合建案----地主的問題(二十二)地主關心的事

寫這麼多篇了，其實一直圍繞的主題多是"開發"階段"(就是正式簽約確認合作建商、建築師、營造廠等之前)的問題。

我想地主最關心的是："我能分多少坪房屋？"其他的似乎不是很關心；可能也是因為其它的事務捉不到重點，所以關心不起來。

這也難怪，我想：

1.對於"設計"、"施工"，一般的工程師都不一定深入了解(不要說透徹了解了)，何況是一般非專業的人士呢。

2.房地產的售價受"大環境"與"小環境"的影響，非常巨大；在同一個地區/區位，即使"設計"、"施工"再用心，也很難創高於"市場行情"的天價。所以，只要是"市場行情"，地主似乎已經很滿意了。

大環境、小環境的分別，很難一刀切下去，說什麼是"大環境"?什麼是小環境?

簡單的說法：大環境就是範圍比較大的區位，小環境就是"基地"附近的環境。舉例來說：基地位於台北市或是位於高雄市...，這是最明顯的"大環境"的不同。平均來說：高雄市的房價，怎麼搞也賣不到台北市的售價，搞不好，相類似的住宅比較售價，可能真的連一半都不到。而"台北市仁愛路"的平均售價又遠高於台北市其他區位，這就是"小環境"。

3.不過，根據我個人的經驗，好的/用心的產品可以創高於"附近"一般市場行情約一成左右的售價/單價，更重要的是銷售率及去化的速度一定佔絕對的優勢。

千萬不要小覤這一成的售價，坪數少，可能感覺不出來，坪數一大，那個數字就是"天文數字"。

比方說，5000坪的銷售坪(約100戶)，如果區域平均售價是45萬/坪，好的設計、施工就可以"加分"賣48-50萬/坪。一戶以50坪計算，每戶約增加150萬至250萬，總銷售金額就可以多出一億五千萬至二億五千萬，那不是"天文數字"是什麼？

而且，更重要的是"銷售率"及"去化速度"。

價錢訂得高不證明什麼(賣不掉，價位喊得再高，有什麼意義?)賣得好、賣得快、價位不錯、可以clean，才是真本事。

4.一般來說，"大環境"與"小環境"不是一般小老百姓可以左右改變的。

大環境來說，我們常常說：土地的特性之ㄧ就是"不可遷移"，不然我們都將土地通通搬到台北市算了。

其次，說到小環境，除非你是貪官污吏/或是貪官污吏的親朋好友，假公濟私才有可能更改"小環境"。例如：都市計劃道路可以只開到自家門口；道路拓寬可以避開自己的土地/只徵收對面的土地作為道路拓寬用地，即使道路因此變得扭曲/畸形亦義正辭嚴/視為合情合理。而且如果對面土地的地主不服，無論是抗爭或是訴訟，這種官司/訴願，老百姓必輸無疑/毫無勝算。

5.說到"售價"，這裡必須補充/強調一下，一個區位的房屋售價必須參考"附近"、性質相同、規模相同的銷售案的售價。比較熱門的地區，可能有比較多的案例可以收集/比較，有些地區可能不太容易找到。其次，我說的是"平均"售價，同一個區位，相類似的房屋價格可能有一成左右的差別/高低"range"(幅度)，而同一棟房屋也可能因樓層別/方位等而有一成左右的"range"。所以，平均售價是很重要的一個觀念。

當然一般人(地主)都免不了有"家有敝帚，享之千金"的觀念。總以為自己的土地是"鑽石"，別人的地是"垃圾地"(差不多啦)。自己的地蓋出來的房子一定可以高價售出(價值高於一般行情或等同最高行情)。

事實上，未必如此。

6.無論是"設計"還是"施工"，好的設計者/施工者最大的榮耀是"在合理範圍內，創造土地使用最高的附加價值"，反映在實務上就是"售價"與"銷售率"、"去化速度"。

除了"市地重劃"、大規模的"都市更新"、"新市鎮"等以外，一般度都市的建地想要改變/改造"大環境"、"小環境"有一定的困難度。所以，期望並努力於設計/施工是比較務實的作法。

 

(續23)