施工管理-假設工程(2.4)預算CR0518

  假設工程中還有一個比較麻煩的問題就是大型施工機具的安裝架設費用/預算。

  例如:工作電梯/塔吊/混凝土拌合機等等。建築工地籌設預拌廠的機會微乎其微，除非基地的建築面積夠大、混凝土用量接續不斷、用量符合經濟效益或有特殊需求/條件，否則沒有設立的必要。

   但是，塔吊及施工電梯在建築工程中就司空見慣了。

   塔吊及施工電梯的預算從何而來?

   理論上，設計者的工程預算除了法規規定的安衛費用以外，不可能有這些項目獨立存在。不是沒有這個費用，而是都附屬於每個單項工程的搬運費之中。

    拿工料分析表來看，幾乎每項工程都有"搬運"費一項。這裡的搬運指的是小搬運，即工地(施工現場)倉儲場所至施工地點的運搬費用。

   我們必須了解哪一些工程項目是必須用到塔吊的?例如結構體的鋼筋、模板，後續裝修工程的門窗、水泥、隔間材料，水電/空調工程的材料等等。因此，施工單位必須將這些工程的搬運費提取部分作為塔吊的預算。如果提取的費用不足以設置塔吊，而施工場所又有足夠的空間停放/操作活動吊車，則應以活動吊車為運搬工具。如果費用足夠，則應於分包說明書中說明營造廠提供塔吊。

    當然，設置塔吊以後會有"吊裝計畫"嚴格控制各項工程的運搬排班表，那是另外一個故事。其實，即使是活動吊車，執行單位也必須提出"吊裝計畫"申請核可，這是基本常識。

    寫到這哩，不知是否有遺漏?想到再說!!

施工管理-假設工程(2.3)預算CR0517

   上回談到點工的預算編列，事實上，那只是常態的點工。所以一般多以約聘長工任用。每個工程至少一人。這與顧寮工不同。

    顧寮工的定義，現在來說似乎非常模糊。早年，顧寮工就是長工，他必須是"萬能"的。也就是說，除了睡在工地以外，白天也要參與工作，因為工作內容不定，所以什麼都要會。因此早期的顧寮工多是退休的技術工。如果要定義顧寮工是安全守衛，那就太幽默了，就像今天的保全人員，如果也冀望他們像電影中的"終極保鑣"一般，那不是幽默是什麼?何況，一個退休的技術工，可以給你的安全保證什麼?

    今天，有些工程的顧寮工就自認"我晚上不睡覺，所以白天不工作"。其實就如同以後會談到的大樓管理的安全警衛，他們也不可能是十八般武藝樣樣俱全，更不會為了微薄的薪水為你(公司)賣命，何況，賣命也沒啥道理、沒這個必要!

    有關保全的問題，在以後的大樓管理中再詳談。這裡做個簡單的成本分析:保全人員，現今一個人可以以3萬/月計算，所以工地如果要請24小時的保全，合理的是三班制(每班8小時)，也有2班制的(虐待保全，可是比較划算!)如果仍以工期二年計算，則保全費用3萬*2*24=144萬，這是下限，不合理，應以3萬*3*24=216萬計算。約佔總工程費的1%。

   當然，工地的點工不只這些，有時一天的點工可多達3、4人。分析他們的工作內容，大致可分為下列幾項:

   1.垃圾清埽整理:營造廠的下包(協力廠商、丙方)的合約一定载明:施做者必須負責清理現場。結果:一則清理不夠確實，二則不同分包間的介面責任不清，多少都有一些弄不乾淨的地方，這時，只有派點工去打掃；這個部分的點工工資，應累計後由分包分攤。垃圾車的運搬費亦同。

  2.雜項工程:工程總有一些零星工程必須由營造廠自行處理，這些雜務就必須由點工完成。

    無論如何，所有的點工都必須每天記錄工作內容，如此才能確認歸屬的支出項目。

 (未完)

施工管理-假設工程(2.2.)預算CR0516

   營造廠的執行預算，是施工執行單位(工務所)各項工作的基本依據。我一直以為:一個具相當規模的工程專案，就應當視為一個分公司，執行預算就是他的年度預算(跨年度)。說這些，主要的目的是因為執行預算內容非常複雜，如果先了解:一個工地就像一個分公司，那麼，後面的解釋/說法就比較容易理解。

    前面說過，設計者的發包預算或是業主的發包預算一般都將模版工程及放樣工程單獨列項，這兩項屬於假設工程是沒有疑問的。只是因為模版工程與混凝土工程(結構體工程)息息相關，所以許多公司將他放在結構體工程中，這也沒啥關係，只要好用，怎麼編排都無所謂。

