679萬/坪及719萬/坪(歷史腳印)(上)

星期五(99.1.29)中國時報頭條新聞，標題是：

史上頭一遭/國有地熱標/住商雙帝王/同日爆新。

副標是：北市仁愛路、臨沂街口每坪679萬；羅斯福路三段每坪719萬，雙創歷史天價。

內容我只抄下列這一句：.....未來推案價格將上看每坪170萬至200萬元。

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同日/同報A5版有比較詳盡的分析說明：(節錄)

羅斯福路三段212號/面積：87.12(坪)/使用分區：商三/每坪標價：719.48。總價：6.27億。

仁愛路二段53、55號/面積：116.16坪/使用分區：住三之二/每坪標價：679.08萬/坪。總價：7.88億。

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老實說，我對商業建築的了解不多，所以，只分析住宅區的土地：

一、住三之二的建蔽率45%，容積率400%。(我們以土地1坪來計算，比較簡單)

二、銷售面積與容積的比約為1.6-1.8。我們折衷採用1.7。

如此，銷售面積約為400%*1.6=640%。即1坪土地可銷售的房屋面積是6.4坪。

三、每一銷售坪分攤的土地價格679.08(萬/坪)/6.4坪=106.10萬/坪

四、工程造價：簡單以15萬/坪計算。

五、設計費：以工程費的2%計算：15萬/坪*2%=3000元/坪。

六、利息支出：只算土地的利息，假設土地取得到銷售完畢工期二年，年利率3%。

106.10萬/坪*3%*2=6.37萬/坪

七、管理費用(公司)：以3%計算，二年。(與利息同)：6.37萬/坪。

八、利潤：以上成本的%多少？依相關法規規定的12%-15%做參考，選擇較低的12%。

(106.10+15.0+0.3+6.37+6.37)*12%=134.14*12%=16.10萬/坪

九、公司成本+利潤：

134.14+16.10=150.24萬/坪。

十、銷售費用：

150.24*5%=7.51萬/坪

十一、銷售底價：

150.24+7.51=157.75萬/坪。

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我同意：以上數字是我這個工程人員"笨手笨腳"、"粗枝大葉"算出來的結果，一定有遺漏項目，而且所有費用偏"保守"。

所以，我們將售價157.75萬/坪做為下限，上限加20%：

(15+0.3+6.37+6.37)*120%=28.04*120%=33.65萬/坪

利潤：(106.10+33.65)*12%*120%=139.75*12%*120%=20.12萬/坪

銷售費用：

(106.10+33.65+20.12)*5%*120%=159.87*5%*120%=9.59萬/坪

所以上限應是：159.87+9.59=169.46萬/坪

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(續二)