2009年2月28日 星期六

營利事業.燒錢.工程師.(三)

營建業的工程師要"燒錢"的機會似乎不多。

"燒自己"的機會比較大!!

********苦口婆心*****

每一個人都必須時時("偶而"也不錯了)"內省"自己:「我比去年"同期"的我,進步了多少?」

更進一步:「我比上個月,進步了多少?」

要做到:「我比昨天,進步了多少?」那真是"聖人"了。

所以在工地,我常問工程師:「工地是去年五月開工的,到現在半年多了,比較起來,工程知識/實務上你進步了多少?」

幾乎每個公司、每個工地都有一、二個"天兵、天將"----年紀都四十左右(或是好幾了)還跟"算盤的珠子"一般,撥一下動一下;如果"窄伊牙牙飛"(台語。不管他,隨他做),結果真的會讓人一口血噴出來。

如果工程師ㄧ個工地待過ㄧ個工地,進來時本事如此如此,完工時依然如此如此,那增加的"工地經驗"、"工地資歷"是什麼呢?馬齒徒增,把自己的青春歲月"燒掉/消耗掉"而已。真的很可怕!!

等到四十好幾了,手一伸出來,只有"空空"二字。一是本事"空"、二是頭腦"空"。怎麼辦呢?

********面對現況*******

我希望年輕工程師"現在"至少要做到下列幾點:(這些本來就是工程師的職責,但是,平常"水昆"也還過得去,現在?最好"努力"一些)。

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一、算一算,你做的工作績效是否超過你的薪資!?

我想:多數"受薪階級"對薪資多不滿意(太低了吧!)可是,有幾個人會去考慮:我每個月所做的工作可以幫公司賺多少"利潤"?別的行業我們不談,工程師的"生產力"最容易估算不過了:每個工程師將領到的薪資*1.5-2.0就是公司付給你的"真正薪資"(包括保險、車資、旅遊、福利、分攤的管理費....)。

那你做的工作幫自己賺到"薪資"了嗎?工程額很清楚、毛利(%)也不難概估。一般營造廠都會計算每個工程師應具有的生產力---也許是500萬/月、也許是300萬/月,那要看公司文化/工程性質,不是千篇一律的。每個月(或平均)你做了多少施工額?

多做是公司賺錢,少做就連自己的薪水都沒賺到,還要公司(或其他人賺的)補貼你。這是被"資遣"的第一個原因。

 二、主動、積極、協調:

我時常看到年輕工程師在工地晃來晃去,看似"很認真",事實上,我不知道他在看什麼?監工工程師逛工地時,一定要攜帶一本小本的筆記本及原子筆,ㄧ看到缺失、沒有完成或是沒有收頭的工作項目就要立刻押日期/記下來,然後一邊思索要如何安排施工順序、工人、方法、材料、機具來解決問題;如果自己一個人不能解決就要協調相關廠商/請示工地負責人。不要晃了一個月,所有的缺失、問題一直都在那裡。

主動、積極、用心做事是工程師逛工地的基本心態,千萬不要像一個"行屍走肉"、飄過來飄過去,腦袋空空。

當然,工地負責人也不可以"放牛吃草"(窄伊去),很多初入社會的年輕工程師真是一張白紙,好聽一些是你叫他做什麼,他就做什麼;事實上是"屁都不懂"、如果"老鳥不敎",要他去看工地,他真的只好晃來晃去,因為他真的不知道應該如何做。

就像電影演的一般,無論是部隊派出一隊"偵查兵"或是空軍要轟炸某個地區,出發前一定要詳細說明"任務重點"、路線、敵情,不是人馬一集合就出發,那真的是怎麼死都不知道。

如果工地負責人/或是老鳥不將任務重點告訴"菜鳥",明顯的,就是準備看他陣亡。

菜鳥從工地巡視回來,工地主任應詢問是否有困難?有問題?甚至要工程師交出"巡視紀錄",這對小工程師的教育訓練是很重要的。

偶而,工地主任巡視工地時,應該帶這年輕工程師ㄧ起看工地,發現問題就當場解釋說明給年輕工程師了解---這就好像醫院的主治大夫每天早上巡視病房旁邊跟著一群小醫師ㄧ般,實務、理論、案例一次說清楚。沒有比這個更有效率的教學方法了。

工地主任或老鳥不這樣做,那就是"天將"一個(工地也不少、沒什麼好意外的。)

如果說,一個工地有一二個天兵,而工地主任卻自認很強、工地施工管理沒有問題,真是說到天亮我都不信;強將手下無弱兵,如果一個工地有天兵,工地主任不是天將才真的是奇聞。

天兵、天將湊在一起,工地必然精采絕倫。信不信!?妙事一籮筐,天天有得搖頭的。

工遞出問題,工地負責人不會被K ?不會被連坐?(賣憨了!!)

三、你也在幫公司"燒錢"嗎?

工程師必須把"工程做好"不只是"把工程做完"。

 

營利事業.燒錢.工程師.(二)

工程師要如何自處呢?

*******故事續篇******

*******燒錢篇***

前面所說的新興"高科技"公司,多由一堆"高科技"人才把持,他們相信「只要研發出好的產品、業務根本不是問題,錢財自然滾滾而來....。」所以,他們日以繼夜的努力於"研發"、"開創劃時代的新產品"。

理論上:「只要研發出好的產品、業務根本不是問題,錢財自然滾滾而來....。」是正確的。

問題是:什麼是好的產品?

問題是:一個好的產品需要多少時間才能開發出來?生產?上市?

問題是:開發一個產品要燒多少錢?(資金/成本)。

問題是:所謂"好的產品",市場在哪裡?業務在哪裡?

上列問題根本沒有人在乎,業務給我閃一邊去、財務只管集資/付錢....只要有新產品上市,公司就是另一家「微X」、大家都成為另一群「XXX」.....。怕什麼呢?

於是,以"億"計的資本就在"研發"的大纛下一直燒呀燒的...燒呀燒的.....。日復一日....月復一月。

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後來,總是有一天,資金燒完了。"增資"!!

「有些產品已接近成熟,絕對不可放棄!」....增資通過,繼續燒錢!!

*****據說****

一種"新藥"的研發到成熟,平均是七年。一輛"新車"的研發到可以生產原型車,平均是二年。

********

工程師ㄧ般多比較"簡單"、憨直,不太注意/理會公司的業務/財務狀況;反正我埋頭苦幹,我做我的,或者是:我混我的;其他的,與我無關。

在"太平盛世",這個觀念/工作態度容或可以生存,在"公司生存都有問題"的現在呢?

 

2009年2月27日 星期五

營利事業.燒錢.工程師(一)

寫這個題目,主要是我覺得有些"基本觀念"常常被許多自以為是"專業的工程師"忽略--無論是沒有這個觀念或是根本不以為這是重要的觀念,始終我行我素。然後,就有"悲慘的"結果---個人被資遣、失業,甚至影響群體導致公司關門、倒閉。

*****故事******(白頭宮女憶當年)

幾年前,各種"科技公司風起雲湧,----一群一群專業人員興致沖沖的籌組公司/募集大量資金/人才,轟轟烈烈的準備大幹一場。著實,初期有些公司站在時代"浪頭"的前端,無論是資金募集、發行的未上市股票甚至是在國外募集基金、甚至與與"跨國大咖"合作.....多是金光閃閃、行情一飛沖天、真是左右顧盼、不可一世。

現在呢?他們在哪裡?

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我不是財務人員,對"高科技"也是一竅不通,更不可能參予這種公司的經營,只是總會有朋友閒談/討論或是實際上看著"有關係的企業"風光、沉淪、淹沒。

看著許多"知名企業"因此分崩離析.....。

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在現在這個經濟不景氣的惡浪鋪天蓋地而來的日子裡,我的感觸更深。

----------工地裡、前一天還在我辦公室聊天的乙方工程師毫無預兆的突然"失蹤"--桌子坐上別的工程師。

----------昨天一個技術工人來說:過年前後二個月一直沒有工作..........

---------最近一個公共工程招標,有近30家各種廠商參與投標,得標金額約六折多一點.......

---------各行各業都一樣.....連我經常光顧一向只賣"蔥油餅"的那家小攤都增加製售"水煎包"---沒辦法,太差了。

我真的為建築工程的年輕工程師/工人擔心(雖然我也自顧不暇,在萬丈巨浪下、根本只有沉默以對)。

我只能告訴一些工程師、告訴我的兒子要努力/要有一些正確的想法/正確的工作態度,不要混混沌沌的;不要等到沒有工作了,那一切都太遲了。

即使是"假裝",至少也要撐過這幾個月、半年一年的!!

我們只能祈禱:不景氣的時間越短越好!!趕快過去吧!!

*******營利事業*****

我們待的公司、企業、行號幾乎都是"營利事業",工程師啊!!想一想:什麼是"營利事業"?就是以"賺錢"為目的"的事業;換句話說,如果不賺錢,這家公司就失去成立的目的,可以關門了。道理很簡單,可是"受薪階級"為什麼都"視若無睹"呢?

