購買土地的價格(三)

如果上式的誤差不要超過+-10%，那麼文章前面的假設(公設比一般在30%左右)，有一定的可信度，要壓到25%，似乎有些困難。

我們再試算另外兩個假設：容積做到3500坪及3700坪，看看公設比是多少：

3500-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1085/2415=45.93%

3700-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1285/2415=53.21%

嗯!!這跟我得到的資訊相符合。因為我聽說一些建設公司要求"建築師"的設計，銷售面積一定要是土地面積的350%以上；還有更過分的以370%為目標；真是情何以堪!!

其實這個問題真的很棘手。營利事業當然以"營利為目的"，能夠"多賺"何樂不為?只是以我個人的觀念：消費者不是白痴/景氣也沒好到那個地步，"公設比"大到不合理的建築，銷售成績會好嗎?

這也是一個"題目"。如果總銷售金額一定，面積(含公設)多則每坪的單價較低，面積少(含公設)則每坪的單價一定較高，說不定對消費者有一些心理影響。

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還是回到主題：不管銷售面積是320%、350%、370%，主要是要用來計算/檢討：

1、如果已經是自有土地，每一單位銷售坪的土地成本，到底是多少?或是：當初買來的土地，現在是以多少錢賣出?土地賺了多少錢?

2、如果要標購土地，應出價多少?結果是"打平"?"或是"可能的獲利有多少?"

3、如果是要跟地主議價，紅線在哪裡?

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我想每一個人都知道，「壓低成本、提高售價」是做生意想要賺錢的不二法門。所以囉，一般建設公司都會盡全力殺"設計費"、"施工費用"、"銷售費用"，然後拼死要銷售者提高"售價"、"包銷"....。天下真的有此等好事!?

(這個題目真的牽扯廣泛，很多情況/事情都只能點到為止，抱歉!!)

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在解答上列問題以前，要先"訂出銷售售價"，否則玩不下去了。

影響銷售價格的因素很多，主要的是區段(基地位置)、其次是"小環境"、還有就是：公司型象(建設公司、建築設計群、營造廠)、建築物的設計：用途、造型、建材、設備......這，又是另外一個題目，多數略過。

簡單來說：影響銷售價位的因素還是跟"成本"有關，哪一項可以"便宜又大碗"的?可是就是有很多建設公司的主事者，自以為"天縱英明"-----成本壓得低低的，售價拉得高高的；明明是"陽春麵"只是面上舖了二塊如紙般的瘦肉就希望賣"老雞湯魚翅羹"的價格，而且還想"CLEAN"。

相對的，如果建設公司是發包給"銷售公司"銷售，情形就剛好相反：一般的銷售公司多會要求改建材--向上改，等級提升、增加設備.......，更嚴重的還"大筆一揮，要求改平面!!"

如果是前者，老闆(或開發人員提議，老闆同意；或者老闆本身是"業務"出身，自以為對"銷售"很强/卻不承認對施工一竅不通)的決定，那工程人員一定會很慘。多數建設公司都是這種模式：業務/開發人員在計算開發案的利潤時將各種成本壓到下限/工期(時間)壓到最短，售價應該只訂到中上(否則他自己吃不完兜著走)，然後依此評定"土地價格"；當然開發案的結論一定是："利潤有多少多少"、這個案子可行......。老闆一看/龍心大喜─幹了。

這下"工程師"倒霉了：執行時，工期(包括設計及施工的時間)老是"落後"、施工成本老是"超過預算".....。

如果要聽"銷售公司"的，那是另外一種情形，但是結果不外："提高成本、降低售價"。想也知道：代銷公司為了"銷售業績"，一定希望：一流的產品賣二流的價格，如此才有機會"暢銷"，跟業主"三流產品要賣一流價格"的做法/想法恰恰相反。

這兩種情況，產生的結果，都不會跟"預期值(期望值)相同--不是"成本"提高了就是"售價"降低了，不然就是賣得棲悽慘慘的，才來開"鬥爭大會"。

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總而言之一句話：無論怎麼訂/誰訂，將"預定銷售價格"暫時訂下來/不管"合不合理"，才能開始計算"土地值多少錢?"