什麼是"浮動地板"(1)

*****WATER兄的問題********

前輩請問甚麼是浮動地板?才疏學淺第一次看到圖不知所以然,煩請示教 如附圖

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老實說，我是第一次聽到"浮動地板"，所以，我想看看"附圖"，從附圖中找答案(因為問題中有附圖，但是不知何故沒有收到)。所以，我的回答是：

「什麼是浮動地板?附圖在哪裡?」

*****11/30，MODO兄回答了這個問題*********

"浮動地板"一般是使用於機電設備下方的鋼筋水泥板，特別是噪音及震動大的設備.例如:發電機.空調主機...等。

構造上來說.大概就是在標準的樓板上配置橡膠隔震塊，間距依據設備重量...等去計算設計。

隔震塊上再鋪設夾板.上面再配筋與澆置混凝土，

也就是所謂"浮動地板" ~樓版上的隔震版.

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謝謝MODO兄。希望是WATER兄要的答案。

雖然答案是如此，我還是沒見過。

我以前到美國參觀幾家"大型醫院"的設計及設備，(醫院的空調、機電、醫療設備等等，大概是我知道的建築中算是很複雜的了。由醫院有"設備層"---整層建築全部是機具設備，及醫院的機電設備的預算與"建築工程"之比為1：1《不包括醫療設備---如X光、斷層掃描、超音波、放射線等等醫療設備、儀器》，可見一斑。)也沒見到"浮動地板"。

這是比較新的結構"觀念"?比較新的防震/隔音設計?

******12/01.JASS兄的回應***********

就我所知，浮動地板大多使用在比較需要「精密度」的儀器或電信通訊之類設備的空間...例如醫療、實驗室或者軍方的戰管中心一類的...其目的不是隔絕機器的噪音或震動，而是保護機器免於受到震動的干擾...

不知此認知是否有誤？借您這園地請諸方先進不吝指教...

*****濟公的疑慮********

我想，應該是"避震"設計。至於是"哪一位高手"是始作俑者，我真的很想知道。water兄可不可以將"設計圖"傳過來，讓我見識一下，原理原則是什麼？

 

 

工作近況報告(2010.11.30.)

前一陣子，鬧了個大笑話：我接到一封通知說要關閉"部落格"，直覺的以為是雅虎要關"部落格"，害我緊張得要死，一方面趕緊下載備份，另一方面上網求救，原來是很久以前我上過的"HOTMAIL"的部落格要關閉。虛驚一場。不過還是要感謝網友的指導/協助。

我還是繼續努力下載備份。因此，"目錄"中標題重複的我就將重複的刪除/位置不對的移位/連結錯誤的修正；最悲慘的是我發現居然有一大堆"文章"沒有完成，數量超過我的想像(我看超過1/10)。真的很抱歉。

一下子，我有幾項工作要做：1、備份。2、補寫未完成的文章。3、將最近幾個月的文章鋪上"目錄"。4、寫新文章，答覆問題。

所以，我決定優先順序：一、寫新文章，答覆問題。二、備份。三、將最近幾個月的文章鋪上"目錄"。四、補寫未完成的文章。

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最近寫"工程師在各階段的工作"一系列文章；這是我研究營建管理以來，近幾年寫得比較"認真、用心"的文章，我深深認為是工程師必須要具備的基本知識(如果做得到，更好!!)我真的希望對"營建管理"有興趣的工程師好好的讀；如果文義不清，務請來函告知，讓我"詳加解釋、說明"。

也因如此，這一系列寫得滿辛苦的。題目太大很難說得很詳細、很清楚。

另外，工程師如果沒有新的問題，我就只有繼續"將自己擠壓"看能壓搾出什麼東西出來。

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備份的工作，我從"目錄一"開始做起，目前做到:目錄五"的後半段；算起來大概完成了1/4。

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最近幾個月寫的文章大概有四、五十篇；對不起，我真的心有餘力不足，鋪上目錄，需請稍候。

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以上報告、說明；請看官體諒!!

施工工程師在"工程專案"各階段的工作(五)

開發階段，可行性評估中，有關施工的條件：「施工預算：12萬/坪；樓層：地面23層/地下4層；結構系統：地下室RC，地面層SRC；外牆磁磚：進口小口磚；衛浴：進口產品；工期：30個月......。」

三、進度控制

一般常見的工程預估的工期多不會太離譜，這一點倒是普遍多有共識，所以除非比較特殊的施工案，否則沒啥好擔心的。

但是，我覺得很多工程師說到進度表/進度排列就只想到"綜合進度表"----也就是一張進度表上有上百種/甚至幾百個工作項目的那種進度表。

我說台灣的工程師"狹隘"是因為台灣的建築規模小/單純，所以就只這一招就可以行遍台灣。其實，如果工程師是從設計階段就開始參予"工程專案"，只有這一招是行不通的。

我們慢慢的來談。

無論是進度、品質、成本的管理都是一步一步逐漸發展出來的，從"工期30個月"一下子跳成幾百項工作項目的進度表是很奇怪的方法，就好像"12萬/坪"的預算一下子跳到幾百項工作項目的"預算書"同樣的不可思議。1→完成，中間/過程的管理在哪裡?

1、協力廠商諮詢。

這個專案的地面層是SRC，所以必須先與鋼骨製造廠商聯繫，確認鋼板進廠時間/製造時間/安裝進度等等。

前年，鋼板缺貨，還得捧著現金排隊買鋼板，雖然是"一時的現象"，但是，工程師仍應注意市場變化，避免遭受損失。

如果是單純的RC，我想最多只是查訪當地的"預拌混凝土工廠"的供應情形/品質等等。

其他的/特殊的工作項目，也應在"設計階段"充分與"分包商"協商，取得正確的各種相關資訊。

2、材料供應。

前面談的是"工"的部份，其實，比較特殊的材料供應，也應在"設計階段"中，設法查詢、探訪清楚；除了避免壟斷、綁標以外，也要考慮"現貨"、"維修零件"供需的實際狀況。

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寫到這裡，我想工程師應該了解幾個重點：

一、只要是參予"專案"的施工工程師，必須"從頭到尾"跟著專案的執行進度做自己應該做的工作。

二、設計階段，施工工程師的工作是很繁雜的；關於進度、成本、品質的規劃、檢討、確認等都應隨著"設計"的進行亦步亦趨，不可荒殆；否則，等到我們一般習慣的"建照取得"、圖說完成(這一點如果工程師沒有一路盯著，是很難做到的；而且，即使一路因控管"進度、品質、成本"要求設計繪圖者補圖，也不盡然能夠"圖說完整")以後才開始算圖、做進度表、準備"發包文件"，保證不僅是手忙腳亂，而且一定是"錯誤百出"，不然就是"掛一漏萬"，傷腦筋啊!!

三、我說過，這是KNOW-HOW，其實就是這麼簡單：在"設計階段"，專案管理的工程師絕對不是"閑著"等建築師完成圖說，而應該跟著"設計進度"一步一步完成"成本、進度、品質"的管控；設計圖完成，所有的"成本、進度、品質"的管控也跟著完成約80-90%，餘下的，交給"施工階段"吧。

(續六)

預算控管(作者：『高晨』建築工程數量估算)

這是『高晨數量建築數量估算』的回應，因為有他的想法，所以轉載供工程師參考：

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個人覺得"預算控管"跟"工程數量"絕脫不了關係.

