合建案----地主的問題(三)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

*********濟公如是說**************

我猜，建商給的條件是一/二樓分40坪(各20坪)，樓上分143坪；那麼，就是土地的4.6倍了。如果是住宅區，容積300%，加上陽台、大小公設，依條件反推就是建商可蓋10.22倍囉(4.6/45%)，嚇死人了，怎麼蓋的?這要細算一下(資料不足)。一般能蓋到6倍已是"慘不忍睹"(一堆雨庇、結構外露.....)，無法想像10倍會是什麼情形，除非容積轉移數量很多。如果"公設"是35%(可能遠大於此數，可能超過45%，否則何來10倍)，那麼一樓的室內面積大概有13坪左右，樓上大概是100坪(含陽台)。這種案子要依據資料、詳細分析/琢磨，不是三言兩語可以說清楚的。金額如此龐大，不得不謹慎。

********來函照登********(第七封信)

根據目前我手上的資料

這個建案應該是這麼計算的

法定容積率：300%

容積獎勵(容積移轉)：300%

以上合計600%

如果加上免計容積，此部份大約可放大到1.75倍

1 * 6 * 1.75 = 10.5 倍

這跟建商預計要蓋18~20層樓

的確是差不多的數字

跟建商談判過程中

建商的確有提到整棟建築的公設可能會高達35%~50%

建商說保證分給我們的部份公設比35%以下

但他們要用來在市場上賣的部分可能就35%以上

這部份也想請教前輩：

同一棟建案，可以把部分住宅登記的公設壓低(35%以下)

然後又把另一部分住宅登記的公設拉高(35%以上)嗎？

(我原本是以為同一棟建案中，每一戶的公設比應該是差不多的。)

********來函照登********(第八封信)

補充一下

由於建商說住宅部分

住宅每一層樓預計有40-50坪*8間、25-35坪*8間

(不過建商強調這只是規劃，實際送審可能會修改)

推算每一層樓的坪數是 45*8 + 30*8 = 600 坪

連同1~2F(店面)的坪數來推算

整個建案的總坪數大約是建築基地的10.5倍左右

至於這些數字怎麼和建蔽率兜起來

我們家就外行了，只能聽建商這麼跟我們說。

(新建案的建蔽率也是建商的"規劃")

另外的資訊尚有：

建商說他們不要店面 (店面留給地主)

但建商要10F以上的樓層

10F以下，建商讓地主先拿25-35坪的為主 (位於新建物的中間)

當地主分配完畢後，建商拿到手的是40-50坪為主 (位於角落地帶，設計成三面採光)

*********濟公如是說**************

我一直不懂，容積轉移300%是什麼意思?(是"都更"獎勵嗎?又不像。)關鍵大概在這裡。而且，如果是"容積轉移"地主因為"損失土地"理應可以分一些，要分45%?有問題。再說，容積轉移，建商有"多少容積"可以轉移呢?不是這樣計算的。
簡單說，我在萬華有一棟房屋被列為古蹟，政府為了"賠償"地主損失，所以同意將這棟房屋的"容積"拿到其他地方去蓋，如果古蹟的土地是100坪，容積率是300%，那就可以轉移300坪的容積到其他地方去。其他地方如果本來只能蓋A坪，容積轉移就變成可以蓋A+300坪。市場上有人在買賣"轉移容積"。如果依你的說法，地主的土地1000坪，容積300%，所以本來可以蓋3000坪。如果建商轉移容積是300%，換句話說，轉移的容積是3000坪。不管轉移容積是建商自己的，還是買來的，要分給你們45%(1350坪耶，約等於6億耶，開什麼玩笑?)，有什麼道理?很奇怪!!我很懷疑!!!真的，除非建商也是外行。
如果是這樣，不要爭取了，世界上沒有這麼優惠的合建條件了。只怕是"詐騙集團"!!不然，就是"地目"、"分區"根本就是"商業區"。
反正問題一堆。

-----------------------以上，續(四)--------------------------------------------------------------------------------------------