合建案----地主的問題(四)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********來函照登********(第九封信)

以下是我上網找到的

一般住宅區法定容積為300％，土地使用分區管制要點規定可再增加300％容積。

如參與更新加上150％容積，策略性再開發地區300％

A. 基準容積。 --> 300%
B. 容積獎勵：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。 --> 300%
C. 更新容積獎勵。 --> 150% ~ 300%

 

建商說：

基準容積 地主拿60%、建商拿40%

容積獎勵 地主拿30%、建商拿70%

所以平均下來等於地主拿45% <-- (60%+30%) / 2

 

基本上會容積轉移代表接受移入的地比被移轉的地要更值錢

因此容積移轉會稀釋土地所有權

此部份地主拿40%、建商拿60%也算是合情合理

 

容積獎勵300%其實也不一定全都要花錢買容積移轉

利用增加開放空間和停車空間，可以不花錢就取得容積獎勵

例如：開放空間獎勵 30%、停車空間獎勵 20%

 

由於前輩提醒我"1000坪的基地，不是一般"小公司"吃得下來的。"

所以我請朋友幫忙查了一下該公司登記的資料：

設立時間民國XXXX年、資本額XXXX萬。

真是謝謝前輩的關鍵提醒！

 

我對整件事情又想了一遍

發起合建案的住戶想多拿一些

(多拿的基礎是建立在其他住戶的少拿)

所以他們去找了一個建商

由於有發起住戶做內應以及對局面的掌握

所以建商能一一各個擊破其他住戶

(這個改建案大概談了半年多)

 

前一陣子

建商出了一些花招
例如寄了一封信函給我家人
說若是我家不同意的話
建商只好就已經整合的那幾戶來蓋...
(意思就是把我家人的地排除在外)
 

但最近建商表現出願意好談的態度

所以我推測也許建商已經把大部分的住戶都搞定了

 

**********濟公如是說**********

沒錯，那是"獎勵容積"不是"容積轉移"。開放空間這一條老早作廢，停車獎勵有限(因為如果要多挖地下室，造價/獲利需要評估一下)。更新容積獎勵?一開始我就問：台北縣有沒有"都更"(都市更新)的原因也就是在此。不過，都更的容積獎勵不要"想得太美"，這是政府審核時"給的"真正有多少?天知道。台北市據說八月一日起要"加倍"獎勵，如果台北縣跟進，那是8/1以後的事，所以，有可能建商以此評估。容積轉移不可能很多，因為那是建商"花大錢買來的"，分你30%?別傻了。基本上，不要混在一起，獎勵歸獎勵、移轉歸移轉。都更獎勵一般是跟"基準容積"一起談的，因為"那不是建商的努力所獲得的，憑什麼他要分70%?"是因為"地主土地的原因"才有的。至於"轉移"，因為那是"建商"的"成本"所以分"30%"我是覺得地主過分了一些，只是，建商拿來跟"獎勵容積"一起談，真是"胡說八道"，分開來談才是重點。
花招我見多了，我也在"建設公司"呆過至少二、三十年，而且是出主意的"高幹"耶!!
其實，我問這麼多，是要知道"你(地主)手中有什麼牌?"分析建商手中有什麼牌?弄清楚了，這樣才能叫牌呀!知己知彼、百戰百勝!!
另外二個重點：1.還是聯合其他沒被收買的地主團結在一起，一定有吧，不然不會有"發函"那件事。把利害關係講清楚。
2.評估一下，你的土地位置(及其他同意你的想法的地主的土地)在整個計畫中佔什麼位置，如果你不合建，會影響"合建案"嗎?

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