而"工程數量"也離不開"圖面上的尺寸"除非現場沒按照圖面尺寸在施做.

所以,理論上"預算的控管"不會有太大的問題.

一般預算控管會出問題大都如下:

1.捉預算者心態不正常,故意討好符合老闆心中的預算,預算超出時,再由工地現場寫一堆理由報告;如 濟大所言 當老闆的都很在意"預算的控管"但是到最後真的也只能"愛愛叫"而已;老闆內心都只知道這場又多發了我幾佰幾仟萬,但,還是不不道問題出在那裡,下一場還是如此.

因為,老闆沒有看到真正的問題,光只看表面,再如  您所言"承包價"一路殺下去"

2.估算公司的"工程數量算錯"即所謂:預算控管與工程數量,無法脫離關係.

因為,現有的工程估算公司,因為競爭(尤其北部)低價承作,因而,大都請不起有工程經驗的工程師來算圖.

故,有大部份是無法依照現場實際的施工,將真正的"實際數量"算出來;即所謂的:施工數量.

例如:預留筋-車輛進出的載重加強-施工方式(施工估算=>怎麼施工就要怎麼算,絕不是照著軟體輸入而已)

3.現場工程師沒盡到責任

預算控管,會出問題的項目,第一屬:鋼筋   第二屬:混凝土  第三屬:外部.

偏偏這些數量都是"大預算"佔營造費用極大比例.

現場工程師要有能力在"鋼筋加工"以前,核對一下"檢料單"(有的工程師叫他對鋼筋檢料單他會很頭痛),現場大都無法做到這一點.

混凝土...(寫太長了...待續)

施工工程師在"工程專案"各階段的工作(四)

開發階段，可行性評估中，有關施工的條件：「施工預算：12萬/坪；樓層：地面23層/地下4層；結構系統：地下室RC，地面層SRC；外牆磁磚：進口小口磚；衛浴：進口產品；工期：30個月......。」

二、預算控制

這個項目是比較困難的工作，偏偏每一個公司(的老闆)都最重視(對結果)卻也多只會"鬼叫"，根本(對於管理過程)幾近於無知、或者根本完全無能為力。(也不一定啦，有些公司因為重視，所以無論是發小包、買材料或是訂定規格都是"一路殺下去"，似乎也可以達到"降低成本"的目的、功效。)

我真的祈禱：無知的祇是一些腦滿腸肥的有關官員或是一些"冒充內行"的老闆；千萬不要是工程師。

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不過，預算的管控，真的不容易，寫起來更是"繁雜"，我每次想到這個題目，立即就想逃之夭夭。幸好，這裡寫的是工作大項，詳細的工作方法/方式我就不談了(這是一門大學問，外國有這門科系及研究所，如果我在這裡胡說八道，豈不是自己找罵?)

其實，"預算"的工作與"規範"編訂相同，也是配合"設計進度"一步一步執行。沒什麼捷徑。

1、數量計算。無論是"施工工程師"、"估算工程師"還是"預算控制工程師"都應該隨著"設計進度"計算已確認的設計圖說。不要拿"以後可能會調整"做藉口。工程師要知道：所有的圖說，沒有到完工交屋都有可能"以後可能會調整"。

我常常問一些工程師，他們什麼時候開始"算圖"，99%的回答都是：圖說完整/建照取得以後，開始算圖。這就是觀念的問題。

如果等到『圖說完整/建照取得』以後才算圖、查詢單價....如果結果是符合開發階段，可行性評估中，有關施工的條件：施工預算：12萬/坪，那算幸運(瞎貓碰到死耗子)；如果低於"施工預算：12萬/坪"，很容易解決，暫且不去檢討；萬一超過"12萬/坪"，怎麼辦？

最常見的，就是"老闆"或當權者達一把大刀/砍建材的品質：例如：磁磚降低等級、衛浴瓷器也改為國產品、鋁門窗降為"不知名"的品牌....反正一句話：「犧牲品質換取降低預算。」這是民間公司ㄧ般的作法；如果是公共工程，不是一再流標..到最後"追加預算"就是以其他方法"胡搞瞎搞"。

我相信，許多"建設公司"主管"工程管理"、"設計管理"的工程師都碰過這種問題，不知道，您是怎麼解決的？還是兩手一攤...反正就是這樣子，我也沒辦法。

2、單價查詢。在設計階段中，每一個設計完成的工作項目，都應依照"規範"、"廠牌"去詢價；如果價格不符合預算需求則必須調整預算或是變更"規格"、"廠牌"。這就是"預算控制"最精采的地方。

前面也說過，品質、進度、成本三者是很難拆分的，所以在"設計階段"對於各種建材、規格的指定，必須及時的"校核"檢視是否超過"預算標準，及時的修正，然後才能夠"確認"規格、廠牌。

也許工程師會說，這樣跟事後"老闆(主事者)拿著大刀亂砍一通有什麼不一樣？當然不一樣，預算工程師可以依據"預算"分配及"重要性"做適當的替選、取消一些不重要的工作項目或是將差額攤到其他比較不重要的工作項目；這樣，至少我門很清楚：錢是花到哪裡去了。

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因為考慮預算的控管，所以，一般是以影響"預算"(金額)較大的工作項目----「數量較大」、「單價較高」、「總價較高」者優先計算、優先查詢單價，至於是否"確認"仍需依設計發展而調整。

英文有一句話：TRY  AND  ERROR 我不會翻譯，意思應該是「不斷的嘗試，不斷的修正，直至正確為止」。預算的管控，用這句話來形容整個過程是最洽當不過了。

有關「預算管控」，我個人的淺見是認為這一門學問千頭萬緒，但不是不能執行/只是因為主管機關"束手無策"，民間機構也不知如何下手，而，我也不知道台灣的營建管理學術單位是否有教授這門學問？所以，我看在台灣"預算控管"是一片荒漠，非常可怕。

其實，說比較容易，但是工程師具備一些基本的預算觀念是必須的；而如果有工程師在執行過程覺得老是反反覆覆/改過來改過去，也是必然的。

(續五)

三、進度控制

1、協力廠商諮詢。

2、材料供應。

施工工程師在"工程專案"各階段的工作(三)

開發階段，可行性評估中，有關施工的條件：「施工預算：12萬/坪；樓層：地面23層/地下4層；結構系統：地下室RC，地面層SRC；外牆磁磚：進口小口磚；衛浴：進口產品；工期：30個月......。」

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其實，有些工作我不知道要怎麼寫，負責施工的工程師才會明瞭。

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比方說，工期的計畫。比方說，預算的控制。

開發階段的施工預算(12萬/坪)，經過設計階段(如果這個階段，施工工程師不聞不問)，不是一下子就成為幾百個工作項目/單價/數量的"發包預算"？

這一段期間，難道無法"控管預算"?

