購買土地的價格(一)

**********這個問題很幽默，不過，我還是很認真來答覆，因為，包含的問題真的很多。

題目是:

 一般建設公司購買土地，一般都是公告地價的幾折呢!?

**********(我的第一篇回覆)*****

你真是愛說笑，怎麼可能買到幾折的土地?除非你的定義包括100%以上也稱"折"。我沒當過"開發"，不過我聽到的"土地買賣價格"確定都是公告地價的"倍數"。有機會看看土地公開投標的案件，台北許多土地得標幾乎都是底標的3、4倍以上。例如底標60萬/坪、比較好(面積略大、地點略佳)的住宅用地，大概得標價在200萬一坪左右。(對不起，我不知道底標跟公告地價之間的詳細關係。不過應該相去不遠。)

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想一想：政府徵收老百姓的土地都以:公告現值*140%的價格徵收(多四成)，可是老百姓還要抗爭---因為價格還是遠低於市價(市場行情)。

我上網查了一下台灣地區的"公告地價"(不負責哦，只供參考)：各地區的"地王"(地價最高的土地)台北市約300萬/坪；台北縣約90萬/坪；高雄市約90萬/坪；高雄縣約60萬/坪；台南市約70萬/坪。多數地王已蓋好大樓，土地幾乎不可能單獨買賣，所以不容易知道地王的真正"市場價格")

其他的土地，市場上真正的交易行情一般多為公告地價的倍數(?倍?當然要看景氣，台北市大概十幾年前，信義計畫區中有一塊土地標售價格是四百多萬/坪，遠高於"地王"的價格--公告地價搞不好不到200萬/坪)。

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建設公司購買土地就如同"營造廠購買建材"一般，當然希望"土地越便宜越好"，那樣，產品的成本低，售價自然有競爭力。

我想：多數建設公司以投資興建"房屋"出售或租賃為主要業務，這個應該不必多說。

所以，"土地"這項資源的取得，成為以投資/興建為主要業務的"建設公司"生存/存活"的命脈。但是"土地"有限，建設公司數量踢倒街，加上"建築用地"又有許多"特性"----不可取代、無法短期重複使用....所以，土地的開發、取得是一門很"困難"、很辛苦、很專業、非常了不起的工作。

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再次聲明：我是"工程人員"，一輩子努力於"工程設計、施工"，極少用心於"土地開發"，所以對"開發"所知不多。但是因為我幹過一二十年的"建設公司"的高幹(部門經理以上的位置)，有些"開發"業務即使是心裡想要虛應故事、事實上也要參加"開發"的檢討、說明、會議.....(雖然我常藉故逃避)，聽多了/偶而也思考一下有關的問題，還是"略懂一些些"；這一篇，對"專業"的開發人員來說，可能是"幼學瓊林"(小學生的課本)，但是，如果對餅乾兄(一般也是幹設計、施工的工程師)來說，是應該知道的"工程師的常識"，還是好好聽我說比較好。

不然，以後成為高幹、那就有好戲看了。

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一、成本：

建設公司"投資興建"一個工程案件的成本，大概包括下列項目：(公司的"固定成本"不列舉，不過應該列入考慮。所謂固定成本，簡單的說就是一些每天固定的支出，無論公司有沒有業務，只要一開門就需要支付的支出；例如：房租、水電費、人事費用等。相對的因"業務"而發生的費用就是"變動成本"了)。

1、開發成本：

1.1.開法成本的主要就是"土地價款"。

1.2.佣金(牽溝仔的仲介費用)。

1.3.土地增值稅。這項費用須視"土地價值、土地轉移的年代間距及公告現值的調整差距、稅率等決定。一般多委託"代書"負責計算。(政府公告的土地價格有二個名詞，一是"公告地價"、一是"公告現值"，兩者金額不同，詳細用法我不是很清楚--也懶得搞清楚，我每次問，每次用過就忘記--好像"公告地價"是徵稅的依據，"公告現值"是政府徵收土地補償的依據；對不對?工程師想要分清楚，上網查一下，不難。)