   事實上，模板工程與庭園的造景工程、排水工程(水溝、陰井等)、擋土牆、圍牆等等也有相當程度的關連。工程項目的分類只要處裡妥善即可。

   除了上列二項，其他的項目多在假設工程一項中。

  事實上，假設工程不包括:施工單位的臨時辦公室以及辦公室的臨時設備(如冷氣、電話、事務機器、辦公桌椅等等)、臨時倉庫等。這些應屬於施工單位的管理費。

     但是如果是業主監造人員(含設計監造單位)使用的辦公室、會議室等及內裝設備則屬於假設工程。 因此，如果發包合約書中明訂施工承攬單位必須提供某些空間、設備、機具、車輛等給業主監造、設計監造等，就必須編列預算於假設工程中，如未明訂，不得強取豪奪!其他如臨時廁所，衛浴等均須視使用者是誰而決定預算歸屬。當然也有混合使用者(如廁所、魏裕等)，則以一般習慣及公司規範決定。

    安全衛生的預算，我個人覺得還是應單獨立項。由合格的安全衛生主管人員編列執行。如果勞安規定很明確，則以法規為準，如未明訂，則主管安衛人員必須訂定該工程與勞安有關的施工規範，如此才得以編列預算。 

    施工機具可分為大型機具及一般的小型機具。小型機具如:震動機、抽水馬達、破碎機等等。這些小型機具的預算一般都放在安全衛生項目中，因為這些機具多是跟著點工走。

    點工的工作仔細分析，以安全衛生為主。如果有其他的任務，除非是一些零星工程，工地本來就不打算發包，計畫用點工來完成。除此之外，無論是垃圾集中、清運，或是保持施工場所整齊、衛生，都是安衛的工作項目。這個費用在設計預算或業主預算中是找度到的，那施工單位的執行預算中的點工一項，應從何處找錢呢?

     這些錢必須由負責施工的丙方、或自行雇工施作的工程項目中，提取一定的百分比做為點工費用。比方:一個工程核可的施工預算是二億元(不含稅)。扣除工程人員的薪資(月薪*1.5*工期。假設6人，平均每人5萬/月，工期24個月，則薪資支出為:5*6*24*1.5=1080萬)，則工程直接預算接近:一億九千萬元。假設負責安衛的點工平均每天1人，每人每天1200-1400元，則點工工資總計約為1200-1400*365*2*1=87.6萬-102.2萬。以100萬計，則約佔工程款的0.5%。因此，所有工程款的發包/執行金額必須扣除0.5%。

  

 

施工實務.假設工程(3)-進度CR0519

   一般在施工進度表中，有一條線是從開工拉到完工的，那就是假設工程!真的是這樣嗎?

   事實上，不可能是這樣。

  假設工程中，有些工程稱為"預備工程"，意思就是這些工程在正式開工前必須事前預先完成。

  我們先不管開工的各種定義，哪一個是正確的:反正業主合約多規定，簽約後幾天開始計算工期，他才不管你什麼時候開工?政府單位怕投資者假開工，所以規定一大堆事情必須做完才可以報開工，又有些公司(業主及營造廠)為了搶時間，偷跑。所以，搞清楚開工的定義沒太大意義。

    國外的一些大營造廠，他們多數在取得施工合約以後，可能花費3-6個月勘查現場、準備施工計畫、辦理器材、人員調度，等到一切就緒，一聲令下，乒乒乓乓，一直努力把工程幹完。

    國內這個部份就有顯著的不同。反正先做再說，其他的(如果有狀況)保證只有營造廠倒楣。大家都推得清清楚楚、乾乾淨淨。扯太遠了。

   還是說回進度表。

   假設工程中一些預備工程必須在正式施工/開工前開始執行。如果業主合約規定合約訂定後30天開始計算工期，事實上，得標的廠商在確認得包後就必須開始動員人力、物力:制定總體進度表、現場踏勘、發包施作:整地(如有地上物，還需發包拆除)、圍籬、臨時工務所、地下水抽取、臨時水電、放樣等等，這些都必須在機具、人員正式進場前完成。

   個人以為:

    1.假設工程可以單獨作一個計畫(單項工程計畫)。其實這個計畫是蠻嗆的，一般工程師ㄧ定做不來，可能要動用老鳥或是主任自己幹。例如:何時將工務等臨時建築拆除移至室內?(也有可能是在附近租工務所，搬遷的問題相同。)低樓層使用活動吊車，高樓層使用塔吊等等問題。

