淺談"容積率"(下)兼談"都更"容積加倍

如何實施"容積率"?

以前台北施行容積率時，因為我根本搞不清楚"容積率是西米挖哥"(台語。啥玩意兒)，所以找了一些美國的教科書及文獻來讀；很慚愧，似乎沒啥心得。

我只記得當時(一直到現在)對書中所說的"施行容積率是「警察權」"、一直迷迷糊糊的/弄不清楚什麼是"警察權"。因為，當時我對台北市的容積率實施採取依行政區、分期實施，一直覺得「不公平、不公正」。

哪有一個都市政府執行公權力還分區施行的？尤其影響老百姓的權益這麼大的政策，實在令我不解。但是，到底我也無能為力，懷疑歸懷疑，我也沒有追根究底、研討下去。

我的疑問是：如果我的土地在"立即實施"的行政區，我只有眼睜睜的看著建築面積一下子掉落谷底。而如果我的土地在其他(可能是隔一條街而已)行政區，我還可以"搶照"(趕緊請人設計/掛號，依舊法保住建築面積)；當年建管處一堆建照申請、掛號擠得頭破血流就是這樣產生的。

(你相信那樣的設計品質會好到哪裡去？)

無論如何，為什麼「我的財產的價值要先被打壓?」平平是台北市民、平平是同一個"建築主管單位"----建管處；分期實施的理由是啥？我比較好欺負，是不是？

我一直想不透。(到底我在台北市沒有一平方公分的建地。所以，只是心裡想一想而已)。我倒是想過：如果我來控告"台北市政府"，不知有沒有勝算？

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最近，台北市政府發新聞稿說：都市更新的容積獎勵要擴大到二倍，我們來討論一下：

條件之ㄧ是屋齡三十年以上，面積要六百多坪。

三十年以上？那就是民國69年以前蓋的房子了。民國60年代，台北市的房子多是二層連棟、四樓公寓、五樓公寓；七樓以上/有電梯的大樓要到60年代後期才逐漸興起，所以不是多數。

如果以原有獎勵的容積來說(1.5倍)，合建的結果，除了新建房屋"銷售單價"提高/增值以外，原有住戶(所有權人)更新後獲得的建物面積幾乎不可能增加(原為二層建築除外。只要是三層《含》以上的建物更新，有也只是"公設面積"增加/同時也增加"房屋稅"而已)，實在說不上有什麼"充分的誘因"。如果所有權人根本就打算"自住"，我更看不出推動更新的說服力在哪裡!?

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假設，"都更"的容積擴大為二倍，即大約為：225%*2=450%。仍略低於案一的面積(46,480)，跟平均值比較(54,000)，還有一段差距。

工程師ㄧ定要注意，前面我舉的例一與平均值都是很粗糙的數據，僅供參考。如果有更精確的統計/分析數字，當然以其為依歸。

不過，無論如何，我是認為：台北市的容積有問題。想一想，如果台北市的住宅區全部只能蓋(建蔽率60%)三樓半─5樓，不是很幽默嗎？

以前我列舉過算式，計算「土地價格與房屋售價」的關係。台北市的地價動輒上百萬/坪，二、三百萬/坪的土地已是司空見慣/毫不稀罕，光光只算地價，一坪建坪要分攤的地價低則40─50萬，高的可能上百萬，請問：如何壓低房價？總不能要建商"賠錢"出清吧。(別忘了：殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做!!何況，建設公司又不是慈善事業。)

所以，近代許多預售屋拼命灌水(增加公設、雨庇、花台；露樑...)為的也是設法增加銷售面積/分攤地價/壓低銷售單價，多賺多少是另一回事，至少售價不會嚇死全部的消費者(雖然已經嚇死不少人了)。

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台北市的"空地"除了有問題的/公有的土地/大財團持有的以外，已經少得可以數得出來。所以，都更是勢在必行的工作。而都更名為獎勵"容積"，事實上，與"調整"容積有何不同？只是為了整體利用，所以多一個面積的限制條件而已。

誰曰不宜？

 

淺談"容積率"(中)

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我所以比較詳細說明"建蔽率"及"容積率"，主要原因是解釋：為什麼要施行"容積率"。

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在未實施"容積率"以前，也就是只實施"建蔽率"的地區，一個區域、一個街廓、甚至一個都市的"總建築面積"是很難"正確估算"的。總建築面積無法正確估算，換句話說就是"總人口數"無法正確估算，因為人口數無法正確估算，所以"公共設施"無法有效的設計、預埋、施工。

我們舉個簡單化的例子來說明，會比較容易了解：

假設，政府要開發一個區域(假設供建築使用的土地有10,000坪)，簡單就當作全部是"住宅區"好了。在未實施"容積"以前，誰知道以後"蓋出來的住宅"總面積是多少？有可能部份是"連棟建築"(二層)，有可能部份是四樓/五樓公寓、部分是七樓雙拼，也有可能是12層的電梯大樓，也許，還有可能有一些"超高大樓"。

我們再簡單假設/計算一下，可能的"總建築面積"：

一、假設：2層連棟建築、5層公寓、七層公寓、12層大樓、24層超高大樓各佔1/5；最後的"總建築面積"大約是：

(1)、2層建築：2,000坪*60%*2=2,400坪。

(2)、5層建築：2,000坪*60%*5=6,000坪。

(3)、7層雙拼：2,000坪*(60%-2%*2=56%)*7=7,840坪。(法規：建築物超過5層，每增加一層，建蔽率減2%)

(4)、12層大樓：2,000坪*(60%-2%*7=46%)*12=11,040坪

(5)、24層超高大樓：2,000坪*(60%-2%*19=小於40%，採用40%)*24=19,200坪。(前面說過，建築物超過5層，每增加一層，建蔽率減2%；但是，當建蔽率因樓層數減至40%以後，不管樓層再增加多少，建蔽率不再下降。也就是說：建築的建蔽率，法規規定最低為40%。但是，如果是業主自願降低建蔽率，沒什麼不可以。)

(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=46,480坪

二、假設全部蓋2層連棟住宅。

10,000*60%*2=12,000坪

三、假設全部蓋24層超高大樓

10,000*40%*24=96,000坪

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前面所舉的三個例子，例二與例三是兩個極端(當然更極端的是只蓋一層或是更高的樓層。不要太極端，因為例二、例三的或然率已經夠低的了)。

A、例一的建築面積(46,480坪)大約略低於中間值。

B、如果，我們將例二(12,000坪)與例三(96,000坪)平均，平均值是：

(12,000+96,000)/2=54,000坪。

C、例二與例三(二個極端)的比例是1：8

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(各個縣市施行容積率的建蔽率/容積率多有不同，我只是舉一般常見的/台北市的住三為例；雖然各縣市的容積不盡相同，但是一般多落於60%-400%之間，而住宅區最普遍的也多在225%左右。)

