合建案----地主的問題(二十七)地主、建商的權利義務?

*********

最近天氣炎熱，總是令我坐立不安，天天/時時看日曆，才剛剛過完七月，至少還有二個月的"夏天"。怎生了得？

*********後面這一段，我認為是重頭戲，如果得罪"任何人"非我所願，但是，如果我的立論基礎有問題，歡迎來函指正，如果是無意義的"挑釁"，恕不回應。

********

首先，我們先討論/分析"合建案"會形成的基本原因。

A、60年代、70年代，許多合建案是因為"地主"只有土地，缺乏資金，所以，只有合建一途。

B、70年代以後，有些"企業"、"財團法人"、擁有大批土地的"地主"，可能因為沒有充分的人力、專業知識、或許厭倦於處理雜務瑣事，所以也將土地委託"自己信任"的建設公司合建，有些則"指定營造廠"(合建的基本條件之ㄧ)以為品質保證。

這一類"地主"多數"麥克麥克"、"精明能幹"，收錢放進口袋?可以；拿一毛錢出來?比登天還難。

C、到了70年代後期，80年代以後，政府施行"都更"新制以前，有些"建設公司"開始經營"改建低容積舊建築為新大樓"的改建計畫，因為多數這種案件多是"住戶繁多"，換句話說也就是一票"地主"(持分)，所以整合不易。經常一個案子花個三、五年是"小 CASE"，花個十年、八年也沒啥好意外的。

因為人多口雜/意見紛紜/人心叵測，所以所有地主要有"統一的意見/想法"實在很困難，而且，也少有人願意"義務/志願"花錢/花時間/勞心/勞力出來整合；真的有人跳出來，搞不好還要承受/忍受一堆"流言蜚語"？難啊。

當然，建設公司也非省油的燈，也有先將一個區塊(土地)的"七吋"綁死，其餘慢慢的談；也會收攏一些住戶(地主)作為內應，然後再長期抗戰的。

D、我記得很早以前就有都更條例，只是可能"很複雜"----老實說，我見都沒見過/也沒讀過，所以我不知道有沒有成功的案例？近幾年，"都更更新條例"及"各地方政府的"都市更新施行細則"辦法公告施行並大力推行以後，都更案如雨後春筍般蓬勃發展起來；因為與我無涉，所以也沒特別留意。

施行"都更"以後與施行以前的主要的不同在"都更"以後的的建物擴大到容積較高的四、五層建築甚至是大樓。

我只是覺得，如果都更的地主"找建商"合作，與"合建"無太大差異，只是"容積獎勵"讓地主/建商更有利可圖，因此讓"更新"更加發展迅速而已。

**************

當然，"都更施行細則"有一些條款與一般的"合建"條款不同，我們在後面再加以檢討/分析。不過，看官可不要冀望太深，我對"法規"一向興趣缺缺，咬文嚼字絕對不是我的專長/甚至我有些厭惡。所以，我只是簡單的談一談，如有謬誤，我只有說"失禮了"，因為，我實在提不起興趣將"施行細則"好好的讀清楚。

而且，我深深以為：讀法律條文要有"天份"(跟國文/國學造詣無關，我常覺得：條文整句沒有一個單字不認識的，可是，整句就是不懂)。有些法律條文的解釋，一般多會出人意料之外(比起來，一般的腦筋急轉彎算什麼？法律條文的解釋/急轉彎，才真是讓人"五體投地"，嘆為觀止。)

****************

二、其次，討論建方資金：

我在合建的定義，開宗明義就說明：地主只提供土地；建方提供資金/專業技能等；所以，在合建案中，地主是無需提供"任何資金"的(與地主有關的規費、稅款等除外)。

任何"合建案"皆如是，無一例外。

但是，也許有人會問："都更"條例中，有"融資"一項，建方也要求"都更"的地主提供"證件"融資，是怎麼一回事？

老實說，雖然我只是"簡略"的瞄了一下"都更條例"，不過，我認為主管"都更"及編訂"都更條例"的機關/主事者真的是非常了不起，很多事情都考慮得非常詳盡，巨細靡遺/面面俱到。

我個人的看法，都更條例並不考慮"合建"而是以"地主/住戶"自辦更新為考慮。為了解決"住戶/地主"資金的問題，所以"都更條例"中明文規定允許"住戶/地主"向銀行融資更新房屋。所以，都更條例中：地主融資是因為地主兼"建方"的原因，所以"籌資"是正常的/合理的；政府允許地主以"土地"向銀行融資、更新也是合理的。

有關地主自辦都更的形式/問題等，這裡不做分析/檢討，有機會再說。

******************

重要的是：無論是否合於"都更"條件的地主與建方合建，都是"合建"，"都更"並不能改變"合建"的本質。

再次強調：合建的地主只出土地，建方如何籌資/集資與地主完全無關；如果建方假"都更"之名要求地主"依都更條例"由地主提供土地權狀向銀行抵押/設定融資，那真是太...太...太過分了。

(這二、三天，為了這一段，我反覆思索、踟躕再三，卻依然遲遲不能下筆。一則因為我不是財會人員，有些財會知識似懂非懂，另外，我對"都更"的融資更是"毫無所悉"，記得，"都更"裡面提到"融資"，但是辦法要跟"銀行"協商。所以，一直覺得不知如何下筆。原諒!原諒!!以下所寫，如有謬誤，務請來函指正!!拜託，拜託!!)

我想：

1、都更的銀行融資ㄧ定是以地主的土地作為融資抵押設定的標的物。

2、融資的銀行為了確保債權，一定有一些配套措施，可能包括：履約保證或依進度付款等等辦法。(詳細辦法/內容，應查問"融資銀行"，較為正確、可靠。)

3、如果是合建案，建方應提供的資金由地主的土地抵押設定而取得，不是很奇怪嗎?萬一"建方"財務或其他事務發生問題而"勞跑"，這些資金的償還就變成地主的事，真是其有此理。

不要以為這是不可能的事。

我個人一直認為：政府的BOT案就是另一種形式的"合建"。因為政府沒預算，所以徵求"廠商"合建，政府出"土地"，建商出資金，等該項工程完成後由建商經營若干年/賺取營收；等到合約規定的建商的經營年限到期，建商再將該項工程轉移給政府。這就是BUILD(興建)、OPERATE(營運)、TRANSFER(移轉)三個字母的精神。

有人認為先有BOT，然後民間才有"合建"。我個人覺得：台灣地區應是先有"合建"然後才有"BOT"；但是，無論如何，大家都覺得:合建"與"BOT"的精神是相同的。

如果這個假設成立，那麼我們舉高鐵的案子來說明有關「資金的問題」。

當初，政府主管機關尋找高鐵的"合建廠商"時，不知對廠商的財務計畫是如何審核的？如果廠商整個財務計畫沒有問題，後來怎麼會變成"由政府背書"向銀行團融資?

好了，政府一背書融資，就演變成今日"高鐵"這個"賠錢"的"山芋"交給政府去收拾殘局。這是什麼跟什麼嘛!?倒楣的還不是全國的老百姓---承擔所有的債務。

如果合建案地主也要拿土地出來融資給"建商"，難保不發生"地主"不得不出來收拾殘局的結果。而且，更糟糕的是：政府背書是第二順位，如果有問題，銀行還是先找"建商"然後才追討"背書人"；如果建商拿地主的土地去融資，建商如果財務出問題，銀行追討的對象不是建商，而是直接面對地主。

**********續(28)**********

蜀之僻，有二僧，其一貧，其一富 (轉載)

蜀之僻，有二僧，其一貧，其一富

在台北火車站後一棟老舊大樓裡，有一間寂靜的病房，
這裡的病人不會哭、不會笑，更不會喊疼， 
他們在生命仍未結束之前， 
提早關上了和世界握手的門，註定終生沈睡。
他們有一個共同的名字“植物人“。 

卡在生死之間的灰色地帶，植物人和家屬總有無窮悲苦磨難，然而，即使上帝開了一場殘酷的玩笑，還是派來了天使， 一位七十歲的老人---曹慶。 
他奉獻二十年心力安養植物人，成立創世社會福利基金會，陪伴四百多個沈睡的生命，在寧靜中走過數千個黎明黃昏。 
曹慶和多數外省老先生一樣，有著顛沛流離的前半生； 
但虔信基督的他，曾在年輕時向天父許願： 
「要做別人不做的社會福利工作。」 
最後，他選定以植物人為奉獻對象。

民國六十九年，他從台糖退休，帶著退休金告別妻女， 
背著大背包，裡頭裝著幾十份北方乾糧「侉餅」 
“開始運行徹徹省。” 
逢人就問：「你知道哪裡有植物人嗎？」
「我想從事植物人安養工作，你願意贊助嗎？」 
孤身獨行的曹慶用五年的時間，詢問了一萬多名陌生人，
他被罵過「瘋子」、「騙子」，被人趕過、被狗咬過。
最後，總算有七百多位善心人，在曹慶的「贊助人名單」留下了姓名和連絡地址。 
有了這份名單，曹慶開始實現自己向上帝許的願，他到處去拜訪貧困的植物人家庭。 
在台北，他發現被棄置在幽暗、腐臭角落的植物人； 
在台中，他看到全身長滿褥瘡的植物人，傷口鑽出十多條又肥又大的蛆；

還有一次在花蓮， 他看到一個植物人瘦的只剩一把枯骨，躺在糞便與餿水中，
讓曹慶再也忍不住？ 紅了眼眶， 誓言要為他們找回為一個「人」的尊嚴。
曹慶同時到衛生部門「拜託」政府幫助清寒植物人家庭，也到企業財團去尋求財力支援，但執著的身影卻始終落寞，總在華麗卻冷漠的會客室裡被草草打發。
有一次，曹慶見到一位位高權重的大人物， 就在他滿懷希望的時候。
「兄弟，我從不做沒把握的事！」
曹慶回憶，那一剎那，他堅持多年的熱情徹底被擊潰，走出辦公室，站在亮晃晃的台北街頭，他揮著拳頭咆哮痛哭，詛咒全世界的無情無義，最後頹然倒在路邊緣像一個洩氣的皮球。 

