公設(水池、SPA、健身房等)的設計與面積計算(上)

*********問題*********

一般的集合住宅都附設有水池、Spa、健身房，通常會需要有一個公共廁所和淋浴更衣空間，

如果要依據戶數來規劃坪數和間數，要如何計算??

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我想：問題的重點是不是指「公共廁所和淋浴更衣空間」的「坪數和間數」？

我想，整個問題一起討論吧！

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「一般的集合住宅都附設有水池、Spa、健身房。」

真的嗎？我想，實務上應該不是這樣。當然，我知道有幾家建設公司很喜歡玩這種遊戲：高大、漂亮、挑高、富麗堂皇的門廳，號稱比美"五星級飯店"....水池、Spa、健身房....更是玲瑯滿目，似乎"美不勝收"。

而且，我真的相信：她們的門廳真的比台北市許多五星級飯店還要豪華、氣派。室內游泳池、健身房、閱覽室、回力球場.....哇！乍看之下，真是不得了。

就實務來說，80年初，我們調查過"台北市集合住宅附設"的"游泳池"(銷售時號稱)，多數皆已"荒廢"，甚至拆除、空間移為他用。

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我們從幾個角度來切這個問題：

一、公設面積：一般來說，大樓集合住宅的公設比多高於25%，要壓到25%以下真的很困難。

集合住宅如果擴大設置"門廳"另外又增加"泳池、健身房"之類的公共設施，每一戶分攤的公共設施比率必然扶搖直上。台北市據說公設有高達50%以上的，真是可怕!!換句話說，每一戶人家買一坪自己可以掌控的面積(室內)，幾乎就要分攤一坪看得到用不到的面積；當然，有些公設是"必須"的，例如梯間、水箱、機械室等；相對的，我們可以檢討有些"公設"是否"必須"或相對的應儘可能縮小、甚至取消。

也許，用售價來反映會更直接了當：如果售價一坪40萬/銷售坪數40坪的住宅，25%的公設，等於消費者花了400萬買"公設"，如果是45%的公設，那就是花了700多萬買公設。簡單的說，為了這些"泳池、SPA....等等，每戶大約要"寄付"(台語。義：捐獻)上百萬，面積越大、售價越高者，相對就要"寄付"更多。幾百萬耶，可不可怕？

當然，這跟"投資老闆"的經營理念息息相關，跟"消費者"的喜好也有關連。我知道南崁一家"建設公司"的老闆就很喜歡"公設"雕樑畫棟，我曾經參觀她們的一個案子，記得好像一樓全部是公設，假設平均是20層樓，那每戶至少要增加分攤5%的公設面積。

二、建築成本：所有的投資案，都有"工程預算"。工程預算就如同一個大餅，切一塊分給結構體、一塊分給外飾.....；反正"預算"就是這麼多，這邊分多一些，其他的自然就要"縮減"。

如果，建設公司將公設做得美輪美奐，很簡單的推論：其他的部份(如內裝、設備...)一定用的是比較儉約的材料。

三、維修管理：所有的公設都需要"保養、維修、檢查"，而這些工作不是一次、二次就沒事了的，必須經年累月不斷的重複才能保持"正常運作"。

不斷的重複，意味"不斷的付錢"(收管理費)。

以水池(泳池)為例：清潔、保養、換水、安全考量、使用者.....都是問題。剛開始，可能整個社區的住戶可以容忍一段時間，年久月深(台語)一定有人會跳出來：我不游泳，水費我不出...清潔費我也不出....然後"使用者付費"...非住戶不得使用(或需付費).....問題一堆。

所以，才有"社區"的活動中心對外開放......。真的，沒那麼容易。

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我是希望"設計者"能確實了解"投資者"及"消費者"的意向，然後才來確認：需要哪些公設？面積是多少？爾後如何經營管理.......。

這是沒有"公式"的。

到底，集合住宅是要"銷售"的，所有的"噱頭"為的都是"促銷"(少數例外)，如果不能達到"銷售"的目的，甚至成為"阻礙"，那麼，無論設計得如何"精采"，都是"失敗之作"。

(先寫重點，其他的，下一篇我再慢慢再補充。)2010/03/15.2133

 

 

 

 

 

 

(待續)