合建案----地主的問題(七)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********濟公如是說**********

我真的被搞糊塗了。

1.每個地主要付出的是:土地40坪，容積轉移120坪?

2.沒有"都更獎勵"。

所以，建商預估可蓋(3000坪+3000)*1.7=10200坪。
好了，地主出了(250萬+12.5萬)*1000坪=262,500萬元(假設土地是建商說的250萬/坪，其次"轉移"一坪12.5萬)約為26.2億。建商呢?建築成本15萬/坪*10200=153,000萬元(約為15億)我們加上其他的費用(設計、管理、搬遷、利息、利潤.....)算是50%好了(天文數字)也不過23.0億。26.2+23.0=49.2億，地主佔53.25%，建商佔46.75%。
2.台北縣到底有沒有實施"都市更新"?(我懶得問，你應該要搞清楚，如果有，容積獎勵跑到哪裡去了??

********濟公如是說(錯誤更正)**********

對不起，從電腦桌前一站起來就覺得計算式怪怪的。果然有錯。
地主出的金額應是：250*1000+12.5*3000=25億+3.75億=28.75億。

建商：(15*6000*1.7*1.5=22.95億)。
建商的部份:1.7是依照你的假設(含不列入容積的面積)，1.5是含50%其他費用，已經不可能再高了。
*****
所以應修正為總成本28.75+22.95=51.70億。地主佔28.75/51.70=55.61%
建商佔22.95/51.70=44.39%。.
好了，這是房屋分配的基準：55.61：44.39
當然要協調(地下室面積、停車位等，不能"算二次"。也就是說：扣除地下室停車位以後的面積以此比例分配；停車位的"數量"--不是面積，亦應依此比例分配)。不過，我懷疑：容積轉移3000坪從何而來?

********來函照登********(第十三封信)

 

十分感謝您的經驗提供出來的成本計算式。

有了這成本計算式，我們就比較知道該怎麼評估雙方的成本...

 

 

台北縣也是有都市更新的，我之前有找到這樣的資訊：

註：我家的確是位於捷運站500公尺之內。

(1) 一般住宅區法定容積為300％

(2) 土地使用分區管制要點規定可再增加300％容積

(3) 如參與都市更新加上150％容積 (策略性再開發地區300％)

 

以上三點分別就是：

A. 基準容積
B. 容積獎勵：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。
C. 更新容積獎勵

換句話說，在沒有參與都市更新的情況下，就可以蓋到土地的6倍 (300% + 300%)

如果有參與都市更新，還可以蓋到土地的7.5倍

 

"容積獎勵"(不是"更新容積獎勵")又可分為：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。

建商跟我們強調"容積獎勵"全來自"容積移轉"，所以建商自己要拿70%。

由於我們不清楚該建商到底會怎麼做，真的全數來自容積移轉嗎？

由於建商說他們不拿1F，加上建商又說設計圖還沒定案，所以我們也會擔心該建商實際蓋屋時會增加開放空間。

********來函照登********(第十四封信)

 

謝謝您提出的成本估計方式

所以我重新組合一下：

(1)土地成本：1000坪 * 250萬 = 25億

(2)容轉成本：3000坪 * 12.5萬 = 3.75億

(3)建築成本：6000坪 * 1.7 * 15萬 * 1.5 = 22.95億

 

<情況一> 容積移轉成本由地主出

則地主與建商的比例是：28.75 : 22.95  -->  55.61% : 44.39%

 

<情況二> 容積移轉成本由建商出

則地主與建商的比例是：25 : 26.7  -->  48.36% : 51.64%

 

不過以上的數字是建立在容積獎勵300%全數來自容積移轉(花錢購買)

但這部份我們無法確定是不是這樣，因為該建商總是說"還沒定案"。

 

另外想請教前輩一點

該建商提供的契約書上有這麼一條：

『甲方於合建契約簽訂後10天內，應將合建土地及地上物辦理產權信託登記予乙方指定之信託機構，委由信託機構人員，辦理法定之信託作業程序。』

由於建商總是說"還沒定案"，那契約書又約定這麼快就把上述資料給建商，並將土地委託給銀行。所以這條款是正常(合情合理)的嗎？

因為查到該建商資本額僅XXXXX萬元，設立時間才XX年，又似乎沒有什麼了不起的業績，我們不免懷疑建商是要把土地拿去抵押貸款，否則該建商應該沒這能力吃下這案子。

 

而契約書的罰則是這麼寫的：

『1. 如發生可歸責於乙方之事由，導致本約無法履行時，所已完成之建物由信託銀行接管及辦理續建事宜，同時幾已雙方同意解除本契約。
2. 因甲方違約或可歸責於甲方之事由，使本約無法繼續作業程序時，致乙方遭受損失時，其損失概由甲方負責賠償，如因此造成任何善意第三人之損失時，亦概由甲方負責賠償。』賠償辦法另訂之。

看起來這罰則明顯有利於該建商。

------------------以上。續(八)-------------------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(六)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********濟公如是說(重播)**********

