2010年1月30日 星期六

679萬/坪及719萬/坪(歷史腳印)(下)

我不是"精算師",也不是針對"實際案例"做分析。

但是不管售價是150萬/坪也好,170萬/坪也好,甚至是200萬/坪也好,我們來分析成本內容(很有趣的)。

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如果以銷售金額157.75萬/坪來分析:

一、成本是134.14萬元/坪。(不計算利潤及銷售費用)

1、土地的成本是:106.10+6.37=112.47萬/坪。約佔成本的83.85

2、設計、施工及管理費是:0.3+15+6.37=21.67萬/坪。約佔成本的16.15%。

2.1.設計費佔0.22%

2.2.施工費佔11.18%。

2.3.管理費佔4.75%。

***************

二、以銷售金額157.75萬/坪來分析:

1、土地的成本是:106.10+6.37=112.47萬/坪。約佔成本的71.30%

2、設計、施工、管理費及銷售費用是:0.3+15+6.37+7.51=29.18萬/坪。約佔成本的18.50%。

2.1.設計費佔0.19%

2.2.施工費佔9.51%。

2.3.管理費佔3.39%。

2.4.銷售費用佔4.76%。

3、利潤:16.10萬/坪,約佔10.21%。

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前一陣子,我們大有為的政府才風行雷厲的要"整頓"高房價,這星期卻帶頭炒高地價,真是左手翻雲,右手覆雨,好一個自詡為"財經內閣"的團隊!!

不費吹灰之力,一下子就把房價推上如此"天價",真是"苦民所苦"啊!!

真的令人嘆為觀止。

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PS:上列數據雖然不是很"真確"(但是,皆有所本),參考價值還是有的。工程師可以自己由其中找到一些有趣的事物。真的。

如果有實際案例,將"實際發生"的數字取代填入,會比較接近事實。

 

679萬/坪及719萬/坪(歷史腳印)(上)

星期五(99.1.29)中國時報頭條新聞,標題是:

史上頭一遭/國有地熱標/住商雙帝王/同日爆新。

副標是:北市仁愛路、臨沂街口每坪679萬;羅斯福路三段每坪719萬,雙創歷史天價。

內容我只抄下列這一句:.....未來推案價格將上看每坪170萬至200萬元。

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同日/同報A5版有比較詳盡的分析說明:(節錄)

羅斯福路三段212號/面積:87.12(坪)/使用分區:商三/每坪標價:719.48。總價:6.27億。

仁愛路二段53、55號/面積:116.16坪/使用分區:住三之二/每坪標價:679.08萬/坪。總價:7.88億。

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老實說,我對商業建築的了解不多,所以,只分析住宅區的土地:

一、住三之二的建蔽率45%,容積率400%。(我們以土地1坪來計算,比較簡單)

二、銷售面積與容積的比約為1.6-1.8。我們折衷採用1.7。

如此,銷售面積約為400%*1.6=640%。即1坪土地可銷售的房屋面積是6.4坪。

三、每一銷售坪分攤的土地價格679.08(萬/坪)/6.4坪=106.10萬/坪

四、工程造價:簡單以15萬/坪計算。

五、設計費:以工程費的2%計算:15萬/坪*2%=3000元/坪。

六、利息支出:只算土地的利息,假設土地取得到銷售完畢工期二年,年利率3%。

106.10萬/坪*3%*2=6.37萬/坪

七、管理費用(公司):以3%計算,二年。(與利息同):6.37萬/坪。

八、利潤:以上成本的%多少?依相關法規規定的12%-15%做參考,選擇較低的12%。

(106.10+15.0+0.3+6.37+6.37)*12%=134.14*12%=16.10萬/坪

九、公司成本+利潤:

134.14+16.10=150.24萬/坪。

十、銷售費用:

150.24*5%=7.51萬/坪

十一、銷售底價:

150.24+7.51=157.75萬/坪。

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我同意:以上數字是我這個工程人員"笨手笨腳"、"粗枝大葉"算出來的結果,一定有遺漏項目,而且所有費用偏"保守"。

所以,我們將售價157.75萬/坪做為下限,上限加20%:

(15+0.3+6.37+6.37)*120%=28.04*120%=33.65萬/坪

利潤:(106.10+33.65)*12%*120%=139.75*12%*120%=20.12萬/坪

銷售費用:

(106.10+33.65+20.12)*5%*120%=159.87*5%*120%=9.59萬/坪

所以上限應是:159.87+9.59=169.46萬/坪

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(續二)

2010年1月29日 星期五

結構體降板及其他(二)

降版比較容意出問題的是"降版包括樑在內"。也就是"樑"也要跟著降。

(附註:這篇文章真的需要許多圖來說明,我又懶得可以,所以,稍安勿躁。)

 

 

(待續)

2010年1月23日 星期六

談現金流程二(月報的施工金額)

上一篇談的是"合約書"的現金流程"。

這一篇談的是"月報"的現金流程。

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任何進度表,都可以轉換成現金流程,只是"目的"是什麼?一定要弄清楚,否則做了一堆虛工,一點意義也沒有。

月報的施工進度表比"綜合進度"接近事實,所以轉換而成的現金流程也比較接近實際數字。但是誤差的問題依然存在,這是沒有辦法的事。

月報的"誤差"源自何處?

工程師應該都知道,製作"進度表"一定要考慮"風險因素"。越大的進度表(所謂大是指時間、工程規模等)考慮、表現的風險因素就越籠統。比方說:晴雨天的數據,我們在綜合進度中,我們將所有的風險因素平均到每個月份去,以晴雨天來說:每個月的晴雨天的比例是相同的。但是,在月報中,就不可能如此,必須依月份調整比例。簡單來說,台灣地區每年的颱風數量約3-4個,每個颱風假設影響天數是3天,那麼一年就有9-12天是無法工作的"風險天數";在綜合進度中,我們簡單的"每個月保留一天"風險工期,但是,月報就不能如此安排,應該是7-10月,每個月假設有一個颱風,風險日是三天(10%)。其他的月份就不考慮這個因素了。

差很多吧!!這只是一端,其他的風險因素應做如是處裡。

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月報的施工金額有幾個用途:

一、提供業主及施工單位的財務單位預定的"計價"金額參考數據。我說過,施工金額與計價金額是兩碼子事,但是,作為參考還是有他的價值。而月進度比綜合進度精確許多,參考價值也就相對提高。參考之一是"可能跟業主計價金額",一是"分包可能的計價金額"(還是需要轉換,因為單價不同)。

二、與預定的"現金流程"比較。理論上,預定的現金流程有二條S曲線:一是"最皁開始、最早完成"的現金流程,一是"最晚開始、最晚完成"的現金流程。

實際執行的現金流程應在此二條S曲線之間。這是理論,實務上要繪製、執行有一些困難(這個答案,工程師自己想一想,我說破嘴也沒用,而且,工程師如果不自己動手,光聽我吹牛,一點用處都沒有,何況,我可能是"胡說、瞎說一通",千萬不要聽得一愣一愣的/照單全收,那就完了)。