如果實施容積率以後(假設是住三，容積率225%)，這個區域的"最大允許建築面積"是：

10,000坪*225%=22,500坪

與古早只施行建蔽率的建築面積相比對，大致可獲得下列的結論：

A、與二個極端的案例比較，容積率實施以後允許的最高建築面積約為未實施前最高建築面積的1/4。約為實施容積前最小的建築面積的二倍。

B、如果與平均數(54,000坪)比較，實施容積以後的最大允建面積約為平均數的1/2不到。

C、如果與例一比較，約為1/2。

結論：所以，實施容積率以後，都市的建築面積約為未實施前的一半不到。

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都市可以容納的人口數與"建築面積"有絕對的關係。

我們以5-10坪/人作為基準，可以換算出都市的允許容納人口數(偷懶一下，用7.5坪/人來換算)：

上例未實施容積前的人口數約為實施後的二倍多。22,500/7.5=3,000人。

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好了。前面的例子只是讓工程師有個概念：實施容積率可以比較精確的推估都市中居住的人口。不像未實施容積前，都市的人口數可能是：1,600 人到12,800人，相差約八倍。(我不知道政府主管單位是用人口數或是用"家庭數"來換算後面的資料，反正都不是困難的事。)

精確的推估人口數(家庭數)的目的：

一、預估公共設施的需求量。然後，據以配置、規劃、施工。

公共設施包括：道路、公園、學校等。

二、預估民生基礎建設的需求量，然後，據以配置、規劃、施工。

民生基礎建設包括：供水、排水、污水處理、供電、瓦斯、電話......。

三、其他。

我不是這方面的學者專家，以上所提的項目、名稱、內容可能缺失ㄧ堆，不過，沒關係，因為那不是本篇文章的重點、這篇文章的重點是要讓年輕工程師了解：實施"容積"管制的目的。

如果像前面所舉的例子一般，在實施"容積率"之前，公共設施/基礎建設等幾乎無法"預估"正確的需求數量。不要說上限/下限誤差八倍，只要差個三、四倍，我想設計/規劃的人就有苦頭吃了。

想一想，人口數只要相差一倍，所有的管線(給排水、廢污水、供電、電信、瓦斯等等設施)就要差一倍，差個二、三倍，要如何規劃、設計呢？採高標可能因為"用不著"而造成資源的浪費，採低標，萬一不符需要又要擴建修改/挖路增設...。不僅擾民也是另一種浪費。

另外，因為居民人口的合理管制，公共設施及民生基礎建設能依理論及實際需要設置，自然能夠提升居住品質，就不再贅言了。

本來施行容積管制，對"建築物"空間/造型設計有極大的助益(不會都是火柴盒一般的建築)，但是因為/建商/國民的守法精神不夠，而主管機關多把"百姓當賊"(老實說，這也不能怪主管官員，有些建商/奸商歪腦筋動得之快，真的令人瞠目咋舌/嘆為觀止)，所以這個效益明顯不彰。

*****我的疑惑/題外話******

如果未實施"容積率"以前，我們將依據法規允許的建築面積分為九品(如前例中的：12,000坪到96,000坪)。那麼，實施"容積率"以後的允建面積約為九品中的第七品或第八品。也就是"下上品"或是"下中品"，未免"品"太低了吧。

要知道，同一塊土地/建築面積減少，分攤的地價就相對提高/所以售價自然提高。

我不知道建築主管大員根據什麼定這些容積？減少公共設施/民生基本建設的投資/興建？

只說一項：台北市每個市民持分/享有的綠地，低得快要可以上"金氏紀錄"了。

 

 

淺談"容積率"(上)

台灣地區實施"容積率"管制建築物的容積已經有很長一段時間了。成果如何？不知道。

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最近，台北市政府放出"都市更新案"的容積獎勵擴大至二倍，似乎是一大德政。假設(只是假設)是德政，那麼當初施行的"容積率"是不是"苛政"呢？或者說：當初的"容積"是否太低/可以檢討呢？我也不知道。

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我只是跟年輕工程師簡單的談一談，什麼是"容積"？為什麼要實施"容積"？如何實施"容積"？其他的問題，就由工程師"自己去思考了"。

前面/一開始的問題的答案，麻煩工程師也一併"想一想"。OK？

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一、什麼是"容積"？

古早以前，台灣地區的建築面積只受限於"建蔽率"、"面前道路的寬度"及"基地面積大小等"。當然還有其他的條件，我們不談那麼細，否則就是在上"法規"的課了。而且我比較"熟"的法規大概是民國70年左右的規章，離開事務所以後，法規躲我/我躲法規，至今多數相見似曾相識。

1.建蔽率：建蔽率就是一宗基地法規允許的建築物面積(投影面積)/基地面積的百分比。

我猜是為了保留一些"綠地"、"活動空間"、"防火間隔"等等原因，任何都市計畫區內的土地蓋房子都必須依建蔽率的規定、保留一定的空地讓房子有喘息/呼吸的空間。

建蔽率與"土地使用分區"有絕對的關係。

古早的分區比較簡單，所有"都市計劃"地區的土地都劃分為：商業區、住宅區、工業區、文教區....而建蔽率因使用分區不同而不同。

例如：商業區式80%、住宅區是60%、工業區是70%......其他的我沒用過。當然還有一些細節、規定，時隔久遠，我也不是那麼清楚(不敢胡言亂語)，工程師自己去查法規吧!!

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容積率實施是與"建蔽率"的規定並行，也就是說：建築面積同時受建蔽率及容積率的限制。

實施容積率的地方，除了"建蔽率"不變以外，增加"允許的最大建築面積"的規定。幾乎所有的分區也隨著容積的實施，變得更精細。例如，住宅區分為：住一、住二、住三、住四；好像住三還分為：住三、住三之ㄧ...。商業區也分為商伊、商二、商三、商四等等(其餘的詳細規定我也不是很清楚。)

住一的建蔽率還是60%，容積是120%。簡單的說法就是：100坪的土地，必須保留40坪的空地，建築面積只能蓋60坪。100坪住一的建地，假設每層要蓋60坪，最多就只能蓋二層(60%*2=120%)。如果每層蓋40坪，最多就能蓋三層(40%*3=120%)；每層30坪就是4層樓(30%*4=120%)......依此類推。

最常見的"透天厝"，通常分區是屬於"住三"，容積是225%；如果以建蔽率60%來興建，則1、2、3等三層加起來是60%*3=180%，餘下的225%-180%=45%用在第四層，因為第四層的面積較小，所以我們常稱透天厝是"三樓半"就是這樣來的。

其他各式各樣的分區，意思完全相同。這就是"建蔽率"與"容積率"並行。

2.面前道路及基地面積：這個部分我真的搞不清楚了。70年到現在，法規修正不知已經過多少次，加上中間有"開放空間"的施行與廢止，所以，對於這一塊，我真的是一片荒蕪。對不起。

不過，影響這一篇"淺說"不大，所以，我也懶得去查詢。

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我所以比較詳細說明"建蔽率"及容積率，主要原因是解釋：為什麼要施行"容積率"。

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彭淮南之怒

我一向依據新聞報導/傳聞/風評，敬佩彭淮南先生。

最近，彭先生為了房地產發表幾次官方言論，我只能說：「彭先生，如果您不懂"房地產"，請您不要"胡說八道"好不好？」

術業有專攻，彭先生是眾望所歸的官方財經泰斗，可是，對於"房地產"真的很外行(我絕對反對"官大學問大")；財經泰斗，不一定就通達"房地產"，彭先生，您的"發怒"發錯地方了。

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前一次，彭先生說什麼，我忘了。人家問我看法，我只是淡淡的笑一笑，每個人都有言論自由，彭先生發表他的看法，也沒什麼不可以，不需"過度反應"。

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可是，一再"夾高位"大放厥詞就不可不慎重了。

我只質疑一點：彭先生對國有土地公開標售、每坪售價屢創新高(天價)，有什麼看法？為什麼不"發怒"呢？卻對一個尚未確認/只聞風聲的個案售價動怒呢？

先生難道真的不知道：「國有土地以天價標售的事實，影響之大，百千萬倍於"一個個案"的售價傳聞？」

傳聞不一定是事實。我一輩子"聽聞"許多房屋銷售個案在正式銷售前傳言要"創天價"，事實呢？似乎還沒有"成為事實"的案例。這只不過是"銷售宣傳"的手法之ㄧ。一笑置之，可也。

彭先生動怒/上新聞頭條(中國時報99/04/22第一版頭條新聞)，只是讓"建商"達到宣傳的目的而已。

自由市場的供需價格不是"建商"說了算。對不對？(對不起，舞個大刀。)

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前不久，我分析了一下台北市"國有土地標售天價"後的房地產售價，記得應接近200萬/坪。那是事實，原因是中華民國政府搞的飛機，身為中央財經大員的彭先生為什麼不發飆呢？可以用得上力氣的地方置若罔聞/興趣缺缺，卻對民間"傳聞"反應如此，似乎搞錯地方了吧!!