其實，假設1500萬買容積是真的，15萬/坪也是真的，那麼容積轉移不過100坪，根本影響不了大局。100坪*0.30/戶數(25?)=1.0-1.2，每戶分到一坪左右，有什麼意思?主要是"獎勵面積"(其實，停車位的獎勵也很有限，主要是"都更獎勵")建商將"都更獎勵"跟"容積轉移"綁在一起，只分給你們30%，那才是詐欺!!如果是八月以後，都更獎勵修正為100%，也就是容積增加300%，為什麼地主只分90%而建商分210%?
如果土地是1000坪，本來蓋3000坪，依都更規定可以蓋到6000坪，結果地主分到3000*0.45+3000*0.30=1350平+900=2250坪，建商分到3750坪。3750/2250=1.67倍，真是毫無天理。幾乎等於4:6的合建條件。

********來函照登********(第十二封信)

 

真抱歉！我描述的不夠清楚

1500萬買120坪容積，指的是"一戶"，不是全部。

例如：我家土地40坪 * 300%容積移轉 = 購買120坪

所以土地40坪的住戶，每戶各拿1500萬出來買移轉容積。

建築基地1000坪

建商打算蓋18-20層樓，假設是20層樓好了

每層樓的坪數是500坪左右

算起來建商打算蓋到10200坪(權狀面積)：

其中計入容積的面積是6000坪，免計入容積的面積是4200坪

如果依45%分給我們：

10200 * (40 / 1000) * 45% = 184.坪

這個數字跟

(40 * 6 * 0.45) * 1.70 = 184坪 是一致的

最初該建商願意給我們的數字是：

((40 * 3 * 0.6) + (40 * 3 * 0.3)) * 1.1 * 1.28 = 152

然後該建商再"慷慨"多送我們一些坪數，因此算156坪

但我們計算了一下，156坪(權狀面積，含公設及附屬建物)

其實我家只拿回大約38%，該建商拿走62%

這樣的條件比 4:6 還要差

由於我家人堅決不接受這樣的條件(38%, 156坪)

並對該建商的信函(要將我家排除在外)不予以理會

建商後來才願意分給我家實質上的45% (184坪)

由於該建商用的一些花招

讓我們感受到該建商不是很值得信賴

例1：該建商口中強調地主拿6建商拿4，卻快速帶過容積獎勵的部份

例2：關於免計容積造成的放大效果，他用1.4倍算給我們(1.1*1.28=1.408)

　　 但根據建商對新建物規劃的草圖推估，大約是放大到1.7倍

例3：說明會中說：新建物的車位，以舊建物來計"每層"可分一個平面車位。
　　 但契約書內容裡的條件卻變成"每戶"可分一個平面車位。

　　 當我們指出這一點時，該建商說是小姐打字打錯了。

例4：租金補貼的部份也是說明會和契約書不一致。該建商也說是小姐打錯字。

而這本契約書，是主導住戶請我們到他家去和建商簽約。

主導住戶還催促我們快快簽字蓋章，還說契約書不可外流，用印前不讓我們帶走。

還好我家人最後一刻警覺起來，雖然在主導住戶催促下簽了名，但還是沒把契約書留下給主導住戶和建商。

由於感覺建商和主導住戶都不是很可以信任

所以當我看到前輩的部落格，不吝指導後進，所以我才厚顏請前輩幫忙指教。

真的很感謝前輩不吝提供經驗和寶貴意見，點破不少我之前沒看到的盲點，讓我獲益良多！

-------------以上。續(七)-------------------------------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(五)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

***********濟公如是說(重播)*************

沒錯，那是"獎勵容積"不是"容積轉移"。開放空間這一條老早作廢，停車獎勵有限(因為如果要多挖地下室，造價/獲利需要評估一下)。更新容積獎勵?一開始我就問：台北縣有沒有"都更"(都市更新)的原因也就是在此。不過，都更的容積獎勵不要"想得太美"，這是政府審核時"給的"真正有多少?天知道。台北市據說八月一日起要"加倍"獎勵，如果台北縣跟進，那是8/1以後的事，所以，有可能建商以此評估。容積轉移不可能很多，因為那是建商"花大錢買來的"，分你30%?別傻了。基本上，不要混在一起，獎勵歸獎勵、移轉歸移轉。都更獎勵一般是跟"基準容積"一起談的，因為"那不是建商的努力所獲得的，憑什麼他要分70%?"是因為"地主土地的原因"才有的。至於"轉移"，因為那是"建商"的"成本"所以分"30%"我是覺得地主過分了一些，只是，建商拿來跟"獎勵容積"一起談，真是"胡說八道"，分開來談才是重點。
花招我見多了，我也在"建設公司"呆過至少二、三十年，而且是出主意的"高幹"耶!!
其實，我問這麼多，是要知道"你(地主)手中有什麼牌?"分析建商手中有什麼牌?弄清楚了，這樣才能叫牌呀!知己知彼、百戰百勝!!
另外二個重點：1.還是聯合其他沒被收買的地主團結在一起，一定有吧，不然不會有"發函"那件事。把利害關係講清楚。
2.評估一下，你的土地位置(及其他同意你的想法的地主的土地)在整個計畫中佔什麼位置，如果你不合建，會影響"合建案"嗎?

