磁磚的損耗(下)

我們再整理一次：

一、面積：標單(建築師、業主)數量；執行預算(營造廠)數量；實際執行(分包)數量；在三者之中確實/謹慎的確認一個正確的數字(A)。

二、施作的實際數量(塊/平方公尺)："工料分析表"的數量；工程師的"計算數量；工地執行的土鯽數量。在三者之中確實/謹慎的確認一個正確的數字(B)。

三、材料進場數量(C)。

四、材料保留(剩餘)數量(D)。

**********************

1、材料進場數量(C)-材料保留(剩餘)數量(D)=實際材料使用數量(E)

2、施作的實際數量(B)*實際施作面積(A)=施作的實際總數量(F)

3、(E-F)/F=《實際材料使用數量(E)-施作的實際總數量(F)》/施作的實際總數量(F)=損耗率(%)

很簡單吧。

********************

統計分析的基本原則就是"樣品"越多，統計/分析的結果就越"趨近事實"。所以，如果一個公司有許多工地(無論時間先後，只要"工法類似"即可)，一個一個將分析結果累計/加總/平均，如此獲得的數據，自然接近事實。

任何一位工程師再努力/窮畢生之力/一個人默默的做，怎樣也不可能獲得幾個"數據"，所以，獲得的數據的"精確"程度就值得存疑了。

而且，這些數據多多少少與"公司文化"有關係，所以，有些數據不一定通用於"所有公司"。公司文化，主要是"公司負責人"的經營理念，"工程主管"的想法，工程師的工作態度；當然，反映在工程上的就是"制度"、"人員編制"、"工作內容"等等。

前面說過，統計分析需要很多樣品才能確保其"精確"、"生命"及"符合現況/實際"，這是需要長期不斷的(每一個工程/工地)統計/分析/加總而成的。百年老店的統計資料自然有其權威性，年輕的公司只好一則借助別人的資訊、一則自己努力經營/補充/修正，非常不容易。

如同前面所說的，即使只是統計/分析"材料的損耗"，如果沒有相對應的管理制度(工料分析表等)、工程師的素質、公司大力支持、長期的努力.....我不知道這樣獲得的"損耗率"精確程度有多少？

即使以上所言具已具備，我們對"損耗率"也要有正確的認知：

一、任何一個"損耗率"都不是放諸四海皆準的鐵律"。我想工程師依據"損耗率"統計/分析的過程可以了解："損耗率"不是不可動搖的"金科玉律"。甲公司的"損耗率"跟乙公司的"損耗率"也不一定會完全相同。甚至，同一個公司甲工地的損耗率跟乙工地的損耗率也不一定完全相同。

二、也許有工程師會說：那我們定"損耗率"有什麼用呢?

工程師必須了解，所有的施工項目都有"容許誤差"(其實，豈止"工程"，人生許多事務不也是一樣?)，但是，我們還是要有一個"基準"來規範工作內容與工作態度。

三、所以，也許有工程師讀到這裡會想：「噢！為了一個"損耗率"我要多做這麼多事情。」

大錯特錯!!!!!工程師千萬不要倒因為果，本來工程師就應該做這些事情(包括：數量計算、編訂執行預算、控管材料、工料分析修正/建立......)，損耗率只是附帶產品。

********後記**********

一、雖然只是簡單的一個"損耗率"的問題，可是牽涉範圍之廣，真的不是三言兩語所能盡訴的。有些制度我還沒有加上去，例如工地的倉儲系統(進料/出料的管制)、日報系統(每日使用材料/出工紀錄)....等等，因為，光寫前面那些，大概就足夠一般的工程師煩惱/頭疼的了。

我真的不知該說什麼。國內的施工管理平均起來真的還差先進國家一大截，但是，大家都習以為常/甚至認為那些"無補於事"、浪費人力、浪費資源；我有能說什麼呢？

只有期望有心人一步一步/堅持/努力下去。

二、我以為：工地完工以後應書寫"完工報告"，總集施工過程及結果，並加以分析比較；如果有這份報告，前面所寫的一些資料，應是"完工報告"的主要內容之ㄧ。

 

 

磁磚的損耗(上)

*****來函照登(無與倫比的美麗)******

公司教育訓練要做[結案工地的磁磚損耗用量探討]的題目 問了一些人,都說這些損耗率是累積下來的經驗值(通則) 真要問這些通則難道都沒個依據?

*******濟公如是說******************

如果問我，簡單的回答，也是「累積下來的經驗值」。

我認為：一個公司肯認真的面對這個問題/尋找答案，已經非常了不起了。

問題是，工程師是不是也一樣用心、認真呢？

我想，一般的工程師肯做一些"簡單的統計"已經難能可貴；但是，如果公司肯支持，那就應該更用心、更努力的去建立一套機制，做成一套適合公司通用的"合理、可信"的損耗規範。

********************

一般工程師做損耗統計/分析，手上有的數字是：

1.合約數量及相關規定。我們用比較簡單的項目來舉例說明：外牆貼二丁掛。數量1000平方公尺。型號XX牌0123型、白色。

2.進場數量。營造廠二丁掛工程全部施作完成後統計二丁掛總共進場的數量。

3.實際使用數量。假設：工程施作完成以後，二定掛仍有結餘(或是因為合約規定，交屋時必須提供業主合約數量的2%的數量，供爾後維修管理使用)，那麼，實際使用數量就是：進場數量-結餘數量。

4.分包商的計價數量。

*****************

以上這些項目/數量，簡潔易懂，一般工程師應該不會有任何疑問吧，數量的取得似乎也沒啥問題，對不對？

那，我們來分析一下"上面這些項目及數量"如何取得？(工程師是如何取得的呢？)