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老實說，我不知道彭先生的權限到哪裡？但是，至少，我是覺得彭先生讓人有「只許州官放火，不許百姓點燈」的疑惑。

到底，中華民國大有為政府對土地的"政策"是什麼？

(也許，彭先生可以說：公有土地已停止標售。真的嗎？就算是"所有"的公有土地都"暫時"停止標售，那也不過是"鋸箭法"，先生以為呢？)

中央大官，不要"只見秋毫，不見輿薪"。OK？

 

總包(一包?依專業分別發包?)優缺點。

*******來函照登*********

想請問工程發包中總包與細項分包的優劣為何？

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我最近一連開了"預算"及"監造"等題材，偶而插花或答覆其他問題，有些手忙腳亂。

我說過，我生性疏懶，喜歡隨心所欲，所以無法一心一意坐在電腦前"爬格子"。如果客官很急，務請告知，否則，請稍安勿躁，耐心等待。

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中華民國一代哲學大師殷海光先生在他的著作"思想與方法"中提醒"定義"的重要：討論一個名詞，不要因為名詞的內容不同，討論半天/各說各話，毫無意義。

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我想：發一包總包的意思就是：一個工程施工案，業主(甲)將工程全部發包給一家營造廠(乙。包括；建築、土木、水電、空調、通訊....等等)。然後，營造廠再依工程特性再分包給"專業廠商"----例如：給排水工程(丙1)、強弱電工程(丙2)、空調工程(丙3)..分包給不同的專業廠商(工程公司)。

另外一個說法就是：業主(甲)只跟營造廠(乙)有合約關係。給排水工程公司(丙1)、強弱電工程公司(丙2)、空調工程公司(丙3)..等等則與營造廠(乙)有合約關係，與業主(甲)無任何合約關係。

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如果，業主將一個工程專案，依工程屬性直接發包給各個專業工程公司(含營造廠)，也就是我標題上說的"依專業分別發包"。(是不是也就是看官所說的"細項分包"？)

這種發包方式，與業主(甲)直接簽約的就不只"營造廠"一家。一般比較常見的是業主發二包，一包是"營造"(乙1)、一包是"水電"(乙2)。如果工程規模比較大(當然也要考慮各種屬性的專業工程金額大小的問題)，當然可以分得更細。例如：給排水一包(乙1)、強弱電一包(乙2)、空調一包(乙3).....等等，都是具體可行的。

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上列二種發包方式的優缺點，真的很難說。

一般人都以為：如果是發一個總包，然後總包又將一些專業工程轉發包給專業廠商，總包賺一手(至少要管理費吧!)還不如業主直接發包給專業廠商會比較便宜/節省了總包賺一手的金額，真的嗎？事實是如此嗎？

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一、我們先從業主的角度來看問題：

就如同前面所說的，如果依專業發包，業主一定認為至少可以"省"管理費及一些營造廠賺一手的"利潤"。

我們先談"管理費"。如果業主發總包(一包)給營造廠，所有的問題通通是營造廠的事，所以有人稱這種發包方式為"一腳踢"，反正工程上(施工上)所有的事/問題/困難通通一腳踢給營造廠，營造廠責無旁貸/完全無法推諉塞責/必須承擔一切責任、完全沒有模糊地帶；業主只要找營造廠就可以了。

如果是依"專業"發包給二家以上的公司，那就會有"溝通、協調、介面"的問題產生。因為這些廠商都是乙方、都直接與業主簽約，廠商相互之間沒有"從屬"的關係。一但有問題，如果彼此可以"溝通/協調"當然很好，萬一意見不同，只有業主出來溝通/協調了。工作介面也是問題：誰先做、誰後做，介面工作屬於誰的，誰應該負責.........哇!問題一堆，都是業主工程師要協調/解決。

所以啦，如果是依專業發包，業主一定要指派比較多(跟一腳踢比較)的工程師來負責管理/解決問題。原本希望節省下來的"管理費"其實就用在這裡(增加工程師)。合理的說，業主是佔不到什麼便宜的。

如果業主以為：發一個總包跟發幾個專業分包，業主指派的工程師資格/水準/人數都一模一樣，那我只能說：業主自己"偷工"，別人奈何？只是，要確保品質就有疑慮了。

不過，話說回來，業主依專業發包有一個最大的優點是：可以慎選優良的專業廠商。如果發一個總包，一般業主很少去干涉總包的分包資格(指定分包除外，而指定分包又有指定分包的問題)，所以，對於分包專業廠商的施工品質會有疑慮，雖然說是：「總包付全責」，但是萬一出問題，最倒楣的還是業主。

總的來說，如果業主有足夠/勝任的工程師，依專業分包比較好；如果不是，還是找比較優良/信譽卓著的總包比較妥當。

二、我們從營造廠的角度看問題：

如果我是營造廠，我當然希望是發一包總包。

1.承攬金額：一個總包的承攬金額一定是最大，相對的，利潤較高；財務調度、人員調度、採購分包....都比較容易。

2.管理系統：所有工地內的施工廠商完全在營造廠的掌控之中，不會形成多頭馬車，相互干擾、卻又無可奈何。

三、我們從專業廠商的角度看問題：

專業廠商當然希望直接面對業主。

一般營造廠"殺價"的功力超乎一般人的想像。這也是我對業主直接發包給"專業廠商"，說會比較便宜的疑慮之ㄧ。而且，專業廠商向營造廠請款計價問題也比直接對"業主"計價複雜。

理論上，業主比較"單純"，不似營造廠輜珠必究。

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暫時寫到這裡，想到在補充。

預算----種類(三)施工者的投標預算

二、施工者(營造廠)的施工預算：

一般營造廠的編製的預算大概分成二類：

1.與業主議價、投標的預算。

這個預算，我想一般工程師多耳熟能詳，我喜歡稱之為"投標預算"。

投標預算的表格，一般是由"設計者"提供，也就是表格與"設計預算"一模一樣，只有"編號"、"工作項目"、"數量"，其他的"單價"、"複價"、"合計"、"總計"等欄位是空白的罷了。

1.1.投標預算的對象是"業主"。

1.2.投標預算最重要的是最後的"總價"。一般投標/決標就是以"總價"為決標依據(所以投標總價都要求以中文大寫)。如果標單中的單項有計算錯誤、計算過程加減乘除有錯誤，完全不影響"總價"的效力。(有些營造廠投標前，臨時修正/降低投標"總價"，根本就沒有時間去修正各個單項的價格；也就是說：總價金額明顯的低於標單內容/正確的總計金額。)