景氣好的時候,我們不要談;景氣不好,如果你是"資本主",你會每個月繼續不斷的拿錢出來賠嗎?就算要賠,要賠多久?能賠多久?從"資本主"私人口袋拿出來的白花花的銀子欸!!

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就一個企業整體來說,各部門有各部門的"年度預算"及"營運目標";如果年度結算,企業中祇是少數(或幾個)部門賠錢,這幾個部門上上下下"皮就繃緊一點",小則裁幾個人,大則整個部門裁撤、一個不留(幸運的/有關係的調其他單位),這在外國公司是稀鬆平常的事,國內也已經(或逐漸)走上這條路。

以前那種"吃大鍋飯"、"魚目混珠"的工作方式將逐漸一去不復返!!

年長的、較高薪的工程師如果倚持"沒有功勞也有苦勞"的論調,我勸你回家、把房間門關起來"唸給自己聽!!"那一套已經比恐龍還"古老、絕跡"了。

年輕工程師可能無知、也可能心存僥倖"不會那麼倒楣、輪到我吧!!"嘿!!嘿!!樂透永遠中不了,被"資遣"的,偏偏就是你。

就一個部門來說,部門主管有部門主管的壓力,他必須面對每一個部屬、必須面對"績效"壓力,搞不好,他自己也"無頭路";而且,如果只要裁撤一二個人,你要他要動誰的刀子?砍誰的頭?幾乎每個工程師背後都有一肩膀的負擔,搞不好還有好幾口人的生計問題,誰能無所謂的"賦閒在家"呢?

現在的環境更糟,有些公司已經不是"部門"虧損的問題而是整個企業的問題,所以工程師想要置身事外更不容易--尤其是中小企業居多的營建業,哪有"角落"可以躲藏?說得好聽一點是工程師的"同質性"高,所以沒有哪一個人"非留"不可,說得不客氣,反正誰來/誰走都一樣,要在乎誰?

工程師要如何正面面對這個問題呢?

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如果"不景氣"持續下去,如果公司"持續/開始虧損",如果"業務/工地"越來越少,工程師啊........!!。

如果你是"資本主",你會怎麼辦呢??

 

2009年2月26日 星期四

放樣基準線的層級與實務應用

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問:泥作入場後要對室內牆 樑 柱,進行整體放樣(拉全線),已決定打底,粉光厚度

那泥作應該重哪一點當基準放樣,才不會對模板不公平,造成補貼模板的情況!

也就是泥作放樣要如何做到公平,有哪些需要注意的呢?    謝謝!

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這個答案很簡單:所有的施工項目:包括結構(模板、鋼筋、鋼骨、搗築混凝土)、泥作(粉刷、洗石、瓷磚)、砌築(紅磚、石材),裝修(天花板、隔間).......全部都只有水平/垂直的二條基準線,就是我在"放樣工程"裡說的最根本/原始的"十字基準線"及高程基準線"。

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這兩條基準線是施工人員進入工地釘第一根釘子的"依據,也是最後工程完工前釘最後一根釘子的依據;這是"鐵律",是不可改變/撼動的。所有工程都是依據這兩條"基準線",絶對沒有第二條(第二類)基準線可以取代。

如果一定要說有,也只是根據這兩條基準線引到別的地方的"各項工程基準線",基本上,還是根據原始的兩條基準線而來。

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為了區別,我門可以命名我們都熟知的、結構體的:水平基準線及高程基準線為"原始基準線"或是"根本基準線"。這就像國家的"憲法",是"根本大法"、是所有法令的"母法",任何法令都是依據"憲法"制定出來的、而且不得"違憲"(只要違憲,就是無效)。

我對法律不清楚,法令的層級關係我也搞不清楚;但是如果用"美國舊金山吊橋--懸吊系統"來說明,工程師應該比較可以接受/領會。

"根本基準線"就好像吊橋上方的那二根主要鋼索--一是水平基準線,一是高程基準線。

連接主要鋼索與"橋面"等結構的鋼索就類似"天花高程基準線"、"瓷磚基準線"....或是移轉到其他樓層的"各層基準線"....都是從"根本基準線"引出來的,這些較低層級的基準線,不可能"無依無靠"、"掛在半空中"、"無中生有"。

工程師應該也注意到,除了從那兩條"主要/根本鋼索"引下來的"次要鋼索"以外,還有其他更細的鋼索是從"次要鋼索"引出來的,....以此類推,即使是最戲的鋼索也跟"基本鋼索"脫不了關係。

如果根據"根本基準線"引出來的線有錯,要修改的是引出來的線,"根本基準線"是永遠不變的。

這樣應該很清楚、明白了吧。

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所以了,結構體放樣時,所有的樑柱都是從"基準線引出來的---方形框框是柱邊(外皮)、兩條線是"樑邊(或是RC墙的外皮),鋼筋不得突出框框外、模板的內側面就站在框框的線上,一切OK!

真的嗎?都沒有問題了嗎?

那今天這個"泥作基準線"的問題怎麼來的呢?

這個問題好!為什麼好?好在逼我必須好好說明一下基準線的"層級觀念"及"應用實務"。我是個懶人,有時候也會"能省則省",假設工程師都已明白、了解,所以"偷懶省略"。

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層級觀念已說過,可以列個表給工程師參考。(唉!!我又自找麻煩了)(這個表候補,等我用OFFICE做好再補上來)。

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先寫應用實務。

前面提到:模板往放樣線上一站,模板就沒問題了嗎?模板立好以後,工程師如何CHECK(複核)模板所立的位置是否正確?如果放樣線完全被模板遮掉,如何查核?所以,一般"柱的放樣線"不是閉合的四方形,而是"井"字線,也就是說,四周的放樣線都必須延伸超過"柱"的大小範圍,這樣,模板組立完成以後,根據突出來的墨線可以知道模板位置是否有"進出"、"歪斜"。這是放樣的第一個基本動作。

RC墙呢?

真正"規範"的放樣方法是增設"輔助線",也就是在柱的方框線外(或是RC牆的兩條線外)再放一個方框墨線(RC墙勢再放二條平行線,距離約10-20公分,這個尺寸由工地主任統一規定),這樣,無論模板怎麼立,工人怎麼搞,都可以用"輔助線"來CHCEK模板組立是否正確。而且,工程師有沒有想過:如果只是"井"字放樣線線,模板是否"挺"(垂直於水平的模板面)?如何查核?如果柱的四周有"輔助線",只要立個標竿或是垂一條水線,往內一量,模板的垂直面是否不正,清清楚楚,跑都跑不掉。(布袋戲唱的:兆那裡去?)

當然,當然,我也知道"現在"的營造廠、工程師、放樣師父....一定會覺得:「阿屋這款代誌?」「甘午人按內做?」

哥哥啊!!我只是告訴你"正確"的做法,你做不做?我完全無能為力;但是千萬不要自己以為:我知道如何"正確的放樣!!"(包括現在很多放樣師傅--模板出身或是其他老的/專門放樣的師傅都不願意做這些:輔助線",我問過,多數的理由都是"放樣價格太低"。大概十幾年前,我跟幾位我熟悉的放樣師傅--專包放樣--談過,那時記得放樣的承攬價格大約是25-30元/平方公尺(坪?),如果依據"規範"將所有的放樣線(不只輔助線)全部的放樣點、線都施作,大概要65元/(?)(等於市場行情一倍的價格,我想一般公司的發包人員一定不能接受)。而且,可悲的是,多數人(老闆啦!!發包的啦,施工工程師啦)會懷疑:"有必要嗎?"

算了,不談。

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寫到這裡,"泥做的基準線"出來了吧!!

如果"粉刷厚度"是2公分,"輔助線"距柱外皮(RC墙也一樣)20公分,那麼,輔助線進去18公分就是"粉刷完成面",對不對?有任何疑問嗎?

模板完成面是否正確?該不該打?會有問題/爭議嗎?(依據原來的樑柱放樣線)。

粉刷完成面也不會有問題吧!!(無論是施作或是CHECK--依據原來的樑柱放樣線或引申出來的輔助線)。

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所以,結論是:它們是不是都是用同一個"原始基準線"做基準?