三、拿每個月的施工金額與"綜合進度表"的金額做比較,看看"誤差"是多少?再自己檢討分析"問題出在哪裡?"這樣,心裡有個譜,知道"K"值,一個案子、二個案子....累積下來,你就是"高手"之ㄧ了。

四、我個人是比較偏向其他部門所需要的進度表應由各部門依據"施工進度表"修正為自己需要的進度表。

比方說:"採購發包進度表"應由採發單位依據"施工進度"另行製作。同理,財務單位所需要的"計價現金流程"也應由"財會單位"依據"施工現金流程"修正/修改為"計價現金流程"。

很難吧!!各單位一定有一堆理由拒絕"做"他們自己要用的進度表。

但是,想一想,他們自己要用的東西,自己不作,要誰(哪一個單位)做給他呢?

一般常聽到的理由是:"我又不是工程人員,我怎麼會做進度表(或現金流程)?"我的答覆是:「那你到這個公司來幹什麼?」

或者是:我不需要。我的答覆是:「你不需要?公司需要。」

 

2010年1月20日 星期三

輕隔間的缺點

****來函照登*******

我以前在做建築設計的時候也採用過輕隔間,但是自己卻從來不曾住過輕隔間的房子,所以很多東西我只知設計資料而不知工程實務,實在是紙上談兵...

正因為如此,關於建材的優缺點我通常得自於旁人的實際經驗多於自己的實務...

關於輕隔間您述說了很多優點,想請問在您的工作經驗中,它有沒有什麼缺點呢?...

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天底下沒有無缺點的事物。我們只是在各種"相近"的建材做比較而已。

輕隔間的缺點,我知道的:

一、施工期間,如果碰到下雨天就比較麻煩。如果是"砌築工程",下雨就下雨吧,磚牆濕了又如何?但是,輕隔間就不行了,如果面板採用的是不防水的"石膏板",那更慘。(我的意思是:輕隔間的面板有很多種,一般常見的有石膏板、矽酸鈣板,石膏板比較便宜,但是問題較多。)

二、在比較"潮濕"的地區,石膏板會因此發黴,所以不能採用石膏板。比方說:林口台地、汐止的一部分地區早期都有這種問題產生。

三、施工順序與砌磚截然不同,所以工程師第一次施作排程會比較頭痛。

四、因為面板有很多種、厚薄不一,可以施作一層,也可以施作二層(同一面);施作二層又可用不同的材質,所以,比較麻煩。

五、比較特殊的區域,為了"防水"等問題,會在"夾層"中搗築混凝土或輕質混凝土,也是比較特別要注意的地方。

六、如果現場施工時,一切依規範施作,無論是"強度"、"隔音"都沒有問題。電影演的一拳可以打穿或是人可以衝過"隔間牆",那只是電影;除非是簡易的夾板隔間,否則電影只是比較"誇張"、有戲劇效果而已。

以上所說的是"現場施工、組立"的輕隔間。如果是"辦公家具"出品的(工廠製作完成的成品)隔間牆(類似一般辦公室約一個人高的那種partition),那"隔音"我就不敢保證了。

 

 

2010年1月19日 星期二

工期計算準則(我的感言)

*********來函照登********

下問題請教您:營建業:工期計算準則。

********我的答案及問題*******

我不知道問問題的人是不是工程師?這是我的第一個問題。

第二個問題是:您對"進度表"了解多少?比方說:您說的進度表是哪一種進度表?說得更簡單一點,如果我請教您:我要買一塊地,大約1000坪,我預備蓋地上23層地下4層,RC造,請問:工期要多久?

第三個問題:我預備在台北市蓋跟在台中蓋,工期有差別嗎?

第四個問題:地我買好了,設計圖/建照也好了,請問:工期要多少?跟問題二的工期有什麼不同?

..........

*********

我寫這個部落格是希望工程師了解管理的"來龍去脈",這樣,不管"條件"如何改變,都可以自己找到答案。我真的不希望只是給"答案",那有什麼意思呢?條件一改變,原來的答案就毫無用處。

我誠摯的希望工程師尊重自己的職業,了解自己的職業,不是"花拳繡腿"學了幾招就在建築界混一輩子,這樣,對於工作是沒有什麼幫助的。老實說:這種看官也不是我歡迎的。

*********

最近,這個部落格我寫得有些"手軟",我一直勉勵自己"只要對一些工程師(即使是少數幾個人)有用,就值回票價。

我一直認為,我已經"寫得夠多了",雖然不是很完整,不是"全部",但是我相信"沒有人會把這些東西"詳詳細細的寫出來。而且是免費的/毫無保留的。

********

對於"成本、進度、品質"三大項,我用力最深、寫的最完整的就是"進度"。在「目錄九/進度管理」中的一系列文章,如果工程師真的把它讀完/甚至"詳細的讀完",我相信:有關"進度管理"的所有事務,大概可以解決70%。其他的30%就看工程師自己舉一反三了。

如果真的有必要,我也願意與工程師ㄧ起討論。但是,我一再說明、重複再三的,我實在已經厭倦一寫再寫,或是提供"快餐",那不是我寫部落格的目的。

*********

工程師啊!!

再好再營養的食物,你只是看一看,不慢慢咀嚼、消化、吸收,食物永遠不會成為你的養分。

我寫得再清楚再詳細,你不動手親自去做,那永遠只是我的文章而已(了不起,只是一朵逼真的人造花而已)。你不會知道"眉角"在哪裡,更不可能知道什麼是"KNOW-HOW",也體會不出"LIVE"的意義。

 

2010年1月15日 星期五

談"現金流程"一、(合約書上的現金流程)


談"現金流程"一、(合約書上的現金流程)