同樣的道理，開發所預定的工期(30個月)，到設計圖完成/發包以前就要變成一張"綜合施工進度表"，未免太厲害了吧!?(也許因為不可能，所以根本沒有人會去做。)

如果，我們將"預算控管"及"進度編訂"的過程分成完成1%→100%：

那，開發階段的預算(12萬/坪)是1，發包預算是90，1→90中間都是空白？(因為還沒有決算，所以發包預算最多只能算完成預算控管的80%-90%。)

同樣的，開發階段的預定工期是30個月是1，有幾十個甚至幾百個工作項目的綜合進度表示90，那麼，1→90之間也是空白？

*****工程師啊!!下面這一段真的是know-how；如果工程師讀得懂/讀得通，有機會，也可以身體力行，那麼，您真的是一位名符其實/毫無愧色的"工程師"*****

設計階段，一般來說，時間短的也要三、五個月吧(極不合理)，長的，二、三年也不奇怪。

這一段時間是參予"工程專案"的"施工工程師最"繁忙、精采"的一段工作時間。

想一想，這一段時間有多少工作等著您去做：

一、配合設計的進度，訂定"施工規範"。

例如，結構系統確定以後，施工工程師就必須訂定相關的施工規範(鋼筋、鋼骨...)。隔間材料確定後，同樣的也立即訂定規範(輕隔間、砌磚、....)，以此類推。也就是說，只要設計確定一個"工作項目"，參予專案的"施工工程師"就必須立即整理這個"工作項目"的施工規範。

當然，如果工程師有能力自己寫施工規範當然最好；如果公司已經建有"施工規範"的資料庫，那就從資料庫中找出該工作項目的施工規範、重讀一遍，如有必要就加以調整修正，一方面鍵入資料庫(註明日期/工地/建檔者)，另一方面，編碼成為這個專案工程的"施工規範"；如果公司沒有檔案，自己又寫不好，則趕緊收集相關的規範，然後整理成自己公司(建檔)並成為這個專案工程的"施工規範"。

工程師千萬不要以為「規範是千篇一律」/閉著眼睛抄就是；我說台灣"狹隘"的地方：如果在青康藏高原，您以為：混凝土的施工規範與台灣一模一樣?在冬季下雪的地方呢?...所以，無論是再熟的施工規範，工程師ㄧ定要重讀一遍，參考基地的各種條件/法規等等，應該改寫的就要改寫、應該調整的就應該調整，那樣，不僅工程師可以時時隨著"時間"進步，公司的資料庫的資料也才會是"活的"、不是"木乃伊"。

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也許施工工程師會擔心設計進度(程序)是否能相互配合？其實，工程師是多慮了，設計工作有一定的程序，不可能"東飛飛、西跳跳"，所以，施工工程師只要配合設計順序，一定可以完整的將規範制訂清楚。

其次，有些設計師喜歡在設計圖上附註"施工規範"。我想，施工工程師可事前與設計師溝通協調，將他們指定的規範交給施工工程師集中成一本"施工規範"(作為發包文件之ㄧ)。我個人比較喜歡將相同的事務集中在一起，這樣，施工者比較不容易遺漏或什麼的。

我想，工程師也知道：規範與"指定廠牌"是一體的二面；以前，我們的設計案除了特殊理由/原因以外，所有的指定廠牌都是由我們(建設公司)的施工工程師指定的；而且，並不嚴格遵守"指定三家"的原則，二家、三家皆可，當然除非萬不得已，很少指定一家。這個工作也是配合設計進度持續進行。

理論上來說，"成本、工期、品質"相互之間是密切關聯的，因此，在制定規範(或"指定廠牌")時，施工工程師ㄧ定要確實了解"規範是否合乎時宜"、"規範(指定的廠牌)是否超過需求"、"規範是否綁標"....這些問題都是一面制定規範(指定廠牌)同時必須切實做好"市調、查詢"的工作；當然，也同時可以調查"單價"及其他一些相關的實宜。這樣，就不會說等到"建照取得"，急著發包、開工....兒讓施工工程師陷入許多工作根本沒有時間完成的窘境。

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重點是：施工工程師必須"配合設計進度"，一一完成有關"品質管理"的工作，如果過程中發現有問題，就必須在"設計會議"中提出，要求設計者說明、經有關人員裁決修正或調整相關事宜。

(續四)

二、預算控制

三、進度控制

 

我的困惑，請高手指導

我是電腦白痴，除了一些簡單的、基本的"打字"以外，很多都不懂也不會。

最近收到YAHOO的通知，似乎YAHOO的"部落格要關門了(?)，我是天生懶人，想到要"備份"要"搬家"，我就"暈眩"。

這幾天，除了努力"備份"以外，一直思考：「要搬到哪裡去呢？」

今兒個早，我想：只有向網友求救了。(一、二個月前，曾經有網友建議我搬家/因為YAHOO沒有備份的功能；我說過：我是懶人，多一事不如少一事，也就不了了之；現在想來，他倒是有先見之明。)

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我的問題是：

1、要搬到哪裡去呢？

2、全部搬過去嗎？還是新起爐灶？還是搬一部份過去？

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網友啊，請伸出援手，指導一下。感恩。謝謝!!!

********yahoo的來函*****

親愛的 Windows Live Spaces 使用者：
您好，感謝您對 Windows Live 的熱愛與支持。在台灣，我們已經和精選優質夥伴痞客邦 PIXNET 和 WordPress.com 合作繼續提供 Windows Live 用?精彩的部落格平台服務，您可以選擇其中一個優質夥伴做為您後續使用部落格的平台。再次提醒您 Windows Live Spaces 分享空間的服務平台預計於 2011 年 1 月 4 日轉成唯讀模式，屆時您可以繼續檢視過去的文章，您也可以下載保存您的分享空間內容或將其移轉至分享空間合作夥伴。而分享空間將在 2011 年 3 月 17 日於全球正式終止服務。在分享空間正式終止之前，我們會協助用?下載保存自己的分享空間內容，以及協助將內容搬移至合作夥伴的部落格平台。在分享空間正式終止之後，如果您沒有先行將分享空間內容下載備份，或者移轉到合作夥伴平台，您的資料有可能會永遠消失。建議您閱讀完本篇文章以獲得充分資訊。
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*****有答案了***(土地e部落達人)

沒聽說要關閉阿~~我們都沒有收到訊息...請問你收到怎樣的訊息..要不要直接去客服問...雅虎要關閉的是教友網吧

*****趕緊鋪文****

我把雅虎的來函鋪在本文的後面，希望是我誤會了。謝謝您。

*****企鵝********

這封信是說微軟的部落格 Windows Live Spaces 吧0..0

我沒有看到雅虎的部落格要關閉的跡象呀一..一

*****我的告白*******(濟公鬧笑話了)

原來如此，我還以為是雅虎的通知呢。可能是以前在"hotmail"用的部落格吧。謝謝。我真是白癡。別笑，還好我問了，不然還緊張得要死/急著備份。壹仟多篇耶!!再次謝謝!!