 

2009年2月25日 星期三

老朋友/年輕人

98.02.24一大早,我的朋友--一位東海教授、也是我這個工地附近城鎮一所研究機構的工作人員打電話給我:「中午我請你吃飯!!把時間空下來。」

11:40她準時開車來。我們是二十幾年的朋友了,就像行雲流水一般。

我的工地在一個工業區內,不忍說是窮鄉僻壤,但也著實好不到那裡去;上回她來的時候,我們在工業區附近找了唯一一家不怎樣的咖啡/簡餐店吃午餐(附餐只有果汁/紅茶,沒有咖啡,換咖啡要加錢),一切都普普通通的,讓人很難繼續懷念。所以,這次他特別強調要開車到附近的一個新興市鎮吃午餐。

新市鎮的重劃區總是比較迷人:新穎、簡潔的現代建築加上整齊的街道、公園、綠地,簡單的招牌、櫥窗,味道就是離舊市區的狹窄巷弄很遠很遠。

我們談及以前一些的朋友的近況,似乎都已年華老去、無復當年意氣風發、艷光逼人。

她的朋友介紹一家名為"第11街"的麵食舘,車在附近兜了一回兒,才赫然發現那家店就在轉角處;面對有一個街廓大小的公園。

二個人簡單的點了10個蒲瓜水餃、十個高麗菜水餃加上一張牛肉餅、小碗酸辣湯;端了三牒小菜:泡菜,小黃瓜及一樣不知名/有點像肉凍/香腸狀/褐色的冷盤。

中午時刻,人來人往,生意挺不錯的;工作人員也頗為親切。窗明几淨,木頭桌椅,簡單自然。

她是學農的,與我所學完全不搭嘎,可是所談皆能心領神會、有時相對一笑,也知她在想什麼,我要說什麼。老朋友,真好!!

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總會談到工作現況,那是比較沉悶的一段:

「工程師不努力讀書,很多基本觀念都沒有。」

「現在的大學生,我的標準是110分滿分,30分及格....結果....」。

無言,苦笑。窗外,陽光艷麗、晴空萬里。

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她送我回工地。

「下次再請你吃別的。」搖下車窗,揮揮手;車在身後。

 

購買土地的價格(四)

總而言之一句話:無論怎麼訂/誰訂,將"預定銷售價格"暫時訂下來/不管"合不合理",才能開始計算"土地值多少錢?"

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我們簡單的舉個案子來計算:(假設的。希望假設的條件不要太離譜)。

一、建設公司/住三/集合住宅/預售案:

1.建築基地:500坪。

2.預定銷售價格:

2.1.每坪售價:60萬/坪。

2.2.銷售總坪數:

2.2.1.如果是320%,則銷售面積共計:500土地坪*3.2=1600銷售坪

2.2.2.如果是350%,則銷售面積共計:500土地坪*3.5=1750銷售坪

2.2.3.如果是370%,則銷售面積共計:500土地坪*3.7=1850銷售坪

《房屋/持分土地合計銷售金額》:這裡必須釐清一個觀念:是固定"單位售價"還是也要考慮總價的合理性?我們先以固定單價來計算,如果實際銷售情況不好,才來施行"折扣"等手段。

所以,這個總銷售金額有三個:

A、60萬*1600=9.6億

B、60萬*1750=10.5億

C、60萬*1850=11.1億

2.3.車位:160萬/個。

2.4.車位數量:70個

《車位/持分土地合計銷售金額》:1,100萬。

所以,可銷售金額(我們取中間值)約11.6億。

3.工程造價:12萬/坪。

3.1.計算造價的建築面積:1500+700+其他機房、水箱等面積=約2300坪。

3.1.1.銷售面積:500*3.0=1500坪

3.1.2.地下式車位面積:10坪*70=700坪

這是一般地下室停車位面積的概算數字,每個車位(連車道)大概分攤十坪的地下室面積,應該八九不離十。

3.2.總工程造價:

12萬/坪*(1500+700)=2.65億。

4.設計費用:以工程費的2.5%概估。

2.65億*2.5%=662.5萬

5.銷售費用:以銷售金額的3.0%概估。

10.5億*3%=3,150萬

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這樣,我們可以計算"土地值多少錢"?

將銷售所得先扣掉工程造價、設計費用、銷售費用:

11.6億-2.65億-0.066億-0.32億=8.564億。

先不考慮其他費用,先假設這個案子"打平",所以土地每坪的成本是:

8.564億/500坪=171萬/坪

這是在"打平"的基礎上,算出來的土地價值。不知道"工程師"對這個數字(171萬/坪)有什麼概念?想法?

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171萬/坪的土地,可以創造出60萬/坪的售價嗎?

這又是另一個題目,不過我的答案是"很困難"。

 

2009年2月23日 星期一

購買土地的價格(三)

如果上式的誤差不要超過+-10%,那麼文章前面的假設(公設比一般在30%左右),有一定的可信度,要壓到25%,似乎有些困難。

我們再試算另外兩個假設:容積做到3500坪及3700坪,看看公設比是多少:

3500-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1085/2415=45.93%

3700-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1285/2415=53.21%

嗯!!這跟我得到的資訊相符合。因為我聽說一些建設公司要求"建築師"的設計,銷售面積一定要是土地面積的350%以上;還有更過分的以370%為目標;真是情何以堪!!

其實這個問題真的很棘手。營利事業當然以"營利為目的",能夠"多賺"何樂不為?只是以我個人的觀念:消費者不是白痴/景氣也沒好到那個地步,"公設比"大到不合理的建築,銷售成績會好嗎?

這也是一個"題目"。如果總銷售金額一定,面積(含公設)多則每坪的單價較低,面積少(含公設)則每坪的單價一定較高,說不定對消費者有一些心理影響。

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還是回到主題:不管銷售面積是320%、350%、370%,主要是要用來計算/檢討:

1、如果已經是自有土地,每一單位銷售坪的土地成本,到底是多少?或是:當初買來的土地,現在是以多少錢賣出?土地賺了多少錢?

2、如果要標購土地,應出價多少?結果是"打平"?"或是"可能的獲利有多少?"

3、如果是要跟地主議價,紅線在哪裡?

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我想每一個人都知道,「壓低成本、提高售價」是做生意想要賺錢的不二法門。所以囉,一般建設公司都會盡全力殺"設計費"、"施工費用"、"銷售費用",然後拼死要銷售者提高"售價"、"包銷"....。天下真的有此等好事!?

(這個題目真的牽扯廣泛,很多情況/事情都只能點到為止,抱歉!!)

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在解答上列問題以前,要先"訂出銷售售價",否則玩不下去了。

影響銷售價格的因素很多,主要的是區段(基地位置)、其次是"小環境"、還有就是:公司型象(建設公司、建築設計群、營造廠)、建築物的設計:用途、造型、建材、設備......這,又是另外一個題目,多數略過。

簡單來說:影響銷售價位的因素還是跟"成本"有關,哪一項可以"便宜又大碗"的?可是就是有很多建設公司的主事者,自以為"天縱英明"-----成本壓得低低的,售價拉得高高的;明明是"陽春麵"只是面上舖了二塊如紙般的瘦肉就希望賣"老雞湯魚翅羹"的價格,而且還想"CLEAN"。

相對的,如果建設公司是發包給"銷售公司"銷售,情形就剛好相反:一般的銷售公司多會要求改建材--向上改,等級提升、增加設備.......,更嚴重的還"大筆一揮,要求改平面!!"

如果是前者,老闆(或開發人員提議,老闆同意;或者老闆本身是"業務"出身,自以為對"銷售"很强/卻不承認對施工一竅不通)的決定,那工程人員一定會很慘。多數建設公司都是這種模式:業務/開發人員在計算開發案的利潤時將各種成本壓到下限/工期(時間)壓到最短,售價應該只訂到中上(否則他自己吃不完兜著走),然後依此評定"土地價格";當然開發案的結論一定是:"利潤有多少多少"、這個案子可行......。老闆一看/龍心大喜─幹了。

這下"工程師"倒霉了:執行時,工期(包括設計及施工的時間)老是"落後"、施工成本老是"超過預算".....。

如果要聽"銷售公司"的,那是另外一種情形,但是結果不外:"提高成本、降低售價"。想也知道:代銷公司為了"銷售業績",一定希望:一流的產品賣二流的價格,如此才有機會"暢銷",跟業主"三流產品要賣一流價格"的做法/想法恰恰相反。

這兩種情況,產生的結果,都不會跟"預期值(期望值)相同--不是"成本"提高了就是"售價"降低了,不然就是賣得棲悽慘慘的,才來開"鬥爭大會"。

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總而言之一句話:無論怎麼訂/誰訂,將"預定銷售價格"暫時訂下來/不管"合不合理",才能開始計算"土地值多少錢?"

 

2009年2月22日 星期日

購買土地的價格(二)

繼續下去!!

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第一個結論:

一、投資房地產的成本,主要是:

1、土地款。

2、設計費。金額明確、不大。

3、施工費。這個也可以"預估"、"控制",如果不會,學學"量測"(成本管理)。

4、銷售費(可以加一些保固款)。也可以計算,金額影響不了大局。

二、利潤是依據"售價"及"銷售率"決定。

售價及銷售率?千變萬化,這裡不談。

要投資ㄧ個案子,除了"土地款",其他的都可以清楚的列出來(八九不離十);但是,佔成本最大部份的土地要如何出手"投標"或是訂定"底限"與"地主"議價呢?

