合建案----地主的問題(二十五)地主、建商的權利義務?

上一篇談的是"土地"，這一篇先談"建方出資金"。

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一、我們先分析建方"資金"的內容：

1、開發費用：在地主與建方正式簽約這段時間，稱為開發階段。這一段時間，建方所有的支出費用以"人事"費用為主要。

另外有幾項費用，應屬"開發費用"：

1.1.建方的履約保證金。地主提供土地共建商性建建物，建商為保證"履約"所以提供一筆款項給地主，如果建方違約，地主依約沒收這筆款項；如果建方依約執行，這筆款項地主應依合約規定分期無息償還，這筆款項稱為「建方的合建履約保證金」。

我記得，約在民國70年左右，台北市的"建方的履約保證金"大約是以土地面積來計算，每坪約提供一萬元(新台幣)作為保證金。也就是說地主如果土地是200坪，建方必須提出履約保證金為200萬給地主。而地主大概是分二期無息退還給建商，第一期是"結構體完成"退還一半，取得"使用執照"時，全部退還。

當然，民國70年左右的房價與地價都不可能與現今同日而語，所以，保證金的金額是多少，就看雙方(地主與建方)議定了。

理論上來說，履約保證金與"地價"無太大關係，而與"工程費"有直接關係，所以應參考公共工程的"履約保證金"(約為工程費的10%)較為合理。當然，因為工程費用與建築面積、土地面積等有直接關係，所以到頭來換算為每一坪土地的"履約保證金"若干(取其概數)，是可以理解、可以接受的。

現今時代進步，取代"履約保證金"的方法很多，最普遍的就是建經公司的"履約保證"。其它：保險公司、銀行也有類似的業務/工作項目。

早期，我們公司與企業、財團或個人合建，主要支付的就是這一筆款項，所損失的不過是利息；如果請建經公司"履約保證"，則支付"手續費"而已。

1.2.搬家費。

1.3.房租津貼。

早期都會區的合建，多為空地或荒廢的工廠/獨立家屋，所以，沒有"搬家費"、"房租津貼"的問題。逐漸因為空地稀少，建商轉而尋覓一些早期已蓋有"低矮"建築的建築用地，將房屋拆除後重新起造/興建大樓；後來演變為政府獎勵"都更"。

無論是"連棟建築"、"透天厝"、"四樓公寓"等的拆除新建或是"都更"，免不了的，戶數一定很多/地主一定是一票人。這些住戶因為要拆遷所以就有"搬家"、"租屋"的問題，也不知道哪一家建商(哪一個案子)是始作俑者，發明了"建商"補貼"地主"搬遷費及租屋(論月計算)的天才方法，真是了不起，幾乎可以跟"預售"的發明一起列入台灣建築史中了。

雖然大家都心知肚明：天下沒有白吃的午餐，羊毛出在羊身上，可是"地主"可以拿到一筆"意外之財"心裡/感覺上總是很爽，大多把"搬家"、"租屋"的煩惱/痛苦拋到九霄雲外去了。

一般，搬家費大約是一次給付，金額約為5-8萬元。房租則以每月補貼2-4萬元居多。

搬家費是"遷出"、"遷入"合計的金額。

房租的金額則應以地主現在居住的房屋的"平均租金"為談判基準。

有些合建案，建方會將房租與"履約保證金"混在一起，也就是說：建方交一筆錢給地主作為履約保證金，然後以後每個月的房租就由"履約保證金"中扣除，如果不足，以後建方再按月支付給地主"房租"；個人認為，理論上那是有瑕疵的。

我們就拿這一系列文章開始的那個案例來計算說明好了：

地主的土地：40坪。可以分得184坪房屋(約為45%)，亦即建築銷售坪是413坪。造價：13-15萬/坪。假設工期為20個月。假設房屋租金以每個月4萬計算。因為這個容積裡面含容積轉移、都更獎勵等等，我們暫且不去檢討這些數字(包括工期、房屋租金等)的"確實性"、"精確程度"，反正只是舉例，接近事實即可，看官可以以實際案例、確實的數字，以同樣的方法來檢討。

A、工程造價(工程款)：13萬/坪*184坪=2,392萬。

B、履約保證金：2,392*10%=239萬。

C、房租津貼：4萬/月*20=80萬。

(這裡面會有一些問題，我想了又想還是"略過"算了，不然真的會寫不完，如果看官察覺/有疑問，請發問，我們再針對問題個別討論。)

履約保證金/土地坪數=239/40，約為5-6萬元/坪；顯然這是比較符合事實的數字。

********續(26)*************

2、設計費用：3、施工費用：4、保固費用：5、管理費用：6、利潤：7、稅捐：

二、其次，討論資金的來源：