然後，他突然想起七歲那年在學堂裡讀過的故事「兩個和尚」：
古時四川有一個窮和尚和一個富和尚都想到南海取經，富和尚因為擔心錢不夠、體力不夠和路途遙遠，一輩子未能成行， 窮和尚卻只帶了一只缽，靠著雙腿和決心，數年之後帶回南海萬卷經書。
一瞬間，曹慶笑了，告訴自己「就當個窮和尚吧！」。
不久之後，七十五年十一月，他租了房子成立創世紀植物人安養院。再親自到三重，從五樓背下創世免費收容的凜 Reimi領導人誰植物， 一個父親中風而母親癌症的年輕女孩；而那時創世沒有任何設施，林麗美的床還是路邊撿來的，舊櫥也是，曹慶自己則打地舖。

事隔十四年，曹慶還記得，正當安養院開張的前兩天，空蕩的房子裡什麼也沒有，幫他管錢的一位女孩拿著存摺，你一百多萬元的退休金只剩下一萬！
曹慶沒說什麼，只找出那張寫滿七百個姓名地址的贊助人名單，開始寫信：「還記得嗎？您曾承諾願意贊助植物人安養，現在， 時候到了，您是否願意實踐諾言？」 一封一封，全是曹慶虔誠熱切的親筆筆跡。
七百多封信寄出後，奇蹟似的，小額捐款不斷寄來。一個月後，義工統計創世第一個月的支出合計十三萬元，而當月收到的捐款剛好是十三萬元，
第二個月支出十八萬元，捐款收入就是十八萬元，
第三個月支出廿三萬，捐款竟也是廿三萬元。
多年執著播下的種子，從此開始萌芽。 
但曹慶並未就此停手，早年因為缺乏人手和經費， 他還身兼雜役和看護；林麗美入院的第一天，曹慶親自幫她洗澡處理穢物 ;因為看護害怕幫植物人洗澡的感覺。
為了治療植物人常見的褥瘡，曹慶更翻遍醫書土法煉鋼，先用棉花棒清除腐肉，把碘酒滴滿碗大的傷口，再拿吹風機對著傷口吹，讓碘酒快速滲入乾燥，那時病房裡就常見到曹慶拿著吹風機的身影，而一個個沈睡的植物人也在暖風中長出了肉，紅潤的雙頰。

十四年來，曹慶沒有向任何植物人家屬收過一毛錢，他只要求家屬每個月奉獻三天？ 到安養院當義工，碰到不聞不問的家屬，他也多半算了。
還曾有兩位植物人的年輕妻子，每個月帶著幼兒到創世，曹慶因不忍心他們埋葬後半生，便主動開具「丈夫終生無復原希望」的證明，建議她們離婚，由創世扛下未來的照顧責任， 讓她們另覓伴侶，再也不必到病床邊垂淚相伴。
安養工作上了軌道，九年前，曹慶又開始關心街頭的流浪漢。 
那時，六十多歲的他先到萬華街頭考察，白天陪著流浪漢遊蕩、翻垃圾桶，夜裡則在街頭拿硬紙板當床。

八十年的除夕夜，曹慶更拜託十多位朋友自製便當捐給遊民當年夜飯，當他帶著便當到萬華龍山寺前發放，親眼看到一位年近八十的老先生顫抖雙手拼命似地啃著雞腿時， 曹慶又哭了，他當下決心要挑起照顧遊民的責任。

這些年來，創世天天為遊民發便當，提供生活日常品，農曆年前辦尾牙，並設立專為遊民服務的街友平安站。
帶著植物人和遊民走過十多載的風雨艱辛， 如今創世已從當年只有一張舊衣櫥當床的窘境， 發展到在全台有六家安養院，收容過四百多位清寒植物人， 並照顧五百多位遊民， 近年又開辦失智老人收容、老人益智中心服務。
更讓曹慶驕傲的是從當年的七百人開始，創世至今共收到三十一萬人次的捐款...而且每一筆錢全來自平凡的小老百姓，創世沒有向任何大財團拿過分毫。
曹慶呢？今年已七十多歲的他，頭髮全白，皺紋多了，
但不變的是..即使頂著基金「董事長」的頭銜，他仍是穿著地攤買的布鞋，以及一件袖口磨破的舊夾克，夜裡就睡在病房樓上的小臥室，平時到醫院拿藥，為了省錢，更堅持要散步走去。 

曹慶的辦公室裡，還有一張簡陋凌亂的國畫工具檯， 他最愛用棉花棒沾墨汁畫畫（當年為植物人塗碘酒治褥瘡後養成的習慣） ！ 畫好的作品裱框義賣換了錢，再給植物人添病床。 
奉獻對他來說，早已是生命的全部。

二十年前如此，二十年後亦然。 
春暖花開，但創世的植物人還在沈睡，如果你有機會拜訪創世的病房，不要忘記去看看牆角有一張保存完整、功成身退的舊衣櫥，還有董事長陳舊的辦公桌墊下，有一張泛黃的紙片，
上頭寫著：「蜀之僻，有二僧，其一貧，其一富」。 

看完這篇故事，相信大家一定都有滿滿的感動在心中。

如果可以，我們就將這篇文章再度轉傳出去，讓更多人知道，繼而讓他們得到更多的幫助！ 

在要刪掉它之前，請幫忙傳給你認識的朋友。

 

合建案----地主的問題(二十六)地主、建商的權利義務?

2、設計費用：

設計費用比較單純，這有"法規"規定，只要不是太過分，建築設計費用約為工程造價的2%-3%左右。

********鈴木一航來函指正*********

設計費用2％～3％不管是實際工程費用還是法定工程費用，好像都有點過低，我抓我們公司歷年的案子一般都落在實際工程費用的5％～6％～～

********道歉啟事***濟公如是說**********

我想，我們的基準不一樣吧!我說的工程費不是建築師法說的"法定造價"那個工程費，而是實際發包的工程費。想一想，一個工程費二億(含機電)的案子，不算大吧，設計費是四百萬-六百萬。如果是5-6%，那就是一千萬-一千二百萬。我記錯了嗎?...........嗯，我知道問題點了，如果工程費只有幾千萬(或更低)，當然會到5-6%甚至更高，這是我的失誤。

謝謝鈴木一航來函指正，我真是"大買大賣"習慣了，工程總是"只看到幾億的案子"，忘了還有很多一般的設計案。像是獨棟的民宅，我想根本不會談百分比，設計費起碼總要幾十萬才接案，不然真的不符工本費。

請包涵/原諒我的無心之失!!

 ********鈴木一航第二封來函*********

前輩對不起是我記錯也PO太快了。我重新算了一下手上剛結案的二個中小型集合住宅案，建坪都是約6000多坪，設計費大概1200萬左右，還不到2％呢～連請國外建築師設計的商辦大樓都只有3％多一點點，會到5％6％應該就是前輩所說的那種極小的獨棟住宅吧～應該道歉的是我，對不起～～

 **********濟公如是說**********

 害我嚇了一跳，一時以為自己"記錯了"。差不多吧，2-3%的設計費應該是1億以上(工程費)的概估值。很好，總算弄清楚了。謝謝。

我想，我的文章裡引用的"數據"多是"一般的、正常的、沒有特別情況下"的數字。有時，也會疏忽、鑽牛角尖，謝謝鈴木一航兄的提醒。設計費如果請的建築師是"外國人"一定比"國內建築師"高，如果是"國際知名的"更是天價，我們公司以前有個案子請"美國知名的"事務所設計，設計費是7%，還不包括國內的"配合建築師"的設計費用。那個工程造價約50億(含機電空調等)，建築工程的設計費有多少?二億多(新台幣)。

3、施工費用：

說到"施工費用"，一般多以"X萬/坪"來說明工程造價。其實，這只是"概算"，從"X萬/坪"演變/落實至設計圖、施工預算/成本等，是一件頗為複雜的工程。中華民國政府根本就沒有這方面的系統/體制，民間雖然有一些"公司"、"個人"朝這方面努力，觀念/方法仍不普及。這是主管單位的錯，應該檢討。

因此，如果建方提出13萬/坪的工程預算，地主似乎只有"相信"一途(結算時的實際造價?只有天知道)；否則，怎麼辦？我保證"內政部長"、"營建署長"等相關官員一定都嘴巴張得大大的，一句話都答不出來。

4、保固費用：

保固期限內的支出。一般來說，保固款是含在"施工費用"之中。

5、管理費用：

這是最妙的一項，當然包括直接成本與間接成本，因為各公司文化不同，沒啥好討論的。

6、利潤：

7、稅捐：

前面最後二項，任誰都懂，也不深入了。

*********續(27)********

 

合建案----地主的問題(二十五)地主、建商的權利義務?

上一篇談的是"土地"，這一篇先談"建方出資金"。

*******

一、我們先分析建方"資金"的內容：

1、開發費用：在地主與建方正式簽約這段時間，稱為開發階段。這一段時間，建方所有的支出費用以"人事"費用為主要。

另外有幾項費用，應屬"開發費用"：

1.1.建方的履約保證金。地主提供土地共建商性建建物，建商為保證"履約"所以提供一筆款項給地主，如果建方違約，地主依約沒收這筆款項；如果建方依約執行，這筆款項地主應依合約規定分期無息償還，這筆款項稱為「建方的合建履約保證金」。

我記得，約在民國70年左右，台北市的"建方的履約保證金"大約是以土地面積來計算，每坪約提供一萬元(新台幣)作為保證金。也就是說地主如果土地是200坪，建方必須提出履約保證金為200萬給地主。而地主大概是分二期無息退還給建商，第一期是"結構體完成"退還一半，取得"使用執照"時，全部退還。

當然，民國70年左右的房價與地價都不可能與現今同日而語，所以，保證金的金額是多少，就看雙方(地主與建方)議定了。

理論上來說，履約保證金與"地價"無太大關係，而與"工程費"有直接關係，所以應參考公共工程的"履約保證金"(約為工程費的10%)較為合理。當然，因為工程費用與建築面積、土地面積等有直接關係，所以到頭來換算為每一坪土地的"履約保證金"若干(取其概數)，是可以理解、可以接受的。

