分坪計畫(下)

第三節  工作階段與內容

工程專案一般可分為下列四個階段：開發、設計、施工、管理。

規劃工作介於開發及設計之間，可單獨存在，亦可併入開發階段或設計階段，是工程專案的特質、公司文化而做選擇/調整。

銷售、租賃工作應屬建物管理階段的工作。台灣發明的預售制度，僅將時間一致施工前，工作人員、方式與內容與成屋銷售無太大差異。

分坪計畫在各個階段，配合開發單位、設計單位、銷售單位、施工單位、維修管理單位所執行的工作內容，大致如下：

2.1.開發階段：

開發階段，產品的用途必須先有一個原則性的確認。這是使用者或投資者(所有權人)在工程專案開始前就必須完成使用目標的訂定。

例如：確認飆的物的用途是作為集合住宅、商場、辦公大樓或是部分辦公大樓部份住宅等。

此項確認工作，如果土地資源在法令明確規定的分區管制範圍內，較易確認。但是，如果是在分區用途較多的區域內，業主(使用者)就比較容易更改用途。例如：分區在住宅區的土地，作為興建住宅之用，大致沒有疑問。分區為商業區的土地，很可能有一般辦公室、商場、套房辦公室、部分住宅等等的選擇與修正變更。

以產品的使用來說，自用型的建築物比銷售、租賃為目的的建物容易確認用途。而切，自用型的建築物確認用途後，作重大修正的機率也遠低於銷售資吝型的建物。

不過，相對的，自用型的建物細部修正的機率則遠高於銷售租賃型的建物。甚至可以說：後者的細部變更ˇ的機率己近於零。

以上所說，主要目的事指出工程專案的使用目標不確定，接下去的客層定位、產品定位根本就無法展開。

如果使用目標一再修正、變更，也會迫使客層定位、產品定位反覆修正，突然增加人力、物力、財力與時間的支出。

2.2.規劃階段：

工程專案自開發資源取得致初步設計開始前，此一階段稱為規劃階段。規劃階段完成的報告書稱為"基本計畫書"。

基苯計畫書中，有關設計的限制與需求條件集結成冊即為"設計需求書"。

分坪計畫是"設計需求書"內容的重要主題之ㄧ。

一、分坪計畫因使用者不同而有不同的工作方式：

1.使用者不明確。

一般來說，使用者不明確的工程專案，規劃階段所提出的分坪計畫，大概只是各種不同用途的面積及數量、全數而已。

舉集合住宅為例，此階段的分坪計畫大約如此已經足夠：

A.20坪至25坪(二房二廳、一套半衛浴設備)佔總戶數的25%。

B.30坪至35坪(三房二廳、二套衛浴設備)佔總戶數的40%。

C.40坪至45坪(四房二廳、二套或二套半衛浴設備)佔總戶數的35%。

D.一、二樓為店鋪，供零售業使用。

E.應設地下室汽車停車位為全部戶數的75%，摩托車停車位應設20個。

F.分攤公設(韓大公、小公)面積，不得超過各戶私有面積的20%。公設應包括：警衛室、交誼廳、垃圾儲藏室、管理員休息室等。

由於規劃階段完成時，僅大致確定設計標的物的樓層、建築面積、樓層用途、層高而已；每層的戶數與確實尺寸並未確定，所以分坪計畫以較籠統的方式表達是可以接受的。

前面所舉的例子，僅適用於目前國內的出售或出租型態的房地產投資作業方式，原因是此類產品受土地資源的顯制為優先考量；因此，分坪必須配合資源的各種實況及限制作計劃。

所謂：『20坪至25坪(二房二廳、一套半衛浴設備)佔總戶數的25%。』等規定，是依據面積分析表所做出來的原則性規定。

2.使用者明確。

但是，如果是業主(使用者)明確且用途特殊的建物，作業方式則恰恰相反，必須先確認建物的詳細分坪以後，再決定土地資源的區位、面積等。所以，此類建築在規劃初期就必須完成比較詳實的分坪計畫，所不同的，只是增加全數而已。

舉醫院在規劃階段完成後的一部分"分坪計畫"為例，當可略見一二：

131.醫療區 122.50(平方公尺)

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132.診療區 13.50

133.工作站        2.69

134.清潔品供應 2.81

135.營養品儲存 2.24

136.廁所              4.51

137.靜脈注射     33.73

139.藥局               2.81

140.病患教育       2.81

141.血液實驗       2.81

142.工作研討/休息  3.36

143.護士長室       2.24

144.廢棄物暫存   2.24

145.專用廁所       0.85

146.候診室           5.05

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 147.小計              81.70

148.權數                1.50

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149.合計              122.50(平方公尺)

上力止是引用實例的一小部份，其中各區的權數約從1.25至1.55不等，應是需要而設定。權數內容應包括走道及因應結構、造型的面積調整。

後續的分坪計畫執行、檢討的重點，除有增減某些用途而增減該部分的面積以外，皆以權數的增減修正為檢討重點。

2.3.設計階段

設計階段可分為：基本設計、初步設計、設計發展及詳細設計等四個階段。各階段與分坪計畫的有關工作，大致如下：

一、基本設計階段

基本設計階段其實也可稱為規劃階段。規劃階段的工作內容與作業方式前依傑以敘述，不再重複。至於哪些案子該由設計單位規劃，哪些案子不應由設計單位規劃建。詳第四節(工作人員)。