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首先,我們要知道:土地的價值,在於"允建面積"--可以蓋多少"銷售面積/建坪"出售?簡單的說,如果一坪"肉地"(台語。也就是真正的"建地"不是"路地"、"綠地"或其他不能建築的土地)可以蓋三坪"銷售坪",那麼"每一銷售坪"大約分攤土地買賣價格的三分之ㄧ;如果可以蓋5坪,分攤的土地成本就是地價的五分之ㄧ....以此類推。所以,對地主來說:容積越高的地價一般越高,就是因為可以蓋的建築面積高,總銷售金額高的緣故。對建商來說,如果價格相同、可以蓋的越多,產品的單位成本自然下降。

土地可以蓋多少"建坪'?這跟那塊土地的使用分區(商業區、工業區、住宅區...等等)、建蔽率、容積率有絕對的關係。(以容積來說,平均起來,商業區大於工業區,工業區大於住宅區)。所以,一般土地的銷售行情也反映這個事實。

先說使用分區,這是實施"都市計劃"的區域都有法令公告施行的,誰也無法更改(除了申請都市更新以外)。容積、建敝率是跟著分區走的,也是法規。

除了允建面積以外,還有法規允許興建(不列入建築面積)的"陽台面積"、"機房面積"、"梯間(小公面積)"、停車位獎勵面積"....都是可以登記產權/銷售的面積。(這個部份,最好是請建築師依地籍圖/設計草圖計算/概算,我是只聽過分析/從來沒有拿筆算過;所以沒有把握。)

為了增加合法的"銷售面積",許多建設公司就拼死要求建築師增設不受限制的花台、雨庇,樑柱外移(這一點是產權登記與建築法面積計算最大的差異點)...."合法的"增加有權狀的"銷售面積"。

我想:一般人都會給"仲介公司"的銷售廣告名詞(銷售面積的內容)搞得七葷八素的:包括:建築面積、允建面積、樓地板面積、私有面積、室內面積、陽台面積、大公、小公....究竟"什麼是什麼?"真要搞清楚還不是一件容易的事!!

我是懶人,又偏偏執著/故意不去弄清楚這方面的事務,所以,我只記得以"公設比"來看銷售面積、看"建設公司"灌了多少水?

一般的大樓集合住宅的公設比,依我的記憶約在30%左右,可以向下壓到25%左右已經很了不起了。我個人是覺得具備職業道德的建商應該如此,那樣,消費者才不會買到一堆"用不到"的坪數。想一想,現在的房屋/一坪價格如此昂貴(二、三十萬/坪已經算是很客氣/稀鬆平常了,如果像台北市區普通的一些區域新建(預售)房屋動輒50萬/坪左右(以上),如果有30%是"虛坪"(換句話說四十幾坪權狀的住宅,室內不到30坪,十幾坪--五、六百萬的面積只登記在一張紙上),已經很糟糕了。

但是,一些建設公司為了增加"銷售面積",搞了/灌了/設計了一堆"無用的面積"賣給消費者,公設比高達50%以上的銷售案,居然屢見不鮮、實在是..........。

不知道要罵建設公司?還是要罵設計的建築師?許多建設公司的老闆找建築師的條件就是"虛坪"灌得越多越好,而且還"設定"不得低於XX倍的"設計下限",有些建築師為了混一口飯吃也只有"頭離離"(台語,低著頭)任建商牽著鼻子走。

******************

我試著寫一個計算式(誤差絶對在+-10%以上不過"聊勝於無",工程師參考一下;如果想要"比較正確"的數字,一定要請建築師"概算"---不過,在沒有確認設計圖說/取得建照以前,任何人也無法提供100%精確的數字,這一點主事者一定要知曉。)

****我手邊沒有法規,離開建築師事務所也二、三十年了,所以看官如果覺得"式子"有問題,可以提出來修正,大家一起"互相漏氣求進步",千萬不要K 我,大人有大量,我已經很用心的寫了。******

我們以最常見的"住三"(第三類住宅區)1000坪為例。

1、建蔽率:60%。

2、容積率:225%。容積總共可以蓋2250坪。

3、陽台面積:12.5%(1/8)。陽台面積共計:2250/8=280坪。

4、屋頂突出物:建築面積的1/8。600坪/8=75坪。

5、各戶機房:(我不會算好像跟整棟的機房面積有關。98/2/25:剛剛有機會問了一下建築師,他說所有的機房容積--含地下室等的機房--不得大於容積的15%)。這個案子照算是337.5坪。

6、各層梯間:(98/2/25.建築師說:梯間長寬不小於2公尺,可不計入容積,但是每層面積不得超過建築面積的1/10)。照算是225坪。

7、其他公設面積:如地下室的機房、水箱等等公共空間。

8、增設停車位的獎勵面積:(不會算)。

大概就是這些了吧,加總起來應該是多少?

2250+280(陽台)+75(突出物)+337.5(機房)+梯間(225)+其他公設+獎勵面積=3167.5+(不會算的其他面積)。

我想上式加到3200坪--3500坪應該是一個可能/合理/平常的範圍。換句話說,公設比應該是多少?各戶室內設置的機房面積假設共計有40坪分成20戶每戶2坪。

3200-(2250+125+40)/(2250+125+40)=785/2415=32.50%

*******

3200是假設。(2250+125+40)是每戶的私有面積。是不是如此算"公設"?我沒算過,不過我想:在各戶內的陽台、機房,別戶不可能"用到",算"公設面積"似乎不妥。我突然想起"產權登記"似乎也有另外一套解釋、一套名詞,有興趣的人去請教"地政專業"吧!!

*********

如果上式的誤差不要超過+-10%,那麼文章前面的假設(公設比一般在30%左右),有一定的可信度,要壓到25%,似乎有些困難。

我們再試算另外兩個假設:容積做到3500坪及3700坪:

3500-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1085/2415=45.93%

3700-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1285/2415=53.21%

嗯!!這跟我得到的資訊詳符合。因為我聽說一些建設公司要求"建築師"的設計,銷售面積一定要是土地面積的350%以上;還有更過分的以370%為目標;真是情何以堪!!

 

(待續)

2009年2月20日 星期五

購買土地的價格(一)

**********這個問題很幽默,不過,我還是很認真來答覆,因為,包含的問題真的很多。

題目是:

 一般建設公司購買土地,一般都是公告地價的幾折呢!?


**********(我的第一篇回覆)*****

你真是愛說笑,怎麼可能買到幾折的土地?除非你的定義包括100%以上也稱"折"。我沒當過"開發",不過我聽到的"土地買賣價格"確定都是公告地價的"倍數"。有機會看看土地公開投標的案件,台北許多土地得標幾乎都是底標的3、4倍以上。例如底標60萬/坪、比較好(面積略大、地點略佳)的住宅用地,大概得標價在200萬一坪左右。(對不起,我不知道底標跟公告地價之間的詳細關係。不過應該相去不遠。)

*********

想一想:政府徵收老百姓的土地都以:公告現值*140%的價格徵收(多四成),可是老百姓還要抗爭---因為價格還是遠低於市價(市場行情)。

我上網查了一下台灣地區的"公告地價"(不負責哦,只供參考):各地區的"地王"(地價最高的土地)台北市約300萬/坪;台北縣約90萬/坪;高雄市約90萬/坪;高雄縣約60萬/坪;台南市約70萬/坪。多數地王已蓋好大樓,土地幾乎不可能單獨買賣,所以不容易知道地王的真正"市場價格")

其他的土地,市場上真正的交易行情一般多為公告地價的倍數(?倍?當然要看景氣,台北市大概十幾年前,信義計畫區中有一塊土地標售價格是四百多萬/坪,遠高於"地王"的價格--公告地價搞不好不到200萬/坪)。

*********

建設公司購買土地就如同"營造廠購買建材"一般,當然希望"土地越便宜越好",那樣,產品的成本低,售價自然有競爭力。

我想:多數建設公司以投資興建"房屋"出售或租賃為主要業務,這個應該不必多說。

所以,"土地"這項資源的取得,成為以投資/興建為主要業務的"建設公司"生存/存活"的命脈。但是"土地"有限,建設公司數量踢倒街,加上"建築用地"又有許多"特性"----不可取代、無法短期重複使用....所以,土地的開發、取得是一門很"困難"、很辛苦、很專業、非常了不起的工作。

**********

再次聲明:我是"工程人員",一輩子努力於"工程設計、施工",極少用心於"土地開發",所以對"開發"所知不多。但是因為我幹過一二十年的"建設公司"的高幹(部門經理以上的位置),有些"開發"業務即使是心裡想要虛應故事、事實上也要參加"開發"的檢討、說明、會議.....(雖然我常藉故逃避),聽多了/偶而也思考一下有關的問題,還是"略懂一些些";這一篇,對"專業"的開發人員來說,可能是"幼學瓊林"(小學生的課本),但是,如果對餅乾兄(一般也是幹設計、施工的工程師)來說,是應該知道的"工程師的常識",還是好好聽我說比較好。

不然,以後成為高幹、那就有好戲看了。

*********

一、成本

建設公司"投資興建"一個工程案件的成本,大概包括下列項目:(公司的"固定成本"不列舉,不過應該列入考慮。所謂固定成本,簡單的說就是一些每天固定的支出,無論公司有沒有業務,只要一開門就需要支付的支出;例如:房租、水電費、人事費用等。相對的因"業務"而發生的費用就是"變動成本"了)。

