合建案----地主的問題(十九)選擇合作廠商

 

我之所以對"設計、施工、保固"等問題一直沒有答覆，主要是我以為在後面的文章會立即說明，所以就沒有回覆。

沒想到，中間一直有"插播"及新的其他問題，加上其他"看官"的其他問題要兼顧，所以就一路拖下來了。

下面開始的這一段，我已經"一遷再遷"、搬來搬去，搬得我都不知什麼時候會繼續寫下去。

抱歉!抱歉!!原諒些個。

**********************

言歸正傳。

地主捨不得出錢，又希望"工程有一定的水準"、"品質有保證"，怎麼辦呢?

我說"地主捨不得出錢"，是有一定的道理的。

我所知道的營建案中(台灣地區)，無論是"合建"或是"新建案"會委託"顧問公司者"，幾希矣！有的只是少數"大企業"才會委託"顧問公司"幫忙"監造"，一般的"公家機關"或是"中小企業"要他們拿出一筆為數不小的金錢聘請"顧問"真是天方夜譚。而且，顧問公司只負責工程監造，只保證不到一半真正的"品質"等需求；簡單說：監造負責"按圖施工"，設計圖是圓的是扁的，他根本管不著；設計是圓的，監造負責蓋出來是圓的；設計是扁的，監造負責蓋好以後是扁的，至於"建材"、空間等等好不好用/有沒有問題也不干"監造顧問"的事。監造顧問按圖施工，設計圖上說明是A廠牌，他只負責做上去的一定是A廠牌，至於為什麼不是A廠牌裡比較高級的型號或謂什麼不是B廠牌，不干監造的事；房間是梯形的，監造只負責"一定是梯形的"，至於"不太好用"，監造也無能為力。

只要不是"專業的公司"、"專業的地主"，最好是請"顧問公司"協助/代為注意"專業"的事項。我經常碰到公司負責人討論到"顧問公司"的問題，多數都是一副「漠不關心」的神情，令我好生失望。我想，有些公司是捨不得出錢，有些公司負責人也是受薪階級，臉上好像寫著：「蓋得好不好，不關我的事」。也有人是想要做好，「可是沒有預算」。

我想這是觀念的問題，整個社會"程度"的問題。

1、有顧問公司就"保證"一切沒問題？

2、沒有顧問公司就一定會出問題？

我不知如何回答。

*********看官(Issa)來函插播(2010.07.11)**********

請問一下版主,從合建案地主的問題(一)看到現在,我一直覺得很納悶~為何該名地主信中一直強調~容移為300%~一般來說,容移不是應該為基本容積的40%或100%~~且今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~我一直覺得~這個地主是不是搞錯~而且~台北市的都更獎勵100%~也是有條件限制的~跟新北市似乎沒有關係~因此,深刻體會到版主您的耐心~對於地主的某些錯誤觀念~真的是很有耐心的解答~辛苦您了

**********我的回答*************

對不起，在通篇文章中，我只有小心的分辨"容積"、"轉移容積"、"獎勵容積"等的面積，從來沒有"確認"以上各種容積是多少。因為，我一直認為：那是"建築師事務所"的事。(我也一直強調，我離開"事務所"已經幾十年了，技術規則搞不好已經修改了幾十次了，法規上基本的"觀念"有一些，真正的各種"容積數量"一定要一條一條去查法規、去確認。)而且，我也以為：法規是"冰冷"、"強硬"的，不是誰說了算。我認為：最瞭解法規的應是"建築師"及"政府主管官員"，只要委託好的建築師，理應"有多少容積"一坪也跑不掉、一坪也增加不了。

地主是"外行人"，提議合建的"建商"明顯也是滿口胡說八道。容轉300%是建商要地主自己出錢去買(由建商代為洽尋標的)，這個部分因為不是重點，所以我也"閃過"不去討論。(我不能在空中質疑建商辦不到，建商如果說他有能力，那不是各說各話?"無解"?)

「今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~」這一條我是連談都沒談，理由跟前面一樣，那是建築師的事。雖然有我有幾個非常要好的建築師同學、朋友，但是我很少"無俚頭"的去煩他們。

無論如何，謝謝你，至少讓通篇文章更趨完美。

*********************************

 首先，地主一定要確認自己與"建方"是"合作夥伴"、"平起平坐"的關係，然後才能夠進行下列的談判工作，如果一開始就自動"矮一截"，那就準備"有什麼就收什麼"吧!!