2009/12/21 03:15
表一說明:我是個懶人,為了畫圖琢磨再三就是不肯動手;到現在,不畫也不行了才徒手畫一張,本來應是一系列的圖說,等我心血來潮再補圖吧。另一篇"降板"也要補一堆圖,如今都"僵"住了。
表一的上側是工期,註明年/月。左側是進度表的工作項目;下方第一行是每個月各個施工項目的累計施工金額,第二行是每月施工金額的累計施工金額;右側是累計金額/總施工金額的百分比數字(0%-100%)。
圖中是桿圖及現金流程曲線。
**********
感謝看官的反映,讓我有機會來思考、解釋"現金流程"的種類及各種不同的現金流程所代表的意義。
*******
聲明:本文舉例所用金額/工期等數字,均屬"天馬行空"編造/假設的數字,僅為方便說明而已,不具任何意義。
*******
我想,一般工程師都知道,現金流程是由"進度表"演變出來的。所以:什麼樣的進度表就產生出什麼樣的"現金流程"。
這樣說,不知道工程師能否了解?
其實,現金流程也是進度表的一種,只是用"金額"來反映"進度"。金額高,表示"工作量大",金額少,表示"工作少";累計的金額反映工作完成了多少:假設:工程合約總金額100萬,已施作工程60萬,簡單的算法,工程已經做完了60%,這是一般普遍的認知與用法。
但是,這也是有"盲點"。
**********
一、綜合進度的現金流程。
所有的進度表,都以"工程施工進度表"為基準。工程施工進度表又以"綜合施工進度表"(或稱:整體進度表、綱要進度表)為基準。關於"進度表"我儘可能"少說、少寫",這一篇主要是討論"現金流程",工程師如果對"進度表"有疑問,請自行查閱「目錄九/進度管理」。
1、製作:這裡所談的是"手工製造",不是"電腦程式"製作。我記得很久以前看過電腦製作的"現金流程圖",現在,應該很普遍了。不過,我還是先將"手工作法"寫出來,電腦程式?應該請教"高晨",他們有沒有這樣一套軟體?是否附在"數量計算"、進度表之後?程式分析是怎麼來的?我已經很久很久沒有"玩"這個遊戲了(現金流程),所以"似乎"離我很遠很遠。(被小朋友一問一答的"CALL"回來,我才動手寫這篇。)
還是以"手工"為主,有機會再來討論"電腦程式";這樣,工程師知道現金流程的"來龍去脈"、就知道如何應用,如果發生問題,也不會"砂磨一支鳥仔毛"。
我們需要"綜合進度"(桿圖)及工程標單裏的標單/金額。(也就是合約金額,如果業主要修改/調整得標"標單"的單價等,那就要等雙方同意、修正完以後,才能制定"現金流程"。)
1.1.將標單裡的每一筆"金額"對應綜合進度表的"工作項目"集中在一起成為一大筆金額。假設,如果我們在"綜合進度表"中,"地面層結構體"是一個工作項目/一條桿圖,那我們就將一樓以上結構體的鋼筋、模板、混凝土等金額通通加起來,放在"地面層結構體"這一項的後面。(哪些標單項目的金額要放?哪些不放/放在別的地方,由工地主任自行決定,沒有一成不變的規定,不過,最好工地主任能說服自己,放這個地方是"比較"合理的地方。因為,可能 貴公司以後就依這個想法定成規矩。我的意思是說:例如放樣工程,要放在"結構體"或"假設工程"或拆為二三個部份分開放置,悉聽尊便,各有各的道理。)
1.2.以"月"為計算單位。例如"地上層結構體",假設需時250天,自1/20開始,9/27完成。則一月有12天(12/31=0.3871月),2-8月7個月,9月27天(27/30=0.90月)。合計工期:0.39+7+0.9=8.29月。
1.3.假設我們根據前面"1.1."的方法,確認地面層的"合約金額"合計是:130,526,333元。(含不含"稅管"也由公司或製作者自行決定,各有優缺點;我個人趨向"不含",只反映"工程款")。
130,526,333元/8.29月=15,745,034.14元/月。這是每個月、地面層結構體的"平均"施工金額。
所以,一月份的結構體施工金額為:15,745,034.14*0.3871=6,094,902.72元。
二至八月,每個月的結構體施工金額為:15,745,034.14元。
九月份結構體施工金額為:15,745,034.14*0.90=14,170,530.73元。
1.4.一般來說,在進行1.1.至1.3.過程中,有一些"眉角"需要注意(製作的工程師可以自行修正,只要自己講的通,公司/眾人能接受,沒啥不可以的)。
A、工程標單上的每一筆金額/每一毛錢都必須分配至綜合進度表的各個工作項目中,不可有項目遺漏/金額短缺的情事發生。
B、分配到每個月的金額,在圖表上我們只取"千"元以上的數字(或只取"萬"元以上的數字,就是以"萬元"為數字單位。)所以上例變成:一月/609萬;二至八月/1,574萬;九月/1,417萬。
C、無論是取"千"或"萬"為單位,「雖然表上是顯示到"千",事實上現金流程的百分比仍計算到"元"。」但是,在金額報表,只要寫到"千"或"萬"就可以了。例如"月會"中的施工金額報告,只要說明預計施工額"進XX萬",實際施工額"XX萬"即可,千元以下是不具意義的。
D、以每個月份的預估金額/總金額,換算成百分比,仍取至小數點後二位數(如12.23%);如果累積總數有誤差,可調整(四捨五入)適當的月份的數字。
E、以累計金額/總金額,換算的百分比繪製在進度表上,就是"現金流程"的S曲線。由0開始,完工時達到100%。
1.5.我們再影印(複製)一張"綜合進度表"的空白表格。(將桿圖"消掉"、其他全部保留")。
然後將我們計算出來的"金額"依工作項目/月份的位置,一筆一筆的填寫進去。這樣,"桿圖"被"金額"所取代,是不是仍然是一張進度表?只是"桿圖"變成數字而已。
這就是我說:現金流程是進度表的一種。
*********
一般公司大概都只做這種"現金流程。
現在,我想工程師應該了解"現金流程"是怎麼做出來的。所以下面的問題就很容易回答了:
A、合約書所附的現金流程主要是用於預估"完工百分比"。但是,實務上,業主仍以"請款金額"作為"實際完工百分比"的分子(合約金額為分母),這跟我們以"施工完成"金額相比較,仍有一些異同:例如結構體是一層的混凝土搗築完成才計價,但是在我們做"現金流程"時,根本沒有這個考慮。
其次,假設每個月15日計價,如果照進度是17日結構體搗築混凝土/業主又不肯通融,工地一是趕在15日以前打完混凝土,一是等到17日打完混凝土、下期才計價。
因此,我們可以很清楚了了解:合約所附的"現金流程"與"計價金額"是有一定的誤差,這是不可避免的。
B、由於制定的"目標不同",所以施工的實際進度與以計價金額換算的完工百分比有一定的誤差,所以一般合約都會規定"落後超過5%停止計價",工程師一定要了解,這個5%不是"允許落後",而是"誤差"的補救數字。如果要詳細分析"5%"是否合理?工程師可以自己演算一下。
C、另外,現在的公共工程有20%的預付款,這也是從實際的"現金流程"圖中衍申出來的。我們都可以了解,工程還沒有正式開始,實際上許多"作業"已經動員了:國內比較常見的是"預備工程"(假設工程)包括:臨時房屋、整地、臨時道路...等等工程,比較特殊的就是"材料的訂金"(例如鋼筋、鋼骨等)。
至於金額是否達到總金額的20%?還是請工程師試算,不過一定要包括"訂金"。也因此,如果這類公共工程沒有"物價指數"的調整是合理的。
在"施工現金流程"不考慮這個20%,仍由0%開始。