現今時代進步，取代"履約保證金"的方法很多，最普遍的就是建經公司的"履約保證"。其它：保險公司、銀行也有類似的業務/工作項目。

早期，我們公司與企業、財團或個人合建，主要支付的就是這一筆款項，所損失的不過是利息；如果請建經公司"履約保證"，則支付"手續費"而已。

1.2.搬家費。

1.3.房租津貼。

早期都會區的合建，多為空地或荒廢的工廠/獨立家屋，所以，沒有"搬家費"、"房租津貼"的問題。逐漸因為空地稀少，建商轉而尋覓一些早期已蓋有"低矮"建築的建築用地，將房屋拆除後重新起造/興建大樓；後來演變為政府獎勵"都更"。

無論是"連棟建築"、"透天厝"、"四樓公寓"等的拆除新建或是"都更"，免不了的，戶數一定很多/地主一定是一票人。這些住戶因為要拆遷所以就有"搬家"、"租屋"的問題，也不知道哪一家建商(哪一個案子)是始作俑者，發明了"建商"補貼"地主"搬遷費及租屋(論月計算)的天才方法，真是了不起，幾乎可以跟"預售"的發明一起列入台灣建築史中了。

雖然大家都心知肚明：天下沒有白吃的午餐，羊毛出在羊身上，可是"地主"可以拿到一筆"意外之財"心裡/感覺上總是很爽，大多把"搬家"、"租屋"的煩惱/痛苦拋到九霄雲外去了。

一般，搬家費大約是一次給付，金額約為5-8萬元。房租則以每月補貼2-4萬元居多。

搬家費是"遷出"、"遷入"合計的金額。

房租的金額則應以地主現在居住的房屋的"平均租金"為談判基準。

有些合建案，建方會將房租與"履約保證金"混在一起，也就是說：建方交一筆錢給地主作為履約保證金，然後以後每個月的房租就由"履約保證金"中扣除，如果不足，以後建方再按月支付給地主"房租"；個人認為，理論上那是有瑕疵的。

我們就拿這一系列文章開始的那個案例來計算說明好了：

地主的土地：40坪。可以分得184坪房屋(約為45%)，亦即建築銷售坪是413坪。造價：13-15萬/坪。假設工期為20個月。假設房屋租金以每個月4萬計算。因為這個容積裡面含容積轉移、都更獎勵等等，我們暫且不去檢討這些數字(包括工期、房屋租金等)的"確實性"、"精確程度"，反正只是舉例，接近事實即可，看官可以以實際案例、確實的數字，以同樣的方法來檢討。

A、工程造價(工程款)：13萬/坪*184坪=2,392萬。

B、履約保證金：2,392*10%=239萬。

C、房租津貼：4萬/月*20=80萬。

(這裡面會有一些問題，我想了又想還是"略過"算了，不然真的會寫不完，如果看官察覺/有疑問，請發問，我們再針對問題個別討論。)

履約保證金/土地坪數=239/40，約為5-6萬元/坪；顯然這是比較符合事實的數字。

********續(26)*************

2、設計費用：3、施工費用：4、保固費用：5、管理費用：6、利潤：7、稅捐：

二、其次，討論資金的來源：

合建案----地主的問題(二十四)地主、建商的權利義務?

總要寫「地主、建商的權利義務」。

*************

綜合前面所寫的所有文字，提綱挈領的摘要如下：

一、什麼是「合建」？

『地主(甲方)提供土地，建方(乙方)提供相關所需資金、專業技能、人力物力；甲乙雙方依議定的合作合約、以不違背善良風俗、依政府相關法令/規章，在地主提供的土地上依法興建建物，並於取得使用執照/完成送水送電後，雙方依約分配建物、附屬建物、土地或銷售所得等的合作行為，稱為「合建」。』

(我的媽呀！為了這一段「定義」害我整天斟酌、思考，甚至入夜也輾轉反側、不能入眠；現在是(7/22) 清晨二點半左右、乾脆爬起來/不管三七二十一，先寫下來，有問題以後再詳細推敲、修正。)

沒想到有這麼困難。我不是法律人，以上「定義」的遣詞用字一定不夠精確、圓融，盼識者指正。同時，如果看官/前輩學長覺得有不妥/不恰當的地方，亦祈請來函指正。

合建分甲乙雙方，甲方是地主，乙方是建商；地主的人數不定，有一人(或一家公司)、也有多達數十人的；地主無論是一人(自然人或法人)，是幾十人皆僅個別與建方合建/有契約行為，理論上，地主彼此之間無直接法律關係。

至於建方，一般多是一家廠商；幾家公司"聯合承攬"的合建案，我沒見過(插暗股不算)。建方(廠商)只要"營業登記"有此"營業項目"即可經營此項投資/合建工程；台灣常見的建方有：建設公司、建築經理公司、營造廠等。

甲乙雙方個別簽約的原因很多：

1、土地面積可能不一。

2、各個地主的土地的法定容積可能不同。雖然是相鄰的土地，可是因為區位的關係，有些靠道路的土地容積高於離道路一定距離以上的土地。

3、分配所得的房屋面積或是分配方法不同。

4、部分地主因故不願合建而採"委建"方式。

5、其他。

凡此種種，都是造成"單獨簽約"的原因，至於因此衍申出"暗盤"那是另外一個故事。

**********

理論上，合約對簽訂雙方必須是公平的、合理的、不違法、不違背善良風俗的。事實上，在合建契約中，因為"地主"多對"營建"外行，所以即使合約充滿"陷阱"、"不公平條款"，一般地主也無法了解其中奧妙。我知道內政部有制式的"銷售合約"，那個"制式合約"我是覺得已經非常妥善/公平/公正了；但不知內政部有沒有制式的"合建合約"?

我知道，多數的地主都會聘請律師檢視"合約書"是否有問題，而多數的律師也會坦言他們的專業僅止於"民法"等法令，對於營建專業的條款也愛莫能助(老實說，這也是律師明確告知地主：責任分界點)。

說來好笑，合建合約中一般律師能夠"解釋、說明、承擔責任"的條文不到全部條文的10%(已經誇張百分比了)，可是一般地主卻寧可花個三、五萬請律師"檢視"，但是對於其他攸關"利潤、品質、進度"的90%的專業條文卻視而不見，不是很幽默嗎？而且，我個人認為：地主請律師"檢視"合約條文是"浪費金錢"；我相信，建方一定也請律師檢視過合約條款，對於這種極簡單合約，不管是哪一位律師都不會跟自己的執照開玩笑，所以，地主再花錢請律師檢視合約，實在是多此一舉。

為了尋找"多數"地主的想法/問題的答案，一直以來，只要有機會，我一定明察暗訪查詢"地主"的想法。以我個人微薄的資料收集，答案只有一個：

「建商分到的房子也要賣呀!!所以，建商不可能亂蓋，我們一定要信任他」。

老實說，我不知道這是哪一種邏輯？

***********

合建的基本精神是：地主提供土地，建方提供資金、專業技能及工料、專業人員等，依雙方同意的"建築需求"委請建築師設計並發包給營造廠等專業廠商施工至取得使用執照依約完成分屋(或其他拆分方式)為止。

這一段談的是：「地主提供土地，建方提供資金、專業技能及工料、專業人員等」。

先談土地。

地主提供土地，所以，土地必須是無瑕疵的、所有權是完整的。如果，地主的土地(如果有地上物，則含地上物)登記有"抵押設定"，地主必須要「接受"抵押設定"的一方」(銀行或其他)正式發函同意(或是辦理塗銷)，才能"合建"。

如果，土地之中夾有"水利地"、"國有地"、"未登錄地"、"畸零地"等等，應由"建方"設法購買"或處理。也因此，建方如果是購買上述土地，就因此變成"地主"之ㄧ。

當然，如果有些地主不願意"合建"，將土地賣斷給建方，建方也會因此成為地主之ㄧ了。

********續25***************

 

合建案----地主的問題(二十三)地主、建商的權利義務?

********優先插播***********

第一謝謝您在部落格又增加了新材料：

合建案----地主的問題(二十一)合作廠商的遴選條件?

合建案----地主的問題(二十二)地主關心的事
這些都是很有用的資訊，這些問題若要問的話，恐怕是"大哉問"，加上我對這方面是外行人，也不知從何問起。

很感謝前輩提出這些主題，並詳細解說，真的是非常有用！

 

第二謝謝您將關於容積的討論做了更新。

關於容積的公式，若不看的仔細點，真的很容易對一些百分比的數字感到困惑。

我相信不只是lssa網友，一些網友在瀏覽此系列的這麼多文章時，恐怕也很難仔細去注意百分比的涵義。

舉例說：假設建築基地100坪、基本容積300坪、容積移轉300坪。

則以下兩種說法指的都是同樣一件事：

(1)容積移轉(300坪)是基本容積(300坪)的1倍(100%)。

(2)容積移轉(300坪)是建築基地(100坪)的3倍(300%)。

如果在看文章時只去注意數字，卻沒注意衡量的基準，就可能會發生說(1)是對的卻說(2)是不對的疑問。

如果前輩覺得這個舉例會有助於網友可以更清楚的瞭解關於容積的討論，尚請前輩將這個舉例放上去和網友一起分享。

 

***********************

寫這一系列的文章，主要的對象是"非專業"的地主。當然，我想：有些觀念、想法對菜鳥工程師也是有用的。

我希望無論是誰，都能夠"綜觀全局"，不是汲汲於小利，那才是我真正的目的。

所以，有關設計與施工，我就不重複著墨了，我的部落格通篇講的就是"設計與施工"，雖然也寫了一些開發與銷售，但是所佔篇幅有限。

在此也希望工程師亦用心於"開發"、"銷售"(使用者的分析)，這樣，整個營建的思想體系才能趨於完整；才不會偏執自己的專業而與"社會脫節"，落入不切實際的窘境。

****************

老實說，寫這一系列"合建案"真的寫得我好苦。

一方面我說過：實務、理論、法規三者，我只對實務稍有用心/涉獵，其他的祇是"不得不"或是"因緣際會"學了一些，稱不上有什麼功力；可是，許多問題偏偏跟"法規"脫離不了關係，這個部分我只有說抱歉了，因為，我實在無意/無心去補強這一部分的知識，我寧可將那些時間花在"實務"上。

其次，因為對象是"非專業"的人士，也讓我下筆踟躕不前，怕寫得太深讓人家有看沒有懂，又怕寫得太淺，讓人覺得言之無物/毫無內容。斟酌之間，實在兩難。

第三，我以為重要的，看官可能已了然於胸，而我輕描淡寫/一筆帶過的，可能是看官覺得需要詳述的關鍵地方。我只是依據我的經驗寫這一系列，雖然有"特定案例"可以說明得實際一些，可是，一定有沒有注意的缺失；我不是故意的，真的。

還是老話一句：如果看官有問題，不要客氣/不要不好意思，寫信來問。尺有所長，寸有所短，人世間沒有人是"上通天文、下知地理"的。

嘮嘮叨叨寫了一堆，主題一個字也沒寫，真是糟糕。這就是我的文章"寫一寫，只好改題目的原因/毛病。"

*********續(24)**********

合建案----地主的問題(二十二)地主關心的事

寫這麼多篇了，其實一直圍繞的主題多是"開發"階段"(就是正式簽約確認合作建商、建築師、營造廠等之前)的問題。

我想地主最關心的是："我能分多少坪房屋？"其他的似乎不是很關心；可能也是因為其它的事務捉不到重點，所以關心不起來。

這也難怪，我想：

1.對於"設計"、"施工"，一般的工程師都不一定深入了解(不要說透徹了解了)，何況是一般非專業的人士呢。

2.房地產的售價受"大環境"與"小環境"的影響，非常巨大；在同一個地區/區位，即使"設計"、"施工"再用心，也很難創高於"市場行情"的天價。所以，只要是"市場行情"，地主似乎已經很滿意了。

大環境、小環境的分別，很難一刀切下去，說什麼是"大環境"?什麼是小環境?