我們必須了解：一個工程案的成敗是集"眾人"之力才能完成/達到的。只要遺漏一環，結果必然大打折扣。眾人，狹義的說，包括：業主、設計者、營造廠者及房管公司。廣義的說，包括：政府主管單位、設計工程師，施工工程師、施作工人、建材供應商等等。

*********************************

業主要有"識人之明"、"觀念要正確"，這是"最重要的一點"，成敗大概佔了50%。

如果業主"外行"，沒有關係，至少他要做到"識人之明"----選擇好的合建廠商，委託好的建築師，工程發包給比較好的營造廠，那樣，工程一定可以維持"及格"以上的品質。

這裡必須聲明幾點：

1、所謂「好的」不可能是100分，有七、八十分已經相當不錯了。

2、「好的」一定不會是"便宜的"。好的建築師事務所不會"亂接"案子，無理取鬧的業主，他寧可不接。好的營造廠也不是可以"殺價殺到頭破血流"的，如果業主如此，他一定請你另請高明。

3、如果，建築師、營造廠都是「好的」是不是可以不要"顧問公司"?

如果真正、名符其實是「好的」，可以考慮不要"顧問公司"。因為在那種情況之下，好的顧問公司能夠"提升"一、二十分已經非常了不起，也許可以加分/做到八、九十分。

但是，話說回來，如果是「不是很好」的事務所/營造廠(也要有五、六十分吧)，老實說，顧問公司也是只能提升一、二十分，變成六、七十分而已。

如果是"很糟糕"的合作夥伴，我看，那就很難很難囉!!

我遇過一些好的營造廠，跟他們說：「這個部份，"隨便"做一下就好了。」結果，工程師/工班的回答是：「我沒有那樣做過，我不會做。」

我也遇過不太"上道"的營造廠，要求做得"標準"一些，他們的回答：「我們的標準就是這樣！」我還曾經找工頭來問：你是老師傅/老仙角了，怎麼會做出這樣的東西!?你不知道最基本的應該如何如何.....施作.......？

4、所以，該不該請顧問公司(好的顧問公司)，業主自己決定。

****續(20)*************

 

沒想到，中間一直有"插播"及新的其他問題，加上其他"看官"的其他問題要兼顧，所以就一路拖下來了。

下面開始的這一段，我已經"一遷再遷"、搬來搬去，搬得我都不知什麼時候會繼續寫下去。

抱歉!抱歉!!原諒些個。

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言歸正傳。

地主捨不得出錢，又希望"工程有一定的水準"、"品質有保證"，怎麼辦呢?

我說"地主捨不得出錢"，是有一定的道理的。

我所知道的營建案中(台灣地區)，無論是"合建"或是"新建案"會委託"顧問公司者"，幾希矣！有的只是少數"大企業"才會委託"顧問公司"幫忙"監造"，一般的"公家機關"或是"中小企業"要他們拿出一筆為數不小的金錢聘請"顧問"真是天方夜譚。而且，顧問公司只負責工程監造，只保證不到一半真正的"品質"等需求；簡單說：監造負責"按圖施工"，設計圖是圓的是扁的，他根本管不著；設計是圓的，監造負責蓋出來是圓的；設計是扁的，監造負責蓋好以後是扁的，至於"建材"、空間等等好不好用/有沒有問題也不干"監造顧問"的事。監造顧問按圖施工，設計圖上說明是A廠牌，他只負責做上去的一定是A廠牌，至於為什麼不是A廠牌裡比較高級的型號或謂什麼不是B廠牌，不干監造的事；房間是梯形的，監造只負責"一定是梯形的"，至於"不太好用"，監造也無能為力。

只要不是"專業的公司"、"專業的地主"，最好是請"顧問公司"協助/代為注意"專業"的事項。我經常碰到公司負責人討論到"顧問公司"的問題，多數都是一副「漠不關心」的神情，令我好生失望。我想，有些公司是捨不得出錢，有些公司負責人也是受薪階級，臉上好像寫著：「蓋得好不好，不關我的事」。也有人是想要做好，「可是沒有預算」。