其實，依我的個性，各式問題就交給各種"專業人員"解答，幹麻自己搞得灰頭土臉的，還不一定正確?這類問題就交給代書，輕鬆愉快，多好。

1.4.其它。包括：代書費用、其他稅金、手續費等零星支出。

2、設計成本：

2.1.建築師的設計費。這項費用的比例，法規有明文規定。一般市場行情約是"工程發包金額"的2%-7%。當然，這是可以"議價"的。

台灣因為市場競爭激烈，一些業主也經常能省則省、"痛下殺手"，所以實際上設計費的行情"非常紊亂"，有時真的"低到不忍卒睹"(我聽過：七折的七折或是以平方公尺/坪計算設計費)。因此，相對的，設計出來的圖說就越來越簡陋(怎麼會好呢?不過這也是許多建設公司的高官/老闆所希望的，因為如此之故，設計的圖說"限制少"，施工(產品)就容易混水摸魚、隨心所欲!!)，許多"設計工作"也因此無人聞問，甚至設計者(建築師)會以為/相信：那不是我的工作。真是荒唐到家，不做也就罷了，居然還義正辭嚴的說：那不是設計者的工作!!(不舉例子了，否則，真的會笑掉我的大牙、而且損人不利己；搞不好：說出來以後，還有一堆建築師要跟我爭辯!!)

2.2.其他：如規費等。

3、施工成本：

這個部份，一般工程師應該比較清楚。

3.1.工程費用：就是將"設計圖說"施工完成/取得使照/完成送水送電等/讓建築成為可合理/合法/正常使用(或是交屋--不包括裝潢費用等---反正依據"銷售合約"訂定的圖說、建材表就是)所需的"工程費用"。

這項費用的重要性/比例約次於"土地價款"，由於規模、結構系統、建材等的不同，一般建築的工程造價約在4萬/坪-15萬/坪之間。

如果是"自用型"的豪宅，工程造價等等就只有依業主喜歡來決定，沒有一定的準則。

3.2.其他：如規費等。

4、銷售(租賃)成本：如果"產品"是已"銷售"或"租賃"為目標，則有此項成本。原則上，我門也以此類產品來算"土地價格"。

4.1.銷售費用：

4.2.廣媒費用：

一般一個銷售案(預售)的前兩項費用合計約為"銷售金額"的3%。

二、收入：

相對於"支出"，投資興建案的收入成敗只有看"銷售"結果。

1、銷售金額：一個投資案的銷售平均單價一般都有跡可循：

1.1.查訪附近的"類似銷售案"，可以有個概數。

1.2.如果要突破市場行情，則必須將產品加以包裝、與附近個案區隔，如此"售價"才有可能區隔。

1.3.銷售的人員、時機等都可以影響"銷售成果"。

2、銷售率：銷售率的重要性絕對不下於"售價"。把價格訂得高高的，賣個一、二成，還不如價格低一些"克林"(clean)比較舒坦。

房地產"資金"的壓力非常大，我們常說：如果房子賣得不好，一、二個月的"利息"就是一戶房子。

假設"毛利"有三、四成(很厲害了)，即使銷售率達到六、七成(算中上了)，還是"賠錢"。因為一般客戶自備款多只有30%左右，建設公司必須等到"土地款"、"設計費"、"工程款"等幾乎全部付清、交屋，才能拿到客戶貸款"70%"，可以算一下"建設公司"藥店多少錢!?就算都是向"銀行"借貸的錢，長時間下來，利息也不得了。

房地產投資事業的特色之ㄧ就是"高成本"、"工期長"，所以風險較高。不是一般人(企業)長期玩得起的(玩票性質的不算)。這也是近幾十年下來，可以號稱有三十年歷史的建設公司有幾家?原因何在?

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寫得很囉唆了。其實，相關的文章我以前多寫過，工程師有興趣自己去查閱，如果還有問題，再說。

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這一篇文章的主題是"如何計算土地購買價格"，還是拉回主題。

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第一個結論：

一、投資房地產的成本，主要是：

1、土地款。

2、設計費。

3、施工費。

4、銷售費(可以加一些保固款)。

二、利潤是依據"售價"及"銷售率"決定。

應該沒有大問題吧!!