   2.進度表應依各種工程項目不同，分別計畫、分項排列進度、分項製作現金流程。雖然，最後可能是一條線(進度)，可是現金流程絕對不是每個月相同。

  

  

 

施工實務-假設工程(2.1.)預算CR0515

   假設工程的預算，可分為下列幾種:

   1.建築師預算(設計者的發包預算):

      一般建築師的工程預算，多只列a.假設工程.b.模板工程.c.放樣.三項。台灣的建築師(設計者)將安全衛生單獨立項的，仍不多見，好像那是施工者應該自掏腰包似的。更糟的是；許多房地產投資者或建設公司就以建築師製作的預算為發包預算。

     其中，第一項:假設工程的預算以百分比編列，約為總工程款的1.5-3%。(就我所知是如此，如有不同，請原諒!)拿百分比當預算編列的方法是很不科學的，可是，也不能怪建築師事務所。就如同上一篇所說的，假設工程到底包括哪些工程項目，這是見仁見智的說法；但是，有一點必須弄清楚:這些工程項目不管怎麼分，都必須在預算中確實反映。所以設計者將可計量的大項或較重要的模板、放樣單獨分開編列，其他的就是一個包裹，項目由施工者自己想/自己分吧!(所以說:不科學，甚至可以說是一場迷糊仗)。

   2.建設公司預算(投資者預算或稱業主預算): 如果是一個合理/正常的建設公司，負責工程施工管理的工程師必須將所有的假設工程項目/數量/計畫檢討清楚，然後訂定工程預算。因為只有將所有的項目明列清楚，才有可能書寫施工規範或施工說明、施工進度。

       個人一直認為:建設公司的工程施工管理人員，必須與施工工務所的負責人具有相同的能力，否則不可能勝任施工管理的職務/職責。(這個題目，另外再談。)

   3.營造廠預算(施工者預算):  a.投標預算.b.執行預算.

      a.投標預算:台灣的工程投標，業主多以建築師的預算/規範/施工說明做為標單文件，提供給投標的營造廠填寫。這裡面又有一個笑話:標單上一定註明:數量僅供參考用；簡單一個問題:參考用，是否具約束力?法律功用?(又是一個題目，另文再談)。

      一般的標單不能更改/做記號/污損，所以，如果標單上遺漏/增列工程項目/數量，營造廠只能在單價或管理費上動手腳，以增減投標預算金額。

     所以，假設工程的項目若標單上沒有一一明列，就只有用一式概括了。

     所有的階段(開發、設計、施工、銷售等)，工作展開以前都必須至基地現場踏勘，以施工來說，投標前，若不至現場踏勘，多數的假設工程工作項目/數量/價格根本無法擬定。因為前面說過，如果業主給的是一式，詳細內容就只有自己去踏勘、配合施工說明書等決定假設工程的費用。不像主體工程，反正不能增減項目、數量，所以現場踏勘主要是工作"腳路"的問題而已。

      b.執行預算:營造廠得標以後，施工執行單位一定要制定一份"執行預算"。

         執行預算說來又是一偏大道理，除了一些基本概念以外，這裡只談與假設工程有關的部份。

       

(未完待續)

銷售管理(1-2)客層定位與產品定位DR0102

  這篇再談客層定位。

  從民國五十幾年，公寓住宅開始興建以來，景氣好的幾個階段(時期)，似乎什麼樣的房子，只要推出，都有人買。

   是這樣嗎? 那些空屋都是景氣不好的時候蓋的?其實，問題不是如此單純。算了，還是談回主題吧!

   我們常聽:豪宅是要售給"金字塔頂尖"的富豪。這種說法是不對的。社會生態的各種結構都是紡錘型--也就是一個三角形跟另一個三角形，底部相連的形狀。上面的尖端代表頂級人數，下面的尖端代表最差的一級的人數。無論是財富、學識、人品、道德......等等通通適用。差別的只是各種紡錘型的模樣:1.有的可能比較細長；2.有的比較矮胖；3.有些可能上面的三角形比較矮而下面的倒三角形比較細長.....都有可能，因社會/國家/...不同而異。但是一般來說，中間的部份比較胖(寬)是錯不了的。(一定有人抗議，台灣的人口年齡結構似乎不是這樣。那你就搞錯了，上面提到的第三種就是台灣的人口年齡分配形狀)。