 

********來函照登********(第十封信)

由於我對建築成本不是很內行，所以一些資訊只能就有限的資料做判斷。

例如：容積移轉的成本到底是多少？

我們推測是1500萬，因為前一個建商要我們出1500萬買容積移轉。

註：建商是發起住戶找來的，前一個建商指的就是發起住戶最先找的，但說明會後就夭折了。

據此推估出來的容積移轉價格是每坪13-15萬左右。

 

容積移轉的部份，地主分30%，這個條件是建商主動開給我們的。

由於這部份是建商的成本，所以建商拿70%也是OK的

 

主要就是免計容積

建商一開始跟我們說連免計容積下去計算：

我們分得的是 (40坪 * 6 * 0.45) * 1.1(附屬建物) * 1.28(公設) = 152坪

後來我們做了一些功課

包括以建商整棟建物規劃的坪數下去反推

比較接近事實的公式應該是 (40坪 * 6 * 0.45) * 1.7 = 184坪

在談判過程中，建商數度對附屬建物和公設比例的數據改口

 

至於對我方有利的談判籌碼是：

發起(主導)住戶比我家位於更外緣

如果我家不願意蓋，則主導住戶所盤算的利益勢必落空

所以若我家不參與合建，則主導住戶也跟著無法合建

(建商是主導住戶找來的，故建商必須考慮到主導住戶)

********來函照登********(第十一封信)

對我家而言

較不利的一點就是：我們的資訊比主導住戶少

主導住戶平時就喜歡跟各家串門子

所以我們很難去分清楚哪些住戶是被主導住戶列為自己人

甚至這麼說好了

其實建商一開始開給我們的條件很低

但建商還跟我們說：對你家比較優待，所以不要告訴其他家。

(我相信這句話建商一定對每個住戶都這麼講)

加上主導住戶和建商是同一方的

我相信建商之所以採各個擊破，主導住戶占了重要角色

 

如果我們挨家挨戶去拜訪鄰居聊聊

這件事應該會傳達到主導住戶的耳中

所以聯合非發起住戶這件事對我家而言有難度

********濟公如是說**********

其實，假設1500萬買容積是真的，15萬/坪也是真的，那麼容積轉移不過100坪，根本影響不了大局。100坪*0.30/戶數(25?)=1.0-1.2，每戶分到一坪左右，有什麼意思?主要是"獎勵面積"(其實，停車位的獎勵也很有限，主要是"都更獎勵")建商將"都更獎勵"跟"容積轉移"綁在一起，只分給你們30%，那才是詐欺!!如果是八月以後，都更獎勵修正為100%，也就是容積增加300%，為什麼地主只分90%而建商分210%?
如果土地是1000坪，本來蓋3000坪，依都更規定可以蓋到6000坪，結果地主分到3000*0.45+3000*0.30=1350平+900=2250坪，建商分到3750坪。3750/2250=1.67倍，真是毫無天理。幾乎等於4:6的合建條件。

-----以上---------------------續(六)---------------------------------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(四)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********來函照登********(第九封信)

以下是我上網找到的

一般住宅區法定容積為300％，土地使用分區管制要點規定可再增加300％容積。

如參與更新加上150％容積，策略性再開發地區300％

A. 基準容積。 --> 300%
B. 容積獎勵：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。 --> 300%
C. 更新容積獎勵。 --> 150% ~ 300%

 

建商說：

基準容積 地主拿60%、建商拿40%

容積獎勵 地主拿30%、建商拿70%

所以平均下來等於地主拿45% <-- (60%+30%) / 2

 

基本上會容積轉移代表接受移入的地比被移轉的地要更值錢

因此容積移轉會稀釋土地所有權

此部份地主拿40%、建商拿60%也算是合情合理

 

容積獎勵300%其實也不一定全都要花錢買容積移轉

利用增加開放空間和停車空間，可以不花錢就取得容積獎勵

例如：開放空間獎勵 30%、停車空間獎勵 20%

 

由於前輩提醒我"1000坪的基地，不是一般"小公司"吃得下來的。"

所以我請朋友幫忙查了一下該公司登記的資料：

設立時間民國XXXX年、資本額XXXX萬。

真是謝謝前輩的關鍵提醒！

 

我對整件事情又想了一遍

發起合建案的住戶想多拿一些

(多拿的基礎是建立在其他住戶的少拿)

所以他們去找了一個建商

由於有發起住戶做內應以及對局面的掌握

所以建商能一一各個擊破其他住戶

(這個改建案大概談了半年多)

 

前一陣子

建商出了一些花招
例如寄了一封信函給我家人
說若是我家不同意的話
建商只好就已經整合的那幾戶來蓋...
(意思就是把我家人的地排除在外)
 

但最近建商表現出願意好談的態度

所以我推測也許建商已經把大部分的住戶都搞定了

 