1.3.因此，營造廠得標以後，多數要調整"工程項目"的單價。原因之ㄧ是上述理由；原因之二是：有些單價可能"離譜"----太便宜或太貴；原因之三是：因為投標時間不夠，所以有些單價是概估，與設計預算或業主預算相差太大。

1.4.投標預算的"標單"，一般都有"數量"，但是註明：數量僅供參考用(對不起，這是古早以前的事，現在不知道有沒有改善？)。其實，我認為那是很荒唐/很奇怪/很不負責的作法；可是，連國家的公共工程都玩這個遊戲，上樑不正下樑如何不歪？

何謂"參考"？參考的數字，如果誤差太大、要不要負"法律責任"？

1.5.我個人是希望大有為的政府能建立"營建成本"管控的系統，這樣，就不會"成本"這一塊，一片空白。其實，英國施行QA系統已經很久很久了，而且運作非常良好，主管單位只要"照抄"就成，為什麼"視若無睹"呢？

 

 

「房屋雞專賣店」隆重開張

最近一直在趕文章，對我來說已經是有些昏天黑地了(還一直寫不完)。

今晨，看電視新聞看到偉大的政府還在檢討/批評房屋造價/售價----雨庇啦，陽台啦，公設啦....一時突發奇想，何不開個"房屋雞專賣店"？一則響應"政策"，二則先跑在時代前端，先賺先落跑；三則也可賺賺小錢，補貼家用。

越想越得意，選日不如撞日，立即上網開張：

一、本"房屋雞專賣店"所提供的房屋，一律分部位(像市場裡屠宰好的雞一般)標明售價，保證客戶滿意。

二、本公司現有房屋無數、各地皆有。

舉例一戶(編號：383838。權狀50坪，含公設12坪，另有一個車位)，說明銷售辦法：

1.整戶買(就像在市場買整隻雞啦!)，一坪80萬，計4000萬。車位400萬。合計4400萬。

2.分部位標價(就像市場將雞分割，雞腳、機胸、雞腿、雞頭/雞脖子....一般)：因業務太好，單價不得不略做調整，請原諒(04/21)

2.1.室內面積每坪110萬，共30坪，合計3300萬。

2.2.陽台5坪，每坪70萬，合計350萬。

2.3.雨庇、花台等約3坪，每坪一律30萬，合計90萬。

2.3.公設12坪，每坪60萬，合計720萬。

2.4.車位一個，600萬。

三、歡迎各位看官參觀選購。售價，以全雞方式計算或依部位分別計算，悉聽尊便。

四、銷售辦法：

1.客戶如果希望：買台北A戶的室內，高雄B戶的陽台，台中C戶的公設，台南D戶的車位，本公司亦非常歡迎，至於如何使用(本公司不負責/無法像積木一般將這些部位搬到一塊/加以組合)請消費者立切結書，一切後果、問題與本公司無涉。

2.客戶如欲購買一戶，但是希望不購買部分設施(如陽台，公設、雨庇等)本公司亦同意辦理，各部位單價請至本公司面議。

3.凡不是整隻(戶)購買者，除立切結書外，甲乙雙方必須至法院公證、雙方同意：爾後因之產生的所有問題一律交"政府主管機關"處理解決，與本公司(甲方)無涉。

4.新手上市，歡迎指教，歡迎參觀選購。

共同璧的問題(二)

***來函照登(問題一)********

請教您一個問題, 我的房子是60年左右建的加強磚造連棟透天中的一戶(平房), 鄰居換了一位新買主, 好像打算拆屋重建, 他要怎麼做, 無法得知。我們是共同壁, 想請問我要注意什麼及主張什麼權利, 以及要防範什麼問題?

***來函照登(問題二)*********

我家是一整排連棟的透天三樓房屋，其中有一戶，最近被法拍，但它只蓋到二樓，最近建商大整修，加蓋三樓，請問如果建商加蓋三樓，使用我們左右兩旁三樓共同壁，是否要徵求我們同意？是否要補償我們共同壁費用？如果建商不理該如何？

濟公的回答：

當然要你們同意也要做適當的補償，如果建商不理，發存證信函給他然後正式行文給當地的建管單位(照片、存證信函當附件)也可同時發函給縣政府的建管單位。

***濟公如是說*******

另外，我翻閱了一下前面的文章，最近有一篇寫的也是類似的問題，請看官自己查閱，免得重複。

http://linpapa47.blogspot.com/2010/03/blog-post_4896.html

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理論上，就結構行為來說：中間柱、邊柱；連續樑、端樑等因為受力不同，所以配筋是不同的、彎鉤也不同。

如果你的房子是一排房屋中間的一間(也就是說：兩邊都有別人的房子)，那麼，就結構來說，你的房子所有與建築物同方向的樑都是連續樑(配筋連通到隔壁的樑)；而柱多是"中間柱"，承擔四週樑、板的荷重。

我們舉一個簡單的例子來說明連續樑與端樑、中間柱與邊柱的受力情形：中間柱與連續樑就好像一個人挑一個十字型的扁擔，無論扁擔四端的載重大小如何/一定有荷重。現在，鄰房拆除/樑切斷，就好像十字型扁擔一邊被切掉/變成T字型，請問，挑扁擔那個人所受的力是不是跟原來的不一樣？如果是左右方向的扁擔切掉一邊，人的腰一定要用力避免身體彎向另一邊。對不對？

如果是邊柱，本來挑的就是T型的樑，所以會在受"彎曲"的地方補強鋼筋；但是，中間柱因"一邊樑被拆除而變成"邊柱"，要如何補強？

所以說，結構產生變化導致龜裂或什麼的，很可能產生/也沒啥好意外的；只要不是嚴重的破壞，也無法可想。

**********來函照登********

我要補充二個疑慮， １．若鄰居開挖地基，會不會影響我的基礎結構？若會，他該怎麼做才不會影響？　２．以我的了解，加強磚造的房子，牆壁是結構的一部分，可以承受被拆一半嗎？ 或是部分拆除呢？

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我不是結構技師/大地工程專家，我只能告訴你，鄰地開挖一定會有影響。這個問題很複雜，要看他挖多深、地質、地下水狀況如何？你的房屋的基礎形式？深度？他們的擋土方式？開挖工期？建築物的形狀、高度、結構系統、二棟房屋的距離.........寫也寫不完，即使是專家，我想都會"頭痛"。

**我只能告訴你，說"完全沒有影響"(不管施工者如何預防、如何小心謹慎)是騙人的，我們只能希望"影響的程度是在安全容許範圍之內"**

牆壁(外牆，1B磚磚牆)是結構的一部份，沒錯。絕對絕對不可以拆一半!!部分拆除理論上也不可以，不過要看實際情況才能確認(不是結構的部分應該沒有影響，至於是不是結構體，真的只有現場察看了)。

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連棟建築鄰房拆除，說不受影響根本不可能。我們只有祈禱鄰房的拆除、設計、施工能謹慎小心。如果擔心以後有問題，可以請建築師公會鑑定(現況)，以後如果有問題(龜裂、傾斜等)可以作為要求賠償的依據。

 

監造的定位(七)設計監造的費用

昨夜，我忽然突發奇想：乾脆簡單計算一下"設計者"負責監造的所得與支出；我所說的設計監造是「設計者指派專業工程師常駐工地的監造」，不是現今流行/偶而派個人來工地晃一下的"重點監造"。

