分坪計畫(上)

分坪計畫

建築設計的鏢的物，無論做何種用途，於開發、規劃、設計等階段，都必須擬定、執行、檢討、修正"分坪計畫"。

所謂"分坪計畫"就是將建築物的面積，一其用途、功能，以數量級單位(坪或平方公尺)表示。罪未設記者名面設計的基本依據。

第一節 依據及目的

1.1.依據

分坪計畫係依據使用者與所有權者的需求條件所訂定的。各種需求條件，包括：等級、坪數、樓高、建材設備等。總稱之為"產品定位"。

一、使用者需求：

產品定位因使用者不同而有不同的作業方式：

1.使用者明確

使用者明確火所有權人明確時(例如：企業辦公大樓、公設圖書館、學校建築、私人別墅等)，產品定位可以以協調會或問卷方式取得使用者的需求資訊。若使用者為多數且無共識時，則可由所有權者裁決，亦可採代表制(如組成籌建委員會)等方式協調議決需求。

由於使用者一般與建築專業領域仍有一斷句哩，因此，無論是規劃者提出的問卷或是使用者提出的需求表，與專業用雨衣丁會有一段差距，這是很容易理解而且是必須被接受的。一個良好的規劃人員，必須懂得如何將一般的需求感便/轉換為專業用語或圖說。

2.使用者不明確

使用者不明確，而所有全人亦無法掌握或決定使用者的層級範圍時，例如：共出售的集合住宅、共出租的辦公大樓、商場等工程；使用人為消費者、承租(購)者，所有權人為投資者。投資者在使用者未明確前，應委託專業開發顧問公司(或設計單位、或銷售公司)釐定"客層定位(使用者、消費者定位)及產品定位。

專業開發顧問公司(或設計單位"銷售公司)訂定客層級產品最直接有效的方法就是市場調查。

市場調查的主要內容包括：基地環境、基地概況、基地附近人文、經濟、交通等現況及區域未來可能的發展評估。

依據市場調查的資料，設定購買、居住、使用者的年齡層、職業、購買能力、嗜好、佳總成概況、人數等等，此即為"客層定位"。

根據"客層定位"，確認該客層所需要的房屋等級，大小坪數、設備內容、裝修建材等及、銷售總價、房間數、付款辦法等，此即為"產品定位"。

所以，分坪計畫只是產品定位的主要內容之ㄧ而已。

二、基本資訊

為了完成克定位、慘品定位，分坪計畫需要一些公司在平時即不斷點檢討、分析、修正的下列資訊，作為執行的基本依據：

A、面積分析表：任何一個設計者(單位、事務所、顧問公司等)必須對某幾種用途的建築物的內部機能、各種房間的基本平面、面積等，有系統的建立圖說資料。內容包括：房間用途、名稱、設備內容、設備等級、長寬、面積等。

B、家具、設備尺寸表：各種不同用途的建築物有不同的傢具設備需求。因此，設計者必須依自己的專長項目，建立有關的傢俱、設備尺寸資料，以供設計需求。

C、市調表：對於與消費者有關的工程專案，業務單位應就需求資料、設計編制"市場調查表"，並訂定調查辦法。

D、調查問卷：業主(或使用者)明確的工程專案，業務單位應依據需求編訂問卷，工業主(或使用者)填寫，或以口頭諮詢方式去得解答。

第二節 工作時間與內容

計畫得職醒與檢討、修正，隨著工程專案的發展而呈現不同的形式與面貌。負責分坪計畫的單位或人員必須隨著階段的進展，時時調整、精進計畫內容與結果，並應時時配合業主及各階段的主辦人員檢討、分析分坪修正及進度狀況。

一般來說，分坪計畫始於工程專案的開發階段，至設計完成取得"建照"時結束。

例外的是，假如於銷售階段，因應實際市場的需求而做分坪計畫的重大修正(這在國內也是常見的事)，但是，這只是證明原先的客層定位、產品定位友直得檢討的地方。

所謂重大修正，指的是必須向政府主管機關辦理設計變更。

偶而，工程專案會因政治或經濟局勢、環境改變，而在設計完成後、施工過程中做分坪計畫的重大修正；這種案例多出於原先訂定的分坪計畫較為特殊、極端的工程專案(例如以大坪數或小坪數為主力的銷售案件)，因評估十分平過於樂觀，因而不得不做修正(例如將二戶改為三戶或三戶合併為一戶)。

也有銷售、業務單位，因為無法切實掌握客層定位及產品定位，因此希望設計者能設計出一種可彈性隔間的平面，因此，銷售時可依客戶需求向切豆腐一樣，切出一塊客戶所需要的面積。

另外，亦有公司希望能將所有客層一網打盡，所以設計的坪數從小坪數(8-15坪)到超級大戶的一、二百坪都有。這種以銷售出清為導向的觀念無可厚非。只是，我們必須說明的是：這種作法有二大缺點：一是對產品的品質一定有某種程度的損害(已集合住宅來說，管道間、衛浴位置、房間大小，幾乎不可能適用於各種坪數的建築設計平面)。其次，如同前面所說的，產品定位不只是分坪而已，還有等級、建材等的定位與計畫。舉例來說，完全以"豪門巨戶"所設計的大坪數豪華宅第，怎麼可能與一般平民住宅選用相同的建材設備?小套房辦公室的衛浴、管道、廚房等，怎可能與一般三四十坪的小家庭住宅相同?當然可以勉強修正使用，但其品質必有缺失。除非，設計發展、詳細設計二階段的工作移至銷售階段完成後另行辦理，否則。只有辦理設計變更一途了。