一、合約數量。合約的"外牆二丁掛"單位多是"平方公尺"，不會是"幾塊"二丁掛，所以，營造廠必須將"面積"轉換為"二丁掛塊數"。轉換的方法就是利用"工料分析表"。

1.1.我查了一下我的"工料分析表"是這樣分析的：貼二丁掛(5.2*23.8)每平方公尺70塊(實際67塊，損耗3塊)；因為我們在檢討損耗率，所以應採用67塊/平方公尺而不是含損耗的70塊/平方公尺。

1.2.我想，工程師ㄧ定明白，合約數量不一定是正確的，所以，營造廠必須自己"複算"一次，而且將各個區位的面積，分層分區表列，以利後續工作需要。這個數量(預算)，我們通稱為營造廠的"執行預算"；理論上來說：工地只對"執行預算"的數量負責。合約數量只是跟業主計價的依據而已。

 1.3.嚴格來說，公司應該有的不只是眾人必須遵守的"工料分析表"，還應有"數量計算準則"。以這個例子為例，外牆面積的計算準則也必須所有工程師取得共識，制定"計算方法"、所有公司的工程師務必共同遵行。

1.4.無論是"工料分析表"、"數量計算準則"制定的目的，都是為了有共同/相同的"基準"。否則，甲工地用一套，乙工地用一套，雖然可能"誤差不大"，卻總是有誤差；如果是公司要推行，就必須讓所有的統計/分析站在一致的基礎上。

1.5.所以，公司如果沒有"制式"/公開規定的工料分析表，工程如果沒有"執行預算"，要正確的比較/分析/檢討"損耗"是有困難的。

1.6.如果公司已經建立了"工料分析表"、"數量計算準則"，除了要求所有工程師必須遵行以外，同時，也可以借這個機會大家一起檢討/修正，取得一致的共識，如此，公司已經建立了"工料分析表"、"數量計算準則"，才不會流於形式。

1.7.如果公司沒有建立"工料分析表"、"數量計算準則"，也就藉這個機會，一項一項的建立(我的意思是：討論磁磚，我們就順便建立/檢討/修正貼磁磚的"工料分析表"及"牆面貼磁磚的"數量計算準則"，假設下次討論鋼筋就順便.......)。不要急，只要踏出第一步，就有完成的日子。

二、工地進場數量：

二丁掛的進場數量比較容易統計，不多做說明。

三、實際使用數量：

以二丁掛來說，我們可以以磁磚大小、勾縫寬度來計算"每一平方公尺實際貼在牆上的二丁掛數量"，其他因素通通不考慮/除了規範以外。

我說規範是因為：規範可能會規定"貼法"(包括：勾縫寬度等；有些設計圖會將二塊二丁掛合併--中間不留勾縫--貼在一起等等)。公司也可以順便規定"自己的施工規範"，這也是很重要的一件工作。但是，因為工地不同，分割圖不同，自訂規範可能有些需要一些彈性；不過，我以為那不影響大局(例如：勾縫寬度0.8公分-1.2公分；轉角採XX貼法；門窗開口側面、上下緣的貼法等等；這樣，如果設計者/業主沒有特別的規範，所有工地一律依此規範施工)。

這個數字如果與公司原有的"工料分析表"不同，找出原因，然後，一是將工料分析表修正，二是說明原由以後另外建立一份新的"工料分析表"。

四、分包的計價數量：

營造廠的分包(協力廠商)在現場施工中，隨著合約規定的按期"計價"也會有"施做數量"產生，將這些數量與"執行預算"的數量比照，兩者理應相符，如有不同則應立即檢討/修正，這也是我在前面強調"執行預算"的數量必須"分層、分區"明確表列的原因(這個部份，如果是以電腦程式計算的，應該沒有問題，如果程式不能做到這一點，程式設計者該打屁股)。

************************

好了，如果上列數字經過審慎評估/全體參與人員取得共識，就可以統計分析了。

我們再整理一次：

一、面積：標單(建築師、業主)數量；執行預算(營造廠)數量；實際執行(分包)數量；在三者之中確實/謹慎的確認一個正確的數字(A)。

二、施作的實際數量(塊/平方公尺)："工料分析表"的數量；工程師的"計算數量；工地執行的土鯽數量。在三者之中確實/謹慎的確認一個正確的數字(B)。

三、材料進場數量(C)。

四、材料保留(剩餘)數量(D)。

*************************

 

合建案----地主的問題(十八)顧問的工作範圍?

********

地主要請什麼顧問呢?顧問的工作範圍又是什麼呢?

第一個問題比較容易答覆，我想地主也會同意：

1、法律顧問。

2、營建的專業顧問。

第二個問題呢?複雜多多。

一、法律顧問的工作內容，工作範圍是什麼呢?

我想，地主先生的來函中提過(記得我也寫過)，律師只能就一般"民法"的規定，審視合約書，以符合法令及公平正義為原則。對於"營建專業"的東西，我想律師也無能為力。

所以，才需要營建的專業顧問。

二、營建顧問的工作內容/範圍又是什麼呢?

1、開發階段。其實這個很容易回答，這一系列(合建案--地主的問題)所"討論"的、所"分析"的、所"做"的幾乎都是"開發階段所應該做的工作的一部分(不是全部，還早哩!!)

這些工作/作業的主要的目的，一句話說明，那就是：「可行性分析。」很清楚了吧！地主/建方，在簽約前一定要整理/收集/分析/假設/檢討許多資料、而且必須獲得"初步結果"，證明該案「可行!?或不可行!?」。沒有比這更清楚的實際案例了。

當然，「可行性評估」的內容豈止如此。我們可以回憶一下，寫這麼多/問這麼多，幾乎都是圍著"成本"在打轉，「營建管理」基本的「成本、進度、品質」其他二項幾乎完全沒檢討/分析，而且，老實說：就“成本”一項，也還差得遠哩!!