**********濟公如是說**********

沒錯，那是"獎勵容積"不是"容積轉移"。開放空間這一條老早作廢，停車獎勵有限(因為如果要多挖地下室，造價/獲利需要評估一下)。更新容積獎勵?一開始我就問：台北縣有沒有"都更"(都市更新)的原因也就是在此。不過，都更的容積獎勵不要"想得太美"，這是政府審核時"給的"真正有多少?天知道。台北市據說八月一日起要"加倍"獎勵，如果台北縣跟進，那是8/1以後的事，所以，有可能建商以此評估。容積轉移不可能很多，因為那是建商"花大錢買來的"，分你30%?別傻了。基本上，不要混在一起，獎勵歸獎勵、移轉歸移轉。都更獎勵一般是跟"基準容積"一起談的，因為"那不是建商的努力所獲得的，憑什麼他要分70%?"是因為"地主土地的原因"才有的。至於"轉移"，因為那是"建商"的"成本"所以分"30%"我是覺得地主過分了一些，只是，建商拿來跟"獎勵容積"一起談，真是"胡說八道"，分開來談才是重點。
花招我見多了，我也在"建設公司"呆過至少二、三十年，而且是出主意的"高幹"耶!!
其實，我問這麼多，是要知道"你(地主)手中有什麼牌?"分析建商手中有什麼牌?弄清楚了，這樣才能叫牌呀!知己知彼、百戰百勝!!
另外二個重點：1.還是聯合其他沒被收買的地主團結在一起，一定有吧，不然不會有"發函"那件事。把利害關係講清楚。
2.評估一下，你的土地位置(及其他同意你的想法的地主的土地)在整個計畫中佔什麼位置，如果你不合建，會影響"合建案"嗎?

------------------------以上。續(5)------------------------------------------------------------------

 

 

 

合建案----地主的問題(三)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

*********濟公如是說**************

我猜，建商給的條件是一/二樓分40坪(各20坪)，樓上分143坪；那麼，就是土地的4.6倍了。如果是住宅區，容積300%，加上陽台、大小公設，依條件反推就是建商可蓋10.22倍囉(4.6/45%)，嚇死人了，怎麼蓋的?這要細算一下(資料不足)。一般能蓋到6倍已是"慘不忍睹"(一堆雨庇、結構外露.....)，無法想像10倍會是什麼情形，除非容積轉移數量很多。如果"公設"是35%(可能遠大於此數，可能超過45%，否則何來10倍)，那麼一樓的室內面積大概有13坪左右，樓上大概是100坪(含陽台)。這種案子要依據資料、詳細分析/琢磨，不是三言兩語可以說清楚的。金額如此龐大，不得不謹慎。

********來函照登********(第七封信)

根據目前我手上的資料

這個建案應該是這麼計算的

法定容積率：300%

容積獎勵(容積移轉)：300%

以上合計600%

如果加上免計容積，此部份大約可放大到1.75倍

1 * 6 * 1.75 = 10.5 倍

這跟建商預計要蓋18~20層樓

的確是差不多的數字

跟建商談判過程中

建商的確有提到整棟建築的公設可能會高達35%~50%

建商說保證分給我們的部份公設比35%以下

但他們要用來在市場上賣的部分可能就35%以上

這部份也想請教前輩：

同一棟建案，可以把部分住宅登記的公設壓低(35%以下)

然後又把另一部分住宅登記的公設拉高(35%以上)嗎？

(我原本是以為同一棟建案中，每一戶的公設比應該是差不多的。)

********來函照登********(第八封信)

補充一下

由於建商說住宅部分

住宅每一層樓預計有40-50坪*8間、25-35坪*8間

(不過建商強調這只是規劃，實際送審可能會修改)

推算每一層樓的坪數是 45*8 + 30*8 = 600 坪

連同1~2F(店面)的坪數來推算

整個建案的總坪數大約是建築基地的10.5倍左右

至於這些數字怎麼和建蔽率兜起來

我們家就外行了，只能聽建商這麼跟我們說。

(新建案的建蔽率也是建商的"規劃")

另外的資訊尚有：

建商說他們不要店面 (店面留給地主)

但建商要10F以上的樓層

10F以下，建商讓地主先拿25-35坪的為主 (位於新建物的中間)

當地主分配完畢後，建商拿到手的是40-50坪為主 (位於角落地帶，設計成三面採光)

*********濟公如是說**************

我一直不懂，容積轉移300%是什麼意思?(是"都更"獎勵嗎?又不像。)關鍵大概在這裡。而且，如果是"容積轉移"地主因為"損失土地"理應可以分一些，要分45%?有問題。再說，容積轉移，建商有"多少容積"可以轉移呢?不是這樣計算的。
簡單說，我在萬華有一棟房屋被列為古蹟，政府為了"賠償"地主損失，所以同意將這棟房屋的"容積"拿到其他地方去蓋，如果古蹟的土地是100坪，容積率是300%，那就可以轉移300坪的容積到其他地方去。其他地方如果本來只能蓋A坪，容積轉移就變成可以蓋A+300坪。市場上有人在買賣"轉移容積"。如果依你的說法，地主的土地1000坪，容積300%，所以本來可以蓋3000坪。如果建商轉移容積是300%，換句話說，轉移的容積是3000坪。不管轉移容積是建商自己的，還是買來的，要分給你們45%(1350坪耶，約等於6億耶，開什麼玩笑?)，有什麼道理?很奇怪!!我很懷疑!!!真的，除非建商也是外行。
如果是這樣，不要爭取了，世界上沒有這麼優惠的合建條件了。只怕是"詐騙集團"!!不然，就是"地目"、"分區"根本就是"商業區"。
反正問題一堆。

-----------------------以上，續(四)--------------------------------------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(二)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

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********來函照登********(第四封信)重播

1.類似我家這樣的地主大約20多戶，建築基地大約是1000坪

2.建商在說明會的設計圖是說地上18~20層，地下3~4層

   (建商說還沒正式定案)

3.車位的資訊不明確 (建商說要看送審的結果，建商似乎不願告訴我們)

4.建商說一坪造價13-15萬元

5.有建材表，但請教過友人，友人說這契約書其實不是很明確

   例如：採用A牌或B牌或C牌或D牌等名牌產品(或同級品)...