感謝看官的反映,讓我有機會來思考、解釋"現金流程"的種類及各種不同的現金流程所代表的意義。
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聲明:本文舉例所用金額/工期等數字,均屬"天馬行空"編造/假設的數字,僅為方便說明而已,不具任何意義。
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我想,一般工程師都知道,現金流程是由"進度表"演變出來的。所以:什麼樣的進度表就產生出什麼樣的"現金流程"。
這樣說,不知道工程師能否了解?
其實,現金流程也是進度表的一種,只是用"金額"來反映"進度"。金額高,表示"工作量大",金額少,表示"工作少";累計的金額反映工作完成了多少:假設:工程合約總金額100萬,已施作工程60萬,簡單的算法,工程已經做完了60%,這是一般普遍的認知與用法。
但是,這也是有"盲點"。
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一、綜合進度的現金流程。
所有的進度表,都以"工程施工進度表"為基準。工程施工進度表又以"綜合施工進度表"(或稱:整體進度表、綱要進度表)為基準。關於"進度表"我儘可能"少說、少寫",這一篇主要是討論"現金流程",工程師如果對"進度表"有疑問,請自行查閱「目錄九/進度管理」。
1、製作:這裡所談的是"手工製造",不是"電腦程式"製作。我記得很久以前看過電腦製作的"現金流程圖",現在,應該很普遍了。不過,我還是先將"手工作法"寫出來,電腦程式?應該請教"高晨",他們有沒有這樣一套軟體?是否附在"數量計算"、進度表之後?程式分析是怎麼來的?我已經很久很久沒有"玩"這個遊戲了(現金流程),所以"似乎"離我很遠很遠。(被小朋友一問一答的"CALL"回來,我才動手寫這篇。)
還是以"手工"為主,有機會再來討論"電腦程式";這樣,工程師知道現金流程的"來龍去脈"、就知道如何應用,如果發生問題,也不會"砂磨一支鳥仔毛"。
我們需要"綜合進度"(桿圖)及工程標單裏的標單/金額。(也就是合約金額,如果業主要修改/調整得標"標單"的單價等,那就要等雙方同意、修正完以後,才能制定"現金流程"。)
1.1.將標單裡的每一筆"金額"對應綜合進度表的"工作項目"集中在一起成為一大筆金額。假設,如果我們在"綜合進度表"中,"地面層結構體"是一個工作項目/一條桿圖,那我們就將一樓以上結構體的鋼筋、模板、混凝土等金額通通加起來,放在"地面層結構體"這一項的後面。(哪些標單項目的金額要放?哪些不放/放在別的地方,由工地主任自行決定,沒有一成不變的規定,不過,最好工地主任能說服自己,放這個地方是"比較"合理的地方。因為,可能 貴公司以後就依這個想法定成規矩。我的意思是說:例如放樣工程,要放在"結構體"或"假設工程"或拆為二三個部份分開放置,悉聽尊便,各有各的道理。)
1.2.以"月"為計算單位。例如"地上層結構體",假設需時250天,自1/20開始,9/27完成。則一月有12天(12/31=0.3871月),2-8月7個月,9月27天(27/30=0.90月)。合計工期:0.39+7+0.9=8.29月。
1.3.假設我們根據前面"1.1."的方法,確認地面層的"合約金額"合計是:130,526,333元。(含不含"稅管"也由公司或製作者自行決定,各有優缺點;我個人趨向"不含",只反映"工程款")。
130,526,333元/8.29月=15,745,034.14元/月。這是每個月、地面層結構體的"平均"施工金額。
所以,一月份的結構體施工金額為:15,745,034.14*0.3871=6,094,902.72元。
二至八月,每個月的結構體施工金額為:15,745,034.14元。
九月份結構體施工金額為:15,745,034.14*0.90=14,170,530.73元。
1.4.一般來說,在進行1.1.至1.3.過程中,有一些"眉角"需要注意(製作的工程師可以自行修正,只要自己講的通,公司/眾人能接受,沒啥不可以的)。
A、工程標單上的每一筆金額/每一毛錢都必須分配至綜合進度表的各個工作項目中,不可有項目遺漏/金額短缺的情事發生。
B、分配到每個月的金額,在圖表上我們只取"千"元以上的數字(或只取"萬"元以上的數字,就是以"萬元"為數字單位。)所以上例變成:一月/609萬;二至八月/1,574萬;九月/1,417萬。
C、無論是取"千"或"萬"為單位,「雖然表上是顯示到"千",事實上現金流程的百分比仍計算到"元"。」但是,在金額報表,只要寫到"千"或"萬"就可以了。例如"月會"中的施工金額報告,只要說明預計施工額"進XX萬",實際施工額"XX萬"即可,千元以下是不具意義的。
D、以每個月份的預估金額/總金額,換算成百分比,仍取至小數點後二位數(如12.23%);如果累積總數有誤差,可調整(四捨五入)適當的月份的數字。
E、以累計金額/總金額,換算的百分比繪製在進度表上,就是"現金流程"的S曲線。由0開始,完工時達到100%。
1.5.我們再影印(複製)一張"綜合進度表"的空白表格。(將桿圖"消掉"、其他全部保留")。
然後將我們計算出來的"金額"依工作項目/月份的位置,一筆一筆的填寫進去。這樣,"桿圖"被"金額"所取代,是不是仍然是一張進度表?只是"桿圖"變成數字而已。
這就是我說:現金流程是進度表的一種。
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一般公司大概都只做這種"現金流程。
現在,我想工程師應該了解"現金流程"是怎麼做出來的。所以下面的問題就很容易回答了:
A、合約書所附的現金流程主要是用於預估"完工百分比"。但是,實務上,業主仍以"請款金額"作為"實際完工百分比"的分子(合約金額為分母),這跟我們以"施工完成"金額相比較,仍有一些異同:例如結構體是一層的混凝土搗築完成才計價,但是在我們做"現金流程"時,根本沒有這個考慮。
其次,假設每個月15日計價,如果照進度是17日結構體搗築混凝土/業主又不肯通融,工地一是趕在15日以前打完混凝土,一是等到17日打完混凝土、下期才計價。
因此,我們可以很清楚了了解:合約所附的"現金流程"與"計價金額"是有一定的誤差,這是不可避免的。
B、由於制定的"目標不同",所以施工的實際進度與以計價金額換算的完工百分比有一定的誤差,所以一般合約都會規定"落後超過5%停止計價",工程師一定要了解,這個5%不是"允許落後",而是"誤差"的補救數字。如果要詳細分析"5%"是否合理?工程師可以自己演算一下。
C、另外,現在的公共工程有20%的預付款,這也是從實際的"現金流程"圖中衍申出來的。我們都可以了解,工程還沒有正式開始,實際上許多"作業"已經動員了:國內比較常見的是"預備工程"(假設工程)包括:臨時房屋、整地、臨時道路...等等工程,比較特殊的就是"材料的訂金"(例如鋼筋、鋼骨等)。
至於金額是否達到總金額的20%?還是請工程師試算,不過一定要包括"訂金"。也因此,如果這類公共工程沒有"物價指數"的調整是合理的。
在"施工現金流程"不考慮這個20%,仍由0%開始。

2010年1月10日 星期日

磚隔間?輕隔間?