1、開發成本:

1.1.開法成本的主要就是"土地價款"。

1.2.佣金(牽溝仔的仲介費用)。

1.3.土地增值稅。這項費用須視"土地價值、土地轉移的年代間距及公告現值的調整差距、稅率等決定。一般多委託"代書"負責計算。(政府公告的土地價格有二個名詞,一是"公告地價"、一是"公告現值",兩者金額不同,詳細用法我不是很清楚--也懶得搞清楚,我每次問,每次用過就忘記--好像"公告地價"是徵稅的依據,"公告現值"是政府徵收土地補償的依據;對不對?工程師想要分清楚,上網查一下,不難。)

其實,依我的個性,各式問題就交給各種"專業人員"解答,幹麻自己搞得灰頭土臉的,還不一定正確?這類問題就交給代書,輕鬆愉快,多好。

1.4.其它。包括:代書費用、其他稅金、手續費等零星支出。

2、設計成本:

2.1.建築師的設計費。這項費用的比例,法規有明文規定。一般市場行情約是"工程發包金額"的2%-7%。當然,這是可以"議價"的。

台灣因為市場競爭激烈,一些業主也經常能省則省、"痛下殺手",所以實際上設計費的行情"非常紊亂",有時真的"低到不忍卒睹"(我聽過:七折的七折或是以平方公尺/坪計算設計費)。因此,相對的,設計出來的圖說就越來越簡陋(怎麼會好呢?不過這也是許多建設公司的高官/老闆所希望的,因為如此之故,設計的圖說"限制少",施工(產品)就容易混水摸魚、隨心所欲!!),許多"設計工作"也因此無人聞問,甚至設計者(建築師)會以為/相信:那不是我的工作。真是荒唐到家,不做也就罷了,居然還義正辭嚴的說:那不是設計者的工作!!(不舉例子了,否則,真的會笑掉我的大牙、而且損人不利己;搞不好:說出來以後,還有一堆建築師要跟我爭辯!!)

2.2.其他:如規費等。

3、施工成本:

這個部份,一般工程師應該比較清楚。

3.1.工程費用:就是將"設計圖說"施工完成/取得使照/完成送水送電等/讓建築成為可合理/合法/正常使用(或是交屋--不包括裝潢費用等---反正依據"銷售合約"訂定的圖說、建材表就是)所需的"工程費用"。

這項費用的重要性/比例約次於"土地價款",由於規模、結構系統、建材等的不同,一般建築的工程造價約在4萬/坪-15萬/坪之間。

如果是"自用型"的豪宅,工程造價等等就只有依業主喜歡來決定,沒有一定的準則。

3.2.其他:如規費等。

4、銷售(租賃)成本:如果"產品"是已"銷售"或"租賃"為目標,則有此項成本。原則上,我門也以此類產品來算"土地價格"。

4.1.銷售費用:

4.2.廣媒費用:

一般一個銷售案(預售)的前兩項費用合計約為"銷售金額"的3%。

二、收入

相對於"支出",投資興建案的收入成敗只有看"銷售"結果。

1、銷售金額:一個投資案的銷售平均單價一般都有跡可循:

1.1.查訪附近的"類似銷售案",可以有個概數。

1.2.如果要突破市場行情,則必須將產品加以包裝、與附近個案區隔,如此"售價"才有可能區隔。

1.3.銷售的人員、時機等都可以影響"銷售成果"。

2、銷售率:銷售率的重要性絕對不下於"售價"。把價格訂得高高的,賣個一、二成,還不如價格低一些"克林"(clean)比較舒坦。

房地產"資金"的壓力非常大,我們常說:如果房子賣得不好,一、二個月的"利息"就是一戶房子。

假設"毛利"有三、四成(很厲害了),即使銷售率達到六、七成(算中上了),還是"賠錢"。因為一般客戶自備款多只有30%左右,建設公司必須等到"土地款"、"設計費"、"工程款"等幾乎全部付清、交屋,才能拿到客戶貸款"70%",可以算一下"建設公司"藥店多少錢!?就算都是向"銀行"借貸的錢,長時間下來,利息也不得了。

房地產投資事業的特色之ㄧ就是"高成本"、"工期長",所以風險較高。不是一般人(企業)長期玩得起的(玩票性質的不算)。這也是近幾十年下來,可以號稱有三十年歷史的建設公司有幾家?原因何在?

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寫得很囉唆了。其實,相關的文章我以前多寫過,工程師有興趣自己去查閱,如果還有問題,再說。

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這一篇文章的主題是"如何計算土地購買價格",還是拉回主題。

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第一個結論:

一、投資房地產的成本,主要是:

1、土地款。

2、設計費。

3、施工費。

4、銷售費(可以加一些保固款)。

二、利潤是依據"售價"及"銷售率"決定。

應該沒有大問題吧!!

 

2009年2月17日 星期二

詳談"按圖施工"(4)

四、監造、設計、施工等工程師的定位(應扮演的角色與責任):

一個工地(工程)的工程師,大致可以簡單區分為:

1、甲方的工程師:甲方的工程師又可分為:

1.1.業主負責監造的工程師。1.2.設計單位負責設計的工程師。1.3.設計單位負責監造的工程師。1.4.業主委託的顧問公司的監造工程師。

2、乙方的工程師:2.1.工地負責人2.2.主辦工程師2.3.協辦工程師

3、丙方的工程師:3.1.6.工地負責人3.2.主辦工程師3.3.協辦工程師

我所以不厭其煩的將上列工程師排出來,主要是因為這些工程師的"職責"、權力、義務不盡相同。無論在"施工"、圖說、變更、修正等等都有一定的位置,不可隨便逾越。

(定位啊!!定位。工程師一定要知道自己在這個工程的位置在哪裡?有哪些"權力、義務",什麼能做?什麼不關你的事。千萬不要該做的不做,該說的不說;反倒是胡搞瞎搞,到最後被k得滿頭包)。

"定位"很難嗎?有那麼難嗎?

啟事插播:

(過年以後,原本工地已近尾聲,業主突發奇想----也是有光明正大的理由----因為變更/追加又將工期延後3個月/當然想也知道施工金額也提高許多,有些已失做完成的工程需要拆除、修改、更新,免不了顛倒施工,所以工地又是一片混亂;雖然我一直努力在部落格寫我要/想寫的,可是真的天天被工地搞得"昏昏沉沉",打開部落格,自己都不知道"在/要寫什麼"。識者多多原諒!!)

當然,以後又有一堆"故事"可以談談。

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A、發現"圖說"有問題的回報系統:工程師"按圖施工"如果在施工前發現問題,應如何處理?

這個問題在現今/一般正常的"營建管理系統"是很容易"察覺"、處理的。我們簡單說一下:

我一直說現場工程師主要的職責是做內業:也就是做"施工計畫";如果習慣"做計畫",圖說有問題就很容易發現、察覺:要如何寫施工計畫?施工計畫的內容?施工計畫的種類....哎呀!!我的這個部落格就是以這些為主軸,所以不再重複。主要是希望工程師"習慣"做施工計畫。

習慣"做施工計畫",拿到圖說,不用動筆,思考模式自然而然的引導/整理/察覺"問題"在哪裡。說起來就好像"習慣"某些"動作"(像我們拿筷子,要你寫"如何拿筷子"?豈不是整人冤枉,但是,吃飯的時候,有誰會想:第1動、第2動、第3動....然後才膽顫心驚的拿起筷子----老外可能如此----如同我們用刀叉吃聖誕大餐--整隻火雞就擺在你面前,老闆還好意要你切分給其他的客人----真的會昏倒)。

我以前也寫過:我們是"普羅"工程師,什麼是"pro."? "普羅"到就像王建民丟"伸卡球"一樣的自然、犀利,就像現在的湖人Kobe Bryant 的運球、上籃、灌籃!!!那才是真正的"Pro.",千萬不要以為自己是"業餘工程師"!!

 

B、

C、什麼工程師可以提出圖說修正?