 

仲介工程師的專業知識(五)

總的來說，在台灣的所有營建(相關)的工程師是滿悲哀的。

地小人稠，政局一直不安，政治人物忙於"鬥爭"、"爭權奪利"；商人"急功近利"、各自鑽營；有關的學者專家，部分喪失超然立場，跟著和稀泥，混水摸魚：「以個人權益為己任，置國家生死於度外。」

在這種環境之下，工程師成了"溫水煮青蛙"，不知不覺就混下去了/理所當然的。所以，有識的工程師只有"自強不息"，靠自己努力了。

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最近，有機會跟朋友談大陸的工程案，也許因為大陸幅員遼闊，所以很多"思考"方式與台灣的"傳統"不同。如果，工程師依然"故步自封"以不變應萬變，到最後，很可能被時代所淘汰；我絕對不是危言聳聽，想一想：台灣目前的營建是什麼模樣/工程師的薪資結購如何？就可以略窺一斑了。

台灣相對於大陸的是"建築"規模多數屬於"小型"開發案，有上千坪的基地已不容易，想要動則以"萬"坪計算的開發案實在是鳳毛麟角/少得可憐；因此，工程師的"視野"、經驗實在是狹隘得可怕。也因此，許多開發案根本隨隨便便就"以經驗"來決定，而且所謂經驗是"想當然"不經證辯的"當權者"/想當然的經驗。

在這種情況之下，如果是民間的投資案，了不起建設公司認賠/大不了倒閉/老闆走人就是了，反正是老闆的"先見之明"/怨得了誰？

如果是政府的投資案，結果就是成了一堆"蚊子館"，反正是死老百姓的納稅錢，新設立/風光剪綵之時，績效是我的，何況後來養蚊子也是一大功德(如果還有一堆油水可撈/那就不去說了)。

近日讀大陸「當年明月」(作者)所著的「明朝那些事兒」，第四冊162頁，寫的是明朝「嚴嵩」(大奸臣)的兒子巖世蕃當官，「大致相當於建設部副部長，兼機要室主任。估計當時的朝廷裡，最肥的就是這兩個位置，天天包工程，和包工頭打交道，拿回扣那是家常便飯，加上他還管機要印章，和嚴老爹一拍即合，兒子通報消息，老子索賄受賄，貪得不亦樂乎。」(原文照抄)。

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話說回來，仲介工程師如果真有雄心應以成為"開發階段"時的"產品定位"專家為志向。

雖然，台灣的開發案規模較小，但是依然五臟俱全，如果用心去規劃也不是那麼容易的事；而且，無論規模大小，其方法/精神一也。

 

仲介工程師的專業知識(四)

所以啦，仲介工程師的專業技能最終是以"評估、分析工程專案的可行性"為目標；不是"現場銷售"(或是銷售的專案經理)。

這就好像"施工工程師"的最終技能是做一個稱職的"PM"(專案管理)，不是"施工現場的監工"(或是一個工地主任)。

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當然，我想，從"基礎"做起的仲介工程師ㄧ定是從"銷售現場"開始做起。

對不起，有關仲介工程師現場/直接面對客戶的銷售技巧，我是完全外行/不懂，當然也是我謹守分寸/也是因為不想深入的原因。

所謂「謹守分寸」是因為我與"仲介公司"共事，多是在建設公司時/我們自己推的預售案現場，而我是工務的代表；假使仲介工程師在銷售過程/客戶提出有關"工程"的疑問時，我們工務人員就應召/負責解答；平常時，我們多坐在角落"納涼"，最多幫幫忙/倒倒茶水；工務人員是不可能坐在銷售桌邊/聽銷售人員賣房子的。

其次，那是我的老毛病，我對"銷售實務"實在興趣缺缺。

也不是沒有學到一些"銷售技巧"，但多是"斷簷殘壁"沒有經過整理/分析，不能成為一套"說法"，所以還是不要獻醜比較恰當。

所以啦，仲介工程師如果想要學習基本的銷售技巧，請自己多努力一些，我想銷售的專案經理一定會時時耳提面命，只要自己用心/根本不怕學不到東西。(這些是金字塔的基礎之ㄧ)。

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前面談的是"開發階段"資深的仲介工程師的重要工作及因為要完成這項工作所應具備的專業知識與技能。

接下去，談的是"設計階段"仲介工程師的工作。

前面說過，開發階段仲介工程師最重要的工作就是"產品定位"及"客層定位"。但是，到底那是一些數據/分析/圖表/報告，真正要成為"實物"還是需要仰仗負責設計的工程人員(建築師等)以設計圖來表達"產品"是什麼"碗糕"。

(這一點，一般會有一些爭議，因為許多工程師喜歡以專業術語來解釋、說明他的工作內容、方法等，如果同樣是"專業人員"，那是一點問題都沒有；但是，如果面對的是外行的"資本主"、"業主"、"客戶"..，工程師有責任/有義務將"資本主"、"業主"、"客戶"的意見/想法轉換成"專業的圖說、工法、規範.......，同樣的道理：工程師也有責任/有義務將 "專業的圖說、工法、規範.......，轉換成一般的語言說明給"資本主"、"業主"、"客戶"明瞭。專業語言與一般語言的切換是工程師的責任/義務)

所以啦!!仲介(銷售)工程師的"客層定位"、"產品定位"一定要能轉換為專業的"設計圖說"，千萬不要提出來的東西自己都不是很清楚，那是唬弄自己。

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以前，曾經我們公司要推一個銷售案，主管業務(銷售、客服)的主管說：「我們要做"歐風"的建築，對銷售比較有利。」有人就問他：「什麼是"歐風"建築？」他回答說：「你不要管那麼多，反正就是歐洲古堡式的建築，你們做出來，我就知道了。」

真是什麼跟什麼嘛？

現代，我還常聽到：日式建築、地中海建築......老實說，我真的不知道什麼樣子的大樓公寓是：日式建築、地中海建築......是不是外牆釘幾條木板就是"日式建築"？是不是搞個白牆/紅屋頂就是"地中海建築"？是不是將"突出物"做成圓形的尖塔就是"歐式建築"?

別鬧了。

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仲介工程師參予設計會議，一定要對建築師的設計圖說詳細觀察、分析、檢討，如果覺得脫離"產品定位"的範圍就要提出"異議"/要求修正，千萬不要和稀泥。

以前，曾經有過這樣一個案子：銷售公司高階主管全程參予"設計會議"的說明及檢討，到最後取得建照/準備要銷售了，仲介公司又提出"修改圖說"的意見，結果被我臭罵一頓。開什麼玩笑嘛---設計過程討論了整整一年多，也沒人禁止你發言，到最後還是要改圖？被我"拒絕"--封殺(他的改圖意見---3戶改2戶。最後妥協：只是請建築師做一份備份，萬一銷售現場有這種情況，才提出來)。

這個部份，我想：仲介工程師ㄧ定要會讀圖(我想這是基本條件吧!)

其他有關設計專業的工作，也不必了解太多，到底，那是"建築師"的工作，沒有必要"黑卒吃過河"。

我想，仲介工程師在"設計會議"中主要的工作是了解設計有沒有違背"可行性評估"中有關"銷售、仲介"的原則。例如：產品的坪數分配、建材及設備的等級、公設的項目、位置...等等。

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我一直聲明：我是「施工」、「設計」出身(設計是在剛入社會時在建築師事務所待了5年；然後在建設公司的工務部幹了5年的甲方監工，然後到營造廠幹工地主任幹了7年--最刺激、最悲慘的一段日子，最後到建設公司幹高級匪幹)，我是因為自己做工程(尤其是公共工程，真的是"艱辛"--被修理得亮晶晶、只能用"欲哭無淚"來概括形容；幸好，也因此"脫胎換骨"/獲益良多)，發現工程問題層出不窮/問題一大堆，所以76年起才致力於研究"營建管理"。

銷售這一塊是幹甲方監工及後來幹高幹時才有實際比較深入的接觸。因此對銷售實務也算不上了解，但是，當高幹以後，因為研討"營建管理"的原因，所以對於"開發階段"仲介(銷售)人員的工作深入探討/研究/推行，所以這一小塊我比較清楚/比較有把握。

(續五)

仲介工程師的專業知識(三)