我個人一直以為，如果設計做得好，相對的，設計費是"偏低"的。所以，國內的設計簡化到不行實在是與"設計費"偏低有直接的關係。更糟的是，國內許多業主又喜歡"殺價"、打折...而許多設計者也迎合"業主需求"，導致設計的服務品質江河日下、不堪入目，令人扼脕。

扼腕也就罷了，到最後，居然讓許多人以為"設計者的工作就是這些"，其他的事(本來是設計者的職責)變得與設計者無關，那才可怕!!(悽慘的是：少數建築師也這樣認為，還信誓旦旦的指責要求者的不是/或是質疑業主的設計需求。)

我真的/誠摯的希望工程師有正確的觀念，用得到(上)、用不到(上)是另外一回事，千萬不要跟"錯誤的一方"一起搖旗吶喊，那就悲哀了。

幸運的，假設有一天居於高位，做的"決策"、"政策"就不至於'荒誕不經"、貽笑大方了。

閒話表過。

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我們先做一些"假設條件"：

一、施工預算：5-10億。

二、工期：18月-24月。

三、設計費(含監造，以工程費為分母)：2.5%-4.5%

四、設計費：5-10億*2.5%-4.5%=1250萬-4500萬

五、監造費：1250萬-4500萬*30%=375萬-1350萬

六、每月的監造費：

A、375/18-24=20.83-15.625萬

B、 1350/18-24=75-56.25萬

(據我個人所知，設計費的百分比是依據"工程施工預算"而不同--施工預算金額越高、百分比就越低；施工金額越低、百分比就越高。舉例來說：一棟施工金額為2000萬的私人住宅，設計費如果以4.5%計算：2000萬*4.5%=90萬。如果再以70%計算(扣除監造)，也不過63萬。相對的，上億工程預算的設計案，可能就在2.5-3.0之間，主要還是由業主/建築師雙方議定。)

所以，如果是上億的工程，我們選用2.5%-3.0%設計費是比較符合實際的。(老實說，我相信很多事務所還拿不到2.5%這個百分比。)

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我相信，上億的案子，國內的業主肯給2.5%(含監造)，應該是一般行情，如果能拿到3%，建築師就很厲害了。(我們以前有一個案子，請美國的建築師事務所設計，設計費是7%，還不包括國內建築師事務所的"配合設計費"。真是天價。)

因此，我勿寧相信，一般的工程，建築師能拿到20.83-15.625萬/月的監造費用是正常的事。

16萬-21萬的監造費可以做什麼事呢？假設：基本的，約聘二位工程師，一是建築工程師、一是機電工程師，可以約聘到什麼等級的"工程師"呢？

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(未完)

監造的定位(八)顧問公司/業主監造的職責

二、顧問公司監造：

顧問公司派遣"監造工程師"是因為接受"業主"委託，簽訂合約、訂定工作範圍、內容、金額....等等。

理論上來說，業主會付一筆不小的金額委託"顧問公司"代為監造"，原因很簡單：一是自己沒有適當的"監造工程師"，二是自己的"工程師"不足以擔此重任，三是"其他特殊因素"，千奇百怪，所以不談。

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正常來說，顧問公司接受業主委託、簽約以後，就會指派一組人執行合約規定的工作。

前面我說過，監造工程師的"技能"必須要與營造廠(機電公司)的"工地負責人"平起平坐；實務上，我遇過的/我聽說的監造工程師(設計監造、顧問兼造、業主監造)不少是"菜鳥"充數、佔個人頭缺、有人就好；結果，說得不客氣：屁也不懂，卻多"耀武揚威"盡說一些五四三的話，真的是有辱斯文.....。

如果是"設計監造"，因為費用的問題/事務所編制的問題，倒還可以體會/原諒，但是如果是專業的工程顧問公司也如此胡搞瞎搞，就真的不可原諒了。(事實上，嗯...有待商榷)，我想因為業主"無能為力"才會聘請顧問公司(專業公司)代為"監造"，如果"顧問公司"沒有職業道德，只是顧問費郎當入袋，顧問工作卻是"虛應故事"；老實說，業主也搞不清楚。業主識人不明，倒楣也就算了，連帶倒楣的就是營造廠的現場施工工程師了。

對業主，我真的"無法可想"，因為他們多自有主張。對於顧問公司，我更不敢有意見。

到底，國內對"監造工程師"的資格，沒有任何規範，這也是一絕。

顧問公司的監造工程師，比較起來應該算是"完整的監造工程師"，他不像"設計監造"，以"按圖施工"為主要監造職責；也不像"業主監造"夾"業主"之姿，誰也無可奈何。但是，顧問公司的監造，因為"專業"所以才有這份工作，如果表現得"如此如此"，實在有虧職守。

有關"顧問監造工程師"的職責，簡單的說就是必須掌控"成本、進度、品質"；為了達到目的，所以必須了解各種"計畫書"、"預算"、進度表並實際督導、執行。

另外，對業主、建築師、營造廠的溝通、協調也是基本條件之ㄧ。

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三、業主監造：

業主監造。除了"建設公司"的投資案，建設公司比較可能派出"像樣"的業主監造以外，我想一般的公司行號、企業團體、個人等等業主，要選派出比較適任的監造是很不容易的。

我知道的"業主監造"，有的是出自"總務單位"的營繕組。有的出自工廠維修單位。也有出自機電部門的機電工程師。

我個人認為，其實這些人都不符合監造的資格，當個"業主"與"監造"(設計監造或顧問監造)的窗口還沒問題(至少還有共同的專業語言)，要去執行監督"營造廠"機"機電公司"的施工，嗯，勉強一些了吧。

我還是強調，要當任何"監造"的技能必須要與"工地主任"平起平坐"，不然，只是"鬧笑話"或是專門"鬧憋扭"而已。

如果業主監工對自己的技能不自知，而夾"業主"之名、強行介入工程管理，自然造成"成事不足，敗事有餘"的必然後果。

 

監造的定位(六)設計監造的職責

所有的施工工程師都應以"順利依約完成工程"為工作職責。監造工程師也不例外。

違反這個"天職"就是"爛的工程師/不稱職的工程師"。

尤其是"業主監造"，更應體會/了解這個工作的中心點；因為，工程發生"任何疏失、任何問題"最倒楣的就是業主。

千萬不要以為"修理營造廠"是快樂的事。真有苦果，業主要吃大部分。

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一、設計監造：

理論上，設計單位指派的"設計監造"是代表建築師，事實上，不是如此。就跟其他的監造一般，有些事務，"設計監造工程師"是不能代表建築師的。

1.設計監造工程師的主要職責是監督營造廠"按圖說施工"。至於"設計"、"規範"內容，"監造工程師"是不能隨意修正、變更的。所以說，設計監造工程師的職責受"設計圖說"、"合約"的限制，並不是可以為所欲為的。

比方說：

1.1.圖說解釋，如果設計監造工程師有足夠的"技能"、知識，可以無誤的/負責的解釋，當然可以解釋/說明；但是，不是自己很明確的問題，最好是請示建築師，聽聽他的說法然後再轉述。

1.2.圖說修正。假設：圖說上有疑議/問題，如果需要修正圖說/補充圖說，設計監造工程師務必連絡"設計者"或"建築師"做適當的處理，不可自行修改。

1.3.設計監造工程師對所有可能影響"合約"規定的工期、成本、品質的問題，無論自己有何想法都應先請示建築師，由建築師裁定/決行。千萬不能"大主大意(台語)"自做主張，因為合約是由建築師與業主簽訂的，監造工程師是沒有資格說：「我負責。」很簡單，監造工程師憑什麼負責？

2.所以說，設計監造工程師的第二個職責是當"建築師"與"營造廠"之間，一些"現場施工問題"的"窗口"。

2.1.讓"建築師"能掌控/掌握工程施工是設計監造工程師的職責。千萬不要以為"這方面，我比建築師強"就可以"自行解決"。大錯特錯!!