我想這是觀念的問題，整個社會"程度"的問題。

1、有顧問公司就"保證"一切沒問題？

2、沒有顧問公司就一定會出問題？

我不知如何回答。

*********看官(Issa)來函插播(2010.07.11)**********

請問一下版主,從合建案地主的問題(一)看到現在,我一直覺得很納悶~為何該名地主信中一直強調~容移為300%~一般來說,容移不是應該為基本容積的40%或100%~~且今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~我一直覺得~這個地主是不是搞錯~而且~台北市的都更獎勵100%~也是有條件限制的~跟新北市似乎沒有關係~因此,深刻體會到版主您的耐心~對於地主的某些錯誤觀念~真的是很有耐心的解答~辛苦您了

**********我的回答*************

對不起，在通篇文章中，我只有小心的分辨"容積"、"轉移容積"、"獎勵容積"等的面積，從來沒有"確認"以上各種容積是多少。因為，我一直認為：那是"建築師事務所"的事。(我也一直強調，我離開"事務所"已經幾十年了，技術規則搞不好已經修改了幾十次了，法規上基本的"觀念"有一些，真正的各種"容積數量"一定要一條一條去查法規、去確認。)而且，我也以為：法規是"冰冷"、"強硬"的，不是誰說了算。我認為：最瞭解法規的應是"建築師"及"政府主管官員"，只要委託好的建築師，理應"有多少容積"一坪也跑不掉、一坪也增加不了。

地主是"外行人"，提議合建的"建商"明顯也是滿口胡說八道。容轉300%是建商要地主自己出錢去買(由建商代為洽尋標的)，這個部分因為不是重點，所以我也"閃過"不去討論。(我不能在空中質疑建商辦不到，建商如果說他有能力，那不是各說各話?"無解"?)

「今年7月1日開始,已經沒有分類捷運站五百公尺以內的100%獎勵了~」這一條我是連談都沒談，理由跟前面一樣，那是建築師的事。雖然有我有幾個非常要好的建築師同學、朋友，但是我很少"無俚頭"的去煩他們。

無論如何，謝謝你，至少讓通篇文章更趨完美。

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 首先，地主一定要確認自己與"建方"是"合作夥伴"、"平起平坐"的關係，然後才能夠進行下列的談判工作，如果一開始就自動"矮一截"，那就準備"有什麼就收什麼"吧!!

我們必須了解：一個工程案的成敗是集"眾人"之力才能完成/達到的。只要遺漏一環，結果必然大打折扣。眾人，狹義的說，包括：業主、設計者、營造廠者及房管公司。廣義的說，包括：政府主管單位、設計工程師，施工工程師、施作工人、建材供應商等等。

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業主要有"識人之明"、"觀念要正確"，這是"最重要的一點"，成敗大概佔了50%。

如果業主"外行"，沒有關係，至少他要做到"識人之明"----選擇好的合建廠商，委託好的建築師，工程發包給比較好的營造廠，那樣，工程一定可以維持"及格"以上的品質。

這裡必須聲明幾點：

1、所謂「好的」不可能是100分，有七、八十分已經相當不錯了。

2、「好的」一定不會是"便宜的"。好的建築師事務所不會"亂接"案子，無理取鬧的業主，他寧可不接。好的營造廠也不是可以"殺價殺到頭破血流"的，如果業主如此，他一定請你另請高明。

3、如果，建築師、營造廠都是「好的」是不是可以不要"顧問公司"?

如果真正、名符其實是「好的」，可以考慮不要"顧問公司"。因為在那種情況之下，好的顧問公司能夠"提升"一、二十分已經非常了不起，也許可以加分/做到八、九十分。

但是，話說回來，如果是「不是很好」的事務所/營造廠(也要有五、六十分吧)，老實說，顧問公司也是只能提升一、二十分，變成六、七十分而已。

如果是"很糟糕"的合作夥伴，我看，那就很難很難囉!!

我遇過一些好的營造廠，跟他們說：「這個部份，"隨便"做一下就好了。」結果，工程師/工班的回答是：「我沒有那樣做過，我不會做。」

我也遇過不太"上道"的營造廠，要求做得"標準"一些，他們的回答：「我們的標準就是這樣！」我還曾經找工頭來問：你是老師傅/老仙角了，怎麼會做出這樣的東西!?你不知道最基本的應該如何如何.....施作.......？

4、所以，該不該請顧問公司(好的顧問公司)，業主自己決定。

****續(20)*************