(未完)

2009年2月15日 星期日

詳談"按圖施工"(3)

上一篇談到"按圖施工",可是如果"問題"產生以後,工地居然靜悄悄,沒有任何回應/對策,除了工程師的"觀念"有問題以外,顯然工地的資訊管理系統有缺失/不完善/或是管理上出了問題。

我擔心的是:工程師根本搞不清楚「什麼是工程管理的資訊系統?」

"資訊系統"這個題目已經談太多了,這裡省略。我們來談"觀念"。

************************

我們都同意:

一、施工工程師的水準參差不齊。

二、設計圖一定會有錯。(如果是"設計者"讀到這個"假設",希望不要生氣,因為我看過的設計圖"事實如此":多多少少都有一些"問題"、筆誤、兜不攏的地方。這個部分屬於"設計管理"。)

三、施工過程中有可能因為這些問題,已施工的"拆除重做"或是"圖說修正"或是辦理"設計變更",無論是哪一種型態,一定多多少少會浪費/增加成本、時間、人力等資源。

1、拆除重做:工程已經施工,無論是做了多少,發覺有錯誤、有問題,設計者說要"硬幹"的機率很小,一般多是停工,靜候設計者查看、讀圖後做修正。

所以說,在施工圖說將瑕疵修正以前,一定要經過設計者"圖說修正"及"設計變更"兩者之ㄧ的手段來解決問題。

2、圖說修正:指的是"小問題",重點是"不牽涉/違反法規";如果與原先設計時依據的法規衝突,就只有向主管"法規"的政府主管建築設計的機關申請"設計變更"囉。這是:設計者必須向"法令"負責。

無論是否牽涉到比較大的"成本"、"工期",設計者都需要向"業主"或"業主代表"說明修正內容",不可以因為是芝麻綠豆的小事,就可以罷了。這是設計者必須"按圖施工/監造"、向業主負責。

圖說修正如果與"法規"無關,施工圖還是必須重新繪製做為"施工"的依據。最後在"竣工圖"中一次修正原有的"建造圖(也就是建築執照核准的圖說/業主依據發包的合約圖說)然後申請"使用執照"。

3、設計變更:

前面說過:只要牽涉到"法規"的問題,設計者就必須依法辦理"設計變更"---變更"建築執照"核准的圖說(也就是辦理"甲乙雙方"的合約圖說)。

乙方依據合約不得拒絕"變更追加減"。

這個型式最容易發生問題的是"工期"的問題。

如果"設計變更"是因"業主需要"而產生的,成本、工期的問題比較少;但是如果是因"設計缺失"而產生的,那"設計者"一定會死得很難看。不過,老實說:這一世人我還沒有看過因為"設計缺失"辦理設計變更的。一方面我想:設計者必然"精通相關法令",所以設計圖說"違法"的情事少之又少,加上政府主管機關人員的"審核"(這些人應也是熟讀法規)及"建築師公會"的查核,還要有問題,那真的不是"勾結"一語可以說盡/道破的了。

四、監造、設計、施工等工程師的定位(應扮演的角色與責任):

一個工地(工程)的工程師,大致可以簡單區分為:

1、甲方的工程師:甲方的工程師又可分為:

1.1.業主負責監造的工程師。

1.2.設計單位負責設計的工程師。

1.3.設計單位負責監造的工程師。

1.4.業主委託的顧問公司的監造工程師。

2、乙方的工程師:

2.1.工地負責人

2.2.主辦工程師

2.3.協辦工程師

3、丙方的工程師:

3.1.工地負責人

3.2.主辦工程師

3.3.協辦工程師

我所以不厭其煩的將上列工程師排出來,主要是因為這些工程師的"職責"、權力、義務不盡相同。無論在"施工"、圖說、變更、修正等等都有一定的位置,不可隨便逾越。

 

2009年2月13日 星期五

詳談"按圖施工"(2)

 

話說回來,人不是"神",一定有犯錯的時候(如果讀過"希臘羅馬神話"的人,甚至可以說:古希臘的神也一天到晚犯錯,沒啥奇怪的),所以設計圖說有錯誤是天經地義的事,沒啥好大驚小怪的。

設計圖上"有疑問/疑慮",工程師應該如何看這個問題?

我少談"道德"、"做人"的處理方法,而多以"合約"的角度來與工程師看/談這個問題。

1.營造廠負責施工的工程師可以說:既然你一直強調"按圖施工是施工工程師的天職",我不管圖說對錯,反正"按圖照做"可不可以?

基本上,我肯定的告訴你:"可以!!絕對沒有問題。"

對施工工程師來說,圖說有"錯誤","問題"可分二個角度來談:一是施工工程師根本"看不出來"、"不懂",等到做下去發覺不能收頭才知道圖說有問題;二是施工工程師"心知肚明"就是不告知"甲方"或是"設計者",繼續照幹、等到出了問題或者是做不下去了才找設計者來"解釋"、"設法解決"....。

1.1.如果施工工程師"真的不懂"或是"真的看不出來有問題",那麼,本來就只有"按圖施工"一途,不可能變出什麼花樣來。所以,誰也不能責怪施工工程師。

怕是怕施工工程師不懂裝懂,亂搞飛機。這種情況我遇過的也不少。還有一些其他的相關問題,後面再談。

1.2.如果施工工程師"明知有問題"卻靜悄悄、一言不說"照幹",那他在想什麼呢?結果會怎樣呢?

一般的合約書會有這樣一條規定(因為我覺得這條規定"有瑕疵",所以這次的工程我在編寫"合約"時,就沒有列入這一條,所以無法COPY給各位參考。不過,工程師努力一點,隨便找本公共工程的合約書,一定都找得到這一條),條文的大意是:「施工工程師以"專業知能"應當發覺的"設計疑義",有義務告知"設計者"或"甲方"。」

我說有"瑕疵/疑義"是:什麼是"施工工程師應當/必須具備的專業知能?"太籠統了吧!!

施工工程師發現了問題不說,甲方及設計者能拿他怎麼樣?能證明他"明明知道、可是故意不說"?就算是這樣,合約中明訂有罰則嗎?一定沒有。

所以訂這一條不是寫好玩的?

當然,事情如果那麼簡單,天下早太平了。

我相信如果確認"圖說有錯",乙方一定可以要求"設計者"賠償損失(包括成本及工期)",我也見過設計者真的"買單"的案例(只賠償成本、沒有延長工期,因為設計者不是業主,沒有權力延長工期/賠錢與業主無關),那工期怎麼辦?乙方加入"趕工的成本"吧!

寫到這裡,現在的我就覺得不可思議,(這個案例是我年輕時,一位建築師朋友的親身經歷,他講給我聽的)。

我說"現在的我"是指當我對"營建管理"有些微"系統的了解"以後,我就覺得不可能發生這種情況。

我想:每一位工程師(老老少少/大大小小)應該都同意:施工工程師的水準參差不齊--即使像我這種在建築工程界混了一輩子的老傢伙也不敢說我"什麼都知道",加上"時間"、"人力"、"工班素質"、"工作幅員"等等的限制,工地的"施工現況"不可能分分秒秒"施工工程師"都了然於胸。如果,一個施工工程師說:「工地所有的狀況時時刻刻都在我的掌控之中」,他一定是說謊(歌仔戲唱的:黑系膜可伶A代誌)!!工地負責人能夠"每天"在日報時確實掌控到七八十,已是難能可貴。

(我相信:很多工地是沒有日報的,因為什麼是日報?為什麼要日報?工地的工程師/工地負責人等等根本搞不清楚/所以乾脆刪除這個"情資匯整"的工作項目或偶而意思意思隨便談談/閒聊就算了,寫出來的日報表也只是為了應付而編故事---真的,如果搞不清楚寫日報的"原因、目的",就好像是一幅沒有主題的抽象畫,畫的人只管上顏色、看的人誰知道是在畫什麼!?)。

就如同上一篇所附的相片的情況(發生問題的,不是只有一間,靠邊的一排總共有四間會議室都是同樣的情況),為什麼"已經做好了"而沒有任何人有意見?"沒有人反映有問題?包括業主工程師、施工工務所的處長、主任、主辦工程師、分包的負責人....一老票人?當然我也難辭其咎。)

就算日報沒有,周報也應提出(或是其他的管道)。

所以,總而言之,這個工程/工地的"資訊系統"---報表系統已經出了問題。

 

2009年2月9日 星期一

合約條款的優先順序及其他(2)

 

二、越詳細的圖說優於比較簡單的圖說(這是以圖面的比例尺大小來說明):

前面已經說過:所有的"計畫"、"施工圖"、"製造圖"、"大樣圖",無論是一開始發包合約裡就有的,還是後來施工單位陸陸續續送審通過的,還是後來設計單位"補充的圖說",都是"合約的一部分"。

如果以"圖面"來說,時間越後面補充的圖面一定越詳細、比例尺一定也越大--應該多是"施工大樣圖";這些圖說,都是為了解決"現場施工的實際困擾"而繪製的,所以,所有的"規定"一定優於先前"小比例尺"的圖說,這一點應該沒有爭議吧!

