合建案----地主的問題(六)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********濟公如是說(重播)**********

其實，假設1500萬買容積是真的，15萬/坪也是真的，那麼容積轉移不過100坪，根本影響不了大局。100坪*0.30/戶數(25?)=1.0-1.2，每戶分到一坪左右，有什麼意思?主要是"獎勵面積"(其實，停車位的獎勵也很有限，主要是"都更獎勵")建商將"都更獎勵"跟"容積轉移"綁在一起，只分給你們30%，那才是詐欺!!如果是八月以後，都更獎勵修正為100%，也就是容積增加300%，為什麼地主只分90%而建商分210%?
如果土地是1000坪，本來蓋3000坪，依都更規定可以蓋到6000坪，結果地主分到3000*0.45+3000*0.30=1350平+900=2250坪，建商分到3750坪。3750/2250=1.67倍，真是毫無天理。幾乎等於4:6的合建條件。

********來函照登********(第十二封信)

 

真抱歉！我描述的不夠清楚

1500萬買120坪容積，指的是"一戶"，不是全部。

例如：我家土地40坪 * 300%容積移轉 = 購買120坪

所以土地40坪的住戶，每戶各拿1500萬出來買移轉容積。

建築基地1000坪

建商打算蓋18-20層樓，假設是20層樓好了

每層樓的坪數是500坪左右

算起來建商打算蓋到10200坪(權狀面積)：

其中計入容積的面積是6000坪，免計入容積的面積是4200坪

如果依45%分給我們：

10200 * (40 / 1000) * 45% = 184.坪

這個數字跟

(40 * 6 * 0.45) * 1.70 = 184坪 是一致的

最初該建商願意給我們的數字是：

((40 * 3 * 0.6) + (40 * 3 * 0.3)) * 1.1 * 1.28 = 152

然後該建商再"慷慨"多送我們一些坪數，因此算156坪

但我們計算了一下，156坪(權狀面積，含公設及附屬建物)

其實我家只拿回大約38%，該建商拿走62%

這樣的條件比 4:6 還要差

由於我家人堅決不接受這樣的條件(38%, 156坪)

並對該建商的信函(要將我家排除在外)不予以理會

建商後來才願意分給我家實質上的45% (184坪)

由於該建商用的一些花招

讓我們感受到該建商不是很值得信賴

例1：該建商口中強調地主拿6建商拿4，卻快速帶過容積獎勵的部份

例2：關於免計容積造成的放大效果，他用1.4倍算給我們(1.1*1.28=1.408)

　　 但根據建商對新建物規劃的草圖推估，大約是放大到1.7倍

例3：說明會中說：新建物的車位，以舊建物來計"每層"可分一個平面車位。
　　 但契約書內容裡的條件卻變成"每戶"可分一個平面車位。

　　 當我們指出這一點時，該建商說是小姐打字打錯了。

例4：租金補貼的部份也是說明會和契約書不一致。該建商也說是小姐打錯字。

而這本契約書，是主導住戶請我們到他家去和建商簽約。

主導住戶還催促我們快快簽字蓋章，還說契約書不可外流，用印前不讓我們帶走。

還好我家人最後一刻警覺起來，雖然在主導住戶催促下簽了名，但還是沒把契約書留下給主導住戶和建商。

由於感覺建商和主導住戶都不是很可以信任

所以當我看到前輩的部落格，不吝指導後進，所以我才厚顏請前輩幫忙指教。

真的很感謝前輩不吝提供經驗和寶貴意見，點破不少我之前沒看到的盲點，讓我獲益良多！

-------------以上。續(七)-------------------------------------------------------------------------------------