*****來函照登*****

因為輕隔間的隔音似乎不是很好,現在的住宅和校舍等建築看到的隔間大部分應該都還是磚牆吧,使用輕質混凝土是我看過較具技術性的了。

不知道是您接觸的建築比較特別還是我太孤陋寡聞了。

圖一、這是"輕隔間"的骨架及開關插座安裝的實況。

圖二、輕隔間中安裝填塞的隔音材料"吸音棉"。

圖三、輕骨架隔間的一角。

圖四、輕隔間的完成面。

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以紅磚當隔間牆是比較古老的工法,但是,因為人可能比較喜歡"熟悉的事物"/拒絕或害怕"新的事物",所以,至今仍有人喜歡以1/2B紅磚隔間。

民國79年左右,"輕隔間"還算是"很新"的工法,我們工務部門要將在淡水的一個集合住宅的案子的磚牆隔間變更為"輕隔間",阻力真是排山倒海而來----營造廠的工地主任反對、工務經理反對連營造廠的總經理也傳話反對,我們公司(建設公司)的高層(多非工程人員)因此也強烈的質疑;一個單純的"新工法"、"新材料"導致整個公司"風風雨雨",謠言滿天飛----連建議更改為輕隔間的主管"接受賄賂"、與"廠商"勾結等等傳聞也甚囂塵上,令人驚心動魄。

真是可怕!!

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我們平心靜氣來討論一下"1/2B紅磚隔間"與"輕隔間"的優缺點,然後再來決定應該採用哪一種工法是比較合理的作法。

一、結構:

1.磚牆屬於砌築工程,與"土角厝"、"砌石塊"等相類似,除非特別補強(如砌玻璃磚、空心磚等),否則砌築工程只能承受垂直载重(垂直力),無法有效的抵抗側向力(如地震的水平力);因此,如果發生較大的地震時,磚造等房屋很難倖存。倒塌的磚牆是有殺傷力的。

2.輕隔間採用C型槽鐵作為骨架,兩面封板,因為作為"隔間"用,所以本來就毋須承受垂直载重,而側向力不可能將"輕隔間"破壞/推倒的。

二、施工:

1.磚牆除了砌磚以外,還需要泥作的粉刷,整個過程幾乎都是"湯湯水水"影響工地的工作環境甚鉅。而且無論是管線、開關等箱體的埋設,在在都"破壞"磚牆的合理結構。

2.輕隔間本來就是中空的,所以配置管線、箱體都不影響輕隔間的結構;而且輕隔間是"乾式施工"(除了特別需要補強的區域中空部分填灌搗築混凝土以外),可以保持工地的清潔乾爽。

三、成本:

如果面飾材料不算,砌磚工程需要粉刷,而輕隔間可以將面飾材料直接加諸於面板上。

實際的費用,我沒加減過。我想工程師自己算一算就知道了。

四、進度:

以施工所需的"工期"來比較,輕隔間比磚牆迅速/便捷多了。這個部份,應可請教輕隔間廠商。

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以上是簡單的比較,如果要確實的數字佐證,可以請教現在正在施作的工地工程師。

 

2010年1月9日 星期六

計價/廠商不計價的問題

*********來函照登*****

請問您有碰過現場廠商因為資金過多(公司太有錢),故對於業主要求計價所要求的資料未能提出(如實作實算之分層數量等),致廠商計價金額與工程進度落差過大.    

 另外"主動"與廠商聯絡請廠商提示計價文件之規格算是作出對公司不利之事嗎

 因為我們公司的成控人員常常會自己解讀計價應附文件,但又不明確告知廠商

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這種"自己解讀計價應附文件,但又不明確告知廠商"得作法,真是小鼻子、小眼睛的作法。或許他們認為"可以幫公司賺"利息"錢。或許是另有陰謀。

這不僅不道德(違反職業道德),更有可能被"誤會"是在索賄!!

我們公司如果廠商應計價而工地不計價,主管需負責調查、說明原因的。因為有些工程師行為不檢,每到計價就刁東刁西的,意思就是暗示廠商:怎麼還不來孝敬一下?尤其是遇到"年節"之前的計價,還有就是"退保留款"的時候。

所以,如果有人膽敢"應計價而不計價",如果沒有充分的理由,負責計價的工程師是要受處罰的。比較嚴重的是會"請你走路的",不能開玩笑。

至於"應附文件"應是工地的事吧!?成控怎麼可能管那麼多?顯然制度有問題。

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我們工地偶而也會有廠商不計價,只有一個原因:金額太小(幾千元或三五萬元),所以就併入下期再請款。我倒沒聽說比較大的金額,有廠商因為口袋"麥克麥克"而不來請款計價的。

錢耶!!怎會有人嫌多?

 

2010年1月8日 星期五

我的苦水,真的很抱歉!!

這是一則推託之詞,不過還是要寫一下,免得誤會。

最近一直在答覆工程師的問題。首先是"天使文"的幾個大題目:"現金流程"及"執行預算"二個題目,已經把我搞得頭昏腦脹。

再來就是後續的幾個題目:

中途又加上一則以前開的"內裝工程"寫到"內裝工程4."沒有繼續寫完,被看官捉包,又想趕緊補寫(因為年代久遠,我怕連貫不起來,所以把1-3找出來重讀一遍,發現那也是工程師的問題,唉呀呀,真是搞什麼飛機嘛),所以,一下子"最新文章"一欄中幾乎沒有一篇是寫完的,每篇都"咚咚咳"---吊在半空中。

我心裡也很急,但是,一下子七八條思緒絞在一起,加上俗務纏身,更增加我的手足無措!!