有關"可行性評估"的內容，我以前寫過，這裡就不重覆了。

2、設計階段

在設計進行過程中，建商有義務邀請地主參加"設計的階段成果說明會"--由建築師就進行/發展中的設計成果(圖說)展示並負責說明/解釋/回答問題。

說起來，多數的地主可能對這一塊沒啥興趣，我又不懂設計，鴨仔聽雷，聽弄模。其實，大錯特錯，聽不懂的/不關心的可以略過，但是：設計的建築面積有多少？停車位有多少？跟你會分到多少有密切關係，總會有興趣吧。可以問清楚啊!

我相信任何"建築師"是公正的，他不可能/也沒有必要欺騙任何人。

而且，這個"說明會"的重點是"透明化"，地主可以知道蓋出來房屋是圓是扁，不會弄不清楚狀況；真正專業的/地主弄不清楚的，就交給"營建顧問"負責打點吧!!

一般來說，設計分成幾個階段，我們也不要管他怎麼分階段，只要知道"預定什麼時候開始設計，什麼時候大致定案/準備申請建照，然後將這段時間分成3--4段，每一階段最後一天要求建築師跟"地主"(及其顧問)做個說明會。(這個分段，以20-30天一段為宜，時間間距太短，設計進展不多，太長，有些設計好的東西要求修正/翻案，會被建築師/設計者罵在心理。

說明會的主要內容包括：設計圖、面積計算(概算)、建材表等。

不過，地主一定要了細：上面所說的圖啦、面積啦、建材表等等啦，不是一開始就完全清清楚楚、明明白白的，一定會跟著"設計階段"越來越清楚，越來越明確；即使到了"請照圖說"完成，上列項目也不一定明確(建管處可能會更改、修正)，只有等到"建築執照"下來，核准的圖說才可能是"確定"的。

我說"可能"是因為後來有"可能"有其他因素(經地主了解/同意)，必須辦理"設計變更"，所以，圖說不能保證一定是這樣。

3、施工階段

等到取得建築執照，工程順利發包以後，顧問的工作是什麼呢?這個部份，一般人應該比較熟悉。

簡單講，就當作是"甲方監造"(業主監造)好了。

有關"甲方監造"、"乙方監造"的職責機相關作業，以前我已經寫很多了，有興趣的看官請自行查閱，這裡就不重覆了。

**********以上。續(十九)********

 

合建案----地主的問題(十七)如何「保固...」?

*********來函照登********(第二十二封信) ******

 

由於您提到萬一有『偷工減料、工期延誤、設計有問題』之類的問題時，地主怎麼辦？

 

所以我想到該建商提供的契約書關於保固的條文是這麼寫的：

『交屋時乙方應通知甲方並會同勘驗，如有缺失，甲方應一次通知乙方修復改善，乙方應於修復完成後以書面通知甲方複驗。甲方驗收合格後，同時一次辦理驗收手續，驗收完成時視同已完成交屋手續，乙方不負保管責任。房屋自移交或通知交屋日起，乙方對本建築物之建築結構保固十五年，給排水系統及電器配管及公共設施之機器設備保固一年，但如因天災地變等不可抗力所造成之損害，及不可歸責於乙方所造成之損毀，不在此限。』
 

就我自己個人的想法，我們是外行人，尤其有些缺失恐怕不是短期內就看得出來的(例如：漏水問題)

這樣的條文，該建商恐怕"撇"的太乾淨了，尤其該建商似乎想在營建前就分配好地主可以拿到的房子

所以給地主的房子，和建商打算自售的房子，所用的建材正如前輩提到的可能會有差異...

 

當然站在建商的角度，自然也擔心地主可能三不五時舉出一些缺失來"煩"建商...

 

所以想請教前輩，就一般有聲譽的建商，會如何訂定關於保固及驗收的條文呢？

 

 

*********來函照登********(第二十三封信) ******

 

對於您在『合建案----地主的問題(十五)什麼是「最大利潤」? 』的結論，晚輩有些不同意見。

 

一、以我們家來說，我們追求的不是"最大利潤"，而是"合理利潤"。

若建商肯公開有關成本的資料，則我們(地主)和建商依照出資比例分配新建物這點是OK的。

但很可惜的，該建商總是以"商業機密"或是"還未定案"等種種理由，不願公開這方面的資訊。

 

二、付錢給專業人士來處理，這點我們也捨得，但真正的問題是專業人士在哪裡？

我家已經有付錢請律師幫忙處理，不過律師也很坦白的告訴我們

他(律師)只能針對民事法規的部份提供意見，有關建築法規、建築慣例之類的問題他也不懂。

所以我們願意付錢或分紅找建築業的專業人士來代我們跟該建商談判。

(這是當初的想法，但經過跟前輩請教後，覺得建商也應該有走"誠信"路線的，所以現在正考慮不跟該建商簽約。)

 

前輩所提過的：

『我真的無法幫你介紹"顧問公司"----很多顧問公司真的"奇差"無比。我熟習的"事務所"大概不會接這種案子。
是我?我也不接，因為"太複雜"了。跟這種建商談，不是氣死就是"妥協"(對不起地主)，搞不好還有"擋人財路"的危險---至少幾億耶!!。』
所以問題其實還是：真正的專業人士在哪裡？

我相信隨便找個顧問很容易，因為很多顧問只要有錢賺就好，即使沒本事也會誇口說自己很厲害。

但真的對建案能有通盤瞭解的專業顧問能有多少？

 

前輩曾提過的建議很好

『地主應該一開始就同心協力，委請"顧問"(不論是建築師、真正的學者、專家皆可)，如此才可能有比較"合理的結果"』

只是很可惜的，擺在我家眼前的並不是這種局面，我家只是眾多地主中的一個，甚至是被主導住戶視為"非自己人"的那一邊。

所以我家能做的事情很有限：找律師、找建築業的專業人士。

 

以上是晚輩站在"地主"的角色，所發的小小牢騷。

若引起前輩(或其他建築業人士)的不快，尚乞見諒！

 

***********以上。續(十八)*************

合建案----地主的問題(十六)什麼是「代刻印章」?