二、初步設計階段

初步設計階段完成時，應已完成建築物的初步設計。包括：地上、地下樓層數、各層建築面積、各層用途各層戶數及總戶數。

所以，此一階段，依照開發階段的分坪計畫可發展成為下表的執行結果：(舉例)假設初步設計結果為：地上14曾、地下二層建築物伊動，地上13曾、地下二層建築物伊動。每棟面積約120坪，總戶數111戶。

100.住宅                   100.00%   111戶

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110.住宅       22坪    27.00       30戶     二房二廳、一套半衛浴設備。

130. 住宅      34坪    43.00       48戶    三房二廳、二套半衛浴設備。

150.住宅       46坪    30.00       33戶     四房二廳、二套或二套半衛浴設備。

170.店鋪       180坪   100.00      2戶

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190.停車場

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210.停車位     4.53      68.00       75部       室內汽車平面停車

230.停車位     1.33      20.72       23部       室內機車停車

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250.公共設施

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270.警衛室

290.交誼廳

310.垃圾儲藏室

330.公用儲藏室

350.管理員休息室

370.台電受電室

390.消防幫浦室

410.受水池

430.電梯間

450.樓梯間

470.突出物

上列分坪計畫，受限於平面配置、格局即每層戶數，所以不太可能完全依原有的百分比格戶數。

有時，一些平數也可能於月線定案為；如果免強依前一階段的限制坪數所分割/配置的平面，格局非常不好；此時銷售單位或業主應考量銷售成果而做適度的戶數增減。

公共設施的面積分配，待下一階段展完成。

三、設計發展階段

設計發展的結果應已確立每一層樓的詳細尺寸、用途。因此，每一戶的面積至此完全確認。

此一階段完成時，分坪計畫以更為詳實。仍以潛力渣展如下表(僅舉部分為例)：

135.住宅     33.56坪     100.00%      12戶

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1351.室內       24.86       74.08         100.00

1352.門廳       0.36            1.07                1.45

1353.客廳       7.56           22.53              30.41

1354.餐廳       3.17            9.45                12.75

1355.主臥        4.45           13.26              17.90

1356.次臥        3.05            9.09               12.27

1357.三臥        2.46            7.33                9.90

1358.主衛浴    1.11             3.31                 4.47

1359. 次衛浴    1.00            2.98                 4.02

1360.廚房         1.64            4.89                 6.60

1361.其他           0.06           0.17                 0.23

1371.陽台            3.11           9.27               100.00

1372.景觀陽台    1.43          4.26                45.98

1373.工作陽台    1.68           5.01                54.02

1381.公共設施     5.59           16.65            100.00

1382.大公            3.45            10.27              61.72

1383.小公            2.14            6.38                38.28

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140.住宅             34.28坪      100.00           24戶(後略)

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145.住宅             35.02坪        100.00           12戶(後略)

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 (後略)

備註說明：三房二廳共分為三種坪數：

A.33.56坪、共12戶、佔總戶數10.81%。

B.34.28坪、共24戶、佔總戶數21.62%。

C.35.02坪、共12戶、佔總戶數10.81%。

合計三房二廳共計48戶，佔總戶數43.24%。

四、詳細設計階段

工程設計至詳細設計階段應已取得官方核可文件(建照或其他執照)，且各細部尺寸應皆已定案--主要是公共設施部分。

因此，此階段應配合銷售單位、開發業務單位(處裡產權登記者)，將所有的面積依法律條文詳細核算。一則可檢視圖說尺寸是否有遺漏缺失，二則可做為銷售圖說尺寸、面積等編製之用，三則可座位產權登記的第一次計算。

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分坪計畫至此告一段落。

第四節  工作人員

由上列內容，大致可以了解工作方式與工作內容。因此，主辦及參與的人員與單位，可訂定如下：

一、自用性或類似型態的建築，投資公司的分坪計畫應由業務開發單位主辦。設計、公務、維修、管理(經營)等人員(單位)協辦。

主辦單位及所有協辦單位可依工程的特性、委託專業開發公司、設計工問公司、建築師事務所等實際執行單位(公司)，如果仔幾公司的人力、能力都沒有問題，自行辦理亦可。

辦理原則如下：

1.用途專業性較高的建築物(如核電廠、教學醫院、五星級飯店等)應由專業顧問公司或公司專業人員配合訂定分坪計畫。

至於是否可以委託由該建物的設計者負責規劃或一定要由設計者以外的其他顧問(公司)規劃?事實上各有利弊，必須是個岸審慎決定，不易概括論定。

2.用途專業型較普遍的建築物(如學校、別墅等)則可由設計單位或投資公司自行訂定。

二、已出租、銷售為目的的建築，分坪計畫應由銷售或租賃顛位(公司)主辦。開發、設計、施工、維修管理等人員(單位)協辦。

第五節 結論

分坪計畫的優劣，決定整個工程的成敗，不可怖謹慎為之。

所有的工作人員必須依照：計畫→執行→分析檢討修正→計畫再執行......的工作方式作業，直至整個工程專案結束為止。

絕不可以在執刑過程中，疏忽自己的職責，等到階段已過，重新想要追溯或翻案，導致進度延緩，突然增加人力、物力、財力的浪費。