好,前年年底2009因身體不適就醫檢驗,經檢驗為自體免疫疾病引發血小板低下,經過住院及藥物治療後病情趨於...