*********來函照登********(第十九封信) ******

『在實際的案例中，"地主"與"建方"各擅勝場：在營建的專業知識/手法/手腕上，無可否認的"建方"是較"地主"高明許多。但是，因為"合建"的資源掌握在"地主"手中，在決定與誰合作前，地主有絕對的優勢談妥"合作條件"；而在執行過程中，地主也有一些"否決權"可以掌握(這個部分我就不寫太多了，教壞別人大小)。』

 

如果您提到的"否決權"這些方法不宜在部落格上公開

那能否請您私下告訴晚輩是一些怎樣的方法嗎？

 

晚輩無害人之心，但想瞭解看看相關的權益方法

如此在合建過程中比較有方向哪些是可以談的以及怎樣保護自己

 

*********濟公如是說*********************

其實，告訴你也沒關係，本來就是可說的，只是很多地主濫用，搞得"建方"在執行過程中真是"無人敢去面對地主"。
也是地主"保護自己的方法"之ㄧ。我們曾經跟許多赫赫有名的企業/個人合建過。當初我們希望他們能"隨便"留一個印章給我們公司，與"合建"有關的用印就不必去找他了，結果，他說：「我的任何印章都不會留給任何人，要用印，打電話來，我立刻用印。我到你們公司去蓋也沒關係!!」結果呢?每次用印多數是難如登天，而且常常同時提出"變更"、"修改"的意見.....。當然都是要"建方"貼錢的要求。不是"大的否決"而是"不斷的修改合約"(小地方)。
當然，保留印章絕對是"聰明的作法"，千萬不要同意：「甲方並同意授權乙方代刻印章乙枚，專供辦理有關建照、使照及產權登記、水電.............之用。
但乙方不得移作他用否則應負法律責任。」地主唯一能制衡"建方"的就是"用印"。如果這一關也棄守，等於脫光光給建方"玩"了。
平常，如果建方有問題，地主可以要求改善，如果建方不鳥，用印時，大家等著瞧吧。

 

*********來函照登********(第二十封信) ******

 

其實您提到的這個方法，該建商早就在契約書中做好防範了。

『本工程進行中於需要甲方提供證件或蓋章時，甲方應於接獲乙方通知後十天內提交所需文件及蓋章，如有遲延，每逾一日應給付新台幣壹萬元整給乙方作為懲罰性違約金。』

所以前輩提到的以"用印"制衡建商的方法，該建商早就想好怎麼應付地主了。

 

另外，原本契約書中有如下條文：

『甲方於本約成立同時授權乙方代刻印章壹玫作為申請基地合併、建築執照、使用執照、門牌編訂、水電外線接戶、產權移轉及本約有關文件之用，本刻章使用之授權於雙方履行本約完成後自動失效，乙方並應歸還本刻章給甲方。』

該條文中沒有前輩所提到的「但乙方不得移作他用否則應負法律責任。」

看起來該建商已經把不利於自己的條文給省略去了。

 

*********濟公如是說***********

我想，合建契約都是抄來抄去的，所以沒啥意外的。問題是，地主有理由的慢個幾天，建方就要上法院?而且，如果我有理由，建方憑什麼罰我?
我的意思是：簽約以後，地主能夠制衡建方的是什麼?如果地主又同意"刻印章"，簽約以後，無論是"偷工減料"、工期延誤、設計有問題.....地主說地主的，我做我的，地主又能如何?上法院?合約中有寫罰則嗎?「如果有上述情事發生，除非已改善完畢，否則我就是不蓋章。」要上法院?請便!!
如果地主已同意"刻章"，何來"延遲用印"的罰則，這不是互相矛盾嗎?而且，實務上，只要地主不蓋章，要告就來吧，吃虧的肯定是"建方"。設身處地想一想，你是建方，不管有沒有罰則，會怎麼處理?台灣的法院可以告個三五年沒有結果的。建方投下去的錢不是"泡湯"了?
本來，地主能掌控的就是土地及相關的權益，如果，地主同意"刻印"，真的等於脫光光(放棄所有權益)，隨便建方"修理"，而且毫無"還手"之地。"『保留用印權』這才是地主"厲害"的地方。如果是我，我一定堅持，其他免談(寧可放棄合約)，真的。
我說"敎壞別人大小"主要是害怕地主"藉機要脅"，建方實在只有忍氣吞聲/還得陪笑臉。

 

*********來函照登********(第二十一封信) ******

 

我看了一下也覺得這兩條是矛盾的：

『甲方於本約成立同時授權乙方代刻印章壹玫作為申請基地合併、建築執照、使用執照、門牌編訂、水電外線接戶、產權移轉及本約有關文件之用，本刻章使用之授權於雙方履行本約完成後自動失效，乙方並應歸還本刻章給甲方。』

『本工程進行中於需要甲方提供證件或蓋章時，甲方應於接獲乙方通知後十天內提交所需文件及蓋章，如有遲延，每逾一日應給付新台幣壹萬元整給乙方作為懲罰性違約金。』

如果同意代刻印章了，又怎會有延遲用印的罰則？

 

後來想想
其實該建商早就算好某些地主會把授權代刻印章的條文槓掉

正如我家人請教律師後，律師也是告訴我們不可以同意授權代刻印章

所以契約書裡又還有關於延遲用印的罰則

這點想通了就知道其實也不矛盾了

若碰到傻傻同意代刻印章的地主，該建商就毫不客氣的用印

若碰到不同意代刻印章的地主，該建商就拿延遲用印的罰則來伺候地主

(該建商採用的本就是各個擊破的手段)

 

