購買土地的價格(四)

總而言之一句話：無論怎麼訂/誰訂，將"預定銷售價格"暫時訂下來/不管"合不合理"，才能開始計算"土地值多少錢?"

***************

我們簡單的舉個案子來計算：(假設的。希望假設的條件不要太離譜)。

一、建設公司/住三/集合住宅/預售案：

1.建築基地：500坪。

2.預定銷售價格：

2.1.每坪售價：60萬/坪。

2.2.銷售總坪數：

2.2.1.如果是320%，則銷售面積共計：500土地坪*3.2=1600銷售坪

2.2.2.如果是350%，則銷售面積共計：500土地坪*3.5=1750銷售坪

2.2.3.如果是370%，則銷售面積共計：500土地坪*3.7=1850銷售坪

《房屋/持分土地合計銷售金額》：這裡必須釐清一個觀念：是固定"單位售價"還是也要考慮總價的合理性?我們先以固定單價來計算，如果實際銷售情況不好，才來施行"折扣"等手段。

所以，這個總銷售金額有三個：

A、60萬*1600=9.6億

B、60萬*1750=10.5億

C、60萬*1850=11.1億

2.3.車位：160萬/個。

2.4.車位數量：70個

《車位/持分土地合計銷售金額》：1,100萬。

所以，可銷售金額(我們取中間值)約11.6億。

3.工程造價：12萬/坪。

3.1.計算造價的建築面積：1500+700+其他機房、水箱等面積=約2300坪。

3.1.1.銷售面積：500*3.0=1500坪

3.1.2.地下式車位面積：10坪*70=700坪

這是一般地下室停車位面積的概算數字，每個車位(連車道)大概分攤十坪的地下室面積，應該八九不離十。

3.2.總工程造價：

12萬/坪*(1500+700)=2.65億。

4.設計費用：以工程費的2.5%概估。

2.65億*2.5%=662.5萬

5.銷售費用：以銷售金額的3.0%概估。

10.5億*3%=3,150萬

**************

這樣，我們可以計算"土地值多少錢"?

將銷售所得先扣掉工程造價、設計費用、銷售費用:

11.6億-2.65億-0.066億-0.32億=8.564億。

先不考慮其他費用，先假設這個案子"打平"，所以土地每坪的成本是：

8.564億/500坪=171萬/坪

這是在"打平"的基礎上，算出來的土地價值。不知道"工程師"對這個數字(171萬/坪)有什麼概念？想法？

***************

171萬/坪的土地，可以創造出60萬/坪的售價嗎?

這又是另一個題目，不過我的答案是"很困難"。