由於是後來(如果是總包,此時已經確認整個承攬工程的工期及成本)增加的補充說明(圖說及規範等等),所以乙方必須特別注意這些"後續的補充圖說",如果與前面已訂定的白紙黑字的圖說"衝突"、"矛盾",一定要要求甲方"說明"、"解釋",如果影響成本、工期,而乙方根本無法接受,乙方應要求修正、甚至可以"拒絕接受";轉而要求甲方辦理"設計變更"--如此,才能辦理"工期"及"成本"的變更追加減。

**********************(這是合約書中COPY出來的,可以參考一下)*******

貳、合約文件

一、圖說修改

甲方有改良及變更原圖之權。如該詳細圖說發出後,乙方認為與原合約設計圖說不符,將增加額外的工作或材料時,須於五日內(圖說取得日隔日為第一日)提出書面異議,聲明應加之工料、工期、數量等,送交甲方審核後生效;否則該詳圖即認為與原圖相符,乙方不得再要求辦理追加。

********************

當然,做過"乙方"的工程師都吃過"甲方"的苦頭,說要"拒絕"、"抗議"也不是那麼容易;但是,我相信也沒有那麼困難,只要平心靜氣、好好的談,我相信甲方也很少會蓄意刁難。怕是怕"乙方不讀清楚原有的合約,等到"補充圖說"簽認以後、要施工發包了才察覺有問題,那時"生米已經煮成飯"*--成為眾所週知的事實,要相關的承辦人員承認"錯誤"、更正,就比較複雜/麻煩了(甲方工程師也可能被他的主管K)。

而且依合約(前面的合約例子/過了5天還談啥?),"追悼"日期已過,請自行處裡。

三、至於第三點有三項,我前思後想,實在不敢排"順序"--法規、理論及"喜好"。這三點真的很複雜。我們似乎可以分兩個階層來討論:

3.1.上階的就是不考慮"人"的因素,完全就事論事:

3.1.1.法規:我相信"建築法規"是一般人都會遵行的,所以設計圖中有蓄意"違法"的情事幾乎不可能,這個部分是所有有"政府發給執照"的技師、建築師等必須切實掌握/負責的,任何人都無法"代替負責"(包括業主、施工人員)。換句話說,如果設計圖說有任何"違法"事宜導致後續的"施工"必須拆除重做、延期等情事發生,所有的損失應當由"設計者"負責賠償。

施工人員如果明知"違法"(例如眾所週知的二次工程)還接受業主委託,後果只有自行負責了。不過我是希望施工工程師一定要告知公司主管,因為以後萬一發生任何"責任/後果"(例如被拆除或公司被記過等),工地工程師是扛不起這個責任的。

3.1.2.理論:說到"理論"就讓我對國內工程師的"不長進"感到憂心及厭惡。

我想百分之八十的工程師都會覺得/支持"學校所學的理論無用論"。這一點雖然我一再駁斥、一再說明,可是我看到的工程師多數依然固我:我問什麼,他什麼不懂!!

有時我生氣的問工程師:老闆為什麼要請大專畢業的科班人員當工程師?如果你在學校所學無用,請個工人當工程師有何不同?實務上一定比你還有用!!那你贏他的是什麼?是一張你認為無用的"學歷證件"!!

因此,我很少遇到工程師因為"設計理論"錯誤/有疑問而討論設計圖說的,當然不可否認:設計者有相當的"學術/理論基礎",所以要提出問題/要求"辨證"也不是那麼容易的事。倒是許多案例是"施工者""自以為是"、以"錯誤的經驗"修改圖說--這是"業主"監工/監造"最易犯的毛病,實在令人不敢恭維。

3.1.3.喜好:這一點的重要性,我想當過主管的工程師一定都能身身體會。影響"設計"的喜好一是來自於"業主"、二是來自於"設計者";優先順序很簡單:業主大於設計者,而施工者根本不要談"個人感覺/個人喜好"。

有些乙方的工程師喜歡批評設計圖說的"造型"、機能、顏色、空間感覺等等,"批評"----誰也不能禁止,但是如果動手"改圖"那就不可原諒了。

我個人是覺得:美學是"沒有道理的"。(這是對一般人來說,如果是有"素養"的人一 定也會同意我的看法);談"美學"、"美學原論...?."哎呀!!有幾個人真正的透澈了解而且真正用於實務上?如果有這個人而且運用得"得心應手"我相信那個人一定是"世界級的大師!!"談何容易!!

所以,如果是"文件/材料送審",牽涉到"造型"、空間、顏色,(我是甲方"監造")我一定後送/請建築師(設計者)裁決/選擇,有人說我是"推事",事實上,我只是觀念比你清楚而已。

如果後來業主又要推翻建築師的意見,我想設計者除非非常堅持、設法說服業主以外‧也多只有"欣然接受"。

這就是我說的"使用者(user)最大"的道理。台語說:「得主人意就是真功夫」,此之謂也。

3.2.下階的做法就是考慮"人"的因素,但是,所有的事情如果考慮"人"的因素,我想各種千奇百怪的事情都可能發生,為了避免浪費唇舌,不談也罷。如果工程師遇到這種狀況,再說吧!!

四、最後一點,也是最"凶悍"的一點:依建築師解釋。

**********(這是合約書中COPY出來的,可以參考一下)*******

二、圖說不足

1、本合約文件之一切規定得互為補充,如仍有不明確或有牴觸之處或圖說規定未盡詳明,而在技術上或習慣上屬必要之工作,乙方應照甲方指示辦理。

***********************

這一條本來是寫"依建築師解釋辦理",我在寫合約時覺得不太妥當,所以改以"甲方"取代,事實上是換湯不換藥,乙方還是"挨打的一方"。

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雖然不到萬不得已,最好不要訴諸法律,但是真正逼不得已,也只有"請求仲裁"或是上法院訴訟了。

下下之策。

**********(這是合約書中COPY出來的,可以參考一下)*******

第十五條  仲裁

立約人因執行合約或違反本合約引起之任何糾紛、爭議之歧見,提請中華民國商務仲裁協會依該協會商務仲裁程序成序實施辦法,以仲裁方式解決,提付仲裁期間,雙方應繼續履行本合約之責任與義務。

 

第十六條  管轄法院

雙方同意以新竹地方法院為第一審管轄法院。

 

 

 

2009年2月6日 星期五

合約條款的優先順序及其他(1)

****來函照登*******(餅乾兄!!好好讀一讀!!)

希望寫問題的人不要介意登出,因為,這個問題是好問題,我就我所知的說明,不敢說是100分。

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一般而言工程慣例中,如果交貨之材料有爭議(消防用之一齊開放閥)。若依圖面、規範、合約何者順序為先?現按圖面送交貨品,型錄送審也經業主核定,現業主又要求需按合約內容送交,問題是合約中所列項目並無此種規格(16kg/cm2),且合約標的之消防栓箱,採水系統,撒水系統,泡沫系統皆為12kg/cm2,但位於管線末端之一齊開放閥卻要求為16kg/cm2.業主堅稱16k,但依圖面標示之使用壓力10k之規格即符合,請問此一問題,建議如何處理?

*****我的看法及說明*****

一般來說,合約條文互相矛盾時,會有下列幾個方法判別"優先順序":

一、後面補充的條文優於先前的條文(這是以時間順序來說明):

我想,一般的"合約文件"從"邀標"到"施工完成"有一大堆;先說明一個基本觀念:無論是"設計單位"、"發包單位"、"監工單位"、"業主"、"銷售單位"...所"公開"、"通知"、"協議"、"紀錄"、雙方"簽署同意"的"白紙黑字"、圖樣(包括設計圖、大樣圖、施工圖、製造圖等等)、說明、表格等等都是合約的一部份。

也就是說:無論是任何"圖說"、"規範"、"施工說明"、"補充說明"、"報表"、"計畫"、"送審文件"、"會議紀錄"、"連絡單"....都是"合約"的一部份!!如果是"銷售案",業主(包括業主委託的仲介公司)在報紙登的"銷售廣告"、發給客戶的"海報"、"銷平"、"說明書"等等對簽約的"消費者"來說,也都是"銷售合約"的一部份(廣告不實也會挨告敗訴的)!!!工程師千萬不要以為:開工初期甲乙雙方簽訂的那幾本"厚厚的、精裝的、雙方正式用印的正副本(白紙黑字的部份)"才是"合約";那我問你:其他的,算是什麼?可以"不甩"?"不遵行?不甩、不遵行的結果是什麼?

什麼是"合約"?工程師應該很清楚了吧!!

所以了,這一節是告訴工程師:所有的"白紙黑字"的文件,"收受、簽署"一定都有"年月日",甲乙雙方必須知道:"簽訂時間越後面的文件,具有的效力一定壓過前面的文件效力。"

所以,引申幾個觀念,工程師ㄧ定要記住:

1.1.所有文件無論是"發"或"簽收",一定要押"年、月、日"。一般工程師簽收時,多會押"日、月",那是不夠的,工程如果跨越幾個年度,有時回頭找文件會"不確定"是哪一年簽收的(我自己就受過這個困擾),所以,工程師啊!!發文或簽收時多押個"年",只有好處絕對沒有壞處。

1.2.工程師啊!!無論你是"甲方"、"乙方",收發一個文件一定要"謹慎、小心",千萬不要"隨便、任意而為"。所有文件都是合約的一部份,都關係雙方的權利、義務、成本、進度、品質....怎能不戒慎恐懼呢?隨隨便便就"發文"或"簽收"的後果是要負責的;每次,我要簽收文件一定半開玩笑問說:「主要內容是什麼?不要害我被槍斃唷!!」如果是重要文件,我一定說:「先擺著,等我看完再簽。」工程師啊!!我對"擺譜"、"官僚"是深惡痛絕的,可是,"合約"這檔事,有些責任我真的扛不起/也沒資格扛,所以只有龜毛一下/小心總是比較好。

如果你是主管而不了解、不重視"合約",你已經具備"天將"的必要/充分資格了。

1.3.熟讀"合約書"。我一再勸工程師"熟讀"合約書,可是總是覺得:"效果等同沒有",真的讓我費解。

一般工地/工程會有爭議,主要原因就是"甲方"、"乙方"均不重視"合約書"。甲方認為:「反正"我是甲方"--說了算,你"乙方"能夠怎麼樣?」乙方呢?反正幹了乙方/骨子裡就"時時準備挨打"然後卻又心不甘/情不願的直罵"合約不公平/甲方不講理.....",難道這是常態?是"合理的"?不可改變的?