所有的"工程專案"的"可行性評估"，確認使用者(經營者、使用管理者)的意見/想法/需求，是可行性評估的成敗關鍵。

任何一個"工程專案"如果「使用者」(使用管理者、經營者)明確，「可行性評估」的許多評估條件就很明確。舉例來說：電子公司要興建一座工廠/百貨業者要興建一棟百貨公司/企業要興建企業總部等等，因為"需求"很清楚，所以無論是「開發」、「設計」、「施工」的內容都很明確，要評估「在哪裡興建？」「如何興建？」「如何使用維修管理？」都有具體的/比較可靠的答案。(這是指相對於「使用者」不明確的工程專案而言)。

所謂「使用者不明確」的工程專案，標準型就是建設公司的「新建工程銷售案」。因為「什麼人會來買?」不知道；買的人的「喜好」是什麼？不知道；買的人是自己住?送給小孩?出租?投資?不知道；住進來的人是什麼樣的家庭?不知道；......與「使用者」有關的資訊，因不知誰會是「使用者」所以理應不知道。

怎麼辦？這時就完全倚賴「銷售工程師」的市場調查資料及分析。這也是以前我說過的：「客層定位」及「產品定位」。

所謂「客層定位」就是專業的「銷售工程師」依據專業、經驗、標的的特殊條件、小環境、社會的大環境等等資訊，分析、研判、確認「使用者」的屬性。

所謂「產品定位」就是依據「客層定位」，確認產品的規格：例如：產品性質：小套房?豪宅?商場?住辦?如果是住宅，就要確認：坪數、房間數、設備等級/需求、總價等等。

當然，確定「售價」是最重要的考慮因素。

「產品定位」、「客層定位」是銷售工程師在開發評估階段的「專業」工作，不是其他任何工程師所能取代的。

這一點，負責銷售、仲介的工程師ㄧ定要有這個認知，爾後，在開發案中才能舉足輕重/佔有一席之地。

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這裡，舉幾個常見的怪現象來輕鬆一下，也消遣一下「銷售工程師」或開發階段不重用「銷售工程師」的主事者：

一、銷售工程師經常喜歡是：一流的設計、一流的施工、一流的建材、一流的設備等等，然後，只提出二流或三流的售價。

當然，也有業主相反：二流的設計、二流的施工、二流的建材、二流的設備等等(甚至更爛)，然後，卻要求售價「破市場行情」。

二、有些建設公司的主事者，更是異想天開，也可能不知如何做/或是不相信「產品定位」、「客層定位」，所以乾脆「大小通吃」：一棟建築裡，號稱各種「坪數」的產品都有：從十幾坪/戶到七、八十坪/戶，甚至上百坪/戶的產品都有。我相信，這類銷售案到最後不是小坪數留下來就是大坪數滯銷，沒啥好奇怪的。

三、近幾年很流行"豪宅"。於是，「豪宅」風起雲湧，不管是阿貓阿狗公司，不管是什麼地點都是「豪宅」，動輒近百坪/戶，一、二百坪/戶的也屢見不鮮，好像不這樣，房子就沒人要/賣不出去似的。

有些地區的「豪宅」我真的懷疑要賣給誰？

台灣的所得分配，什麼時候變成一個「大頭金字塔」了？

四、現在，我們常常會看到有些建設公司等到設計完成/取得建照以後，才找合作的仲介/銷售公司；然後，我也常常看到"仲介公司"的專案負責人要求建設公司：修改平面、修改建材、修改銷售坪數、增加育樂公設.....，凡此種種，我就不懂，位什麼建設公司不在"設計前"(開發階段)諮詢"銷售公司"的意見呢?

而且，這種事情一再重複發生，難道建設公司的主管一直無法/沒有從中取得教訓嗎？

(續四)

仲介工程師的專業知識(二)談求學如金字塔

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雖然我是"施工工程師"，我常常告訴一般的工程師：一個以銷售為目的的工程專案之中(其實應該是任何工程專案)，最重要的是開發及銷售人員(經營、管理人員)，設計居次，施工工程師最不重要。如果以百分比來計算重要性，假設全部是100分，開發/銷售(應營管理)人員佔60-70%，設計佔20-25%，施工只佔10%甚至更少。

別不服氣，事實就是這樣。

*******來函照登*****

小弟現在有個念頭，對於我們房仲而言，對房子的了解其實少的又少，那我們要如何學習(至少基本了解)房子的建材、起造方法、施工過程或是其他的共同術語呢？

我有個客戶的某棟房子是用清水模蓋的，他講到這技術，我整個就是霧煞煞的，甚至還怕因為不懂而會影響行銷他房子的速度，除了您之外，是不是有哪些書籍或是參考資料可以讓我們解惑，進而有個基本常識呢？

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我一直認為：營建管理的範疇是任何一個人窮三輩子的時間仍不可能全部透徹了解的。所以，我們必須"知所選擇"：選擇我們必須具有的專業知識技能，這個部分至少一定要了解70%以上；其次，有些比較重要/相關的知識技能，能有四、五十分就不錯了；再其次的，有概念就好；其他的，我們就放棄了吧!!

老胡(胡適先生)說的：求學要如金字塔，要能廣大要能高。這句話，工程師ㄧ定要聽懂：無論再大再高的金字塔也有一定的範圍：金字塔面積最廣大的基礎部份也是有一定的範圍，不可能無限延伸。求學也一樣，劃定一個範圍/逐漸的將自己的知識/技能往上堆；最高(最尖)的部份就是前面所說的「選擇我們必須具有的專業知識技能」；比較低的就是「有些比較重要/相關的知識技能」；更低的部份就是「再其次的，有概念就好」；金字塔基礎以外的沙漠，「我們就放棄了吧!!」

工程師如果天資聰慧，能夠多聞、強記、博學，當然很好，可是，也只是建造一座比較高大、壯觀的金字塔；像我天資愚鈍，能夠建造一個小小的金字塔，我已經非常心滿意足了。

求學千萬不要"貪多不厭"----什麼都想知道，什麼都想學；要知道「貪多嚼不爛」，到最後，造出來的「金字塔」只是一個大大的平台----似乎什麼都懂/都知道，事實上，每一樣懂得的都很淺薄、都很膚淺，那就很悲慘了(怎能成為金字塔呢?)

而且，求學必須對所學的融會貫通，不是東學一點/西抄一些，也不搞清楚真正的精神內容/就以為這個學問已「據為己有」；這就好像建金字塔，只是將一些斷簷殘瓦堆放在一起，根本不成為建築；如果勉強拼湊起來，也經不起時間/風雨的考驗，搞不好人家輕輕一推就倒。我們必須將所學融會貫通----各種相關的學問了解彼此間互動的關係/緊密扣結在一起，就像金字塔的石塊---不僅要了解每一塊石頭的肌里，也要知道他的材質、硬度、吸水率等等，然後才能依他們的特性琢磨、切割、安置於適當位置且相互之間環環緊密相扣，如果能夠做到動一髮牽全身，那有算「有成」了。

我個人以為：

「知所取捨」確定範圍是求學問的第一步。

「透徹了解所學」是做學問的第二步。

「融會貫通」所學習到的所有學問是第三步。

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這一篇因回應回應，所以離題遠了一些。不過，相信對年輕工程師/無論是哪一種工程師，同樣有效。