6.建設公司並不是很有名的，我以及一些朋友在此之前未曾聽過

7.我家是在捷運XX站附近。

   目前這捷運站附近新建案的開價是一坪45萬~50萬

8.建設公司是一戶一戶的談 (各個擊破)

9.由於我手上沒有契約書的電子檔，所以無法提供。

********濟公如是說*****

1、台北縣XX市XXX路?我猜是以前XX建設蓋的公寓(4或5樓)?
2、台北市八月以後"都市更新"容積要加倍，台北縣有沒有都更?有沒有加倍?
3、我建議弄清楚以後再說。
4、土地一坪250萬?
5、1000坪是大案子，沒那麼好談吧!?
6、應該聯合所有的地主一起談，否則就跟"筷子"一般，一個一個被吃掉。是不是也很難?

********來函照登********(第五封信)
 

1.我們家是透天厝，靠近XXX路，土地40坪。

2.建商說7月以後(台北縣)法定容積率從300%降成240%

   因此建商用這點急著要我家簽字蓋章。

4.建商說願意用土地一坪250萬買斷。

5.可能吧! 本來我家跟建商在五月中旬談過後，就沒再跟建商聯絡。

   但最近建商忽然打電話來，表示願意好談，所以也不知我家是不是算最後幾個？

6.其實這案子，並不是建商主動發起的，而是某些住戶發起，他們去找的建商。

   所以那些住戶其實跟建商是同一路人馬，會幫建商講話。

   甚至這麼講，他們應該私下跟建商談到更好的條件，然後幫建商應付我們。

   這種情況下，我們住戶很難綁在一起了！

********濟公如是說*****

我心中概算了一下，無論你怎麼分，獲利都不如250萬/坪賣掉賺得多。只是不知增值稅要付多少?不過，我的直覺，應該划得來。

********濟公如是說*****

以我的經驗，我可以做個大致不太離譜的結論：
1、就像上一封信所說的，250萬/坪的土地賣斷算了。扣掉增值稅(請代書算一算)應該至少至少還有六、七千萬吧。簡單又無任何煩惱/風險，何樂不為?
2、其次，這是我的臆測：1000坪的基地，不是一般"小公司"吃得下來的。
3、而且，如你所轉述的條件，大公司談合建沒有人是那種談法，欺人太甚!!我懷疑建設公司的能力及心態。
4、乾乾淨淨的拿個六、七千萬，可以買140坪左右的房子了(如果一坪是四、五十萬。)分得到那麼多嗎?
5、我比較擔心的是"風險"，這是很難評估(需要更多資料)的。
6、調降容積?那是我今年聽到的最大的笑話!!(用心不良，如何合作?)

********來函照登********(第六封信)

我自己的估算是：

184坪可分為：

40坪(1F或是1F+2F)店面 --> 此部份價值4000萬

144坪住宅 --> 每坪45萬來計算，值6480萬

以上合計10480萬

註1：目前這一帶店面的租金行情為每月8~12萬

 

建商願意出每坪250萬買斷土地，值10000萬

 

由於10000萬可說幾乎沒有風險

如果合建的話，其報酬應該要更高才對 (但風險也跟著增加)

所以我估計應該有跟建商要到50%的空間才是

只是跟建商談判時，建商都會用建築成本之類的理由應付我們

碰到這種情況我們很難(像內行人一樣)跟建商指出哪邊可修正

********來函照登********(第七封信)

 

因這個建商在說明會提到的條件

和契約書裡載明的條件不一樣

例如說明會中說：新建物的車位，以舊建物來計"每層"可分一個平面車位。

但契約書內容裡的條件卻變成"每戶"可分一個平面車位。

也就是說明會裡跟我們說我們可分得4個平面車位，但契約書卻變成1個。

不光是車位，就連租金補貼的部份也是說明會和契約書不一致。

罰則就更妙了

建商違約：解除信託、終止契約。

我方違約：賠償建商和第三人的所有損失。

諸如此類種種作法

不由得讓我們懷疑這個建商的誠信

十分感謝您的提醒！

 

------------------------以上。續(三)----------------------------------------------------------------------

 

合建案----地主的問題(一)

這是這幾天我在網路上碰到的問題。因為當事者有一些顧慮，所以我一直以EMAIL跟他交換意見，在部落格上是見不到的。

問題很有趣，一來一往，很多事情就可以逐漸明瞭/清晰。目前為止，似乎初步已告一段落(我不知道，我是被動者)。徵得問問題的地主的同意，我將所有EMAIL依順序貼在部落格上。