     如果我們知道:推案的環境(大、小)以哪一種人最多(包括:年齡、收入、學識等)，我們就可以以這一類型的人群做為客層，這就是客層定位。

     這一類人群適合的產品(面積、總價、設備等)就比較容易訂出來。這就是產品定位。

    反之亦然。受附近環境影響，產品已被框住，那就先將產品定位，然後去找出適合這種產品的客層。

    如果，我們不知道小環境的確實狀況，最簡單的方法就是找出大環境最寬的那個部分的客層作為客層。舉例:如果我們不知道在大台北某個個區域該蓋怎樣的集合住宅，最簡易有效的方法就是選擇30-40坪的住宅，絕對錯不了。

    最近，台北市一窩風的蓋"豪宅"。也不知"豪宅"的定義是啥?反正只要是一戶面積在六、七十坪以上，似乎就是豪宅。不然大概就是以銷售單價來算，只要一坪售價超過六、七十萬(或是七、八十萬)的就是豪宅。

    似乎只是放大的公寓。我真的看不出"豪華"在哪裡!!

    我一直想知道，台北需要那麼多豪宅嗎?客層在哪裡?他們需要的是什麼樣的住宅呢?

2008.01.20.第一次修正

2009.10.25.第二次修正

施工實務:放樣工程(1.1)CR0510

  建築師設計是在紙上畫圖；放樣是實際施工的? 程師在大地上畫圖。

  放樣是一切工程的基礎，所以必須謹慎為之。

  歷史:

        60年代,放樣的老師傅因為儀器(經緯儀、水準儀等)尚未普遍，一般多以墨斗、鉛錘、一綑尼龍線、鐵鎚、鐵釘、竹筆、一條透明水管、一隻90度的屈尺等作為基本放樣工具。

        如今，各種儀器精密而普遍/方便，但是，放樣工程卻越來越簡陋!

  建築工程放樣計畫

      1.平板測量:任何建築工程，在放樣以前必須先完成基地的平板測量，繪製基地平面圖。其實，平板是在建築設計展開前就必須完成的工作。拿地籍圖放大來設計是很部負責的作法，除非基地很大、建築物與林地、建築線等皆有一段相當的距離；如果是一般建設公司的投資案，基地若只有三五百坪，最好還是做完平板測量，依現況基地尺寸/形狀做設計。否則，到時建築物放不下去就有得哭了!

        施工單位作平板是複測，可以在事前將建築物位置與設計圖說校核，事前發現/解決問題。同時，也可以確定基準線的位置。

      2. 基準線、基準點:任何一個建築工程都必須確認建築物與法定界線的相互關係。法定的界線分二種:一是與道路鄰接的建築線。一是與鄰地交接的地界線。

      建築線由建築設計者向主管機關申請指示。地界線則由業者(地主)向地政主管機關申請鑑界。本來兩者互不干擾，可是如果運氣不好，遇到建築線與面臨道路的地界線不在同一條線上時，真的會昏倒(新開馬路容易發生此狀況，被政府徵收的土地--建築線與地界線中間那一條--又要費一大堆手續/時間買回來)。

     無論如何，一般都以建築線平行內移至某個距離(考慮複測容易的地方)，作為基準線。另外再選擇一條(或多條垂直於前一基準線)作為與建築線垂直的垂直基準線。

     基準點則是高程的基本依據。一般建築物的基地高程(海拔高度)與興建房屋沒有什麼重大關係，重點是基地如果是山坡地或基地四周高低差異很大，就必須依照技術規則找到基準點(+-0)，如果是在市區，基地高程差異不大，就必須確認一樓的FL高程。

     一般多以面前道路的高程作為主要參考點，至少不要一下雨，屋內就淹水。

    高程的基準點訂定以後，一定要將此基準點引到基地附近的永久建物上標示清楚。絕對不可將此基準點放在基地內或附近，原因是基地可能因挖土/施工/建築造成些微沉陷，影響基準點的精確程度。也可分開多設一兩個輔助的基準點，可以作為複核之用。

    基準點可以定期檢測建築的沈陷量。台北市區約在3-5公分(7樓結構體完成)，所以定高程的時候，必須將此值考慮進去。

 

   (待續)

施工實務:假設工程(1)種類CR0514

  什麼是假設工程?

  所謂假設工程是指:為完成合約規定的設計圖說而施作的一些臨時性的工程，這些工程在其任務完成後，必須拆除或銷毀者。

  根據上列定義，我們很容易分別哪些工程是假設工程:

 1.臨時房屋:a.臨時工務所.b.臨時倉庫.c.臨時廁所/衛浴.d.其他臨時建物.

