合建案----地主的問題(二)

我必須聲明：公開這份資訊完全是為了"造福"工程師及一些可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是觀。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

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********來函照登********(第四封信)重播

1.類似我家這樣的地主大約20多戶，建築基地大約是1000坪

2.建商在說明會的設計圖是說地上18~20層，地下3~4層

   (建商說還沒正式定案)

3.車位的資訊不明確 (建商說要看送審的結果，建商似乎不願告訴我們)

4.建商說一坪造價13-15萬元

5.有建材表，但請教過友人，友人說這契約書其實不是很明確

   例如：採用A牌或B牌或C牌或D牌等名牌產品(或同級品)...

6.建設公司並不是很有名的，我以及一些朋友在此之前未曾聽過

7.我家是在捷運XX站附近。

   目前這捷運站附近新建案的開價是一坪45萬~50萬

8.建設公司是一戶一戶的談 (各個擊破)

9.由於我手上沒有契約書的電子檔，所以無法提供。

********濟公如是說*****

1、台北縣XX市XXX路?我猜是以前XX建設蓋的公寓(4或5樓)?
2、台北市八月以後"都市更新"容積要加倍，台北縣有沒有都更?有沒有加倍?
3、我建議弄清楚以後再說。
4、土地一坪250萬?
5、1000坪是大案子，沒那麼好談吧!?
6、應該聯合所有的地主一起談，否則就跟"筷子"一般，一個一個被吃掉。是不是也很難?

********來函照登********(第五封信)
 

1.我們家是透天厝，靠近XXX路，土地40坪。

2.建商說7月以後(台北縣)法定容積率從300%降成240%

   因此建商用這點急著要我家簽字蓋章。

4.建商說願意用土地一坪250萬買斷。

5.可能吧! 本來我家跟建商在五月中旬談過後，就沒再跟建商聯絡。

   但最近建商忽然打電話來，表示願意好談，所以也不知我家是不是算最後幾個？

6.其實這案子，並不是建商主動發起的，而是某些住戶發起，他們去找的建商。

   所以那些住戶其實跟建商是同一路人馬，會幫建商講話。

   甚至這麼講，他們應該私下跟建商談到更好的條件，然後幫建商應付我們。

   這種情況下，我們住戶很難綁在一起了！

********濟公如是說*****

我心中概算了一下，無論你怎麼分，獲利都不如250萬/坪賣掉賺得多。只是不知增值稅要付多少?不過，我的直覺，應該划得來。

********濟公如是說*****

以我的經驗，我可以做個大致不太離譜的結論：
1、就像上一封信所說的，250萬/坪的土地賣斷算了。扣掉增值稅(請代書算一算)應該至少至少還有六、七千萬吧。簡單又無任何煩惱/風險，何樂不為?
2、其次，這是我的臆測：1000坪的基地，不是一般"小公司"吃得下來的。
3、而且，如你所轉述的條件，大公司談合建沒有人是那種談法，欺人太甚!!我懷疑建設公司的能力及心態。
4、乾乾淨淨的拿個六、七千萬，可以買140坪左右的房子了(如果一坪是四、五十萬。)分得到那麼多嗎?
5、我比較擔心的是"風險"，這是很難評估(需要更多資料)的。
6、調降容積?那是我今年聽到的最大的笑話!!(用心不良，如何合作?)

********來函照登********(第六封信)

我自己的估算是：

184坪可分為：

40坪(1F或是1F+2F)店面 --> 此部份價值4000萬

144坪住宅 --> 每坪45萬來計算，值6480萬

以上合計10480萬

註1：目前這一帶店面的租金行情為每月8~12萬

 

建商願意出每坪250萬買斷土地，值10000萬

 

由於10000萬可說幾乎沒有風險

如果合建的話，其報酬應該要更高才對 (但風險也跟著增加)

所以我估計應該有跟建商要到50%的空間才是

只是跟建商談判時，建商都會用建築成本之類的理由應付我們

碰到這種情況我們很難(像內行人一樣)跟建商指出哪邊可修正

********來函照登********(第七封信)

 

因這個建商在說明會提到的條件

和契約書裡載明的條件不一樣

例如說明會中說：新建物的車位，以舊建物來計"每層"可分一個平面車位。

但契約書內容裡的條件卻變成"每戶"可分一個平面車位。

也就是說明會裡跟我們說我們可分得4個平面車位，但契約書卻變成1個。

不光是車位，就連租金補貼的部份也是說明會和契約書不一致。

罰則就更妙了

建商違約：解除信託、終止契約。

我方違約：賠償建商和第三人的所有損失。

諸如此類種種作法

不由得讓我們懷疑這個建商的誠信

十分感謝您的提醒！

 

------------------------以上。續(三)----------------------------------------------------------------------