先聲明：為了保護私人隱私及權益，EMAIL的內容已作一些修正，但不影響問題的真實性及實用性。

所以，工程師應注意自己應知道/應暸悉的專業知識，其他無關的細節就不是重點了。

********來函照登********(第一封信)

前輩您好，我家碰上一個與建商合建的案子，不知道您有沒有推薦的人，可以代我們和建商談判。

談判多要來的利益如何分是好商量的。

********濟公如是說*******

其實"談判"最好是自己談，其他人有什麼立場去談呢?而且"顧人怨"。
我有幾個問題：
1、合建土地有多大?
2、位置?(縣市、道路..)
3、分區?(住宅?商業?....)
4、對方提啥條件?
5、你們希望如何?
先弄清楚這些問題，才可以開始"思考"。

********來函照登********(第二封信)

 1.我家的土地是40坪

2.位於台北縣的某捷運站附近，臨30米以上寬的幹道

3.分區是屬於住宅區 (容積率300%)

4.目前建商開給我們的條件大約是45%

   或是用一坪250萬買斷土地

5.我們希望能要到50%

   由於我們家對建築方面是外行，所以在談判時容易被建商設定的話題誤導

********濟公如是說*******

什麼是45%?
********來函照登********(第三封信)

據建商的說法
法定容積率是300% --> 這部份地主得60%
建商出錢購買容積移轉 300% --> 這部份地主得30%

所以地主可得到新建物權狀坪數的45%

也就是大約184坪

不過建商在契約書中把分給我們的坪數是寫成固定數字

(我們想改成以百分比表示，但建商不願意)

建商又跟我們說設計圖只是草案

將來送審時有可能會再更改建物的設計圖

 

********濟公如是說*******

1、合建的土地只有40坪?如果不是，總共是多少?(大約)
2、設計圖蓋幾層?(地上/地下?)
3、多少車位?
4、建商說：造價一坪約多少?
5、有沒有建材表?
如果你給我的資訊越詳細，我越容易做判斷，否則是"用猜"的。
6、建設公司是否有名?是否可靠?
7、哪一個捷運站?該地售價一坪約多少?
8、他是一戶一戶談?(如果是很多戶的話。)
9、合建合約書呢?(草案也可以。)

********來函照登********(第四封信)

1.類似我家這樣的地主大約20多戶，建築基地大約是1000坪

2.建商在說明會的設計圖是說地上18~20層，地下3~4層

   (建商說還沒正式定案)

3.車位的資訊不明確 (建商說要看送審的結果，建商似乎不願告訴我們)

4.建商說一坪造價13-15萬元

5.有建材表，但請教過友人，友人說這契約書其實不是很明確

   例如：採用A牌或B牌或C牌或D牌等名牌產品(或同級品)...

6.建設公司並不是很有名的，我以及一些朋友在此之前未曾聽過

7.我家是在捷運XX站附近。

   目前這捷運站附近新建案的開價是一坪45萬~50萬

8.建設公司是一戶一戶的談 (各個擊破)

9.由於我手上沒有契約書的電子檔，所以無法提供。

----------------------以上。續(二)--------------------------------------------------------------------------------------

 

 

 

出書?難啊!!

*****來函照登********

........其實很想請您出書，這樣閱讀起來更容易。

*********************

我也喜歡讀白紙黑字的"書"，對於"電子書"非不得已，總是敬而遠之。所以，我還是經常逛書局、我還是訂報紙。

尤其是"千言萬語"的書，要我細心/耐心的讀"螢幕"，真是要我的命!!偶而讀讀短文也就只有認了。(這也是我的文章喜歡寫得短短的/分篇寫的主要原因之ㄧ。)

但是，工程師啊，您可知印一本書要花多少心血/多少人力/多少成本？後遺症有多少嗎？

********依據我個人膚淺的認知**************

台灣的"讀書市場"很小，一本書能賣個幾千本已經是"暢銷書"了。能夠"一刷"、二刷....那更是鳳毛麟角。

雖然如此，台灣平均每天還是有一、二十本新書上架；但是"上架"的壽命多不長，平均能夠維持一個月已經很了不起了。很多書是一個星期就匆匆下架，以後就緲無音訊了。

據說，許多出版社的倉庫大如"足球場"，層層疊疊堆滿"下架"的新書。你看了真的會頭皮發麻/會瘋掉!!

一本書的成本，只算"編印"，起碼要二、三十萬元，而且是最基本的三色印刷/300頁左右，也就是說：不是彩色印刷(所以，照片等就有問題了)。以最基本的1000本計算，每本書的成本起碼是二、三百元。

所謂最基本的1000本，意思是即使數量再減少，成本也少不了什麼，差的只是紙張的錢而已/影響不了大局。

而且，更悲慘的是，萬一沒賣完，通路退書，書要"堆"到哪裡去？

(如果通路是要放到書局托售，售價還要往上加。)

*******************************************

所以啦!!工程師，你說呢?

我曾經這樣想過：如果有人預約/有一定的數量，說不定還可以玩玩。只是，真的很累，所以，僅止於"想想"而已。

再說，我也沒有多餘的錢可以"賠"。

所以，難啊!!

 

圖利廠商?

********JASS********

一、有某河川管理之公家單位(A)，發包一個河床砂石挖運工程予廠商(B)，工作內容大致為將河床淤積之砂石開挖並堆置在河川附近指定之棄土地點..

二、有另一公家單位(C)，因為某塊土地需要土石回填並整地，當知道(A)有這些棄置土石時，向(A)要求接收這批土石，而(A)亦同意....