我之前已經跟前輩提過

該建商拿出的契約書關於罰則的部份

明顯的不對等

1. 如可歸責於乙方之事由致本約無法履行時，所已完成之建物由信託銀行管及辦理續建事宜，同時解除本契約。
2. 因甲方違約或可歸責於甲方之事由，使乙方無法繼續本約之作業程序，致乙方遭受損失時，其損失概由甲方負責賠償，另造成第三人之損失概由甲方負責賠償。
這個部分我家人請教律師後，律師也建議我們修改成對等的條文。

 

當初晚輩想請前輩介紹建築專家時，目的只是希望有內行人可以幫忙談判。

沒想到後來有幸跟前輩討教到這麼多事情，晚輩真的非常感謝前輩的慷慨教授。

 

至於我們家跟該建商之間，已經半個多月沒聯絡了。

想到最後一次跟該建商談判時，該建商照例催促我們把契約書蓋章給他，還說一旦我們跨出大門，也許就沒簽約機會了！

看起來該建商頗有自知之明，知道那本契約書及分配條件，若我們請教過專家後，可能就不會再想跟他們聯絡了...

 

********來函照登(學習想知道的事)******

很精彩的案例說明 條文分析

受益很多

說不定以後自己會碰到同樣的問題

前輩並沒有"交壞別人大小"，

而是讓不知不懂的地主 多懂了保護自己的方法(觀念)

前輩真的很用心

*******來函照登(STEVE)******

關於用印問題，個人不是站在建商立場，只是地主濫用權利時，版主如何解決？反正地主拖延時間，利息損失又不是地主負擔。契約是站在雙方對等的立場，市面上雖爆出來的都是建商佔便宜，但實務上建商被地主搞到也不少。

******濟公如是說*********

我是建築人，我也深知建商遇到"有問題"的地主時的痛苦，但是，對社會上有些建商"惡整"，我也深不以為然；上面二篇回應各有看法/各有立場，也都是事實。我勿寧相信"人性本善"。希望這些都只是"預防設施"而已。

*********以上。續(十七)***************

 

 

非相關科系如何轉業進入營建業?

**********來函照登*********

1.是應徵內業-在公司當行政或是助理，還是從外業工地當監工或是工程助理 重頭學習來得好? 公司跟工地到底差在哪裡? 在公司磨練跟在工地磨練哪個對往後升遷機會比較大?

2.我看到有些公司肯給新鮮人機會，最低應徵條件都只要具備乙勞證照<一年工作經驗+上課即可報考>即可，如果我有乙勞證照錄取的機會會大增?

3.在應甄時，要如呵說服業主對我<非相關科系>的機會會比較大?

4.如果上述的方法都不行的話，小弟有考慮再去讀書，如果是這樣的話朝土開還是都更哪個前途比較好?

**********濟公如是說********

老實說，我重讀了我自己寫的"如何入門當監工"一文，真如自己文中最後一句寫的"沒啥創意"。慚愧!!慚愧!!

其實，營建業也不完全是"工程"的領域，只是有工程背景好像就比較容易入門/比較容易有共通的語言/比較好溝通罷了。事實上，似乎也是如此。

我左思右想，遲遲不敢下筆的原因就是我找不到說服我自己的理由來告訴你「怎麼做比較好」。

我想，如果你是深思熟慮決定要走這一行，我勸你"回去讀書"吧!!

台灣的社會，"科班"出身還是根深蒂固的邏輯思維，一輩子的事，不要因為"不是科班"成為你一輩子的陰影，真的。我在社會上混這麼多年，學歷真的會"如影隨形"的跟在你身邊/甚至成為你的夢魘。

無論你是吃頭路/上班，升遷/晉級/加薪....都有可能因為"非科班"而被輕忽。即使是"老闆"，人家也會指指點點說"你外行是應該的"。

至於該讀什麼科系，我覺得都差不多；土木系是一切"工程"之母，其他的，就看你的興趣了。如果你對"建築"情有獨鍾，那麼我勸你唸"建築系"，其他的"都市"、"室內裝潢"等等都是建築系衍伸出來的(一如土木衍伸出水利、交通、河海等工程系一般)。

建築與其他科系最大的不同是唸建築最好有一些"藝術細胞"，如果你喜歡"繪畫"、"雕刻"、"造型"等等美術工作，那麼，唸建築絕對錯不了。至於以後走哪一條路?那就看你的興趣了。

建築的路很廣，我以前寫過，你可以找來看看。不過，不急，那還有一段時間；目前。先確定"下一步"怎麼走再說。

 

合建案----地主的問題(十五)什麼是「最大利潤」?

********JASS兄的想法***********

假設都更真的有利可圖，但是又害怕被建商矇蔽...是不是乾脆住戶自己花錢找專家規劃設計並監督發包施工，然後用土地融資籌資，再找三家以上知名的營造廠比價發包，所有的利潤自己賺豈不甚好？...只要找來的營造廠信譽好，施工期間不要碰上地震或戰爭，應該風險比較小吧？

當然，舉凡規劃、設計、坪數分配、編列預算、監督施工....這些事情都需要專家，假如都更改建利潤很多，相對而言，付給專家的費用就算是小錢了...是不是呢？

*******濟公如是說-**************

本來政府對"都更"設計的精神就是如此，所以才有"信託"、"融資"、"履約保證"等的設計。但是，一般老百姓根本外行到不行，而且也沒有"觀念"，所以多委託"建商"變成"合建"。

如果，住戶有共同的觀念、想法，這樣做(住戶自己花錢找專家規劃設計並監督發包施工)"利潤"當然最大，缺點是"可能需要出一些錢"來彌補"融資"不足及"顧問費用"。問題是：住戶不一定有錢(現金)，也不一定信任"顧問".....又要"勞心勞力"，所以覺得不如通通交給建商/一勞永逸。(表面上/至少如此。)

建商賺走的/無論多少，住戶"認了"，可是，要地主籌資/拿錢請顧問，比登天還難，說自己做/利潤如何如何沒人聽得進去!!