簡單的說法：大環境就是範圍比較大的區位，小環境就是"基地"附近的環境。舉例來說：基地位於台北市或是位於高雄市...，這是最明顯的"大環境"的不同。平均來說：高雄市的房價，怎麼搞也賣不到台北市的售價，搞不好，相類似的住宅比較售價，可能真的連一半都不到。而"台北市仁愛路"的平均售價又遠高於台北市其他區位，這就是"小環境"。

3.不過，根據我個人的經驗，好的/用心的產品可以創高於"附近"一般市場行情約一成左右的售價/單價，更重要的是銷售率及去化的速度一定佔絕對的優勢。

千萬不要小覤這一成的售價，坪數少，可能感覺不出來，坪數一大，那個數字就是"天文數字"。

比方說，5000坪的銷售坪(約100戶)，如果區域平均售價是45萬/坪，好的設計、施工就可以"加分"賣48-50萬/坪。一戶以50坪計算，每戶約增加150萬至250萬，總銷售金額就可以多出一億五千萬至二億五千萬，那不是"天文數字"是什麼？

而且，更重要的是"銷售率"及"去化速度"。

價錢訂得高不證明什麼(賣不掉，價位喊得再高，有什麼意義?)賣得好、賣得快、價位不錯、可以clean，才是真本事。

4.一般來說，"大環境"與"小環境"不是一般小老百姓可以左右改變的。

大環境來說，我們常常說：土地的特性之ㄧ就是"不可遷移"，不然我們都將土地通通搬到台北市算了。

其次，說到小環境，除非你是貪官污吏/或是貪官污吏的親朋好友，假公濟私才有可能更改"小環境"。例如：都市計劃道路可以只開到自家門口；道路拓寬可以避開自己的土地/只徵收對面的土地作為道路拓寬用地，即使道路因此變得扭曲/畸形亦義正辭嚴/視為合情合理。而且如果對面土地的地主不服，無論是抗爭或是訴訟，這種官司/訴願，老百姓必輸無疑/毫無勝算。

5.說到"售價"，這裡必須補充/強調一下，一個區位的房屋售價必須參考"附近"、性質相同、規模相同的銷售案的售價。比較熱門的地區，可能有比較多的案例可以收集/比較，有些地區可能不太容易找到。其次，我說的是"平均"售價，同一個區位，相類似的房屋價格可能有一成左右的差別/高低"range"(幅度)，而同一棟房屋也可能因樓層別/方位等而有一成左右的"range"。所以，平均售價是很重要的一個觀念。

當然一般人(地主)都免不了有"家有敝帚，享之千金"的觀念。總以為自己的土地是"鑽石"，別人的地是"垃圾地"(差不多啦)。自己的地蓋出來的房子一定可以高價售出(價值高於一般行情或等同最高行情)。

事實上，未必如此。

6.無論是"設計"還是"施工"，好的設計者/施工者最大的榮耀是"在合理範圍內，創造土地使用最高的附加價值"，反映在實務上就是"售價"與"銷售率"、"去化速度"。

除了"市地重劃"、大規模的"都市更新"、"新市鎮"等以外，一般度都市的建地想要改變/改造"大環境"、"小環境"有一定的困難度。所以，期望並努力於設計/施工是比較務實的作法。

 

(續23)

合建案----地主的問題(二十)有關容積的問題

前一篇，lssa的來函已公告過，但是，提問題的年輕地主朋友覺得有些事情必須澄清，所以，我就再插播地主的說明，希望大家的想法是一致的。

*********看官(Issa)來函插播(2010.07.11)**********

請問一下版主,從合建案地主的問題(一)看到現在,我一直覺得很納悶~為何該名地主信中一直強調~容移為300%~一般來說,容移不是應該為基本容積的40%或100%~~且今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~我一直覺得~這個地主是不是搞錯~而且~台北市的都更獎勵100%~也是有條件限制的~跟新北市似乎沒有關係~因此,深刻體會到版主您的耐心~對於地主的某些錯誤觀念~真的是很有耐心的解答~辛苦您了

**********年輕地主提供的資訊(一)*******************

半年多前的新聞：

http://www.fixy.com.tw/node/983

 

北縣最新公告土地管制內容
●新管制內容：
˙除了建蔽率低於40%的土地外，建蔽率全面減少10%
˙離捷運站0~300公尺的建物容積獎勵1倍、300~500公尺容積獎勵0.8倍
˙拿建研所綠建築鑽石獎章獲容積獎勵10%
●管制地區：三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、澳底、土城(頂埔地區)
資料來源：北縣府城鄉局、《蘋果》採訪整理

 

*********濟公如是說********************

我寫(19)，說不定還有20、21....主要就是要討論設計(建築師)及營造廠相關的作業。我一直認為：好的建築師，會幫業主爭取最大容積，這一點是無庸置疑的。所以，基本上，我們有這些"各種不同的容積"的概念就夠了，剩下的交給建築師(建築師還要跟建管單位溝通，跟評審委員溝通)，我們講的都只是大概而已；建照沒核准下來，誰也不敢"確定"總容積是多少。
我說要參與設計就是：建築師在設計過程、溝通過程會將"過程、結果"一一告知業主，如果我們有疑問，立刻可以提問。
我也說過，法規這一塊不是我的專長，雖然可以找建築師查詢，總是"不好意思"。而且，有必要嗎?

 

**********年輕地主的說明(二)*******************

 

其實我看到lssa的來函插播，他可能疏失的地方有三：

(1)把7月1日以後生效的新規定，拿來衡量7月1日以前的事。

(2)把容積移轉300%誤會成是基本容積的3倍，實際上文章提到的是指地坪的3倍。

(3)不再分類捷運站500公尺可能是台北市的新規定，但他拿出來在臺北縣的例子提出。(這點轉請lssa進一步澄清會比較好)

由於lssa弄錯的地方有三，他還反過來說別人觀念錯誤，這是我對lssa的來函不高興的地方。

 

雖然lssa的本意是好的，但由於會誤導網友，所以我希望前輩能"平衡報導"我這邊提出對lssa的疑問。

我認為不能因為他的本意是好的，所以就讓lssa的說法繼續誤導網友。讓網友受到lssa誤導相信也不是前輩所樂見的。

 

********jass兄的意見(19)篇**************

您說的對極了....很多事情是設計者的事情，不干監造者的事...很多專業問題根本也很難讓地主搞懂..

我覺得天下事，在技術性方面龐雜廣泛，充滿變化；但是在做事的方法上卻是可以有「行遍天下」的不變的道理..

濟兄不妨多提供這方面「不變的」可供依循的方法，勝過在專業領域苦口婆心卻事倍功半得好...

 

(待續)

 

 

 

合建案----地主的問題(二十一)合作廠商的遴選條件?

2010.07.15.

這一陣子，生活起起伏伏的，心情也不很穩定，所以，這個系列一拖再拖，真的很抱歉。

我想得很多，也想"儘可能"寫出來，可是，實在不容易。有些怕無故"傷害"到別人，有些不知如何表達，又怕變成"老太婆的裹腳布"....我已經很努力了。

如果，有人有意見，不管是：指正、疑問或是希望哪一個部份"詳細"一些，請盡管來函，我會一 一回覆/補充/說明的。非常感謝!!

*************

說到"識人之明"，那也非易事。台灣的"八卦資訊"很精采，真正的/有用的/正經的/客觀的"資訊"建立卻很落後，一般人很難找到"正確的資訊"。所以，要研判/確認"好的"廠商/事務所，往往不知從何下手。這個部份，先跳開，不然我忍不住又要罵人了，罪業，罪業。

要評估"建築師事務所"?老實說，我也不會。

至於評估一般的建設公司、營造廠、機電公司、空調等專業分包，則有一個簡單的通則可以依循：(簡單的說，就是：財力、人力、信用、業績、聲譽。)

一、財力：簡單的了解方法就是：公司登記的資本額。

二、人力：公司的人員數量、資歷，一般是以"公司的勞保人數"作為依據。個人資歷就比較困難了。

三、信用：一般多要求廠商提出「三年無退票紀錄證明」，這可以證明公司的財力有沒有"亂搞"(一部分啦!)。

四、業績：歷年承攬的工程實績。

五、聲譽：這個比較困難，除了一般口傳的以外，最好想辦法問問"業績"的業主、使用者的評語，那是最正確、有力的評語。

六、實地參訪"公司"及"實績"。這一點有其重要性，參訪公司，可以略窺公司的規模、管理方式、也可確認公司的營業地址是否與"登記相符"。參訪時機則可確認其"施工內容"也可以有機會(或以後利用機會)拜訪使用者及業主對廠商、產品的評語。

當然，還有其他的參考項目，例如：廠商的關係企業、企業集團、得獎作品(金X獎之類的)、公司通過的證照(ISOXXXX等)、負責人的背景、公司的股東背景等等。這些資料如果能夠廣泛收集，自然多多少少都可以增加了解這家公司的財力、人力、信用、業績、聲譽等等的水準/實況。

有關"得獎作品"、"證照"等參考一下就好，有一堆問題可以討論，以後有機會，專文討論。

******續(22)*****

 

 

合建案----地主的問題(十九)選擇合作廠商

 

我之所以對"設計、施工、保固"等問題一直沒有答覆，主要是我以為在後面的文章會立即說明，所以就沒有回覆。

沒想到，中間一直有"插播"及新的其他問題，加上其他"看官"的其他問題要兼顧，所以就一路拖下來了。

下面開始的這一段，我已經"一遷再遷"、搬來搬去，搬得我都不知什麼時候會繼續寫下去。

抱歉!抱歉!!原諒些個。

**********************

言歸正傳。

地主捨不得出錢，又希望"工程有一定的水準"、"品質有保證"，怎麼辦呢?