三、於是公家單位(C)以土石回填整地之工程名義與廠商(B)簽約，廠商(B)就將公家單位(A)土地上挖出之之砂石運送至公家單位(C)之土地上(路線距離較遠)回填並整地...

四、如此就產生問題了，廠商(B)同時與公家單位(A)與(C)簽約，工程項目看起來似乎是同一件事，但是細究之下，內容、路線、工作粗細程度又有些許相異....(A)與(B)的合約並未辦理追加減，但是工作內容卻不盡相同，用白話說，看起來似乎像是同一件事(開挖、近距離搬運、棄置)，但是多加了一些改變(開挖、遠距離搬運、回填、整地)...它就變成為兩件工程，領兩個工程款項...

請問您認為這件案例有沒有違規或圖利廠商的嫌疑呢？...

********************

我個人不認為有問題。

在工程公司(營造廠)的年度業務計畫中，經常有類似的情況發生。有些營造廠因為剛好有類似的方式可以處理土方，所以就壓低單價/競標/得標。沒有類似方法處理的/必須依正常方法運作的營造廠自然只能望之興嘆。

據說以前台北有一件公共工程(A)要發包(有大量土方要挖除/運棄)，某營造廠剛好有另外一件工程(B)需要回填土方，所以這家營造廠自然以較低價格得標。

好笑的是：後來，A工程因故必須延期開工，據說，這家營造廠氣得跳腳。後來的發展，我就莫宰羊了。

******************

其實，只要是"依法令、規章"合理得標(別的公司行號也可以這樣做啊)，何來圖利之說？只能說：這家營造廠的老闆厲害，一是消息靈通，二是腦筋動得快...在商場上，本是如此：「靠山吃山、靠水吃水」是永遠不變的原則。

而且，我相信類似的案件是三贏：挖方及填方的發包價格一定都比較便宜而營造廠也拿到工程/賺到錢，不是皆大歡喜嗎？

*******************

老實說，砂石業是很"特別"的一個行業，內幕重重，實不足為外人道也。

 

 

 

工地垃圾清運----問與答

*****來函照登(1)*********

請問營造業中，結構體之工程垃圾應如何分攤?

**********************

如果營造廠和機電是不同的公司承攬，垃圾運棄一般以"承攬金額"分攤。

*****來函照登(2)*********

我們是營造廠，機電也是我們的包商。結構體中之垃圾運棄，也是後承攬金額來分攤嗎?

*************************

一、機電是你們的分包?也就是說，機電是你們的下包?

二、何謂「後承攬金額」？"後"是"依"的筆誤?

三、如果是你們的下包，垃圾運棄要分攤費用就很怪異了。你會跟"模板"、"泥作"、"鋼筋"....等等要求分攤垃圾運棄費用嗎？

*****來函照登(3)*********

這就是工地與採發間，執行者難處，起因為

1、模板承商未將較大塊之模板廢料先行分類，致工期delay，所以工地就一起把它清走，模板就要付這筆錢了吧!

2、模板與採發簽合約時也沒有談到這些垃圾費用。

3、工地主管說你計價一定要扣所有垃圾的70％以上!、採發說當初沒談，所以你自已談.

中間人的立場是當初合約要談好，價錢或許是沒含垃圾清運的價錢。

工地主管要扣那麼多，那一定廠商受得了?之前有一家營造廠與模板的合約為50CM平方以下，營造廠處理，我認為這樣合理。

想聽聽您的意見。

*******************

先建立幾個觀念：

一、合約沒有明定的，依"善良風俗"或"工程慣例"執行。

二、工程師一定要有一些觀念：採發跟協力廠商議價的依據是什麼?

一般的想法/做法很簡單：依據"來價"然後一路殺下去。這是"很原始"的作法，毫無"專業"可言(如果這麼簡單，阿貓/阿狗來做"採發"也沒啥問題，找個夜市的地攤老闆，搞不好，他殺得比採發工程師還精采!!)

我希望所有的工程師思考一下，發包/採購時的"單價"內容包括哪些東西？

1.我想，最基本的/眾所周知的就是"工料分析表"裡的工、料、機具(分包自備的工具及小型、大型機具)、另料、能源(包括：柴油/汽油、電力、水力等等)。

2.分包的管理費、稅金、利潤等。

3.營造廠設置的大型機具費用(例如：塔吊、工作電梯、發電機等)。如果業主的"發包預算"中已列有該項工作項目當然就不包括在內，如果業主的"發包預算"沒有這個項目而工地確實需要這些(部分或全部或更多)，費用從何而來？當然是由各項工作項目分攤/扣除。

4.安全衛生費用(包括：安全圍籬、臨時圍籬、警示燈、號誌、標語、臨時廁所、臨時衛浴、環境清潔、垃圾清運等)。

這個項目一般"發包預算"中多會明列"安衛"一大項/少有明細，另外，有些"安衛"的項目也可能單獨列出成為一項工作項目(例如：圍籬、臨時建築等)。

我不知道採發工程師對分包的單價中(就"安衛"來說)，包括哪些"工作內容"?不包括哪些"工作項目"。

總的來說，"安衛"的概算約佔總工程費的3%；但是，因為有些"安衛"的工作項目已單獨列出，所以標單預算雖然有"安衛"一項，金額已不可能是總工程費的3%。根據我的統計資料，營造廠的"安衛"預算多數/大約是總工程費的0.5%左右。

