合建案----地主的問題(五)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

***********濟公如是說(重播)*************

沒錯，那是"獎勵容積"不是"容積轉移"。開放空間這一條老早作廢，停車獎勵有限(因為如果要多挖地下室，造價/獲利需要評估一下)。更新容積獎勵?一開始我就問：台北縣有沒有"都更"(都市更新)的原因也就是在此。不過，都更的容積獎勵不要"想得太美"，這是政府審核時"給的"真正有多少?天知道。台北市據說八月一日起要"加倍"獎勵，如果台北縣跟進，那是8/1以後的事，所以，有可能建商以此評估。容積轉移不可能很多，因為那是建商"花大錢買來的"，分你30%?別傻了。基本上，不要混在一起，獎勵歸獎勵、移轉歸移轉。都更獎勵一般是跟"基準容積"一起談的，因為"那不是建商的努力所獲得的，憑什麼他要分70%?"是因為"地主土地的原因"才有的。至於"轉移"，因為那是"建商"的"成本"所以分"30%"我是覺得地主過分了一些，只是，建商拿來跟"獎勵容積"一起談，真是"胡說八道"，分開來談才是重點。
花招我見多了，我也在"建設公司"呆過至少二、三十年，而且是出主意的"高幹"耶!!
其實，我問這麼多，是要知道"你(地主)手中有什麼牌?"分析建商手中有什麼牌?弄清楚了，這樣才能叫牌呀!知己知彼、百戰百勝!!
另外二個重點：1.還是聯合其他沒被收買的地主團結在一起，一定有吧，不然不會有"發函"那件事。把利害關係講清楚。
2.評估一下，你的土地位置(及其他同意你的想法的地主的土地)在整個計畫中佔什麼位置，如果你不合建，會影響"合建案"嗎?

 

********來函照登********(第十封信)

由於我對建築成本不是很內行，所以一些資訊只能就有限的資料做判斷。

例如：容積移轉的成本到底是多少？

我們推測是1500萬，因為前一個建商要我們出1500萬買容積移轉。

註：建商是發起住戶找來的，前一個建商指的就是發起住戶最先找的，但說明會後就夭折了。

據此推估出來的容積移轉價格是每坪13-15萬左右。

 

容積移轉的部份，地主分30%，這個條件是建商主動開給我們的。

由於這部份是建商的成本，所以建商拿70%也是OK的

 

主要就是免計容積

建商一開始跟我們說連免計容積下去計算：

我們分得的是 (40坪 * 6 * 0.45) * 1.1(附屬建物) * 1.28(公設) = 152坪

後來我們做了一些功課

包括以建商整棟建物規劃的坪數下去反推

比較接近事實的公式應該是 (40坪 * 6 * 0.45) * 1.7 = 184坪

在談判過程中，建商數度對附屬建物和公設比例的數據改口

 

至於對我方有利的談判籌碼是：

發起(主導)住戶比我家位於更外緣

如果我家不願意蓋，則主導住戶所盤算的利益勢必落空

所以若我家不參與合建，則主導住戶也跟著無法合建

(建商是主導住戶找來的，故建商必須考慮到主導住戶)

********來函照登********(第十一封信)

對我家而言

較不利的一點就是：我們的資訊比主導住戶少

主導住戶平時就喜歡跟各家串門子

所以我們很難去分清楚哪些住戶是被主導住戶列為自己人

甚至這麼說好了

其實建商一開始開給我們的條件很低

但建商還跟我們說：對你家比較優待，所以不要告訴其他家。

(我相信這句話建商一定對每個住戶都這麼講)

加上主導住戶和建商是同一方的

我相信建商之所以採各個擊破，主導住戶占了重要角色

 

如果我們挨家挨戶去拜訪鄰居聊聊

這件事應該會傳達到主導住戶的耳中

所以聯合非發起住戶這件事對我家而言有難度

********濟公如是說**********

其實，假設1500萬買容積是真的，15萬/坪也是真的，那麼容積轉移不過100坪，根本影響不了大局。100坪*0.30/戶數(25?)=1.0-1.2，每戶分到一坪左右，有什麼意思?主要是"獎勵面積"(其實，停車位的獎勵也很有限，主要是"都更獎勵")建商將"都更獎勵"跟"容積轉移"綁在一起，只分給你們30%，那才是詐欺!!如果是八月以後，都更獎勵修正為100%，也就是容積增加300%，為什麼地主只分90%而建商分210%?
如果土地是1000坪，本來蓋3000坪，依都更規定可以蓋到6000坪，結果地主分到3000*0.45+3000*0.30=1350平+900=2250坪，建商分到3750坪。3750/2250=1.67倍，真是毫無天理。幾乎等於4:6的合建條件。

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