我說"地主捨不得出錢"，是有一定的道理的。

我所知道的營建案中(台灣地區)，無論是"合建"或是"新建案"會委託"顧問公司者"，幾希矣！有的只是少數"大企業"才會委託"顧問公司"幫忙"監造"，一般的"公家機關"或是"中小企業"要他們拿出一筆為數不小的金錢聘請"顧問"真是天方夜譚。而且，顧問公司只負責工程監造，只保證不到一半真正的"品質"等需求；簡單說：監造負責"按圖施工"，設計圖是圓的是扁的，他根本管不著；設計是圓的，監造負責蓋出來是圓的；設計是扁的，監造負責蓋好以後是扁的，至於"建材"、空間等等好不好用/有沒有問題也不干"監造顧問"的事。監造顧問按圖施工，設計圖上說明是A廠牌，他只負責做上去的一定是A廠牌，至於為什麼不是A廠牌裡比較高級的型號或謂什麼不是B廠牌，不干監造的事；房間是梯形的，監造只負責"一定是梯形的"，至於"不太好用"，監造也無能為力。

只要不是"專業的公司"、"專業的地主"，最好是請"顧問公司"協助/代為注意"專業"的事項。我經常碰到公司負責人討論到"顧問公司"的問題，多數都是一副「漠不關心」的神情，令我好生失望。我想，有些公司是捨不得出錢，有些公司負責人也是受薪階級，臉上好像寫著：「蓋得好不好，不關我的事」。也有人是想要做好，「可是沒有預算」。

我想這是觀念的問題，整個社會"程度"的問題。

1、有顧問公司就"保證"一切沒問題？

2、沒有顧問公司就一定會出問題？

我不知如何回答。

*********看官(Issa)來函插播(2010.07.11)**********

請問一下版主,從合建案地主的問題(一)看到現在,我一直覺得很納悶~為何該名地主信中一直強調~容移為300%~一般來說,容移不是應該為基本容積的40%或100%~~且今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~我一直覺得~這個地主是不是搞錯~而且~台北市的都更獎勵100%~也是有條件限制的~跟新北市似乎沒有關係~因此,深刻體會到版主您的耐心~對於地主的某些錯誤觀念~真的是很有耐心的解答~辛苦您了

**********我的回答*************

對不起，在通篇文章中，我只有小心的分辨"容積"、"轉移容積"、"獎勵容積"等的面積，從來沒有"確認"以上各種容積是多少。因為，我一直認為：那是"建築師事務所"的事。(我也一直強調，我離開"事務所"已經幾十年了，技術規則搞不好已經修改了幾十次了，法規上基本的"觀念"有一些，真正的各種"容積數量"一定要一條一條去查法規、去確認。)而且，我也以為：法規是"冰冷"、"強硬"的，不是誰說了算。我認為：最瞭解法規的應是"建築師"及"政府主管官員"，只要委託好的建築師，理應"有多少容積"一坪也跑不掉、一坪也增加不了。

地主是"外行人"，提議合建的"建商"明顯也是滿口胡說八道。容轉300%是建商要地主自己出錢去買(由建商代為洽尋標的)，這個部分因為不是重點，所以我也"閃過"不去討論。(我不能在空中質疑建商辦不到，建商如果說他有能力，那不是各說各話?"無解"?)

「今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~」這一條我是連談都沒談，理由跟前面一樣，那是建築師的事。雖然有我有幾個非常要好的建築師同學、朋友，但是我很少"無俚頭"的去煩他們。

無論如何，謝謝你，至少讓通篇文章更趨完美。

*********************************

 首先，地主一定要確認自己與"建方"是"合作夥伴"、"平起平坐"的關係，然後才能夠進行下列的談判工作，如果一開始就自動"矮一截"，那就準備"有什麼就收什麼"吧!!

我們必須了解：一個工程案的成敗是集"眾人"之力才能完成/達到的。只要遺漏一環，結果必然大打折扣。眾人，狹義的說，包括：業主、設計者、營造廠者及房管公司。廣義的說，包括：政府主管單位、設計工程師，施工工程師、施作工人、建材供應商等等。

*********************************

業主要有"識人之明"、"觀念要正確"，這是"最重要的一點"，成敗大概佔了50%。

如果業主"外行"，沒有關係，至少他要做到"識人之明"----選擇好的合建廠商，委託好的建築師，工程發包給比較好的營造廠，那樣，工程一定可以維持"及格"以上的品質。

這裡必須聲明幾點：

1、所謂「好的」不可能是100分，有七、八十分已經相當不錯了。

2、「好的」一定不會是"便宜的"。好的建築師事務所不會"亂接"案子，無理取鬧的業主，他寧可不接。好的營造廠也不是可以"殺價殺到頭破血流"的，如果業主如此，他一定請你另請高明。

3、如果，建築師、營造廠都是「好的」是不是可以不要"顧問公司"?

如果真正、名符其實是「好的」，可以考慮不要"顧問公司"。因為在那種情況之下，好的顧問公司能夠"提升"一、二十分已經非常了不起，也許可以加分/做到八、九十分。

但是，話說回來，如果是「不是很好」的事務所/營造廠(也要有五、六十分吧)，老實說，顧問公司也是只能提升一、二十分，變成六、七十分而已。

如果是"很糟糕"的合作夥伴，我看，那就很難很難囉!!

我遇過一些好的營造廠，跟他們說：「這個部份，"隨便"做一下就好了。」結果，工程師/工班的回答是：「我沒有那樣做過，我不會做。」

我也遇過不太"上道"的營造廠，要求做得"標準"一些，他們的回答：「我們的標準就是這樣！」我還曾經找工頭來問：你是老師傅/老仙角了，怎麼會做出這樣的東西!?你不知道最基本的應該如何如何.....施作.......？

4、所以，該不該請顧問公司(好的顧問公司)，業主自己決定。

****續(20)*************

 

沒想到，中間一直有"插播"及新的其他問題，加上其他"看官"的其他問題要兼顧，所以就一路拖下來了。

下面開始的這一段，我已經"一遷再遷"、搬來搬去，搬得我都不知什麼時候會繼續寫下去。

抱歉!抱歉!!原諒些個。

**********************

言歸正傳。

地主捨不得出錢，又希望"工程有一定的水準"、"品質有保證"，怎麼辦呢?

我說"地主捨不得出錢"，是有一定的道理的。

我所知道的營建案中(台灣地區)，無論是"合建"或是"新建案"會委託"顧問公司者"，幾希矣！有的只是少數"大企業"才會委託"顧問公司"幫忙"監造"，一般的"公家機關"或是"中小企業"要他們拿出一筆為數不小的金錢聘請"顧問"真是天方夜譚。而且，顧問公司只負責工程監造，只保證不到一半真正的"品質"等需求；簡單說：監造負責"按圖施工"，設計圖是圓的是扁的，他根本管不著；設計是圓的，監造負責蓋出來是圓的；設計是扁的，監造負責蓋好以後是扁的，至於"建材"、空間等等好不好用/有沒有問題也不干"監造顧問"的事。監造顧問按圖施工，設計圖上說明是A廠牌，他只負責做上去的一定是A廠牌，至於為什麼不是A廠牌裡比較高級的型號或謂什麼不是B廠牌，不干監造的事；房間是梯形的，監造只負責"一定是梯形的"，至於"不太好用"，監造也無能為力。

只要不是"專業的公司"、"專業的地主"，最好是請"顧問公司"協助/代為注意"專業"的事項。我經常碰到公司負責人討論到"顧問公司"的問題，多數都是一副「漠不關心」的神情，令我好生失望。我想，有些公司是捨不得出錢，有些公司負責人也是受薪階級，臉上好像寫著：「蓋得好不好，不關我的事」。也有人是想要做好，「可是沒有預算」。

我想這是觀念的問題，整個社會"程度"的問題。

1、有顧問公司就"保證"一切沒問題？

2、沒有顧問公司就一定會出問題？

我不知如何回答。

*********看官(Issa)來函插播(2010.07.11)**********

請問一下版主,從合建案地主的問題(一)看到現在,我一直覺得很納悶~為何該名地主信中一直強調~容移為300%~一般來說,容移不是應該為基本容積的40%或100%~~且今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~我一直覺得~這個地主是不是搞錯~而且~台北市的都更獎勵100%~也是有條件限制的~跟新北市似乎沒有關係~因此,深刻體會到版主您的耐心~對於地主的某些錯誤觀念~真的是很有耐心的解答~辛苦您了

**********我的回答*************

對不起，在通篇文章中，我只有小心的分辨"容積"、"轉移容積"、"獎勵容積"等的面積，從來沒有"確認"以上各種容積是多少。因為，我一直認為：那是"建築師事務所"的事。(我也一直強調，我離開"事務所"已經幾十年了，技術規則搞不好已經修改了幾十次了，法規上基本的"觀念"有一些，真正的各種"容積數量"一定要一條一條去查法規、去確認。)而且，我也以為：法規是"冰冷"、"強硬"的，不是誰說了算。我認為：最瞭解法規的應是"建築師"及"政府主管官員"，只要委託好的建築師，理應"有多少容積"一坪也跑不掉、一坪也增加不了。

地主是"外行人"，提議合建的"建商"明顯也是滿口胡說八道。容轉300%是建商要地主自己出錢去買(由建商代為洽尋標的)，這個部分因為不是重點，所以我也"閃過"不去討論。(我不能在空中質疑建商辦不到，建商如果說他有能力，那不是各說各話?"無解"?)

