購買土地的價格(二)

繼續下去!!

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第一個結論：

一、投資房地產的成本，主要是：

1、土地款。

2、設計費。金額明確、不大。

3、施工費。這個也可以"預估"、"控制"，如果不會，學學"量測"(成本管理)。

4、銷售費(可以加一些保固款)。也可以計算，金額影響不了大局。

二、利潤是依據"售價"及"銷售率"決定。

售價及銷售率?千變萬化，這裡不談。

要投資ㄧ個案子，除了"土地款"，其他的都可以清楚的列出來(八九不離十)；但是，佔成本最大部份的土地要如何出手"投標"或是訂定"底限"與"地主"議價呢?

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首先，我們要知道：土地的價值，在於"允建面積"--可以蓋多少"銷售面積/建坪"出售？簡單的說，如果一坪"肉地"(台語。也就是真正的"建地"不是"路地"、"綠地"或其他不能建築的土地)可以蓋三坪"銷售坪"，那麼"每一銷售坪"大約分攤土地買賣價格的三分之ㄧ；如果可以蓋5坪，分攤的土地成本就是地價的五分之ㄧ....以此類推。所以，對地主來說:容積越高的地價一般越高，就是因為可以蓋的建築面積高，總銷售金額高的緣故。對建商來說，如果價格相同、可以蓋的越多，產品的單位成本自然下降。

土地可以蓋多少"建坪'?這跟那塊土地的使用分區(商業區、工業區、住宅區...等等)、建蔽率、容積率有絕對的關係。(以容積來說，平均起來，商業區大於工業區，工業區大於住宅區)。所以，一般土地的銷售行情也反映這個事實。

先說使用分區，這是實施"都市計劃"的區域都有法令公告施行的，誰也無法更改(除了申請都市更新以外)。容積、建敝率是跟著分區走的，也是法規。

除了允建面積以外，還有法規允許興建(不列入建築面積)的"陽台面積"、"機房面積"、"梯間(小公面積)"、停車位獎勵面積"....都是可以登記產權/銷售的面積。(這個部份，最好是請建築師依地籍圖/設計草圖計算/概算，我是只聽過分析/從來沒有拿筆算過；所以沒有把握。)

為了增加合法的"銷售面積"，許多建設公司就拼死要求建築師增設不受限制的花台、雨庇，樑柱外移(這一點是產權登記與建築法面積計算最大的差異點)...."合法的"增加有權狀的"銷售面積"。

我想：一般人都會給"仲介公司"的銷售廣告名詞(銷售面積的內容)搞得七葷八素的：包括:建築面積、允建面積、樓地板面積、私有面積、室內面積、陽台面積、大公、小公....究竟"什麼是什麼?"真要搞清楚還不是一件容易的事!!

我是懶人，又偏偏執著/故意不去弄清楚這方面的事務，所以，我只記得以"公設比"來看銷售面積、看"建設公司"灌了多少水?

一般的大樓集合住宅的公設比，依我的記憶約在30%左右，可以向下壓到25%左右已經很了不起了。我個人是覺得具備職業道德的建商應該如此，那樣，消費者才不會買到一堆"用不到"的坪數。想一想，現在的房屋/一坪價格如此昂貴(二、三十萬/坪已經算是很客氣/稀鬆平常了，如果像台北市區普通的一些區域新建(預售)房屋動輒50萬/坪左右(以上)，如果有30%是"虛坪"(換句話說四十幾坪權狀的住宅，室內不到30坪，十幾坪--五、六百萬的面積只登記在一張紙上)，已經很糟糕了。

但是，一些建設公司為了增加"銷售面積"，搞了/灌了/設計了一堆"無用的面積"賣給消費者，公設比高達50%以上的銷售案，居然屢見不鮮、實在是..........。

不知道要罵建設公司?還是要罵設計的建築師?許多建設公司的老闆找建築師的條件就是"虛坪"灌得越多越好，而且還"設定"不得低於XX倍的"設計下限"，有些建築師為了混一口飯吃也只有"頭離離"(台語，低著頭)任建商牽著鼻子走。

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我試著寫一個計算式(誤差絶對在+-10%以上不過"聊勝於無"，工程師參考一下；如果想要"比較正確"的數字，一定要請建築師"概算"---不過，在沒有確認設計圖說/取得建照以前，任何人也無法提供100%精確的數字，這一點主事者一定要知曉。)

****我手邊沒有法規，離開建築師事務所也二、三十年了，所以看官如果覺得"式子"有問題，可以提出來修正，大家一起"互相漏氣求進步"，千萬不要K 我，大人有大量，我已經很用心的寫了。******

我們以最常見的"住三"(第三類住宅區)1000坪為例。

1、建蔽率：60%。

2、容積率：225%。容積總共可以蓋2250坪。

3、陽台面積：12.5%(1/8)。陽台面積共計：2250/8=280坪。

4、屋頂突出物：建築面積的1/8。600坪/8=75坪。

5、各戶機房：(我不會算好像跟整棟的機房面積有關。98/2/25：剛剛有機會問了一下建築師，他說所有的機房容積--含地下室等的機房--不得大於容積的15%)。這個案子照算是337.5坪。

6、各層梯間：(98/2/25.建築師說：梯間長寬不小於2公尺，可不計入容積，但是每層面積不得超過建築面積的1/10)。照算是225坪。

7、其他公設面積：如地下室的機房、水箱等等公共空間。

8、增設停車位的獎勵面積：(不會算)。

大概就是這些了吧，加總起來應該是多少?

2250+280(陽台)+75(突出物)+337.5(機房)+梯間(225)+其他公設+獎勵面積=3167.5+(不會算的其他面積)。

我想上式加到3200坪--3500坪應該是一個可能/合理/平常的範圍。換句話說，公設比應該是多少?各戶室內設置的機房面積假設共計有40坪分成20戶每戶2坪。

3200-(2250+125+40)/(2250+125+40)=785/2415=32.50%

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3200是假設。(2250+125+40)是每戶的私有面積。是不是如此算"公設"?我沒算過，不過我想：在各戶內的陽台、機房，別戶不可能"用到"，算"公設面積"似乎不妥。我突然想起"產權登記"似乎也有另外一套解釋、一套名詞，有興趣的人去請教"地政專業"吧!!

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如果上式的誤差不要超過+-10%，那麼文章前面的假設(公設比一般在30%左右)，有一定的可信度，要壓到25%，似乎有些困難。

我們再試算另外兩個假設：容積做到3500坪及3700坪：

3500-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1085/2415=45.93%

3700-(2250+125+40)/(2250+125+40)=1285/2415=53.21%

嗯!!這跟我得到的資訊詳符合。因為我聽說一些建設公司要求"建築師"的設計，銷售面積一定要是土地面積的350%以上；還有更過分的以370%為目標；真是情何以堪!!

 

(待續)