合建案----地主的問題(一)

這是這幾天我在網路上碰到的問題。因為當事者有一些顧慮，所以我一直以EMAIL跟他交換意見，在部落格上是見不到的。

問題很有趣，一來一往，很多事情就可以逐漸明瞭/清晰。目前為止，似乎初步已告一段落(我不知道，我是被動者)。徵得問問題的地主的同意，我將所有EMAIL依順序貼在部落格上。

先聲明：為了保護私人隱私及權益，EMAIL的內容已作一些修正，但不影響問題的真實性及實用性。

所以，工程師應注意自己應知道/應暸悉的專業知識，其他無關的細節就不是重點了。

********來函照登********(第一封信)

前輩您好，我家碰上一個與建商合建的案子，不知道您有沒有推薦的人，可以代我們和建商談判。

談判多要來的利益如何分是好商量的。

********濟公如是說*******

其實"談判"最好是自己談，其他人有什麼立場去談呢?而且"顧人怨"。
我有幾個問題：
1、合建土地有多大?
2、位置?(縣市、道路..)
3、分區?(住宅?商業?....)
4、對方提啥條件?
5、你們希望如何?
先弄清楚這些問題，才可以開始"思考"。

********來函照登********(第二封信)

 1.我家的土地是40坪

2.位於台北縣的某捷運站附近，臨30米以上寬的幹道

3.分區是屬於住宅區 (容積率300%)

4.目前建商開給我們的條件大約是45%

   或是用一坪250萬買斷土地

5.我們希望能要到50%

   由於我們家對建築方面是外行，所以在談判時容易被建商設定的話題誤導

********濟公如是說*******

什麼是45%?
********來函照登********(第三封信)

據建商的說法
法定容積率是300% --> 這部份地主得60%
建商出錢購買容積移轉 300% --> 這部份地主得30%

所以地主可得到新建物權狀坪數的45%

也就是大約184坪

不過建商在契約書中把分給我們的坪數是寫成固定數字

(我們想改成以百分比表示，但建商不願意)

建商又跟我們說設計圖只是草案

將來送審時有可能會再更改建物的設計圖

 

********濟公如是說*******

1、合建的土地只有40坪?如果不是，總共是多少?(大約)
2、設計圖蓋幾層?(地上/地下?)
3、多少車位?
4、建商說：造價一坪約多少?
5、有沒有建材表?
如果你給我的資訊越詳細，我越容易做判斷，否則是"用猜"的。
6、建設公司是否有名?是否可靠?
7、哪一個捷運站?該地售價一坪約多少?
8、他是一戶一戶談?(如果是很多戶的話。)
9、合建合約書呢?(草案也可以。)

********來函照登********(第四封信)

1.類似我家這樣的地主大約20多戶，建築基地大約是1000坪

2.建商在說明會的設計圖是說地上18~20層，地下3~4層

   (建商說還沒正式定案)

3.車位的資訊不明確 (建商說要看送審的結果，建商似乎不願告訴我們)

4.建商說一坪造價13-15萬元

5.有建材表，但請教過友人，友人說這契約書其實不是很明確

   例如：採用A牌或B牌或C牌或D牌等名牌產品(或同級品)...

6.建設公司並不是很有名的，我以及一些朋友在此之前未曾聽過

7.我家是在捷運XX站附近。

   目前這捷運站附近新建案的開價是一坪45萬~50萬

8.建設公司是一戶一戶的談 (各個擊破)

9.由於我手上沒有契約書的電子檔，所以無法提供。

----------------------以上。續(二)--------------------------------------------------------------------------------------