信不信?有機會你試試看。

********JASS兄的想法***********

說的也是，現代人對於「看不見」的支出常常沒啥感覺，但是對於立即需從口袋掏出現金就很心疼...

換成是我，以現金流量的觀點來看，當然也希望這筆生意不只到最後有賺頭，而且過程中還不需要出任何一分錢！...大概就是這個心理以及「現金流」的弱勢，才讓建商有利可圖吧？...

有時想想，資本主義最讓人討厭的就是如此，有錢者，以錢滾錢....不怕錢砸者，幾希？...

*******濟公如是說-**************

命中要點：花"建商"的錢，好像不是"地主"的錢(跟地主無關)。要地主花自己口袋的每一分錢，打二十四個結，怎樣都掏不出來。

*******************************

一、其實，人都是一樣的：白花花的銀子耶，只有往內，哪有往外的？建商也看準這一點，所以提供地主"搬家費"、"房租"、"保證金".....事實上，那都是"暫借"給地主的，在建方的成本計算中，一毛錢也跑不掉；差別是：建方必須等到"銷售"以後，才能回收。

所以啦!!地主也不要"怨嘆"分得少，建方勞心勞力還先提供"現金"給地主花用，所以"多分一些"又有什麼不對的呢!?

也許"利潤"太高，可是，如果要"地主"自己掏錢，我想"多數地主"都是錢先收下來，分少一些就分少一些，反正也"看不到"、"感覺不到"。

二、因此啦!!成立"管委會"不是一件很容易的事就很容易瞭解了。我看到的、一般的"地主群"都希望"管委會"的所有委員/工作人員都是"義務職"，我個人認為這是一件非常荒唐又可笑的事，利益大家自己放口袋，要求別人去"拼死拼活"(與"詛咒別人去死"有什麼差別!?)如果想找免費的"顧問"那更是幽默。

我以前拒絕過一些"類似的要求"就是因為我不喜歡"負責任"、"被綁死"。雖然不敢說自己是"閒雲野鶴"，但是寫寫部落格(想寫就寫、想停就停，寫到哪裡，忘了/忙了，就擱著，反正"隨我高興"---雖然偶而還是有網友回應催促，到底那是少數。)寫部落格的原因/好處之ㄧ不正是如此？

*******STEVE兄的回應*********

這篇文章的內容，係真的，個人推廣自力更新的作法已有7、8年的經驗了，確如你所說，也讓個人有深深的無力感。

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濟公附帶聲明：基本上，網友問問題，我有一個原則：我認為網友來要"一條魚"，我不可能直接了當的送你一條魚，我會"引導"網友思考"如何釣魚?"有些網友可能覺得「濟公有夠囉唆：問東問西，就是不肯直接了當的給答案」，所以這一問一答經常就不了了之/無疾而終，我也習慣了。

而且，我相信，網友也可以察覺：如果問問題的人不提供"足夠/充分的資訊"，根本無法回答問題。

我痛恨"簡餐"、"速食"，有此嗜好者，千萬不要來找我。

***********以上。續(十六)*****

 

合建案----地主的問題(十四)什麼是「等值轉移」?

這一篇是網友亨小利先生的回應說明，我覺得讓看官們有機會了解一下也是好的。所以插播/當作一系列文章的一部份，不敢掠人之美，特此註明。

*********亨小利的回應*******

1、什麼是"等值移轉"?
(一）可移出容積計算

1.種類一：經認定有保存價值建築定著之私有土地

可移出容積＝基準容積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

都市計畫或相關法規規定之容積率：300％

基準容積＝1110㎡×300％＝3330㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝3330㎡－1605＝1725㎡

2.種類二：經劃定為保存區或保存用地者

可移出容積＝劃定前基準容積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

劃定前之容積率（特定專用區）225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝2497.5㎡－1605＝892.5㎡

3.種類三：劃定或變更為保存區前，尚未實施容積率管制者

可移出容積＝毗鄰土地使用分區之平均容積率上限×土地面積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

毗鄰土地使用分區（皆住三）平均容積率上限225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝2497.5㎡－1605＝892.5㎡

4.種類四：提供做公共空間之可建築用地

可移出容積＝基準容積×（1±20%）

但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣（市）主管機關視實際狀況酌予認定。

範例：土地面積：1110㎡

容積率（住三）225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

可移出容積＝2497.5㎡×（1±20％）＝1998㎡～2997㎡

5.種類五：私有都市計畫公共設施保留地

可移出容積＝毗鄰土地使用分區平均容積率上限×土地面積（1±40%）
但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣（市）主管機關視實際狀況酌予認定。

範例：土地面積：1110㎡

毗鄰土地使用分區（皆住三）平均容積率上限225％

可移出容積＝1110㎡×225％×（1±40％）＝1498.5㎡～3496.5㎡

6.種類六：毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者

可移出容積，由直轄市、縣（市）都市計畫主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬定，送 該管都市計畫委員會審定。

（二）已建築容積之認定

1.種類一：古蹟

由地方古蹟主管機關認定，認定方式有二：

• 以地方古蹟主管機關審查核定之古蹟修復或再利用計畫內記載之已建築容積為依據。
  
• 由地方古蹟主管機關於清查可實施容積移轉之古蹟時，一併辦理古蹟座落土地之建築物測繪，核算古蹟座落土地之已建築容積。
  

2.種類二：具保存價值建築物

• 保存容積由地方古蹟主管機關認定
  
• 新建容積由都市設計委員會認定，無都市設計委員會編制者，由都市計畫主管機關認定。
  

（三）接受基地移入容積上限

1.接受基地可移入容積以不超過其基準容積之30%為原則。

2.位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區，可酌予提高可移 入容積，但最高不得超過40%（送出基地為古蹟土地者，得提高至50%）。

（四）移轉容積換算

合建案----地主的問題(十三)

另外有一位看官回應：

*********亨小利的回應*******

1.關於容積移轉應該是等值移轉的方式才正確。
2.該案例與小弟丈人在台北縣談都更合建的情況類似，最後我是建議這些地主1.找建築師來執行都市更新所需的行政程序。2.依地主的需求做建築設計，避免以後的房子淪為建商好賣但是地主不好用的房子。3.請建築師協助公開遴選建商，讓地主可享較有利的條件下進行合建。
至於找建築師這件事，建議找有做過都市更新案子比較適合，至少有經驗遇到問題才能迅速解決。

********濟公如是說*********

1、什麼是"等值移轉"?