2.臨時機電設備:a.臨時電.b.臨時水.c.臨時空調設備.d.臨時辦公家具.e.臨時生活用品器具。f.臨時照明.g.臨時警告號誌.h.其他.

 3.臨時工程:a.臨時道路.b.臨時圍籬.c.臨時大門.d.臨時鷹架.e.臨時防護網.f.臨時安全設施.G.其他.

 4.臨時機具設備:例如:臨時工作電梯、塔吊、打石機、等等施工機具設備。

  5.雜項工程:點工、清潔、搬運等。

  6.其他:a.模版工程.b.放樣工程.c.其他.

     這裡，一定有人會覺得奇怪，模版工程、放樣工程怎麼放在假設工程之中?如果以工作性質來說，本來在設計圖說上就沒有這些工程。我們是為了方便施工，所以要放樣，工程做完了以後，請問放樣線在哪裡?模板是為了搗築RC，工程做完了以後，模板在哪裡?

     這也是前面所說"工程分類""編碼系統"中，比較困難、複雜的問題之ㄧ。因為金額、重要性、習慣等考量，所以把這些工作單獨成立一個工程項目。話說回來，許多所謂的勞安(安衛)工程是否也屬假設工程?當然!要不要單獨成立一個工程項目?隨你高興。這是編預算/公司的權利。

     另外，安全圍籬是否屬於安衛工程?需不需要與臨時性的樓梯欄杆、開口欄杆、防護設施等放在安衛工程這一項之中?日本的建設公司，安衛工程約佔預算的3%，台灣的許多公司都認為太高，我想這是定義的問題，3%並沒有那麼可怕!當然不得不承認，日本的安衛是做得比台灣進步多多，所以錢花得比較多也是應該。

   當然，真正的疑義、問題還很多；不要急，後面幾篇，我們從預算、進度等角度，一個一個來推理、解釋，我想就可以很清楚的把假設工程搞明白。

  

無敵國外患者國恆亡(乙22)

   假想敵是一個國家生存的先決條件。(待續)

專業的工作領域很小，不要輕易樹敵(乙21)

    早期的IBM從來不解聘員工，主要的原因是公司不願意製造敵人。

    早年的味全公司年終尾牙的時候，一定邀請所有離職員工回來參加聚餐，而且是坐在第一排位置。尾牙開始，老闆會要求全體在職員工起立，向離職員工一鞠躬。他的理由是:沒有前輩的努力，沒有今日的味全。

    前面兩個小的故事，只是說明一件事:不要隨意樹立敵人。永遠記得別人的好!

   我反對"睚眥必報"，至於是否能夠做到"湧泉以報"或"結草啣環以報"那就視個人的能力來說了。可是對於別人的恩惠至少要放在心上，時刻牢記在心、不敢或忘。

在營建的領域中，我是覺得"轉來轉去"又碰在一起了，真是奇妙。

曾經有位平行單位的同事，因為我曾經受了小包的拜託去跟他商量，希望他不要無理取鬧，他真的是鳥都不鳥我，還擺個譜兒給我看，我也無可奈何，只有跟小包說"失禮"了。

後來，不知怎麼轉的，我當他的業主了，據說他急得四處跟工程師說：完了，完了，濟公一定會報復我。

其實，他想太多了。早知如此，何必當初？

那時，我受命總掌大局，要煩惱的事情多了，而且，回想起來他又一直躲我躲得遠遠的，我根本沒把那件事放在心上。

別人呢?會如何處理？我不知道。

 

2010.09.06.第一次修正

哈佛等我xx年(乙20)

   所有的大學每年一定會在新生入學以後，舉行迎新會。

   台灣的迎新會，最近不知有何創意?以前的迎新晚會，多是請幾個影歌星、青春偶像跳跳舞、唱唱歌，打幾個屁，也就結束了。

我記得以前讀到一篇報導是記載美國哈佛大學的迎新會上，新鮮人舉著標語進入會場，有一個標語上寫著:"哈佛等我XX年!!"那個xx年是"哈佛成立的歷史年代"。意思是說:"哈佛成立這麼久了，就是為了等我來讀!!"

另外有類似的意義的:"今天我以進哈佛為榮，改天，哈佛以我為榮!"

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年輕的工程師啊!!台灣的營建業等你已經等了好幾十年了，期盼你來加強營建的體質、期盼你來領導營建業，期盼你來寫歷史!!