「今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~」這一條我是連談都沒談，理由跟前面一樣，那是建築師的事。雖然有我有幾個非常要好的建築師同學、朋友，但是我很少"無俚頭"的去煩他們。

無論如何，謝謝你，至少讓通篇文章更趨完美。

*********************************

 首先，地主一定要確認自己與"建方"是"合作夥伴"、"平起平坐"的關係，然後才能夠進行下列的談判工作，如果一開始就自動"矮一截"，那就準備"有什麼就收什麼"吧!!

我們必須了解：一個工程案的成敗是集"眾人"之力才能完成/達到的。只要遺漏一環，結果必然大打折扣。眾人，狹義的說，包括：業主、設計者、營造廠者及房管公司。廣義的說，包括：政府主管單位、設計工程師，施工工程師、施作工人、建材供應商等等。

*********************************

業主要有"識人之明"、"觀念要正確"，這是"最重要的一點"，成敗大概佔了50%。

如果業主"外行"，沒有關係，至少他要做到"識人之明"----選擇好的合建廠商，委託好的建築師，工程發包給比較好的營造廠，那樣，工程一定可以維持"及格"以上的品質。

這裡必須聲明幾點：

1、所謂「好的」不可能是100分，有七、八十分已經相當不錯了。

2、「好的」一定不會是"便宜的"。好的建築師事務所不會"亂接"案子，無理取鬧的業主，他寧可不接。好的營造廠也不是可以"殺價殺到頭破血流"的，如果業主如此，他一定請你另請高明。

3、如果，建築師、營造廠都是「好的」是不是可以不要"顧問公司"?

如果真正、名符其實是「好的」，可以考慮不要"顧問公司"。因為在那種情況之下，好的顧問公司能夠"提升"一、二十分已經非常了不起，也許可以加分/做到八、九十分。

但是，話說回來，如果是「不是很好」的事務所/營造廠(也要有五、六十分吧)，老實說，顧問公司也是只能提升一、二十分，變成六、七十分而已。

如果是"很糟糕"的合作夥伴，我看，那就很難很難囉!!

我遇過一些好的營造廠，跟他們說：「這個部份，"隨便"做一下就好了。」結果，工程師/工班的回答是：「我沒有那樣做過，我不會做。」

我也遇過不太"上道"的營造廠，要求做得"標準"一些，他們的回答：「我們的標準就是這樣！」我還曾經找工頭來問：你是老師傅/老仙角了，怎麼會做出這樣的東西!?你不知道最基本的應該如何如何.....施作.......？

4、所以，該不該請顧問公司(好的顧問公司)，業主自己決定。

****續(20)*************

 

給彭淮南先生掌聲(略談"炒房")

應該要給彭先生掌聲，至少，他很努力的去面對問題。

相對於一些"主管機關"尸位素餐、按兵不動，真有天壤之別。所以，能不給彭先生掌聲嗎？

*************

最近，彭先生以"炒房"的大戶及擁有"多屋"的老百姓為對象，以"銀行貸款"為手段，以整頓"房市"為目標，我是沒啥意見，因為，我一直以為政府"有作為總比呆滯不行/鴕鳥一般好"。

這裡，我只是提供我的一些淺見，供彭先生參考。

我知道，市場上有不少人以「購買二手屋；裝潢、整理得漂漂亮亮以後再脫手賣出」維生。但是，擁有上百戶的，我倒是第一次聽到。

我也知道有人以「購買房屋，出租」來營利。我知道的(除了"地主"合建分得的房屋全部以出租方式經營，可能會有幾十戶/上百戶除外)，一般擁有三五戶的平凡老百姓，是比較常見的，我也覺得他們已經非常了不起了。

**************

第一類的"投資客"，我知道的，其實也滿辛苦的：四處尋找"適合"的房子(要擔心以後脫手不易、套牢、賠錢等問題)，所以必須眼光犀利，然後，有的只是簡單的整理一下(油漆、換換磁磚、衛生磁器等等)，感覺比較"順眼"以後就加上裝修成本/利潤轉手出售。也有的，真的好好"裝潢"一下，然後才出手。不過，無論如何，還是受"市場行情"的限制，不可能都以"天價"出售(賣給鬼啊!?)

第二類的投資客(擁有三五戶房屋)有的以收取"房租"來生財，這一類的投資客，我知道他們投資的標的多為"高級住宅"。出租對象多為大公司/駐台的外國人。(補充一下：也有投資在學校/工業區附近的住宅，出租給學生/工廠職工。)

如果是擁有上百戶的房屋以出租為目的的，除了少數財團(辦公大樓)以外，民間多為以前的"地主"、"財團法人"合建分得的房屋以"出租"方式來經營。我知道的，這些房屋非常受市場歡迎：一則不會隨時有被迫"搬家"的風險(這是租屋族的夢魘)，二則比較起來，這種房租價格也略低於市場行情/維修服務也有專人負責。所以經常是一屋難求、總有人在排隊。

當然，我也聽說「有些財團，計畫性的收購某個區塊的房屋土地」，其實，他們的目的是類似"都更"，做長期的投資。有些，我知道的至少已長期默默執行了"二、三十年"。

*************

我想，每一個人都知道，儲蓄投資除了"存銀行"以外，就是投資"證券"、"股票"、"黃金"、"房地產"等等。所以，升斗小民能夠"投資房地產"已經非常了不起了，說要"炒房"，實在是嚴重了一些。投資股票的就是"炒股"?投資黃金"的就是炒黃金?

************

雖然如此，我還是支持彭先生的。只是，正本清源，只有期望"主管的有關部門"能做一些些事，那才是"苦民所苦"，不是跟著馬先生嚷嚷起鬨/耍耍二片嘴皮子而已。

 

鋼骨構造(SS)?鋼筋鋼骨混凝土(SRC)?

********來函照登*********

第一次是鋼骨設計，裏面的隔間用空心磚(我大哥跟建築師談的），後來變更成－鋼壁屋設計（怕老人家不接受高級鐵皮屋的設計）。

整棟是鋼骨，加上鋼壁的外牆，鋼壁的隔間，一體成型，一天全給灌好．．．

好像有人說這是SRC，有人說是鋼壁屋，有人說是濕式鋼構；

********濟公如是說********

看到這封信，我真的有些傻眼了。這封信是續前面的問題而來的，剛好順序顛倒。

不過我想，小朋友寫第一封問題的時候，鋼骨/DECK已經大致完成，所以即使早說，我們對"鋼骨設計"也已經無能為力。

一般人對於結構體(結構系統)似乎不是很清楚，所以也就不太重視(可能也無從重視起)。

一開始，我對"樓層高度"不是很恰當就覺得"毛毛"的。其實，結構體中，每層樓的層高做高一些對成本的影響不大，對居住品質影響卻很大。在都市中，因為受到法規"高度限制"的關係，建設公司為了多蓋一層、多賣一層，所以才有拼命"壓縮"層高的問題，有些大樓壓縮到層高只有2.80公尺左右，樑底的淨高只有2.20公尺左右(一個人手舉起來，輕輕一跳就可以摸到樑底)，如果釘上天花板，真的會讓居住的人被壓得喘不過氣來。

一般自地自建的自用住宅實在沒有必要如此"儉省"。當然，我也同意：樓層太高，以後空調會很浪費，所以過猶不及都是不好的。

如果層高不夠，天花還可以以"立體"天花解決；地坪要設法減低高度，能做的實在有限。

***************

什麼是鋼骨(SS)構造?

樑柱全部只做"防火被覆"、以石膏板或其他板材裝修(包裝)者，即是"鋼骨構造"。

什麼是鋼筋鋼骨混凝土(SRC)構造?

樑柱除鋼骨以外，另外在鋼骨四周配置鋼筋並組模、澆置混凝土者，即是鋼筋鋼骨混凝土(SRC)構造。

鋼骨結構只要鋼骨就足以承載"垂直力"(結構本身的自重、上面的人、物等活重--移動的物體、人畜等--及呆重--固定的機械、家具等)、側向力(地震力、風力等)。

鋼筋鋼骨混凝土(SRC)的鋼骨不足以承載各種載重，所以必須以"鋼筋"、"混凝土"增加強度，才能負荷設計載重。

另外，鋼骨結構是"韌性結構"，有點像"竹子"風吹會搖晃，但不易折斷；(SRC)是剛性結構(與一般的RC構造相同，就像一般的大樹，雖然也可以"些微"搖晃，但是超過限度，就只有斷裂一途)是硬碰硬的結構系統，所以容易受力後龜裂，但是因為不易搖晃，所以"居住"起來比較舒適，不像鋼骨結構，搞不好風大的時候，左右搖晃的距離超過1.00公尺(101大樓就有此可能)。

所以，鋼骨結構的外牆，多是可"變位"的帷幕牆。而SRC則不受此限，可以做一般常見的RC外牆。所以小朋友的大哥採"鋼壁"外牆是合理的。但是內牆開始用空心磚，我是覺得不宜；改為"鋼壁"(?)為什麼不用輕隔間呢？我覺得"最好還是用輕隔間"。雖然，鋼壁也是"輕隔間"的一種，我是覺的未免"殺雞用牛刀"了，隔間用"矽酸鈣"板已經很堅固了。

很多人都以為"輕隔間"一撞就破(或變形)，其實，那只有在電影裡看得到，實況要那些功夫高手試試看，手腕能不受傷已經很厲害了。

有關"輕隔間"我寫過不少，也有施工照片，可以參考一下。

至於外牆鋼壁的"隔熱"、"防火"及外牆內側牆面裝修材，我就不知是如何"收頭"的了。不敢置評。

"層間塞"呢?(每一層樓板與外牆的接合空隙)如何處理的?

***************

寫到這裡，有問題再談。

 

樓板粉光、木地板與鋪磁磚(下)

*********來函照登*******

1. 一樓樓板已打一層水泥，灌漿時會再灌15cm左右高度的地板，可否灌漿時直接推平，不要再泥作，直接舖地磚？

2. 二三樓樓板是deck板，灌漿時一樣會再灌15cm左右（凹槽底起算）高度的地板，可不可以灌漿時直接推平，不要再泥作，直接舖超耐磨環保木地板?