2、設計找建築師/有經驗的/公正的，當然是"地主"的意願；怕的是，有些建商以"設計費便宜"及"聽話"(聽建商的話)為考量，這就兩相衝突了。(設計費是由建商負擔/支出)。

3、由"建築師"遴選建商，必須要有"一個以上"的建商才行啊!!類似的"都更"案，一般營建業似乎有默契，一家在談了，其他的建商就裹足不前(或許因為談的那ㄧ家建商已經"綁住"一些地主。)當然，我也見過幾家"建商"各個"潛水"努力的案子，似乎到後來，還是比"實力"(地主誰綁得多)。

4、我是覺得地主應該一開始就同心協力，委請"顧問"(不論是建築師、真正的學者、專家皆可)，如此才可能有比較"合理的結果"。

不過"利字當頭"、"私慾薰心"、誰相信誰?誰願意付一筆錢請顧問?難啊!!

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我每次都要提醒看官，千萬不要以為我寫的就是"金科玉律"；我沒那麼厲害。通常，我寫的多是"大原則"、"大方向"，細節因為千變萬化，很難一一敘訴。看官務必掌握原則，細節就隨形勢變幻而調整了。

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一、文中有許多數據僅具"象徵"意義而無"實質"意義。各位看官一定會發現，我在談數字時，除非很離譜，否則我是不會去討論的。

文中除了官方規定的"容積"沒有爭議以外，其他的"可建面積"是"容積"的1.7倍....土地一坪250萬....我都覺得只有"象徵"意義，實務上必須一一計算/詳細查問；有人這麼說，我們就這麼聽，反正不影響"專業"的判斷。(當然不能離譜，太離譜，許多推論就推不下去了)。

二、不定因素。作計畫最頭疼的就是碰到一些"不定因素"，

任何一個"開發案"都有或多或少的問題不是"建方"、"地主"所能決定的，必須靜待事情發展、時至自然知道；舉例來說，都更的獎勵容積有多少?天知道。前二天，報紙上不是還有人指說"都更獎勵容積"被"評審委員"大砍特砍嗎?所以，我們只能保守的假設"大約是多少"然後據以推演。

三、風險因素。

這個比較容易了解，例如：建方"跑路"、地主產權發生"糾紛"...。

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以上所說的問題，範圍廣泛(包括：法令、規章、成本、進度、品質等等)，必須有是當的人選，在執行時，一一考慮/確認/防範的。

(寫這一系列文章，真的把我搞慘了。連"不定因素、風險因素"都想不太起來，待我"意識較為清醒時再補充。抱歉。

 

 

 

合建案----地主的問題(十二)

問答暫時告一段落。

暫時先做一個"階段性"的結論。

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我想，無論是"地主"、"建方"(建設公司、投資公司、開發公司、工程公司......)都必須了解，合建是「有地出地、有錢出錢」的合作(合夥)關係。

要合夥，應該建立在相當程度的「互信」基礎上。如果各懷鬼胎、爾虞我詐，那還不如不要合作比較好。(簡單說，就像二個人要合夥做一個生意一般。)

理論上，"地主"與"建方"是平起平坐的。但是，眾所周知，公平是一個"抽象"名詞，實務上要做到"公平"是很難很難的事。

在實際的案例中，"地主"與"建方"各擅勝場：在營建的專業知識/手法/手腕上，無可否認的"建方"是較"地主"高明許多。但是，因為"合建"的資源掌握在"地主"手中，在決定與誰合作前，地主有絕對的優勢談妥"合作條件"；而在執行過程中，地主也有一些"否決權"可以掌握(這個部分我就不寫太多了，教壞別人大小)。

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我遇過各式各樣的地主，有的說「建方分的房子也要銷售，他們不會亂蓋!!」真的嗎？為什麼有的建方要地主"先選房屋"?因為很可能"建材等級不同"。(建方絕對沒有違約，因為合約書訂的是"和成牌"，只是地主的是最便宜的/一套一、二萬的"和成"，而建方分得的也是"和成"，只是一套五、六萬而已。)

當然，這個部分不是專業的人很難去評定合建合約中的"建材表"。但是，如果"建方"將自己的房子"建材升級"，那麼，地主分得的房子的價格就沒有"銷售時的行情"了，對不對?這只是"手腕"之ㄧ。

**********濟公的牢騷*************

最近，為了這個題目搞得我"焦頭爛額"。剛開始，一則擔心被專業人士"捉包"(地主拿這些想法去談，被視為荒腔走板/胡說八道)；二則身為"建築人"又不願扯太多"黑幕"，嚇死一堆人；三則在這種"大塊文章"中要寫得"淋漓盡致"非我這支"禿筆"辦得到；四則，我又"皮皮挫"，深恐"問問題的地主"另有居心"或是"難以溝通"；所以，左右為難/寫得非常吃力。

幸好，我感覺：問問題的地主還頗為"理性"(不然，我心裡早做準備/隨時"CUT")似乎也不是一般泛泛之輩，感覺還好(比起我遇過的/許許多多非專業的地主好太多了。)所以，問答之間，還有一些"樂趣"。