2.2.也許監造工程師會認為：什麼是都要請示建築師，那不是"煩死建築師"？

我只是這麼說，實務上，並不是所有的工地都有這麼多問題；如果真有這麼多問題，顯然設計者有虧職守，怨誰？

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以上所寫的是針對長期派駐工地的設計監造工程師，至於所謂的"重點監造"，我不置評；因為，我對施工工程的"重點"分辨不清(也就是說：我不知道"什麼不是重點")，所以，噤若寒蟬。

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國內一般的的建築師事務所要有編制工程人員/應付長期派駐工地監造工作似乎不多見(我知道一些大型的事務所似乎有此編制)，原因很多：

一、是國內的業主多是"能省則省"，不願意多付這筆"監造"的錢。

二、政府主管機關漠視這個問題，反正萬一出問題，設計者還是要負完全責任(與主管機關無關)。我想這也是上回911大地震，一些房屋倒榻的受害者要求國賠而能如願以償的原因之ㄧ吧(希望如此)!!

三、一些業主(多數是建設公司)根本不只是"省錢"、"心存僥倖"；有些根本就不願有"監造"，這樣"比較好辦事"。

四、即使設計者指派有"駐場設計監造工程師"，也多良莠不齊、資格讓人存疑。更不要說有"合理的編制"了。

五、關於監造的資格，我個人以為要有合格的"工地主任執照"是起碼的條件之ㄧ。

 

預算----種類(二)設計預算及其他

工程施工預算的種類：

一、設計者(建築師)的施工預算：

我想，很多人以為設計者的責任是「提供合法的設計圖說。」其實，那只是設計者最基本的職責之ㄧ。

設計者必須提供符合"委託設計者"需求的合法圖說。

委託設計者如果沒有"特別"的需求，那就只是一般正常的：品質(施工規範等)、工期、成本預算。因為是"一般的"，所以，漸漸的似乎這些需求就逐漸被淡忘了，甚至變成"設計者好像沒有這些職責"。

不過，無論如何，業主應該要求設計者的除了一般我們一定會說明的用途、層高以外，「業主設計需求」主要的內容有：(設計需求書的內容，我以前可能寫過，忘了/也懶得回頭去查閱，先簡單寫一寫，看官自己去查閱，如果沒有，以後再專文寫一篇，抱歉。)

1.建物用途：建築物的用途一般包括：集合住宅、連棟建築、透天住宅、別墅、辦公室、倉庫、商場、旅館、飯店、工廠、廠辦........寫不完，不過這個大家一定都很清楚。

2.建物樓層：這一點，多數建築都希望「法定容積」用足；不過如果是園區或是工廠、學校等，可能就需要以其他方式或直接說明幾層樓作為要求。

3.容納人數：有時，以容納人數給設計者，由設計者換算成實際需要的「面積」、「樓層數」。

4.詳細用途：建築物內部的詳細空間用途，例如一般常見的"三房二廳"、"二房二廳"，或是例如廠辦的"會議室"、機房、電腦室、中控室、無塵室........。

5.詳細面積/尺寸：如果業主對需求很清楚/深入，可以在說明書中詳細註明各種(或部分)空間的"大約坪數"或是"詳細尺寸"(設計不是切豆腐，不可能100%精確)。這樣，設計成果就不致太離譜。

6.成本：業主可以確立"工程造價"總金額，設計者必須在施工總金額範圍內完成設計內容/爾後工程發包亦不得超過此"預算"。

7.工期：業主如果有特殊的考量/顧慮(例如為慶祝XX周年或是慶祝建國XX年等必須完工、剪綵、開幕...。)，可以確定合理的施工期限。設計者必須設法配合，採用合理的方法，達成業主的需求(包括：工法、結構系統、建材等)。

8.品質：業主對某些"建材"、空間有特殊需求，亦可於"需求書"中詳細說明，設計者亦必須配合完成設計圖說。例如，業主希望採用"綠建築"或是"智慧建築"...，設計者必須設法完成。

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以上所說的"設計需求書"的簡單內容，只是要讓"業主工程師"、"設計工程師"正確了解自己的權利義務。尤其是國內的設計者，千萬不要以為"成本控制、工期管理"不關我的事。

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設計者需依設計過程編製"預算書"，到設計完成、定案，經政府主管機關核可後，預算書至此應告一段落。一般，設計者編訂的"預算書"也是"發包預算"的一種。為了容易區別，我喜歡稱之為"設計預算"以容易/明確的與其他的"預算書"區別。

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設計預算的內容：

一、工程項目：

設計預算的工程項目，除了"假設工程"..以外，就是圖說上可見的施工項目。

我想：事實上國內也沒有統一的/一致的"工程項目"分類或制定辦法，所以，各個設計單位/建築師事務所各有一套工程項目的編訂辦法/原則，但也大同小異，並沒有很大的差異。

1.設計預算的工程項目：假設工程、安全衛生這二大項一般多以"式"表示，大多是採工程費的一個"百分點"作為預算。

2.預算最後列有：稅管、利潤等項目，一般也是依據前面項目(工程項目及假設、安衛等)的合計價金額的一個百分點計算。

3.設計預算的都是以"工程完成名稱"作為"工作項目"。例如：1:3水泥粉光；洗石子；貼石英磚.....。比較特別的，像是：鋼筋工程，也是"連工代料"、鋼筋綁紥完成的施工項目。

二、工程數量：

1.所有的預算，工程數量都是以「圖說尺寸為數量計算基準」。

2.所有的預算數量都已包括"損耗"、另料(機電工程，另料另立工程項目，與建築工程的預算列法有很大的不同。)

三、工程項目的單價：

1.所有的預算的單價都應由"工料分析表"產生。

2."工料分析表"應依施工計畫而有不同。

3.我想，要求國內的設計者依"施工計畫"編製預算，有實際上的困難。所以，國內一般的設計預算的單價多是依據"市場行情"或者是由施工廠商"報價"來編訂。

四、假設工程預算：

五、安全衛生預算：

六、工程項目的金額合計：

七、稅管：

八、保險：

九、施工預算總計：

十、附件：

1.建材表。

2.施工規範：

3.施工說明：

以上所說，是完整的設計預算應有的基本內容。

 

預算----內容(一)

我從最基本的寫起，識者可以跳過，年輕工程師則一步一步來吧。

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我們先談國內常見的/已經是"結果"的工程施工預算/總類，意思是說：編製預算的過程，我們先不談，那會搞死一堆人。

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工程施工預算的內容主要指的是：

一、直接成本：為完成合約圖說所需支付「機具、設備、工、料、安衛等」的費用，稱為直接成本。

直接成本可以解釋為：如果沒有這個工程合約就不可能支付的費用。

二、間接成本：公司的管理費、利潤等。

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我不是財經的"學者專家"，對於這個分法，我自己也一直存疑：營造廠派駐工地的工程師的薪資等費用算直接成本？營業稅算直接成本？前者我把它當直接成本後面我會解釋，但是因為承包了這個工程要繳交的"稅款"也算直接成本我就一直拿不定主意/也搞不清楚：學理上應如何區分？