我真的不是故意的。

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我一向喜歡同時開幾個題目,可以隨心所欲、想到哪裡就寫到哪裡,自由自在。沒想到這次踢到鐵板,一點也不自在。

真是罪有應得...。

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我只能祈禱:提問題的人不是急著要答案。如果是,請告知,不然就任其"自然發展了"。抱歉。

我只能保證:我一定會在近期內把它寫完。

工程施如果有問題,請不要猶豫,繼續提出來,我一定會盡我所知作答覆的。如果急於"找答案"請告知,我會優先解答。

(最近:台灣的政客流行一鞠躬,我也來湊熱鬧,向各位看官深深一鞠躬。不過我可不是演戲/作秀,我是誠心誠意的。)

 

結構體降板及其他(一)

********來函照登******

"結構體樓板降版"=>是降低樓層高度嗎?還有何謂高架地板。還有軟底根硬底差在哪?哪種材料或地方適合用軟底或硬底(例如:陽台、廚房。或大理石還是一般的60*60)...........最後一個問題,油漆的一底兩度中的一底是批土還是底漆。

********回應的回應(銀河帝國宇宙艦隊司令元帥)*******

樓版降版~依小弟我2年的工程經驗~應該是指為了形成自然防水效果的一種設計,例如:浴室或陽台甚至廚房(機率較低),也就是完成結構後有使用水或者是面層有積水可能的狀況,採用降版的方式讓水自然與其他不想要有水跑到的地方做區隔,也就是假設我浴室降版後,自然防水完成後水是不會往其他位置室內跑形成類似凹型碗的效果,加上粉刷層及舖面的預留控制,基本上可以達到比未降版的狀況要好.

********濟公如是說*********

原來工程師的問題,我是計畫分三個題目回答的:1.高架地板(已寫完)。2.降板。3.油漆。結果"降板"有人代勞答覆了,真好,我喜歡。不過,我還是會小小補充一下。

*******降板的位置*******

一、誠如(銀河帝國宇宙艦隊司令元帥)所說的,一般常見的降板位置有:衛浴、廚房、陽台等,因為這些地方與"水"有關,為了避免"水"跑到其他的區域,所以希望這些地方的地坪完成面的高程低於鄰近的區塊,那樣,萬一有積水,也不會流到其他的地方。

二、一樓的降板。由於一般地下室面積多大於一樓面積,所以地下室頂版(一樓板)為了區分"室內"、"室外"也多設有高低差(避免雨水灌入室內),也會產生結構體降板的情形。例如:騎樓等。有時,地下室頂版(一樓室外)設置有"樹穴",那降板就要考慮地下室的淨高了。

三、高架地板的降板。

高架地板的高度從8(?)公分到6-70公分都有;為了高架地板的完成面與其它沒有"高架"的地坪有同樣的高程,所以,鋪設高架地板的結構體板就必須看"高架的高度"降板,這樣,高架地板鋪設完成後,整個地坪的高程是一致的。

*******降板的設計*********

一、降板與樑、柱的關係。(這個部份,如果以圖示很容易了解,如果用文字說明,我自己都寫得"霧煞煞"。但是,我實在很懶,想到要"畫圖",就想"龜縮"起來/又不願打混、矇混過關,所以,就這樣"卡住了"。抱歉!!抱歉!!我一直在"天人作戰"。)

如果設計者在設計時已考慮要降板,就必須確定降板的區塊,然後四周以樑(結構樑或增設小樑)來承擔降低的板塊。陽台板如果是"懸壁板",至少一面或三面必須以樑與其他區塊分隔。

圖一。圖中央的S1板是降板,四面皆有樑,右側為小樑b1。

圖二、剖面圖,主要是說明:降板的深度不可超過"樑深";一般來說,這一類的降板比較"單純"所以不容易出問題;萬一出問題(例如:樑深不夠或是"遺漏小樑")也容易解決:無論是樑深不夠或是遺漏,都請建築師補"圖。千萬不要隨意自行修改。

這裡順便討論一個觀念:如果是樑深不夠,一定要將樑加深,樑加深以後,原有的樑配筋的箍筋一定"深度"不夠,千萬不要以"增打"的方式解決問題,千萬要請建築師修改"配筋"圖。

增打是指配筋不改,但是將樑深加大/混凝土多打,因此,部分樑是沒有配筋的。這樣的做法對這根樑的結構有害無利。萬一這根樑受力破壞,沒有配筋(增打)的部分一定先剝落。而平時又必須承受"增打"的混凝土的自重,所以,一點好處都沒有。(柱也有類似的問題,工程師千萬不要以為"增打會增加強度",事實是剛好相反的。)

 

2010年1月6日 星期三

談查核表"標準"的量化

********來函照登*******

之前遇過工程查核或者是業主計價時~通常他們會希望查驗紀錄表量化~可是我想知道有些東西要怎麼量化?

例如:門或是門窗,安裝完成查驗平整度我們是拿水平尺,可是水平尺只能看氣泡是否在中央或超出線,那記錄表要怎麼量化?

(我是看水平尺上有寫,氣泡在兩線中央視為<1mm)是這樣嗎?麻煩前輩幫我解答

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對不起,最近不知何故有些意興闌珊;同時開了幾篇答覆的標題,卻心浮氣躁/思緒紊亂、坐不下來。歉甚!!

也許是"低潮"...........請多多原諒!!我會趕緊定下心來。

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當初一看到這個問題,我就差一點跳起來,這真的是"外行領導內行"最具體的例證了。

按住心中的怒火,將題目擺著(也因為其他的問題太多),等我心境平和一些再來談這個問題。

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一、查核表製作的依據:查核表是依據"施工說明書"及"施工規範"所制定的。

二、查核表製作的目的:

1.因為"工程師"不是萬能,一則不可能知道所有工作項目的"施工說明"及"施工規範",所以,查核表有"教育"的功能。(對"菜鳥工程師"尤其有用,他們可以由"查核表"中了解施工的方法、順序及標準。)

2.二則,即使一位工程師熟知多數工作項目的"施工說明"及"施工規範",但也可能臨時遺忘一些重點;所以,查核表有提示的功能。

3.查核表只是提綱挈領的重點提示,如果工程師真想深入或有疑義,應回頭去查閱施工說明或是施工規範。

4.因為"施工說明"及"施工規範"沒有統一的標準,所以,查核表儘可能表達重點,詳細的"標準"仍應依據合約所附的"施工說明"及"施工規範"。

三、查核表的內容與制訂:

前面已經說過,查核表示依據"施工說明"及"施工規範"所制定的,所以內容已經很清楚了:

1.施工步驟。

1.1.施工前的準備工作查核。

1.2.施工中的過程查核。

1.3.施工完成後的查核。

2.施工標準。

施工標準的查核,一般也是放在"施工步驟"之中。

前面也說過,查核表只是"提綱挈領"的提示,詳細仍應依據合約的相關規定。例如施工前通常都有「放樣是否完成?」我不知道這要如何量化?

1:3水泥砂漿粉刷的「標準餅是否依規定施作完成?」是否要將"規定"的整個有關"標準餅的施作方法、全部"COPY到"查核表"之中呢?

我一直強調:工程師ㄧ定要有"階層"的觀念,如果制定"查核表"要將"施工說明"及"施工規範"整個包含在內,查核表會是什麼情況?

再說,哪一本施工規範會「量化」施工標準的?甚至於----業主的合約有附“施工說明”及“施工規範”嗎?每一個施工項目都有“施工說明”及“施工規範”嗎?