3.. 可否有省＄＄，省力，省工，又增加樓板高度最少的施工方法?

**********************

上一篇花了較多篇幅去說明"木地板"的施工方法，所以題目一改再改，抱歉。我是想到哪裡寫到哪裡，既然有機會，就順便寫詳細一點(以前好像沒寫過"木地板"，忘記了)，讓"菜鳥"工程師也可以了解"木地板的施工法"。

***************

寫這一篇主要是覺得上一篇太長了，加上還有"鋪磁磚"也有一些要說明的，所以，乾脆寫個(下)，免得自己讀起來都吃力。

***************

事實上，我記得地坪"鋪磁磚"我應該寫過，這裡再寫一些"觀念"，希望"少有重複"，如有重複(免不了的啦)，也希望不要相互矛盾，那就"漏氣"了。

說到磁磚，因為磁磚的尺寸百百種，所以要視磁磚的尺寸決定施工法，不能說：地坪鋪磁磚就是如何如何施工。

古早最簡單的分法：尺寸大於20公分的，採用"濕式施工"，小於20公分的採"乾式施工"。

現在應該改為：尺寸大於50公分的採"石材方式施工"(可能可以稱為乾濕式施工；例如最近很流行的石英磚，尺寸大多大於50*50公分)，20公分以上的採"濕式施工"(例如一般常見的20*20公分、20*25、30*30、40*40等全磁化磁磚等)，20公分左右的採"半濕式施工"，10公分以下的採"乾式施工"(例如：馬賽克、小口磚、窯變磚等)。亂複雜的。

石英磚的工法與貼大理石地坪相同，先以乾拌"水泥砂"在地坪上鋪平(厚度約5公分)，而後澆上適量的/稀釋的"水泥漿"，再將磁磚平鋪在上面，以木槌輕敲至"磁磚"平整"，水泥漿從磁磚周邊滲出為止。平整度以"水線"控制。

20公分(40*40左右的磁磚)以上的磁磚鋪貼方式則是以加水均勻拌合的"水泥砂漿"鋪在地坪上，然後將磁磚鋪在水泥砂漿上，也是以木槌輕敲至磁磚平整為止。同樣的，溼式施工也是以水線控制"平整"及"整齊"。如果是"全磁化"磁磚，磁磚與磁磚之間必須保留1.0公分左右的溝縫，避免磁磚因熱漲冷縮/相互推擠而隆起。水泥砂漿的厚度平均約3公分左右。

20公分左右的磁磚，可以以"半濕式"工法施工，也可以以"濕式"工法施工，"濕式"前面已經說過，不重複。半濕式施工就是先將以水泥砂漿粉光，等到水泥砂漿堅硬後，再以水泥砂漿黏貼磁磚，此時黏貼的水泥砂漿厚度應在1公分左右。

地坪貼馬賽克或其他小口磚等(約10公分以下)則採"乾式"施工，所謂乾式施工就是先將地坪粉平，等到水泥砂漿堅硬以後，以黏劑將磁磚鋪貼其上/然後以水泥漿填縫的方法。

地坪粉平需視當初"混凝土"搗築、整平的師傅功力，理論上，地坪粉平的平均厚度不得超過3公分。地坪粉平前，須設置"灰誌"(標準炳)以控制"水平"。

***************

至於「可否有省＄＄，省力，省工，又增加樓板高度最少的施工方法?」

我想主要是選擇磁磚，越大塊的"石英磚"就越貴，水泥砂漿鋪得越厚，材料及工資自然較高。

 

樓板粉光、木地板與鋪磁磚(上)

圖一.木地板(5.8*30公分)

********來函照登********

1. 下週房子要灌漿了，營造問我－頂樓要做細面的還是粗面的？　營造說細的粉光像藍球場一樣細面（可是藍球場是粗糙啊，光腳會痛）　營造說如做粗面的則以後做防水，但比較不會滑，可塗料會用得比較多？細面和粗面的優缺點?及您的建議！

2. 因房子設計中間沒有任何柱子，所以後段的樑設計得比較粗，因此後段房間的高度會比較矮；為了不再增加高度，所以一樓地板想直接舖地舖(怕潮），二＆三樓地板想直接平舖超耐磨環保木地板；營造說：一二三樓樓板，灌完漿後，再泥做！請問：

1. 一樓樓板已打一層水泥，灌漿時會再灌15cm左右高度的地板，可否灌漿時直接推平，不要再泥作，直接舖地磚？

2. 二三樓樓板是deck板，灌漿時一樣會再灌15cm左右（凹槽底起算）高度的地板，可不可以灌漿時直接推平，不要再泥作，直接舖超耐磨環保木地板?

3.. 可否有省＄＄，省力，省工，又增加樓板高度最少的施工方法?

*****濟公如是說***********

一、我猜，你的房子一樓頂(也就是二樓樓板)一部分是室外(我們稱為"露台"，也就是沒有"頂"的陽台，所以要做防水；一部分是室內(室內做木地板)。是不是？

如果是(希望來得及)，室外跟室內的樓板一定要有高低差(約20-25公分)，這樣，室外的水才不會進入室內(淹水或漏水)，而且，防水也才有收尾。如果不這樣做，只好二樓牆面上的開口(門或落地窗)至少要留20-25公分的門檻。

合理的來說，這個20-25公分的牆面要作"泛水"，問問做防水的廠商一定知道；我不知道設計圖有沒有這樣設計。簡單的說，不管任何防水材料到牆邊一定要彎(澳起來)上來，以後水才不會從"牆"、"地"的接縫漏(滲)進去(必漏無疑)。非常非常重要，不然以後漏水了，怎麼修?我都不會。

而且，室內、室外的混凝土搗築高程如果相同，以後，室外鋪防水+隔熱磚會比室內鋪磁磚的完成面高，不是有點畸形嗎？

二、一樓樓板已打一層水泥，我猜那是"pc"，只是用來"放樣"及讓施工地坪隔離"泥巴"、"污水"..比較乾淨、容易施工，與"結構"毫無關係。

三、一般"混凝土搗築，只是用"鐵扒"或"木扒"將混凝土的表面整平而已，無所謂"粗面"、"細面"的分別。如果，工班比較仔細可以在搗築完成同時，請泥作的粉刷師傅以"鐵鏝刀"或"木鏝刀"將混凝土表面加工粉平；其實這種作法，功能有限，要跟以後再以"水泥砂漿"粉平的平整度來比較，那真的差遠了。

理論上來說，鐵鏝刀粉刷是"細面"，木鏝刀粉刷是粗面，這要看以後表面飾材決定應該選擇"粗面"還是"細面"。比方說，以後的飾材是"地毯"、"塑膠地磚"、"木地板"，也就是不再使用"水泥"(水泥砂漿、其他類似材料)黏貼、鋪設的建材，就應以"細面"為宜；如果以後是鋪磁磚、石材等等，就應以粗面為宜(增加附著力)。

四、當然，混凝土搗築同時，也有以"整體粉光"來節省以後再次粉光的"工及料"，但是，我個人認為，比較"粗糙"的場所可以採"整體粉光"(如藍球場、停車場、工廠..等)，住家嗎？我認為太"粗糙"了。它的平整度有問題。

「整體粉光」我寫過，你自己去找吧。

五、如果混凝土搗築完成以後，表面的飾材是"貼磁磚"(鋪磁磚)，根本不必再粉刷，只要將磁磚以1:3水泥沙漿鋪貼上去就可以了。這個時候就要看混凝土搗築時，師傅"拖平"的功力了。如果誤差不大(整平做得很好)，那麼磁磚下的砂漿厚度就很平均(均勻)，如果高低誤差很大，我們又希望磁磚面是水平的，那麼，混凝土面凹下去的部份就要多填砂漿，凸出來的部份也要有一定的厚度才能將磁磚固結，所以會浪費很多水泥砂漿。這是小地方，可是影響成本很大。(一個優秀的工程師，在搗築混凝土時，一定會嚴格要求/盯緊工人拖平混凝土面。因為那影響成本非常巨大)。

當然有的磁磚工人會遷就實況將磁磚貼成"順平"--也就是看起來是平的，其實整個面是斜的。一般因為房間不大，頭尾差個5-10公分也不一定看得出來。而且，如果一個房間一個房間分開來貼，要感覺出來，更難。只是，以後千萬不要拆隔間牆，常常可以見到：隔間牆一拆，兩邊的地坪有高低差就是這樣來的。

六、老實說，我搞不情楚什麼是「超耐磨環保木地板」，這種宣傳的名詞，毫無意義。我倒希望你找木地板的承商來了解一下，到底是那一種"木地板"?

1、是不是「實木地板」，也就是說：如果是"柚木地板"，整塊木頭都是柚木、實心的，不是夾板的表面貼"柚木皮"或其他木皮的那一種"假地板"。

2、木板的尺寸、大小。木地板的尺寸有很多種，一般常用的，寬度約8-10公分左右，長度約有1公尺左右。我們從側面看就可以知道是否是"實木"。要廠商拿"樣品"給你。也可以順便選一選材質及顏色(橡木、柚木、花梨木、黑心石、黑檀木......哇!!一大堆，各有優缺點；顏色也可以選比較喜歡的：淡一些、深一些、暗一些、紅一些、黃一些....)。

另外，一定要弄清楚：

2.1.有沒有經過"防蟲害處理"，否則萬一以後"白蟻"進駐，真會瘋掉!!