我比較好奇的是：這是經驗值？還是有工作項目累計出來的百分比？我比較相信是"前者"。但是，籠統的來說，我希望工程師知道"安衛"的0.5%大約是包括哪些工作項目。想一想，OK？

5.點工的費用。其實，點工的費用多數應屬"安衛"，部分屬於雜項工程及一些三不管的"介面工作"。屬於"安衛"的部份，我想多是"清掃"路面、排水溝、工務所，懸掛警示燈、告示....等等，這很南列工作項目，所以用"點工"來處理；介面工作則視工地管理而有不同，超過合理範圍的，應由分包支付點工費。

6.建立協力廠商的理念。

這個題目比較抽象。這是個大題目。

公司的老闆可能是個"唯利是圖"的市儈，我只希望採發工程師能有一點職業道德，不要成為"山寨"產品的推手。

*****************

還是回到主題。

一、所有的工程師都應該了解，採發"殺價"的目的是因為有其他的費用要支出，絕對不是"殺多少"就替公司"賺多少"；所以，很多公司的採發單位算"業績"、"績效"的時候，大喇喇的把差額全數當作"功勞"、"績效"，是很可笑/很外行的做法/想法。

二、如果施工工程師沒有這個概念，顯然，他沒有做過"工程執行預算"。

三、無論是哪一種工程師都要有上列說明(採發跟協力廠商議價的依據是什麼?)的基本概念。

四、然後，我們面對枝枝節節的問題，才可能一一手到擒來、順利解決。

**************

至於模板工頭會將大塊的模板丟棄，這也很少見，顯然是"工料分家"---模主出模，另外雇工(包工)施作，所以工人不愛惜模板，這是很壞的習慣；依理，模主應派有"監工"在現場發落才是。

這種情況，一般處理方式是跟模主概算有幾車"不合理的垃圾"，然後一車算三車要模版承包者出錢。其他的工種如有類似問題，也依此辦理。

***************

應該很清楚了吧!!哪裡有問題，或是我遺漏/寫得不夠詳細的，請再來函。

多學、多想、多問、多做、多學...

我寫這個部落格的目的很單純：把我一輩子所學的、所知道的、所整理的，完完整整的交給年輕工程師。

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做學問有很多方法、各家有各家的理論/辦法，都是好的。

我是覺得國內的年輕學子有一個很普遍/共通的毛病，就是"沉默寡言"，讓人搞不清楚到底"城府有多深?"無論我在哪兒，上課也好、演講也好，聽眾總是"默默不語"。我也習慣了(有時也有人捧場問一些問題，我覺得都不夠"深入"，不夠"犀利"，輕描淡寫就解決了)。

其實，這都要怪罪國內"填鴨式"的教學方式。從小到大，無論是"小學"、"中學"..."大學"，上課的方式都是老師在上面講，學生安靜的/默默的坐在下邊聽/邊抄筆記，老師與學生少有互動(出聲搞不好還被罰站)；所以啦，學生也習慣了"聽"、"背"、考"書本/老師"講的東西，如果想要有創見，保證死得快...。

這是很糟糕的事。所以說：台灣自己要培養出"諾貝爾獎"得主，還真不是一件容易的事。

*************

我是希望年輕工程師"多學"----不要以為「畢業囉，所有的教科書本可以賣掉囉!!」更不要以為：「好不容易脫離讀書、考試的苦海，解脫了!!以後再也不用讀書/考試了」。大錯特錯，人的社會，要上進、要比人強，讀書/考試(不一定是坐在桌前/白紙黑字的那種考試)還是避免不了的。

學校所學，原理原則/理論居多，那是基礎。細節/實務還是要在社會中尋覓/學習，有時候，很多是書本上找不到的。

我想，無論是學生、工程師都必須體認一個事實，那就是「建築業的範圍非常廣泛，而學校不可能知道學生以後會走哪一條路(就業)，所以只好什麼都敎；因此，很多學科就只能敎重點了。」

學生出社會/就業以後，發現很多學科與工作"不太有關係"，所以就覺得"學校敎的都是沒用的"。如果工程師ㄧ輩子幹基層的工作，那是可能的；但是，如果工作職級一路往上走還覺得"學校敎的都是沒用的"，那就未免混得太厲害了。

*************

因為建築包括的行業太廣，我想已經在社會工作的工程師都可以體會；所以，很多"枝節"、"實務"只有在"社會大學"慢慢學習、慢慢體會，如果遇到好的主管、好的前輩、好的朋友肯細心的教導你，那是你的福氣。可是，我相信：社會大學裡，肯教你的個人也不可能是"萬事通"，一定有一定的範圍、程度、領域，而且，很可能講的也是"原理原則"，很多"訣竅"還是要自己用心努力去體會的。

比喻來說：學校敎的是主幹，我說的是枝幹，真正的花果樹葉還是自己動手去領悟。

所有的KNOW-HOW是實做過程中領悟的，不可能憑空想像獲得。

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社會大學沒有書本、沒有期中考、期末考，也沒有成績單。

但是，我相信還是有很多無形的考試/測驗/成績單。

***************

 

 

 

(待續)