合建案----地主的問題(七)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********濟公如是說**********

我真的被搞糊塗了。

1.每個地主要付出的是:土地40坪，容積轉移120坪?

2.沒有"都更獎勵"。

所以，建商預估可蓋(3000坪+3000)*1.7=10200坪。
好了，地主出了(250萬+12.5萬)*1000坪=262,500萬元(假設土地是建商說的250萬/坪，其次"轉移"一坪12.5萬)約為26.2億。建商呢?建築成本15萬/坪*10200=153,000萬元(約為15億)我們加上其他的費用(設計、管理、搬遷、利息、利潤.....)算是50%好了(天文數字)也不過23.0億。26.2+23.0=49.2億，地主佔53.25%，建商佔46.75%。
2.台北縣到底有沒有實施"都市更新"?(我懶得問，你應該要搞清楚，如果有，容積獎勵跑到哪裡去了??

********濟公如是說(錯誤更正)**********

對不起，從電腦桌前一站起來就覺得計算式怪怪的。果然有錯。
地主出的金額應是：250*1000+12.5*3000=25億+3.75億=28.75億。

建商：(15*6000*1.7*1.5=22.95億)。
建商的部份:1.7是依照你的假設(含不列入容積的面積)，1.5是含50%其他費用，已經不可能再高了。
*****
所以應修正為總成本28.75+22.95=51.70億。地主佔28.75/51.70=55.61%
建商佔22.95/51.70=44.39%。.
好了，這是房屋分配的基準：55.61：44.39
當然要協調(地下室面積、停車位等，不能"算二次"。也就是說：扣除地下室停車位以後的面積以此比例分配；停車位的"數量"--不是面積，亦應依此比例分配)。不過，我懷疑：容積轉移3000坪從何而來?

********來函照登********(第十三封信)

 

十分感謝您的經驗提供出來的成本計算式。

有了這成本計算式，我們就比較知道該怎麼評估雙方的成本...

 

 

台北縣也是有都市更新的，我之前有找到這樣的資訊：

註：我家的確是位於捷運站500公尺之內。

(1) 一般住宅區法定容積為300％

(2) 土地使用分區管制要點規定可再增加300％容積

(3) 如參與都市更新加上150％容積 (策略性再開發地區300％)

 

以上三點分別就是：

A. 基準容積
B. 容積獎勵：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。
C. 更新容積獎勵

換句話說，在沒有參與都市更新的情況下，就可以蓋到土地的6倍 (300% + 300%)

如果有參與都市更新，還可以蓋到土地的7.5倍

 

"容積獎勵"(不是"更新容積獎勵")又可分為：1. 開放空間獎勵。2. 停車空間獎勵。3. 容積移轉。

建商跟我們強調"容積獎勵"全來自"容積移轉"，所以建商自己要拿70%。

由於我們不清楚該建商到底會怎麼做，真的全數來自容積移轉嗎？

由於建商說他們不拿1F，加上建商又說設計圖還沒定案，所以我們也會擔心該建商實際蓋屋時會增加開放空間。

********來函照登********(第十四封信)

 

謝謝您提出的成本估計方式

所以我重新組合一下：

(1)土地成本：1000坪 * 250萬 = 25億

(2)容轉成本：3000坪 * 12.5萬 = 3.75億

(3)建築成本：6000坪 * 1.7 * 15萬 * 1.5 = 22.95億

 

<情況一> 容積移轉成本由地主出

則地主與建商的比例是：28.75 : 22.95  -->  55.61% : 44.39%

 

<情況二> 容積移轉成本由建商出

則地主與建商的比例是：25 : 26.7  -->  48.36% : 51.64%

 

不過以上的數字是建立在容積獎勵300%全數來自容積移轉(花錢購買)

但這部份我們無法確定是不是這樣，因為該建商總是說"還沒定案"。

 

另外想請教前輩一點

該建商提供的契約書上有這麼一條：

『甲方於合建契約簽訂後10天內，應將合建土地及地上物辦理產權信託登記予乙方指定之信託機構，委由信託機構人員，辦理法定之信託作業程序。』

由於建商總是說"還沒定案"，那契約書又約定這麼快就把上述資料給建商，並將土地委託給銀行。所以這條款是正常(合情合理)的嗎？

因為查到該建商資本額僅XXXXX萬元，設立時間才XX年，又似乎沒有什麼了不起的業績，我們不免懷疑建商是要把土地拿去抵押貸款，否則該建商應該沒這能力吃下這案子。

 

而契約書的罰則是這麼寫的：

『1. 如發生可歸責於乙方之事由，導致本約無法履行時，所已完成之建物由信託銀行接管及辦理續建事宜，同時幾已雙方同意解除本契約。
2. 因甲方違約或可歸責於甲方之事由，使本約無法繼續作業程序時，致乙方遭受損失時，其損失概由甲方負責賠償，如因此造成任何善意第三人之損失時，亦概由甲方負責賠償。』賠償辦法另訂之。

看起來這罰則明顯有利於該建商。

------------------以上。續(八)-------------------------------------------------------------------------