「仲介工程師」與「施工工程師」、「設計工程師」....等等的所學(所建造的金字塔)一定不同，這應是可以理解的。

******濟公的狗尾續貂*******

其實，我是"捨棄"了很多，比方說：法規、機電及一些深奧的理論；重點是，我坦然的承認在那些領域裡，我是"白痴"，沒什麼丟人現眼的(總比不懂裝懂/胡說八道/被識者拆穿/恥笑好)。

我說過，曾經有人跟我說：「我敎你土木，你敎我建築，如何？」

我的回答是：「要我敎你建築，沒問題；你要敎我"土木"，那就不必了。因為，我毫無興趣；我寧願將那些時間花在建築上。」

(續三)

淺談「泛水」

這張泛水大樣是我徒手繪製的。沒有比例尺(量其約啦)。

我想，多數工程師都知道/也做過「泛水」。

我是因為碰到這個問題，所以偷懶/簡單繪製了這張大樣，反正只要看得懂/可以施作就達到我的目的；以前我也想過/也說過有機會就試著建立各種大樣圖的檔案，既然畫了這一張，就當作是「大樣圖」系列的第一步吧。

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防水工程是建築工程"重點工程"項目，所有的工程施工人員絕對不可掉以輕心。我記得到日本參訪時，日本的工地主任介紹"防水工程"時說：只有在詩作防水工程時，全部工程師不得休假，必須全員到齊/時時注意防水施工過程。

我想工程師也知道：工程總會有瑕疵的，什麼瑕疵都很容易解決，唯有"漏水"真的會搞死一堆人。所以，施工工程師必須小心/謹慎的面對"防水/隔熱工程"的設計、施工。

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「泛水」是防水層到四周牆面的「收頭」；為的是避免水從防水層的四周端點/與牆地的縫隙之間滲入。也有人寫作「範水」，老實說，為什麼這樣稱呼？我不知道。

防水層的收頭有幾種作法：

 

 

 

(待續)

仲介工程師的專業知識(一)

*******來函照登*******

小弟本身從事房仲業，有人提醒我，既然是跟房子有相關的，那很多層面都要去了解，不管是CAD畫圖或是蓋房子的流程等等，

想請問大大是否能給我一些建議？非常感謝!!

*******濟公如是說*******

11/6-11/7我到台東一趟，受到的"震驚"到今天依然餘波盪漾/遲遲無法平復。

我寫的"台東傳奇"也一直佔滿我的思考空間，也依然無法定稿/完成。

前一陣子寫的"施工工程師在施工專案各階段的職責"、"國宅不是貧民住宅"..等等文章雖然這二天也努力筆耕，卻都無法靜下心來，繼續/順利完成。加上其他一些朋友的問題，也讓我"遊魂"一般，魂不守舍。

所以，這一篇文章，可能會拖一段時間才能完成。抱歉!!抱歉!!

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我在"施工工程師...."一文中，曾經提到：後續，我會繼續寫"開發工程師..."、"設計工程師..."....等等各種工程師在各階段的工作與職責；既然"西門豹"兄提出問題，我就先寫"銷售工程師在專案工程各階段的工作與職責"，我們由銷售工程師的工作內容/職責，自然可以知道"銷售工程師"應該具有的專業知識/技能是什麼？

不過，希望西門豹兄忍耐一些，如果要我在頭昏腦脹之時，隨便拼湊一些東西交差/應付，那不是我的風格。

(順便請教一下西門豹兄，為什麼要"隱藏"回應呢？)

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我想，"仲介"的工作標的大約有下列幾類：

1、素地(非都市計畫區土地，例如：農地、山坡地--林地、其他)。

2、建地。

3、預售房屋。

4、新建建物。

5、舊建物。

仲介的內容/方式有：

1、銷售。一般最常見、也是"仲介工程師"最重要的工作。前一項所有的"標的"都有可能程為工作內容。房屋銷售包括：預售及成屋(新建建物及舊建物)銷售。

2、租賃。比較起來，這項工作比較"稀少"，不過，應該仍然常見。

3、維修。這是"租賃"房屋常見的附帶服務；仲介公司"長期"代理客戶"租賃"房屋，客戶可能一切都交給仲介公司代為服務。"維修"----例如，重新出租前的油漆/粉刷/整理，或是客戶要求房東必要(依合約)的維修時，都由仲介公司代勞。

4、管理。這也是"租賃"房屋才有的附帶服務；例如：代房東"收租金"、繳交有關費用、稅款等等工作。

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以上所寫，可知"仲介工程師"的工作項目/種類千奇百怪，無所不包。因為，許多與"建築工程"無直接關係，我又不是寫書，要將所有的"仲介"工作說清楚、講明白真的是力有未逮，所以，我將仲介工程師的範圍"縮小"，只寫與"建設公司"有關的"預售"工程師(新的成屋/先建後售，也包括在內)。

(續二)

台東傳奇

台東 關山的天空(2010/11/07.上午9:50)

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2010年，11/6-11/7，我到台東，經歷了二天洗禮/震撼。

這一段因緣，到現在，我還覺得有些像在"夢中"；前因、過程、後果(應該還持續燃燒...)，完全違反我的個性/卻不知不覺/自然而然的經歷了這二天，我只有以"天意"來自圓其說。

至於"天意"是什麼，我真的不知道、也不敢妄加揣測；而且，說是天意，搞不好也只是我個人的胡思亂想/自我調侃/推託之詞；所以，我只有祈禱    上師加持，無論結果如何，都能讓我領受這幾天的洗禮/震撼並秉持"佛教徒"的信心/持續堅持不斷的努力。阿彌佗佛。

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我不急著寫這一"台東系列"的文章，因為我知道，我必須"沉澱"下來，才可以"觀察自心"/靜思所穫。所以，這一系列會慢慢的/慎重的斟酌/以至逐漸完成。

*******從一個小女生說起******

我只聽朋友敘訴她的故事片段；我只在台東時一路上/在朋友的車上聽她的CD，她的歌；我聽說她現在住在"太麻里"。

回台北時，朋友送我一張她的第一張專輯--河壩。六首憂傷卻一襲藍杉子的客家民謠風歌曲/還附有一張DVD--據說是她的介紹。據說----是因我仍在品歌........尚無暇觀賞。

米莎。苗栗三灣人。成大建築系三年級輟學。漂流至台東。以四年多的時間/朋友的扶持/協助，完成/推出第一張作品「河壩」。

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抄錄幾句「落地歌」的歌詞：

「把自己種下 種在這離鄉遠遠的泥土裡

我要生根 管他呼呼的北風

..............

我會發芽 聽到那驚蟄的雷響

..............

我要開花   ........開做一蕊無刺的香

..............

我會結果..........