我一直強調"權力、義務"的觀念,合約書有規定的,一定要依約辦理;合約書沒有的,我們依"習慣"辦理;合約書沒有、"習慣"也不明朗,"可以"一自己的標準辦理。

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來函所說的「通常他們會希望查驗紀錄表量化」之中的「他們」指的是誰?業主很明確/已經提過,其他是什麼人呢?

我假設"業主"是外行人,所以跟他解釋一下即可。如果業主也是「工程人員」,可不可以請他做個範例我們瞧瞧:就拿「標準餅是否依規定施作完成?」這一條就好了。

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我常說:自己做不到的事,不要去要求別人。因為那會鬧笑話的。

關於"量化",老實說,真的是「問題一籮筐」。沒有人敢去碰這個"馬蜂窩",而且,就算有一些"量化"的數據,也只是公司要求工程師工作努力的目標,是不可能端上檯面/交給業主,等著被修理的(如同自己拿根棍子給業主/自己掀開屁股,等著挨揍)。

工程啊,要有一定"量化"的標準,哪有那麼簡單(成本、工期、材料、工人水準........)。如果業主對工程的觀念又不清楚,營造廠將"量化"的數據訂在"查核表"中,豈不是訂來自己找死?(營造廠自己訂定是必要的,但是,不可能公開。因為,那是努力的目標,工地不一定100/100做得到。)

如果定一個很寬鬆的標準,那有何意義?

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我記得以前為了"牆面1:3粉刷"的平均厚度,公司內部就有許多不同的聲音。從1.7公分、2.0公分、2.5公分......都有。因為這決定"水泥"及"川砂"的用量,當然,也影響RC牆面(或磚牆)的"平整"要求標準----如果牆面誤差太大,粉刷的"平均"厚度是很可怕的。

後來,公司強硬訂為1.7公分,可是大家心裡都有數,可能2.5是一個比較務實的數字。

如果我們在混凝土牆的完成面規定:誤差不得大於1.7公分(或2.5公分),不是自己找麻煩嗎?搞不好,外行人還要求修改為1.0公分呢!!

要知道:以前為了"量化"標準,公司內部(包括工程人員、業務人員、高級主管等 )都吵得不可開交;訂得太嚴苛是"詛咒別人死"、訂得太寬鬆不如不定(一點意義也沒有)。但是,就算訂下來了,工程師ㄧ定努力去做嗎?我的經驗是:工地永遠是理由一大堆----發包的廠商的工人數質太差(根本要求不動).....。所以,後來也就不了了之。

我也放棄"訂定"量化標準。只在我自己的工地要求,但也不一定作得到。

工人的數質、發包的單價、工程的進度.........都是問題。所以,我說那是"馬蜂窩"。

 

 

 

2010年1月5日 星期二

清水混凝土瑕疵,誰負責?(兼談美學)

*********來函照登*******

清水模拆模後發現氣泡急砂痕時,誰應該負責任?

2010/01/04 01:54

在拆模後發現氣泡及砂痕時,當時的心情是那樣的無奈及挫敗。相信這樣的情況是很多施工者的最痛。

目前清水模已被廣泛的應用在私人或公共工程中,有一級清水、木紋清水。並將清水模設計出多種的造型更將其融入生活藝術當中。所以在其外觀的表現就有了一定的品質要求。

直到目前台灣清水模所完成的作品除了木紋清水模或杉板清水模外,使用芬蘭板片及日本黃板片在澆注混凝土拆模後所表現的作品還沒有一件是可令人稱讚的。有的作品是在刻意的修飾美容下做出了很不自然的表現而失去混凝土原有的那種冷和挺的感覺。

之前某營建商也因為這樣的『痛』進而花費了不少的金錢及精神動用了全公司上下員工連董事長都親身前往試驗場作實體混凝土澆注作業,有幸個人也同時參與這項盛會。本項作業意旨就是如何求得解決在拆模後的那些缺失。

試驗場實體測試中我们從混凝土的配比攪拌、運送時間、天候溫度、坍流等都作了詳盡記錄。現場澆注更動用了更多的人力使用外模振動器、竹杆、疏氣耙、漏斗等可說是卯足了勁就是要完成一項完美的清水模作品。期間也請教了學院教授及業界先進共同參與提出各種不同的意件後在交叉合併檢討後再再一次的實體測試。

結果在施工面,模板施作檢討從分割設計、模板裁切、現場組立、背撐計算應力、繫件組合等一切完整。垢工方面在澆注前也與壓送車工做人員作了職前教育訓練也請混凝土供應商品管人員一併參與。

以上所述僅在施工方面,現在問題就出現在混凝土方面。目前國內幾家大廠〈詢問過〉有誰敢拍胸脯說我的混凝土品質一定保證可以,最後推卸責任的說法是『你们澆注行為不當所造成』。我們反問『那如何施工才適當,因為料材是你们的如何施工你们最清楚』。告訴各位結論是『沒有回應,繼續用』。

可悲慘痛,您說責任歸屬誰?如果說國外都OK是不是混凝土要空運來台。

*********我的答案*****

關於"清水模"、"清水混凝土",我想國內越來越多人(公司)勇於嘗試,這是好現象。

至於品質....嗯,我倒有另外一種看法,提供工程師作為參考。

(原本,來函我只"COPY"了第一句,後面的施工過程本來是省略的;後來想了半天,覺得還是COPY下來,請所有工程師ㄧ起評鑑。)

*********以下是我個人的想法*********

眾所周知,建築工程是介於"藝術"與"工程"之間,所以,建築工程才會獨立於"工學院"之外,特立獨行自成一格;無論是"建築設計"、"建築施工"等都應如是觀。

建築工程師ㄧ定要有相當的"美學"基礎,才能確實體會"建築之美"。建築設計師,一定要有深沉/厚實的美學素養,才有可能設計出輝煌璀璨的建築作品。

**********

建築是"反映"社會文化的具體產品之ㄧ。看一個國家的當代建築就可以明嘹這個國家的國民文化素養如何,完全無須"潤飾"、"說明"、"遮掩"。

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關於設計,我個人認為簡單的說法就是:機能、空間、造型、質感、光線、顏色。這是我個人淺見,但也是我批判建築的"標準",別人有什麼想法,洗耳恭聽。

除了機能是工程以外,其他的幾乎都與"美學"息息相關。

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年輕的時候,我也是日夜思索"如何將牆面粉平?"等等一類的問題。

----要求粉刷完成面用"壓尺"壓一張百元大鈔不可以隨隨便便就可以將鈔票抽出來,換句話說粉刷完成面的高低誤差不可以"超過一張紙厚"。更不要說有"鏝刀的痕跡了。

----要求油漆粉刷不可以有"刷痕",嚴格要求以"排筆"施工。

----要求木材、石材不可以有"節理",更要求"對花"、紋理必須一致......。

凡此種種,真的搞得我昏天黑地,跟工班總是處於緊張狀態。

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後來,不知怎的,我體悟了一個事實:凡是"手工"、"自然"的東西,都不可能與"工業產品"一般均勻、平整、光滑.....。這就是"手工藝品"、"天然產品"可貴的地方。