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理想的狀況：

一、地主如果不是少數幾個人，最好組一個"委員會"，由全體地主遴選出來的委員代表全部地主與"建方"談判。

一般來說，這有困難。有些地主根本"大屌不甩"，合建免談；有些地主，存心"看戲"，你們談你們的，屆時我同不同意?再說。也有些地主一面的倒向"建方"，認為必須"相信"建方；而且，多數的地主，外行得可怕，只要他不做事/不出錢，一切OK；談到要付錢，就是希望委員"熱心鄉里"、"服務社區"，連辦公費都要"委員會"自行籌措/與他無涉。

二、如果委員會成立了，必須設置"基金"。委員們支不支薪，我沒意見，但是，至少要約聘一位"法律顧問"，這是免不了的。如果連"律師顧問"都沒有，除非"建方"是真正的正派經營，否則地主必成"俎上肉"。

一搬來說，律師多只負責一般的"民法"等事務，所以，以"合約"及相關文件審核為重點。如果想要找一位精通"營建"的律師，我認為是"難如登天"。

三、合理的說，應該請"營建專業人士(或公司)為諮詢顧問。前面說過，律師只負責一般性的法律條文/解釋。營建專業由誰"拿主意"、提意見呢?

四、至於要不要指派"業主(地主)監造(工程師)"，我覺得"最好有"。要知道：「品質是要求出來的。」為了自己/價值千萬元的財產，卻一面倒的信任"建方"?建築師事務所?"營造廠"?未免太...太...太...。

五、地主所支付的"管理費"也可以放入成本中，成為談判/分配的籌碼之ㄧ。

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插播幾則看關的回應：集思廣益，供各位看官參考：

********remy的回應(一)******************

因為大樓最近有開發工程公司&建築經理公司來聯絡
我心中充滿疑問
不是應該由建商出面嗎
怎是由這些人來?

****濟公*****

其實，誰來整合(合建)都一樣。問題是他"有沒有那個實力!!"(包括：人力、物力、財力及信譽!!)

********remy的回應(二)****

誰來整合(合建)都一樣有沒有那個實力~ 這就是我想問的：如何知道它有否實力???

****濟公*****

其實，查一個公司有沒有實力，一般多是從幾個角度去查：1、資本額。2、工程業績/實績。3、公司人數(以勞保人數計算)。4、三年內無退票紀錄。5、信譽(這比較抽象，不過可以從與他來往過的客戶/廠商獲得些許資料。如果他要跟你們談，可以請他提供一些他能提供的證明文件。

(補充)。我每次回答問題/寫文章都是邊想邊寫，所以難免掛一漏萬，。如果是文章，還可以修改/校正，回答問題就難免有失誤了。

前面這個問題補充一下，我覺得非常重要：

1、營業執照。我們可以因此了解他是否有此"營業項目"。其次，依據其"登記地址"，我們可以去拜訪一下，避免有問題。如果"有問題"(如地址不符等)就必須聽其解釋/說明。

2、請廠商正式帶我們去參觀他的"業績"，有些業績自己私下去查訪/參觀也可以。順便"口頭詢問"相關人士及附近住家、商店的意見(這要有技巧的，這裡不談)。

-----------------以上。續(十三)------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(十一)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

*********來函照登********(第十八封信) ******

其實截至目前為止，我心裡還是有一些疑問，只是覺得在資訊不明確的情況下，前輩應該也不容易做出判斷。例如：

(1)『那是一般的制式"銷售建材說明"。我想，給地主(合建人)的建材表不是這種半"虛無飄渺"半真實的"廣告"』

這種情況下，建商每一坪的成本可能是多少？

或者這麼問可能比較明確，最低可以壓到多少？比較有可能的範圍是多少到多少？

(2) 以前輩的經驗，簽約後10天內就要將土地交付信託，這是正常的作業程序嗎？

『最好問銀行的人：「委由信託銀行人員，以辦理銀行信託作業程序。」是什麼意思?地主的權力/義務如何？』

這個問題其實我們也不懂，建商並沒口頭跟我們說明過這是什麼意思，但建商拿出的契約書上偏偏就是有這麼一條。

所以信託作業到底是我們找一家銀行即可？ 還是等簽約後建商才告知我們有指定的銀行？ 這些我們也都不知道。

總歸來說，我們根本不清楚正常的程序是什麼，所以我們也不懂如何跟前輩或銀行詳細描述這個問題。

也許這麼問前輩，問題會比較容易明瞭。

A.一般的建商在合建案中，會拿地主的土地去跟銀行抵押貸款嗎？(以籌措相關的資金)

B.一般的合建案中，要地主把土地拿去辦理信託作業是有必要的嗎？

**********濟公如是說***********

說到成本，那是一門大學問，我覺得：重點是找三家知名營造廠來投標議價，成本自然比較正確。因為工程造價這裡面有很多遊戲可以玩，如果不參與/不深入是搞不清楚的。其實，設計也是一樣，地下建築師也可以"設計"，好的建築師也一樣設計，可是，結果就是不一樣。建材表必須在設計圖中詳細說明，這樣營造廠才能依據投標，不然，營造廠怎麼寫單價?舉衛生磁器為例，寫"和成牌"?和成牌的單價從幾千元/套到幾十萬/套都有，如果建材只寫"和成牌"，請問"哪一家營造廠會寫高單價的(標個頭)?建設公司會做高單價的給你?
"信託"這個部份，印象中好像是"都更"的條例規定的。我知道的是：政府好像有融資，所以規定一定要銀行信託(所有收入、支出都要經過銀行)，萬一建商倒掉，銀行就必須接辦/完成後續的工程。詳細，要找法規來看。據說：台北市管理"都更"的單位/人員非常客氣，有問必答而且講得非常詳細。據說也有法規/資料給需要者。有空/有機會應該去查查看。法規，不是我的專長。

--------------以上。續(十二)------------------------------------------------------------