結做一輩子最美的收成  。 」

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可惜，「河壩」只在發表會場銷售。

 

*******周博士的「優波提舍」*******

 

朋友事前告訴我，周博士以八個貨櫃組合成「優波提舍」。

朋友的小孩告訴我，裡面很好玩--有地下室、變魔術的、繩索爬梯.....。朋友說：周博士免費提供場地/訓練學生/柔道/角力，免費提供住宿，成績好的隊伍周博士還主動出錢/安排/連絡/帶隊至日本參加比賽....。

我又是滿腦子的幻想。

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周博士用八個貨櫃裁成十三個單元做外圍，略呈八角型，中間空地以鋼樑及金屬板做頂/加一些天窗(形狀略似紙折的飛機--大概是八支鋼樑成放射狀；全部向一點傾斜、集中；整個鋼構系統與四周的貨櫃各自獨立/周博士自己設計的)，地上鋪上墊子成為角力/柔道的道場。

道場比四週地面約低一公尺。(高程=GL-1.00公尺)

四周的貨櫃多不在同一個高程，而且組成的貨櫃有左右傾斜45度的，有前後傾斜30度左右的(角度是我概估的)，有垂直安置的，(如照片上左側的貨櫃)有切個角度/採光通風的；各個貨櫃(單元)在前後或左右或上下開口，然後以階梯、斜坡、繩索、爬梯、迴旋梯等各種方式將各種不同用途的空間串連在一起。

我記得的還有：隱藏的階梯、開口，可摺疊靠牆/不佔空間的桌椅；特殊的採光窗；設計奇妙的通風口、通風管；還有，周博士正在整理/他為學生拍攝的/運動過程的記錄照片，有個空間鋪地都是；當然，還有很多很多奇異的書架、很多書、相簿--中文、日文、小孩看的.....。

非常了不起。非常奇妙、不可思議。我是：嘆為觀止，自嘆不如。

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周博士說他是整體規劃/設計好，然後逐漸分次完成的；內部的裝修精緻而複雜。材料多是原木。

匪夷所思。

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周博士。三、四十歲吧。瘦瘦高高，白白皙皙的。(據朋友說：)西藏/拉薩人。留學日本。博士。主修教育。曾在日本教書。

到台灣，覺得台東似青康藏一樣純淨而定居。在台東的大專兼一些課(據說薪資微薄。)

似乎已將生平積蓄盡散於台東。造福地方/莘莘學子。

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回台北的飛機上，我想呀想著，突然驚覺/開始懷疑：周博士是不是"外星人"?還是佛菩薩轉世........?

******稻田間的五重奏******

池上。秋天。二期稻作收成的季節。

下午。秋陽高照，金風柔柔。很舒服的天氣。

朋友載我到池上的稻田間，觀賞"五重奏"。

蒼穹遠山為幕，黃金稻田為舞台，借用產業道路的柏油路面擺放折疊椅---就是觀眾席；陽光、白雲、微風、滿滿的台東純樸鄉民....

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演奏的主題是：「民謠之旅」----世界各國的民謠組曲。

五重奏好像是由"蔡教授"領隊(照片中央/吹小喇叭者)，所有的團員都是"跺地有聲"的音樂大師。

蔡教授的"過橋"也很幽默、精簡，掌握了整整一個半小時的音樂氣氛。

真的很精采。 (應該站起來喝采!!)

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當然，還有很多人物可以記述，因為沒有深入，不敢胡謅。

 

(待續)

建國宅，不是建"貧民住宅"

最近，不知怎的，"興建國宅"這個題目炒作得火熱。希望是真的，不要又是"狼來了"。

除此以外，作為一個建築人，我也提出一些小小的建言。

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我想，一般人認為興建國宅的目的有二：

一、住者有其屋。就好像老杜(杜甫先生)所期望的：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏。」這是由政府出資興建國宅/租賃給國民的最重要原因/目的。

二、抑制高漲的房價。這個目的，我有些意見，後面再談。

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一、台北市精華地區興建國宅適宜嗎？許多人跳出來，以為政府應將高價位的土地賣掉/換成郊區比較便宜的土地來興建國宅，比較合理。

事實上，這個立論是不周全的，可以討論的。就好像我的題目，開宗明義就宣示：建國宅，不是建"貧民住宅"。所謂的中華民國國民並不是只有"低收入"戶才是"國民"。中產階級，也是國民/同樣也需要住宅。

1.1.台灣的都市計劃/土地使用分區，理論上來說是很凌亂的，住宅/辦公區/商店/學校....唉呀呀，通通湊在一塊。這沒有"好壞/對錯"的問題(都市計畫學者也是山頭林立/各有說法)，我倒覺得在台灣，地少人稠/不如此似乎有問題，而且這樣做、生活機能也"滿方便的"。

因為生活機能方便，所以人們趨之若鶩，自然"地價高漲"，房屋價格也因此居高不下；這是"正常"的/自由市場供需的問題，沒什麼好打壓的。

所以，不是"國民"(升斗小民)不喜歡住在精華區，而是"力有未逮"。

1.2.國內居多數的中產階級，多是"受薪階級"。我個人是以為：任何一位"受薪階級"(包括軍公教、民營企業等等)不貪贓枉法、不食夜草、不發橫財、不依賴祖先餘蔭，想要買一棟房子是很辛苦的。這個，我想誰都會算，不浪費篇幅了。

中產階級不是"不想"住在精華區，而是"想都不敢想"。

難道因此，政府就毫不猶豫的剝奪國民居住自由的權利(廣義的來說)，將中產階級驅離生活機能比較健全/優異的所謂"精華區"嗎？

1.3.一般人租屋比較困擾的是：搬家/租金不穩定。

我想每一個家庭談到"搬家"一定為之色變。可是，一般的房東可能因為自己的孩子要結婚了....等等原因，停止租約；於是，房客只好"千辛萬苦"的再去找房子/千辛萬苦的找到"比較適宜的"/再辛苦的搬家。所以，沒有"自有住宅"的家庭，一切從簡：家具不敢添購、喜歡的家庭飾品看看就算了，想到下一次"搬家"不知何時會發生。也是辛酸。

另外一個讓"租屋族"頭疼的就是"租金"的不安全感。房東什麼時候要通知"漲價"真的不知道(背後的原因很多。不分析)，就"租屋族"來說，可能又是"要搬家了"的主要因素。

這兩天，捷運"蘆洲線"通車，新聞記者訪問當地的商店老闆，不知各位有沒有注意：除了生意好二成以上可以高興以外，憂愁的都是"租金"又要漲了。我想，當地的"租屋族"應如是擔憂。

1.4.我們常常說：「買車容易，養車難。」其實，房地產亦應作如是觀。

國宅要"取得土地、設計、興建"不是一件容易的工作，但是，更重要的：維修/管理國宅更難。

簡單的以"時間"來說明一下：一個建築工程，開發、設計到施工完成，一般正常的，大約3-5年左右，當然運氣不好的，搞個十餘年的也不是新鮮事。但是，與"房屋的使用管理"時間來比較，就算不了什麼了。也不要說現代的建築可以使用一、二百年，簡單的以50年來計算維修管理工作的時間(銀行折舊的數據)就夠嗆的了。

我想有車的車主都知道，買了一部車，如果不時常保養、清潔、維修、添水、換機油.....這部車大概不要五年就變成一堆廢銅爛鐵了。房子也一樣，如果不清潔、保養、維修、管理(指的是住戶的問題)...很快，這棟建築就可以變成"貧民窟"了(這無須舉例，到一些"無人聞問"的國宅去看就是了)。

住宅的"維修管理"(使用管理)是一門大學問/也是個重要行業，可惜國內普遍不受重視(從與大樓管理員有關的所得/水準/工作內容可見一斑)。

這理，我也不花篇幅談租賃管理。我記得日本有一家建設公司就是完全以"興建房屋/租賃"為經營主旨，而且台灣許多較知名的"房屋管理公司"的管理手冊也都很精采(我猜，多數是根據日本相關的管理辦法翻譯、修改的)，所以，只要想做，台灣目前有許多現成的"工作規範"，不必費神去尋覓/出國去考察。