這就是"手工藝品"、"天然產品"可貴的地方。

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因此,後來我對一些工程"品質"的要求就比較趨於和緩、不再那麼尖銳。一則是我逐漸能夠欣賞"缺陷"的美;另一方面,也比較能夠容忍工人的"笨拙"(水準就是這樣,要提高也不是一天二天的事;加上"成本"、"工期"等因素,又能如何)。

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客戶抱怨油漆有"刷痕",我的答覆是:「對不起,我們的水準就是這樣。」我也懶得解釋、說明。

其實,本來我是一直反對油漆用噴的,後來,思考再三:科技一直進步,為什麼我們還堅持"手工"用刷的呢?(污染是另外一回事,可以設法預防。)這一點,不知工程師有什麼看法?

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回到主題。

我到美國、日本參訪時,一直很留意她們的建築(這是職業病),當然,特別注意"清水混凝土"的建築。老實說,我看到的多數的"清水混凝土"都有所謂的瑕疵-----蜂巢、孔隙等等,當然不是很嚴重,但是留意看,一定看得出來(一小片),他們也沒有另外粉飾/整修,就是那個樣子擺在那裡。

不要說許多偉大建築物的大廳牆面的石材,節理之多啊,在台灣一定早被罵得半死。

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我們追求"真善美",可是,到底那是"目標"。遙不可及的目標。

努力是必須的,但是,整個社會、國家,幾乎沒有一個人逃得了應負的責任。這絕對不是危言聳聽。想一想,是否如此?只是"責任"大小而已。

所以,我前面說過:建築反應"當時的社會文化....。是有道理的。

(如果像來函所說的已經如此努力,對成果仍有些微失望,何不坐下來歇息一下,欣賞一下自己努力的成果?有些時候,"留白"也是很重要的。)

 

 

高架地板及其他

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"結構體樓板降版"=>是降低樓層高度嗎?還有何謂高架地板。還有軟底根硬底差在哪?哪種材料或地方適合用軟底或硬底(例如:陽台、廚房。或大理石還是一般的60*60)...........最後一個問題,油漆的一底兩度中的一底是批土還是底漆。

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圖一、高架地板的支撐五金(支撐架)。因用途不同,頂端支撐的設計亦不同:左邊的是一般正常的支撐架,右側的則為"角隅"(收邊)的支架。

圖二、高架地板因"高度不同而有不同長度的支架。圖中較高的支架大概是15公分左右吧(忘了),較矮的大約是6公分吧(?)。

圖三、高架地板的面板。左側為面板背面,右側為面板的正面。

圖四、高架地板施工中。面板下方的鋁架為管線的槽架。圖中施作工人前方(高架地板上)黃色的儀器為雷射水準儀,作為"水平"控制之用。圖中右側的腳架只是暫放/尚未固定。

圖五、腳架的放樣及架設。

圖六、腳架的高程確認。

圖七、腳架的高程確認。

圖八、高架地板下的線槽。

圖九、腳架與面板的施工特寫。

圖十、腳架與面板的施工特寫。

圖十一、這是我在民國七十二年(?)到日本參觀/學習時拍的照片,圖中的管線是高架地板下的配置管線。

線。

圖十二、這是我在民國七十二年(?)到日本參觀/學習時拍的照片,圖中的是高架地板正在安裝鋪設的情況。我記得現場的高架地板高度約45公分至60公分。建築為辦公大樓。

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我一直在找"線槽"中有管線的照片,一下子找不到,以後找到了再捕進來好了。

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高架地板主要的功能是作為"水平管道間"。也就是說:高架地板是因為有許多管線要布列,許多管線不可能全部走"天花板"上的空間,所以將地板高架,如此就有空間可以"布攬線"到需要的地方,最簡單的解釋:隔間很少的辦公室的開關、插座、電腦線等等必須從地板上升起的管線,都可以走高架地板下面,如果辦公室格局改變,管線也很容易隨著變更而遷移、增設。

這是比較進步的作法。不過,比較"貴"就是了。

 

 

2010年1月2日 星期六

執行預算及預算控管(二)

預算控管是依大分類(假設工程.裝修.結構體)作發包之控制或是需要分到更細?

一、什麼是"預算管控"?

預算管控的"終極目標"就是整個「工程施工金額」要在預定的「執行預算」的範圍之內。但是,因為不能等到"最後"才知道結果,那已經來不及了,所以,必須"過程管理"。

問題是:預算要如何管控呢?

假設:執行預算是「正確的」(我一直搞不清楚這個「正確」的定義),所以我們將每一項工程項目的實際「執行成果」與假設的「執行預算」比較,希望一切實際產生的金額都在「執行預算」的範圍內;或者擴大先是部分的「小計」是在「執行預算」的範圍內;最終是結算的「總計」金額在「執行預算」的範圍內。

這是:想當然的解答。

我們先討論下列的問題,最後再來回答:「什麼是"預算管控"?」

二、管控的基準?

首先,我們還是要"確立"執行預算的正確、真實、可行性。因為,如果執行預算是亂七八糟的,誰有本事來執行呢?

這個題目真的很大,不過,我們簡單從幾個角度討論一下:

1.執行預算是誰編訂的?

工務(施工)單位?業務(採購/發包/投標)單位?其他單位?

2.執行預算的資料是誰提供的?

無論是由哪一個單位負責編訂,執行預算的「工作項目」、「數量」、「單價」是由哪一個單位提供的?還是由公司各相關單位共用的"資料庫"中找出來的?

資料庫由哪一個單位負責建立?更新?

比方說,所有的單價是由"採購發包"單位提供?填寫?還是由"執行預算"編訂單位自行查訪?

3.執行預算的編訂時間有多少?

有多少時間給"執行預算"編訂單位?時間太短顯然會比較草率/不夠周延;太長?是不是因為相關單位沒有提供足夠的協助?

4.執行預算由誰核准?

核准的根據是什麼?

**********

以上問題只是繞著「執行預算的可行性/可信度有多高?」這個標題在打轉。因為,如果"執行預算"胡搞,要如何當"標準"呢?

三、如何管控?

 

 

 

 

 

(未完。)

公告

謹向大家報告一項消息: 各位網友,家父(部落格作者) 已於2011年3月4日早上11:35因病突發性腦部出血逝世離開。 我父親近年來身體狀況一直不是很好,前年年底2009因身體不適就醫檢驗,經檢驗為自體免疫疾病引發血小板低下,經過住院及藥物治療後病情趨於...