合建案----地主的問題(二十四)地主、建商的權利義務?

總要寫「地主、建商的權利義務」。

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綜合前面所寫的所有文字，提綱挈領的摘要如下：

一、什麼是「合建」？

『地主(甲方)提供土地，建方(乙方)提供相關所需資金、專業技能、人力物力；甲乙雙方依議定的合作合約、以不違背善良風俗、依政府相關法令/規章，在地主提供的土地上依法興建建物，並於取得使用執照/完成送水送電後，雙方依約分配建物、附屬建物、土地或銷售所得等的合作行為，稱為「合建」。』

(我的媽呀！為了這一段「定義」害我整天斟酌、思考，甚至入夜也輾轉反側、不能入眠；現在是(7/22) 清晨二點半左右、乾脆爬起來/不管三七二十一，先寫下來，有問題以後再詳細推敲、修正。)

沒想到有這麼困難。我不是法律人，以上「定義」的遣詞用字一定不夠精確、圓融，盼識者指正。同時，如果看官/前輩學長覺得有不妥/不恰當的地方，亦祈請來函指正。

合建分甲乙雙方，甲方是地主，乙方是建商；地主的人數不定，有一人(或一家公司)、也有多達數十人的；地主無論是一人(自然人或法人)，是幾十人皆僅個別與建方合建/有契約行為，理論上，地主彼此之間無直接法律關係。

至於建方，一般多是一家廠商；幾家公司"聯合承攬"的合建案，我沒見過(插暗股不算)。建方(廠商)只要"營業登記"有此"營業項目"即可經營此項投資/合建工程；台灣常見的建方有：建設公司、建築經理公司、營造廠等。

甲乙雙方個別簽約的原因很多：

1、土地面積可能不一。

2、各個地主的土地的法定容積可能不同。雖然是相鄰的土地，可是因為區位的關係，有些靠道路的土地容積高於離道路一定距離以上的土地。

3、分配所得的房屋面積或是分配方法不同。

4、部分地主因故不願合建而採"委建"方式。

5、其他。

凡此種種，都是造成"單獨簽約"的原因，至於因此衍申出"暗盤"那是另外一個故事。

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理論上，合約對簽訂雙方必須是公平的、合理的、不違法、不違背善良風俗的。事實上，在合建契約中，因為"地主"多對"營建"外行，所以即使合約充滿"陷阱"、"不公平條款"，一般地主也無法了解其中奧妙。我知道內政部有制式的"銷售合約"，那個"制式合約"我是覺得已經非常妥善/公平/公正了；但不知內政部有沒有制式的"合建合約"?

我知道，多數的地主都會聘請律師檢視"合約書"是否有問題，而多數的律師也會坦言他們的專業僅止於"民法"等法令，對於營建專業的條款也愛莫能助(老實說，這也是律師明確告知地主：責任分界點)。

說來好笑，合建合約中一般律師能夠"解釋、說明、承擔責任"的條文不到全部條文的10%(已經誇張百分比了)，可是一般地主卻寧可花個三、五萬請律師"檢視"，但是對於其他攸關"利潤、品質、進度"的90%的專業條文卻視而不見，不是很幽默嗎？而且，我個人認為：地主請律師"檢視"合約條文是"浪費金錢"；我相信，建方一定也請律師檢視過合約條款，對於這種極簡單合約，不管是哪一位律師都不會跟自己的執照開玩笑，所以，地主再花錢請律師檢視合約，實在是多此一舉。

為了尋找"多數"地主的想法/問題的答案，一直以來，只要有機會，我一定明察暗訪查詢"地主"的想法。以我個人微薄的資料收集，答案只有一個：

「建商分到的房子也要賣呀!!所以，建商不可能亂蓋，我們一定要信任他」。

老實說，我不知道這是哪一種邏輯？

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合建的基本精神是：地主提供土地，建方提供資金、專業技能及工料、專業人員等，依雙方同意的"建築需求"委請建築師設計並發包給營造廠等專業廠商施工至取得使用執照依約完成分屋(或其他拆分方式)為止。

這一段談的是：「地主提供土地，建方提供資金、專業技能及工料、專業人員等」。

先談土地。

地主提供土地，所以，土地必須是無瑕疵的、所有權是完整的。如果，地主的土地(如果有地上物，則含地上物)登記有"抵押設定"，地主必須要「接受"抵押設定"的一方」(銀行或其他)正式發函同意(或是辦理塗銷)，才能"合建"。

如果，土地之中夾有"水利地"、"國有地"、"未登錄地"、"畸零地"等等，應由"建方"設法購買"或處理。也因此，建方如果是購買上述土地，就因此變成"地主"之ㄧ。

當然，如果有些地主不願意"合建"，將土地賣斷給建方，建方也會因此成為地主之ㄧ了。

********續25***************