2.2.有沒有適當的乾燥處理(以使用地點的溫溼度為準)，太乾，以後吸收空氣中的水(濕)氣地板膨脹就會變形/隆起；太濕，木板乾縮以後收縮，木板間拼接的縫會擴大；都不是好事。

3、接縫如何處理。

我的意思是：一般木地板(寬8-10公分者)的四周都有企口(一側凸出成"凸"字型，一側有凹槽，成"凹"字型)，讓木板能契合/鑲嵌在一起；一定要問清楚/拿樣品來檢視，如果沒有是不合格的。

4、施工方式。(這是我知道的施工方式，如果有更好的施工方式，請識者指教。)

4.1.如果我們希望木地板"水平""整齊"，最好是在混凝土面加一層"1:3水泥砂將粉光"(完成面一定要水平/細面)。有時，為了節省"水泥砂將粉光"的工與料，也有人省略了這一道手續，直接再混凝土完成面上繼續下一個步驟。

4.2.在水泥粉光面(混凝土面)鋪一層防水塑膠布。如果塑膠布寬度不夠，塑膠布重疊部分寬度不得小於30公分。

4.3.在塑膠布上架設"格栅"---以角材釘方格狀的架子，高度約5-10公分，間距不得大於90公分(視現場及需要確認，有時，為了穿管線--地板插座、電腦現、電話線等等，格栅可以加高到12-15公分)。

如果混凝土面或粉刷面不夠平整/有高低誤差，可以調整"角材"的尺寸，務必達到角材頂"水平"的目的。

如果為了降低"高程"採用"0-5"公分(希望混凝土面的高低誤差是在5公分以內，不然混凝土搗築的品管真的是太爛了)的角材，也是一個辦法(總是要水平吧)。除非混凝土面真的施工良好、誤差很小，就可以直接省掉"格栅"這項工作。

4.4.無論"格栅"做不做，我們在格栅或直接在"防水塑膠布上鋪設6分防水夾板。

如果不做格栅，夾板也應儘可能鋪平(可以選擇適當厚度的"契木"或木板墊在夾板下使之平整)。

4.5.然後，就是在夾板上鋪設木地板了。

***************

總結以上所說(木地板)，實務上有許多不同的作法(程序/步驟不同，完整的/簡易的/偷工減料的)，到最後，完成的結果，表面上看起來都一樣，實際上卻有天壤之別。

我無意指責"偷工減料"或是"簡便"的作法，因為，事關成本(可以差個好幾倍)、設計、使用需求等等。只是，我希望工程師了解/小朋友了解：什麼是比較正確的作法，那樣，即使是"偷工減料"，心裡也有個"譜"，不會自以為是、以為本來就是這樣做。那就會鬧笑話了。

當然，前面寫的並不完整，真正要寫得詳細/巨細靡遺，可能可以出書了。如果有機會，再說。

 

我可以給你建議，可以牽你的手，可以扶著你，可是，我無法背著你。

記得以前讀"讀者文摘"，有一則小故事：

一個人向上帝祈禱，希望上帝能幫助他度過困苦/艱辛的日子：

上帝說：「孩子，我是一直在你身旁啊!」

這個人就問：「上帝啊！可是我怎麼從來沒有見過你？」

上帝說：「你看，這是你人生的腳印，這一排是你的腳印，旁邊這一排就是我的腳印。我不是一直陪在你身邊嗎？」

這個人看了一會兒說：「我最痛苦的這段時間，怎麼只有一排腳印？上帝啊，那時你在哪裡？」

上帝說：「孩子啊！那是我的腳印，我背著你走過那段時間啊!!」

****************

每一回，我想到這一則故事，眼睛就會起霧；就像SIMON AND GARFUNKEL在歌詞裡寫的：「Jesus  love  you  more  than  you'll  know 。」

***************

工程師啊！在學習營建管理的道路上，有些部份，我可以依我的經驗/學識告訴你、建議你：我認為怎麼走/哪一個方向比較好。

如果遇到比較艱險的道路、獨木橋，我可以牽你的手一起走過。

遇到困難/危急的坡道、山路，我可以扶你過去。

偶而，情況特殊/真正有必要，我也可以背你過去。

但是，在空曠的平原上，我是不可能背著你走的。

****************

我不是無所不能的上帝。即使在狹隘的營建領域之中，我了解的也非常有限。工程師啊!!如果你自己不努力，我是幫不上忙的；而且，有些問題，我根本不懂也無能為力。

即使是佛菩薩也只能"加持"，不可能你什麼都不做，卻祈求佛菩薩跳出來幫你完成一切。

如果工程師有這種想法/有這類希求，請你到別的地方去找人背你一輩子吧。

 

 

由鋼承板的問題談國內的研發

*****來函照登(喵老大)*********

1. 鋼承板上有輾壓LOGO或圖形,其用意是增加其強度嗎? 2. 厚度1.2mm鋼承板上圖形有輾壓過深致使鋼板有穿洞小孔,會影響RC澆灌產生裂紋或裂縫嗎?會影響鋼板強度嗎?(因已焊接鋼構上才發現到,要拆卸退回鋼構供應商有點難度了),該如何處理?

*****濟公如是說**************

遇到這一類的問題，我真的不會回答。

一、我對鋼承板沒有那麼深入的研究，只是工地施工看看/想想罷了。深入一些的問題，我只能豎白旗。

二、我倒沒有注意過「鋼承板印LOGO，導致鋼板穿孔」的問題。如果以常識判斷，鋼板有穿孔，當然對鋼承版的強度有影響，至於「開口面積」與強度的關係，就要看"開口位置"、大小等等才能判斷。

三、不過，如果開口很小，我想影響很小，沒啥好緊張的。就好像普通模板有縫隙也不是啥了不起的事，我想樓板的強度還是以「鋼筋混凝土」為主，鋼承版對結構當然有幫助，但是主要還是當“模板使用”，只要導築混凝土時，鋼承版不坍塌，應該沒啥問題。

當然，鋼承板當模板和普通模板載重的結購行為完全不同，但是，鋼承板的"造型尺寸"一定算過承載(荷重)力及確認"安全係數"。

四、我說「我不會回答」是因為我無法明確的告訴你「開孔與影響」之間的明確關係；更不了解各種鋼承板的"承載力"、"安全係數"；這個問題，應該請教"鋼承板"的製造公司。

****************************

其實，類似的問題，處處可見。例如：「鋁門窗的鋁擠型可以承受多大的風壓？受力情況如何？」計算式是怎麼算的？

我猜，台灣的鋁窗生產廠商都不一定答得出來。(以前我知道的，國內一些大廠都是號稱與日本XX公司合作，說穿了，就是購買日本人的一套"擠型專利"的模具，依樣畫葫蘆的生產製造。)即使是最基本的"支撐"(模板工程所用的鋼管支撐，鷹架....)似乎也有共通的問題；我真的希望有人嚴詞反駁，認為我是"井蛙之見"，那真是謝天謝地了。

現在，實況如何？台灣能不能夠自行設計"鋁擠型"/鋼承板？成效如何？我就"莫宰羊"了。

(這一塊，我完全陌生，不敢胡言亂語。以上所言，多屬"推測"，識者見諒!!)

****************************

遇到這種問題，最直接了當的方法就是找"鋼承板"的製造廠商來詢問：影響有多大?(希望是明明白白的"公式"、"數據"，不是像我說的"應該沒有影響")。當然，能回答這種問題的，只有製造廠商的"工程師"；不是"業務"、"老闆"等來哈啦哈啦就算了的。

真的的有疑慮(回答不能令你滿意)，管它點焊了沒有，拆掉重做。因為無論如何，有"穿孔"就是"瑕疵品"，為什麼"我的工地要忍受瑕疵品?"

其實，這樣做對廠商、對自己工地都是好的，至少：廠商會小心的改進印LOGO的印製技術/方法；你的工地也會讓"廠商"不敢小覤；認真，永遠是對的。

 

 

建築攝影

********來函照登(蟲蟲)*********

如果學習台南崇德六街部落格.要求監工許多步驟都照相.制成房屋興建履歷.不知可行嗎.

********濟公如是說*************

我只是喜歡攝影，幾乎連"業餘"都稱不上。所以，這一篇寫的主要是以"應用"為主，"攝影美學"不敢多談。

本來，科技進步，攝影存證是個簡單又有效率的方法。這裡，就來談談"攝影"應用在"工程"的一些方法及目的。

一、攝影(錄影)存證。這是一般照相在工地應用最廣的功能。比方說，鋼筋綁紥好了，監工在查核時，就依重點紀錄照相存證。這些照片可以放在"雙周報"或"月報"中。

一般營造廠會設置一塊大小約30*40公分左右的白板，上面註明：工地名稱、工程名稱、編號、日期等。放在標的物的旁邊，一起攝入鏡頭。

這一類的照片多由營造廠的監造工程師負責拍攝然後存放於"報表"之內。重點是：要存証什麼，一定要在照片上可以看清楚，漂不漂亮一點關係也沒有。

二、攝影(錄影)紀錄。

配合工程施工進度對單項或多項工程的"施工過程/步驟"及"結果"所拍攝的"紀錄"。

拍攝的目的多為工程師自行保存或是作為報告、教學之用。

根據我的經驗，拍這類的照片一定要想清楚"要拍什麼?"這張照片的主題是什麼?目的是什麼?要說明的是什麼?

三、攝影(錄影)監造。

在歐美，有營造廠在高架上裝置"攝影機"並將畫面傳至工務所"錄影存證"。只要工地上工，攝影機就啟動/錄影，為了事實需要，所以"錄影"大約是三-五秒錄一個畫面(時間長短我不是很清楚，應該請問專家)。所以，如果將錄好的底片拿出來放映，你會看到畫面中的人物像"卡通影片"一樣，跳來跳去的，非常有趣。

但是，被錄影的工人可能不會覺得有趣，因為供人如果偷雞摸狗一下子就被抓包(動都不動的多有問題)。當然也許還有其他的功能，這就由工程師自己想囉!!

四、攝影建築成長過程。

這個問題，以前我也曾經想要嘗試，但是跟"攝影專家"討論後，問題很多，所以最後不了了之。

我不知道蟲蟲先生是否已經有"專家"同意拍攝這一類的紀錄片(照相或攝影?)如果只是隨心所欲的由工程師依據進度(例如結構體每隔5-10天拍一張)拍攝，可能問題較少，反正自己關著門自己欣賞，如果有缺失慢慢改進"手法"就是了，如果是要公開"觀賞"，就要考慮很多很多了。

簡單的談一下：

1、建築攝影是"專家"的工作，與陽光、晴雨天、時間、角度...都有莫大關係，如果不計較"美感"，那就算了。

2、需要有"企劃書"(包括：旁白、腳本、音樂等全盤企劃、考慮)。說到"畫面"，那就像拍電影的"導演"了，為什麼有些導演"全球聞名"？那是有些"天才"的成分了。

3、因為配合工期施作，加上剪接等工作，所以製作時間頗長，所以時間/成本都很難磋商，這是我找"專業"的困難點之ㄧ。

*****************

以上，不知蟲蟲先生滿不滿意?