甲方"說了就算"?說到天亮我也不信。如果影響/關係比較重大,我(乙方)的對策很簡單:「請正式行文。」因為,甲方權力最大/你要怎樣我也無可奈何。但是,我不管你是監造、業主本人或是任何一位"自認是代表甲方的人",遇到這種問題,我的原則就是:「不要空口說白話,白紙黑字/簽名寫過來。」我就不信:「每一個"自認可以發號司令的甲方",個個都敢"白紙黑字"發文,因為如果出問題,文件拿出來,他可是要負責的。而且很多"假甲方"狐假虎威,說說就算了,真的要他簽字,他逃得比誰都快!!」

說穿了,一些"假甲方"真的有那麼大的權力?他在甲方的管理系統裡,職權也是有限的,有個"萬一",他一樣吃不完兜著走。

無論是"甲方"、"代表甲方"、"乙方"的工程師都必須了解:"任何前述的白紙黑字文件都是合約的一部分,都是雙方必須遵循的,都是代表雙方"負責人"正式簽署的,有問題,背後的雙方負責人是逃不掉的。"

也因此,如果事關重大,任何一方都可樣要求"發文簽字"的人必須是有"對等權利"的人。阿貓阿狗發文要你簽收,可以問他:「這件事XX知道嗎?」意思是:我可以問他嗎?我要找他確認!!如果你是乙方的工地負責人,你可以要求甲方的"正式窗口"發文(小監工的發文,可以要求上一級確認,沒有什麼不好意思的。)如果事關重大,應要求"公司"對"公司"正式行文。

當然,無論是上述哪一種狀況,乙方如果認為可以/能夠/勉強"吸收"因之產生的成本增加及工期,那我也沒話說;到底,這是人的世界。

*****************

下面這一段條文是我從"正式合約"中copy下來的,提供作為參考。

第七條   合約文件效力之優先順序

本合之各項文件敘述如有互相牴觸時,以已簽訂日期較後者為優先,如簽訂時間相同時,其效力之優先順序如下:

一、合約書主文

二、補充說明

三、投標須知

四、技術規範

五、一般規範

六、設計圖說

七、工程標單

 

2009年2月5日 星期四

詳談"按圖施工"(1)


上圖是我現在這個工地發生的施工實況。照片好像暗了一些。有機會我再重拍。

先說明一下:這張照片的房間是施工中的"小型會議室"一角,在大樓的轉角/是修改的房間。設計者沒有注意到窗戶的位置,所以在照片正面牆上設置一張"玻璃黑板"。施工者依樣畫葫蘆就把黑板裝上去了。很幽默吧!!

下圖是修正圖說以後的施工實況。照片角度不同。抱歉。

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 如果是資深的設計/施工工程師ㄧ定可以看出:施工材料(玻璃黑板/指定原廠施工)是一個非常知名的廠牌,大廠居然也搞這種飛機,顯然觀念有問題營造廠的主辦工程師也悶不吭聲/認為理所當然;待我閒逛看到時,真是"模宰呀要攻夏"(不知該說什麼)。

我一生人都在說"觀念",就是希望工程師遇到所有狀況都能掌握"基本原則",一通百通,不要老是要我"舉"範例;範例是很容易面對/處裡當下的情況,但是,換個情況,可能就"母颯颯"了!!

所以,這篇,我想盡辦法將"按圖施工"的精神寫詳細一些。拜託工程師,不要像老倉說的:老是幹天兵天將的"幽默事"!!讓我真不知該哭還是該笑!!

真的!!說到"天兵、天將",工程界還真多!!有的工程師年紀一大把,也是"天兵"一個!!有的"位居高官"也只是"天將"一個!!我是覺得:真的很悲哀。

***************** 

我一再談"按圖施工"是"施工工程師"的基本職責,可是,因為:1.設計與施工的交接邊緣上(介面)、2.設計者與業主(介面)、3.設計者與現場的設計監造之間似乎有一些模糊地帶沒有交代清楚,業主的/施工的/監造的工程師似乎很容易感到困擾/迷惑,所以,我再寫一些相關的方法/原則,如果重複、就當做複習,如果有新意,那才是我的目的。

*********

一、設計與施工:

我相信"設計者"有一定的資格/條件/能力才能取得/完成一個設計案、然後業主根據"設計圖"發包、監造、施工。

承攬工程的"施工單位"一定也是同意"施工可行"(不是根本無法施工)然後以合理價格投標取得施工合約。

談一下"施工可行"這個問題:我常常遇到營造廠的工程師說:「設計圖是那樣那樣,所以我沒辦法做!?」或是:「設計圖是這樣這樣,所以沒有這個工作項目....」;我的標準回答是:「你講外國話啊!我聽不懂你在講什麼!!」

任何設計圖上的"材料"、"工法"、"規範"、"標準"等等,施工廠商在投標前都必須"確認可行",至於要多少"成本"、如何施作,就反映在"標單"、"計畫"上;工期如果沒有把握就不要投標,投標了就表示:『以我投標的施工金額,一切可依合約規定完成"設計圖說"。』

如果,做到一半,做不下去,施工廠商除了接受違約罰則以外,沒有任何折扣或是藉口。(這一點在中國大陸好像行不通/預算不夠、施工隊就拒絕繼續施工;這是另外一個題目,不談)。

1.設計者的資格:我想這個部分很簡單:建築師(或是一般的設計者)有國家發給的執照、業主的"信任執照"(二張至少有一張),施工者呢?我說過:即使你有前面那一張國家給的執照(是建築師或是技師),你有後面那一張嗎?業主信任你還是信任設計的建築師?

當然也有一些"鴨霸"的業主拿"設計者"來玩,那是另外一個狀況,這裡也不談。

2.其次,設計者有比較深入的"專業知識"。"建築設計者"是一群人,一般至少包括:建築師、結構技師、水電技師等等;如果是比較特殊的案件,應該還包括:地工、空調、通訊、音響、自動控制、植栽造景、材料、室內裝潢....等等專業人員(技師);如果依照我的觀念,我認為至少還要包括:開發人員、銷售(租賃)人員(如果是銷、租案件)、維修管理人員(包括:安全/保全、通訊/維護/保養等)。

所以,一個設計案絶對不能單單從一個專業的角度去批評優劣,這是一般工程師在批評設計時最容易犯的毛病--沒事就說"這裡不好、那裡有問題";如果要從各個角度去思考,怕你又"模材雕"(沒本事)。

建築師本來就負責"整合"所有"專業"的問題,然後在其中取捨/求得"平衡點"--從任何一個專業角度來看,可能都不能讓每一個專業人員滿意,但是,又能如何?天底下絶對沒有從"任何角度"看都是100分的作品(包括任何"人"所能感覺的任何事務)。說得現實一些:"平均"有60分就非常非常了不起了(說個常識:畢加索的"線條"在他活著的時代,排名絕對在十名以外)。

3.設計者的喜好(可能是業主的喜好):任何設計的成果,一定包含了設計者或業主的"喜好"---無論是空間、平面、立面、材料、顏色、用途..........。這個部份也是後來承攬工程者、施工者不能明確了解的(沒有業主/設計者會去解釋說明"為什麼我喜歡/要做這樣的設計"。

以上所說的三點是針對"施工者為什麼要按圖施工"為主題所做的說明,因為上面的主要因素,我們施工的工程師想要"不按圖施工"、"自行改圖"是有疑慮/有困難/有問題的。

施工者有把握"我的設計比原設計更優秀?"我的想法更周延?業主會喜歡這樣的修改?施工者們可以確信自己的修正"合法"?"合理"?業主絕對喜歡?而後,理由充分的"不按圖施工"?

很難!!真的很難。

何況,設計圖說"簽名、蓋章、負法律責任的"不是你、拿設計費的也不是你,幹麻去自找麻煩、製造眾人困擾呢?而且,如果施工者自作聰明不"按圖施工"?甲方一句話:請你"按圖/合約施工",施工者也只有摸著鼻仔、乖乖的改回來,有任何理由不甩嗎?既勞民又傷財/惹一身騷,何必呢?

2009.05.07.第一次修正

公告

謹向大家報告一項消息: 各位網友,家父(部落格作者) 已於2011年3月4日早上11:35因病突發性腦部出血逝世離開。 我父親近年來身體狀況一直不是很好,前年年底2009因身體不適就醫檢驗,經檢驗為自體免疫疾病引發血小板低下,經過住院及藥物治療後病情趨於...