如有專家學者，我衷心的期望/希望能指教/指正。

當然，一般的工程合約中簡單的就是"稅管"一式，也許在8%--13%之間；我是想要弄清楚：管理費？到底包括哪些？

(一般來說，我是不管"稅"這一項的。無論是"過程"或是"結果"，我從來不列"稅"這個項目，公司的管理費及利潤也輪不到我來擔心，所以，這幾項在我編製的預算中是不包括在內的。)

或許，我們以另外一個方式來解釋「直接成本」：工地負責人必須負責的工作項目的成本即為直接成本；工地負責人"無能為力"的，即是"間接成本。這樣解釋也有問題：因為，很多公司的工程發包不是工地負責人管得到的，那就不算"直接成本"？那真是玩笑開大了。可是，工地負責人管不到"發包"卻要負責工程的盈虧，不是也是笑話一則？

看官有何想法？

(我真的希望工程師讀我的文章要時時心存懷疑，因為我不是神，我一再強調"這是我的想法"、"我認為.."、"個人的看法..."，因為我寫的「很可能是錯的」(希望很少很少啦！因為我也不敢亂寫)，但是我還是希望看官千萬不要"照單全收"，做學問存疑是合理/必須的。(學而不思則罔，思而不學則殆)。

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不過無論如何，不管直接/間接成本，都在工程的施工預算範圍之內。

 

發總包的問題(四)總包與成本加利潤(下)

假設"單價無誤"，數量呢？

計價時，營造廠計價水泥2000包(附發票)，你確定"進場"了2000包水泥？每一項營造廠的自辦材料，你都"清點過"？

那，垃圾清運呢？點工呢？鋼筋你跟著去磅過？...唉呀呀....我只是要告訴業主工程師，如果採用"成本加利潤"，爽的是"營造廠"，業主的監造會做死!!除非你也閉著眼睛"相信"營造廠。

那，請問老闆派你來幹啥？

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基本上，我是反對"成本+利潤"的----如果我是業主的工程師或顧問。

如果我是營造廠，成本+利潤的案子多多益善。

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也許有人會說：成本+利潤的工程案子，因為成本不受限制，所以營造廠不會偷工減料，品質比較有保障。這句話，基本上是對的。但是，因為有"celing"的緣故，所以，營造廠不可能都找一流的分包來施工，能維持該營造廠"原有的水準"就不錯了。因為(想一想)：許多"不定因素"營造廠必須考慮風險因素、設法管控/預留空間在"celing"之內，因為萬一超過風險值，營造廠就必須自行負擔。

我所謂的不定因素只的是一般營造廠比較不容易掌控"數量"、成本的工作項目。比方說：點工、安全衛生相關的項目；當然，有些自購材料的數量也不見得能"精確"的掌控，這些都會影響"成本"。(我想：幹過工地主任的工程師ㄧ定知道哪些項目很容易被"K"，那就是在"不定因素"內的工程項目。

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我就寫到這裡。因為有朋友知道我有這個部落格，如果我說得"太具體"，如果他們看到了會想：「是不是在寫我們工地？他怎麼知道？」

點到為止。對看官說聲：抱歉抱歉。

 

發總包的問題(三)總包與成本加利潤(中)

學而不思則罔，思而不學則殆。

作學問，如果自己不用力/不認真思考，就如同鸚鵡學講話，學了半天，到最後，自己在講什麼，自己都不知道。

悲哀!!

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一般來說，成本+利潤的案子，營造廠一定有特別讓業主"信任"的地方。不是"大營造廠"就是"關係不錯"加上主事者/談判者能言善道，讓業主覺得"成本+利潤"是不壞的主意，所以......。

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"上限"如何設定？

我想，還是依據"預算"而來。所以，業主要編製預算的工作還是跑不掉。至於是由誰編製/確認，我想那是業主自己要下決定。建築師？顧問公司？還是自己有的"工程師"？

預算都是一樣的：工程項目、數量、單價。所以說，雖然是"成本+利潤"，計價時是以"營造廠發小包"或"實際採購"的金額為準，數量也是以小包請款數量及材料進廠數量為準，但是，總是要知道一個基準吧。

而且，分包計價時，我們也不可能同意「小包說做了多少，我們就同意那個數量吧。」營造廠還是要審核分包的數量，業主的監造工程師也必須複核，對不對？

我們如果落入"信任"的巢臼，那什麼工程需要監造呢？

當然，我相信因為有"上限"(CEILING)的緣故，所以營造廠在這個部份大致不會胡搞(一點好處也沒有)，所有分包的單價還是會被殺得很慘、數量也會斤斤計較，大致上應該如此；所以，如果業主誤以為因為是"成本+利潤"，所一營造廠會找比較"好"的分包，那真是異想天開(能維持該營造廠的平均水準就不錯了)。

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我不知道，工程師對"營造廠"的「施工執行預算」了解多少(包括現任的營造廠工地負責人以上層級的工程師)。

這裡，我不談"建築師"的"設計預算"/甲方的"業主預算"與營造廠的"執行預算"的異同，那又是"樂樂等"的一篇，以後有機會再談。

我要說的是：一般的總包，監造使用的是"設計預算"或是"業主預算"來檢視"總包"的"承包預算"；施工過程則是以"合約"所訂定的"施工預算"為依據。

但是，在"成本+利潤"的施工案中，我們根本不可能拿"設計預算"/"業主預算"還覆核/控制/管理施工廠商的計價。

假設，在成本+利潤的施工案中，營造廠計價時請款2000包水泥，每包150元(對不起，現在的行情莫宰羊)都附上發票；假設你是業主的監造大人，你如何"複核"?

 

發總包的問題(二)總包與成本加利潤(上)

*****來函照登********

發包營造廠有分總價發包及成本加固定利潤嗎?

二種有何優劣呢?各有何要注意的事項嗎?

若是採成本加固定利潤,則利潤大約是多少百分比呢?

營造廠的利潤有包含他們自己的管銷嗎?還是利潤是淨利呢?

********濟公如是說*******

其實，這些答案我以前都寫過。可能不夠詳盡吧。

前一篇尚未寫完，先就這個範圍寫我的想法。我想，這個可能比較急吧。

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我們似乎必須對"總包"下個定義。

如果相對於"分包"，"總包"就是"承攬整個工程的施工作業"。

如果將"總包"解釋為"總價承包"，就有"成本加利潤"等計價方式不同的其他形式。

我是比較趨向"總包"是"承攬整個工程施工作業"的定義。

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一般總包多採用"總價承包"。

總價承包是一個工程經投標/議價以後，雙方(甲乙)同意一個施工總金額，內容包括投標文件所註明的"工程範圍"。除非有變更追加減，否則"總包"必須依約完工，而甲方必須依合約規定支付雙方(甲乙)同意的施工總金額。

總價承包，一般常見的問題想起來似乎還不少，我將記得的寫一寫：

一、調整單價：總價承包在最後議定總價以後，業主可以要求乙方調整各項工程的單價。原則是雙方同意為基準；一般來說：議定的總價一定低於原始的投標金額，如果乙方以全部工程項目的單價打折來調整總價是最簡單的方法，也沒什麼不可以；不過，最合理的方法應是採"建築師的預算單價"及業主自己的"預算單價"來調整"合約單價"比較切實。怕是怕"建築師"或"業主"自己的單價可信度不高，那就比較麻煩了。即使是這樣，針對"標單中"不合理的單價做合理的調整是有必要的(可能是降低，也可能是提高)。

二、"總價"範圍：所有的圖說皆為合約的一部份。這一點甲乙雙方必須明確了解，因此，在議價/簽約完成後，無論是數量與實際不符(多或少)、標單遺漏工程項目、雙方均不得再有異議而應按圖施工/按合約計價。

三、數量計算：所有計價數量均:依圖說計算"，不得以任何理由要求現場丈量尺寸計價。

四、甲以雙方關係以"合約規定"為基準，以"風俗習慣"為輔。

五、除工程開始時簽訂的合約以外，施工過程中的"會議紀錄"、"連絡單"、各種書類表格經雙方同意者，均為合約的一部份；雙方必須切實遵守。

..............

