設計管理(3.1.)---談"作業方式"

這一系列"設計管理"的文章，寫得我好生吃力。

這是我一生人第一次試圖有系統的寫"設計管理"，國內的相關"文獻"真的少之又少，有系統的更是聞所未聞(可能我是井蛙)，加上，我這一輩子多用力於"施工"實務及管理，設計管理是公司自己有案子才可能實際執行；所以，希望識者多多指正、工程師多多提疑問，"教學相長"是我夢寐以求的。

前面第一篇談過"設計管理"的標的--設計圖說、第二篇談"設計管理"的人員組織；相信缺失ㄧ堆(其實，我已經一直反覆的閱讀/修正)，待這系列告一段落以後，有時間我需要再全部重新整理、改寫/補充。

接下去談的是"如何動手去做!?"也就是第三篇：「作業方式」。

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一般來說，設計階段大致分成四個"小階段"：1.「基本設計」、2.「初步設計」、3.「設計發展」、4.「詳細設計」。

這是依據日本學者專家的資料/著作分析的，記得日本人好像將第一個寫做「初步設計」然後才是「基本設計」，後面二階段的名詞相同；我想工程師應該以各階段的「工作內容」為主，至於該如何稱呼「階段」，沒那麼重要，只要講的是同一件事即可，千萬勿以文害意。而且，工程師如果有自己的想法--或是別的看法，分成幾個階段/用什麼名稱皆可(但是，千萬不要創造一個「玄之又玄」的抽象名詞來表示自己有學問)。

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一、「基本設計」階段：

這個階段就是一般人通稱的「規劃階段」。

規劃階段可分為二個部份，分界點就"設計者"來說是「確定設計者、與設計者正式簽約、委託設計者正式展開設計作業」。

分界點以前的規劃作業，可能不包括"設計者"(或者，設計者也參與簡單的"規劃"，屬義務性質)，而多由業主及業主主管設計(工程)的單位主管(或工程師)檢討、分析、規劃、制定。

這個由「業主」(或業主主管單位)主導的「設計規劃」的成果，稱為「設計需求書」。

我考慮了一個晚上，決定以簡單的案例來說明「開發計畫」、「可行性分析」、「設計需求書」三者之間的相互關係。

我一直擔心：工程師ㄧ看到說要寫「計畫書」、「可行性分析」、「設計需求書」等等文件就"皮皮剉"、頭皮發麻、想要逃之夭夭。其實，這也是我要舉例來說明的主要原因。

沒那麼可怕。

我以一般最常見的「建設公司」投資興建集合住宅的銷售案為例，極簡要的說明，什麼是「可行性分析」?什麼是「開發計畫」?什麼是「設計需求書」?

這是一般「將本求利」的投資案，如果是比較複雜的「企業本部大樓興建案」"「觀光飯店投資案」..或是公共工程(例如「國家劇院」之類的)，因為「效益」不是可以用「金錢」簡單的計算，而是需要多方面評估，這就不是"簡單"可以敘述的了；所以，不談。

假設：1.土地位置：大台北地區。2.使用分區：住三。3.土地售價：200萬/坪。4.土地面積：500坪。(這是假設已知的基本資料)。

在決定是否購買土地以前，建設公司ㄧ定會先做「可行性分析」：

1、土地總價：200萬/坪*500坪=10億。

2、銷售面積：500坪*2.25(容積)*1.6(註一)=1800坪。

3、營造成本：每坪10萬。10萬/坪*1800坪(註二)=1.8億

4、設計費：10萬/坪*1800坪*2.5%(註三)=450萬

5、每戶面積：30坪-50坪。(不是大坪數的豪宅也不是小套房)。

6、售價：75萬/坪。

7、成本=1+3+4=11.8450億即每坪約65.8萬。

8、收入=75萬/坪*1800坪=13.5億。

9、毛利：13.5億-11.845億=1.655億(約為14%)

上面這個案例的數字是我隨手編寫的，我相信實務上幾乎找不到如此"漂亮"的案子；但是，因為我們討論的重點是在「這個案子是否可以做/是否可以投資」的分析方式，所以，不去檢討這些數字。

註一：銷售面積/法定容積=1.6。這是一個經驗值，一般可能較低，但是，如果多做一些"花台"、"雨庇"可能提高至1.7。

註二：營造成本的面積與單價在此階段採用的數據/方法眾說紛紜。因為這個階段，幾乎所有的數字多是"概算"，所以，數字及單價僅供參考，真正的重點在「總價」；要如何得到公司可以接受的總價，必須依據許多條件來決定。例如：工程的地點、規模、售價..等。一般來說，建築工程的單位造價在6萬/坪至15萬/坪都是可以接受的。

註三：設計費是工程造價的2.5%，這是國內一般的數據，因為本案規模不大，所以採2.5%。

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如果以200萬/坪順利取得土地，此時，可以確定/委託"設計者"，參與比較詳盡的"規劃"工作。

規劃內容因為"標的"確定，所以應該更仔細的確定開發計畫，例如：結構系統(RC)、坪數分配(30坪佔20%，40坪佔60%，50坪佔20%)，停車位數量(1/2戶數或地下室層數)，預計設計、銷售日期.....。

其實，有關「可行性評估」、「設計需求書」等，以前我多已寫過，而且我相信一定比這裡寫得詳盡。工程師如果有興趣可以找出來比對一下。

這裡寫得"極儉約"，主要是討論作業內容及方式，所以不詳談"開發計畫"、"設計需求"、"可行性評估"的內容。

(續3.2.)