所以，國宅如果改變為"租賃"型式，成敗的關鍵不在"設計"、"施工"，而是在於"維修管理"。

1.5.有關租賃的方式、對象，我想國外有許多方法可以借鏡。我是比較支持"依所得高低"出租不同等級的房屋。

就好像前面說的，國宅必須提供給"全民"居住，不是"貧民住宅"。而且，國宅租賃也不應以"賠錢"為原則。只要合於市場行情，可也。

所以，國宅管理單位應依據每個申請者的"所得"評估他應該"租賃"哪一種"國宅"。只要"所得"變更，國宅等級就立即隨之變更。當然，應該有個"range"(國語是：?)例如(舉例，不算數)：年收入20萬以下，可租賃一級國宅；年收入15-30萬可租賃二級國宅；年收入25-50萬可租賃三級國宅.....以此類推。只要收入超過或低於"規定"就必須遷出。更換至其他等級的國宅。

如果以為國宅租金必須遠低於市場行情/甚至應該"賠錢"貼補這些租賃的國民，這是不切實際的想法。

國宅所依持的，不應是"低租金"，而是"管理良好"、"不亂漲價"、"不亂趕住戶"。

1.6.也許，有人會說我「不照顧弱勢族群」，我是覺得：那是政府另外的「福利政策」，千萬不要跟"國宅"攪和在一起，如果那樣，國宅政策會被拖垮，大家都沒有好處。

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只要國宅能"維修/管理"得好好的，我想，不是每個國民都想要租金"便宜到不行"然後居住在"貧民窟"中。

 

施工工程師在"工程專案"各階段的工作(二)

這一篇，我們跳過"開發階段"，談設計階段(後面有與"開發"相關的問題，我們再回頭來談)：

工程專案委託"建築師"設計以後，一直到設計的"施工圖"完成/取得建照以前，一般建設公司的"施工工程師"要參與"設計會議"的機會應該很小，即使有，也是"旁聽"而已，有什麼作用？有什麼功能？坐在那裡幹啥？湊人數？

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我想，很多"施工工程師"都認為：「設計是"建築師"的事，我又不懂，我能夠做什麼？」

可怕的是：即使建設公司有主管"設計"的部門(設計部或什麼的)的高階主管，多也如此認為(請問：公司設立這個部門，請了一堆"高手"掌管設計，希望這些高手做什麼事？如果什麼都不做/一切任由建築師自由發揮，這個部門裁撤掉算了)。

(有關"設計部"、"設計管理工程師"的工作，這裡再跳過；我們還是以"施工工程師"為主軸。以後有機會，我再試著寫"設計工程師"、"開發工程師"、"銷售工程師".....等等在"工程專案"各階段的工作。)

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或許，施工工程師會說，有啊，設計圖出來，我們就要"算圖編預算"，或者請人算圖；(說不定，有些公司這個"算圖"的工作還是由其他的"專業"部門----例如：採發部----採購發包部門----負責)；那施工工程師真的不知道要負責什麼？一切等發包(給營造廠)以後，再展開作業吧。

如果是這樣，"施工規範"、"施工說明"、"標單"....等等與"發包給營造廠"有關的文件都與"施工工程師"無關囉。是不是這樣!?

如果，我再假設：水電設備/空調/電梯/廚具/衛生設備等等要不要分開發包(單獨發包)也不關"施工工程師"的事囉。

真好！就施工工程師的"工作"來說，"希咪代誌別人傳便便，息搞，勒崗地，作我的"業主監工"就好(台語。意為：什麼事情別人都幫你做好了，屆時，下工地幹我的"業主監工"就是啦)。真的輕鬆愉快!!

施工工程師有沒有想過：希咪代誌別人傳便便，意思就是：所有的"條件"別人都"規定"好了，你在別人規定的"範圍"內努力工作吧!!

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工程師啊，等你下工地了，發現"設計圖說"的規範/工法不合理，怎麼辦？

發現：工程項目漏項了、數量錯誤或是"無法施工"，怎麼辦？"設計圖說有缺失，需要辦理變更追加減怎麼辦？工期的訂定，合理嗎？

最重要的：你知不知道：發包結果(工程預算)是否超過"開發階段"時的"評估報告"的施工預算？/工期？

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我們回頭來看"開發階段"的"可行性評估"及相關事宜。

一、那本(篇)核准的評估報告到哪裡去了？

二、公司負責人曾經"正式宣示"評估報告的結論，然後指定"專案負責人"並要求各部門依據"評估"的結論執行這個工程專案嗎？

三、如果沒有"專案負責人"，就是"沒有成立專案"。對不對？所以，專案那一套"管理辦法"是不適用於這個工程的、一切必須依"正常程序"執行，對不對？

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好，回過頭來，我們來看上一篇，我虛擬的(可行性評估報告中)有關"施工"的條件：

施工預算：12萬/坪；樓層：地面23層/地下4層；結構系統：地下室RC，地面層SRC；外牆磁磚：進口小口磚；衛浴：進口產品；工期：30個月......。

如果，設計過程中有微調，那是可以接受的。但是，如果調整超過範圍，而其他條件不變(如：工期、施工預算等)，等到設計圖出來，才發現：怎麼會這樣？怎麼辦?

(續三)

大山先生的研發

大山先生為了混凝土強度的問題，作了一些試驗。

雖然很簡單/可是精神可佩，所以，我將他的"回應"附錄於後，一則讓工程師參考，一則希望工程師有機會也可如此努力/用心，則建築界自然前途一片光明。

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濟大，兩者的七天強度差了13.38%
http://tsdesign.pixnet.net/blog/post/27497188

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當然，我也希望大山先生"樣品"要有一定數量，少量的樣品的結果很可能因為"某些原因"(我們沒注意的或是意料以外的原因)而失真。

無論如何，應不吝給予掌聲。

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想了一個晚上，我還是要建議大山先生：數據的比較，有各種方法/所以很有趣。例如：大山先生是以二種試体得到的強度數據相比較，所以得到13.38%這個數字。因為這二個數字都是"不定的"，所以我建議：大山先生拿固定的數字(混凝土的設計強度)做基準，二個試體都以設計強度來做比較，這樣，比較有意義。

例如，大山先生以210kg/cm2作基準，得到的數據，一組是設計強度的74.76%；另一組是設計強度的64.76%；二者相差是10%。

如果我們以教科書所說的7天的強度是設計強的的66%(這是我的記憶數字，大山說是70%，我不知道哪一個數字比較正確?)來比較：(用70%來比較也是可以的啦，不過最好查一查教科書。)

210kg/cm2*0.66=138.6kg/cm2

一組的強度略低於"理論"：約為：136/138.6=98.12%

一組的強度高於"理論數字"：約為：157/138.6=113.28%

也許還有其他更好的比較方法，工程師可以自己揣摩。

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我衷心的期盼大山先生在自己的職權範圍內多做幾次相同的試驗，那樣，所得的"數據"才有可信度，才有"權威"。

再給一次掌聲。

*****唯真的回應******

回饋一下下，若把數據組增設控制變因，以溫溼度做比對，可以窺知其中的異同，聽大陸回來的營造商說，台灣水泥在當地低溫狀態下不易乾固，工期延宕恨多，對其相對強度的影響，便可知蒸養最佳化。

******後續******

濟大，28天的數據已經拿到
http://tsdesign.pixnet.net/blog/post/27497188
兩者強度相差約20.8%

下次我再多做幾個試體試看看