我想，國內的工程發包百分之九十以上都是採一般的"總包"--總價承包、實作實算，所以，很多狀況以前多多少少都談過，這裡就不一一重複。

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我們來看"成本加利潤"的工程。

我相信，多數人都會認為：採用「成本+利潤」可以"保證品質"、"保證成本確實"。

保證品質，因為成本由業主支付，所以營造廠無須偷工減料。保證成本確實(對營造廠而言，保障利潤)所以可以減少支付營造廠"戴帽子"的費用。

不過，我想多數人應該也知道，一般成本加利潤的案子會訂有支出費用的"上限"(ceiling)，避免工程費用無限上岡至落入失去控制的地步。

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成本+利潤的成本包括哪一些內容呢？我遇過幾個案子，有不同的作法。所以，我想這是雙方協議的問題。

一個案子的成本跟"總包"一樣，就是工地的"施工直接成本"，舉凡：工、料、機具、設備、安衛等等皆為成本。必須透明化。我想：這種情況下，利潤就不是"淨利"而是包括"管理費"了。

另外一個案子則包括工地的工程師薪資/事務費等，其實這樣子利潤也不可能是淨利；因為公司的管理費也沒有計入。

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退遠一點來看"總包"及"成本+利潤"二種方案，我相信很多人會覺得"成本+利潤"是比較好的方案。

所有的成本"透明化"，業主不必"擔心"營造廠的"單價"不確實；而且，業主也"保障"營造廠有一定的利潤，這不是一個很完美的工作方式嗎？

如果是這樣，為什麼要設定"上限"(ceiling)呢？設定"上限"的原因/理由是什麼呢？

這個"上限"是根據什麼設定的呢？

工程師啊!!您可以給我一個你自己都滿意的答案嗎(您當營造廠的老闆)？或著"雖不滿意，卻可以接受"(自己當業主)的答案嗎？

想一想。

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請教內牆與外牆如何界定?

********來函照登*******

請教內牆與外牆如何界定?

*********濟公如是說*****(這是我的即時答覆)

我不知道你問這個問題的目的是什麼？很難回答。

是"建築法令"的名詞解釋?我不會。

是"建築理論"討論"什麼是內牆"什麼是外牆?"，我見聞不多，不敢議論。

如果是實務，那我知道的是：建築物的牆面只要有一邊要接受"風吹、日曬、雨淋"的就是外牆，其他的就是"內牆"。

**********************補充

我說過，我不喜歡"即問即答"，很像"機智問答"。我天生"魯鈍"，反應不過來。像這個問題寫完以後，覺得不妥，但已發出，只好藉"篇幅"補充了。

寫的時候，念頭一閃想到"共同璧"，覺得要長篇大論，沒有多加"深思"就沒有寫進去了。這是我的過失，請原諒。

所以，這一句話：建築物的牆面只要有一邊要接受"風吹、日曬、雨淋"的就是外牆，其他的就是"內牆"。應該修正為：建築物的牆面只要有一邊要接受"風吹、日曬、雨淋"的或是可以預防/抵禦外人/動物/異物入侵進入私人生活空間/領域的牆壁就是外牆；其他的就是"內牆"。

其他還有很多情況要解釋、說明。如同"答覆"開宗明義講的，法令解釋？我不會。理論？見聞不夠，不敢議論。

實務上的問題，可以討論一下。

我是"實務派"。問問題，希望僅止於此。

 

發總包的問題(一)

*來函照登*****

那我想請問一下,因為最近要發包營造廠,想請問發包營造廠有幾種方式?

我們公司之前是總包(應該是吧 ),就是營造廠報個總價,然後稍微砍個價就給他做了

我看公司之前案子營造廠的標單,每一工種的單價都有被營造廠灌水20%~30%,而標單最後還有收一項管理費6%

這樣合理嗎?我的想法是如果他有收了管理費,那其它的項目是不是應該實作實算呢?

因為以前甲乙方一起沒有這個問題,我想請問,有哪些發包的方式?

那我應該要如何才可以控制廠商的報價?

是要每一項工種的數量及單價我都先訪出來,然後一項一項跟它對嗎?

還是該如何做呢?

**********濟公如是說*******

這個題目說大?可以"樂樂等"，寫他五六篇沒有問題。說小，寫個一二篇也就結束了。

一樣一樣來，別急(我是告訴我自己)。

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如果是正常的情況(也就是沒有特定的營造廠)，依據工程規模，找個三家營造廠來投標是合理的。

不正常的情況要以不正常的方式處理，那必須視"關係的微妙"而有不同的玩法，這裡不談。

依工程規模是因為有些"大型營造廠"對"小案子"興趣缺缺，你邀請他來投標，他會找一堆理由，最終結果就是：「謝謝，下次再來。」最簡單/主要的原因就是"不符經濟效益"。

如何找三家等級相類似的營造廠，需要花一些時間去巡訪/勘查/評比；不過沒辦法，這是"發包"人員的工作重點之ㄧ。

如果營造廠的等級類似，三家就足夠了(二家太少、四家多了一些，也都可以)。然後經公司同意發邀請函，說明工程概況，希望營造廠能參予"投標、議價"。

除非有特殊原因(例如：有關係企業是營造廠；有特別優秀的營造廠；老闆特殊考量等等原因)，否則真的不宜只找一家營造廠來投標、議價；因為，那個樣子價格很容易出問題。

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一般的情況會找標較低的廠商再來一議次價。這是陋習，不似公家機關除非開標以後、除非所有的標價皆高於底標，否則就是"一翻兩瞪眼"、確定得標者與標價。民間機關再議一次價，多多少少可以再降個幾百萬總是有的。就業主的立場來說也不壞，營造廠似乎也習以為常了。

至於找標價最低的一家議價還是二家還是全部?我個人覺得：合理的是找最低的一家優先議價，不得已才找第二家，如果全部(三家)都找來議價，似乎有點.........怪怪的。不過，都有人這樣做。也都可行。

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有關「每一工種的單價都有被營造廠灌水20%~30%」我想，這可能就是「施工執行預算」與建築師的「發包預算」的差別。

有機會，我應該好好寫一些有關預算編製的說明；不然，工程師很難了解"這個誤差"是怎麼來的？而且，這個"誤差"是否合理？

(最近，突然發現：有些工程師對"預算"的觀念很有問題/薄弱。這是我的錯誤，因為我寫"預算"的文字相對/比較來說，真的很少。不是我不寫而是「預算的觀念真的很複雜」，如果對一般的作業流程不是很清楚，看我寫"預算"會如同讀天書一般。)

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