合建案----地主的問題(二十七)地主、建商的權利義務?

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最近天氣炎熱，總是令我坐立不安，天天/時時看日曆，才剛剛過完七月，至少還有二個月的"夏天"。怎生了得？

*********後面這一段，我認為是重頭戲，如果得罪"任何人"非我所願，但是，如果我的立論基礎有問題，歡迎來函指正，如果是無意義的"挑釁"，恕不回應。

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首先，我們先討論/分析"合建案"會形成的基本原因。

A、60年代、70年代，許多合建案是因為"地主"只有土地，缺乏資金，所以，只有合建一途。

B、70年代以後，有些"企業"、"財團法人"、擁有大批土地的"地主"，可能因為沒有充分的人力、專業知識、或許厭倦於處理雜務瑣事，所以也將土地委託"自己信任"的建設公司合建，有些則"指定營造廠"(合建的基本條件之ㄧ)以為品質保證。

這一類"地主"多數"麥克麥克"、"精明能幹"，收錢放進口袋?可以；拿一毛錢出來?比登天還難。

C、到了70年代後期，80年代以後，政府施行"都更"新制以前，有些"建設公司"開始經營"改建低容積舊建築為新大樓"的改建計畫，因為多數這種案件多是"住戶繁多"，換句話說也就是一票"地主"(持分)，所以整合不易。經常一個案子花個三、五年是"小 CASE"，花個十年、八年也沒啥好意外的。

因為人多口雜/意見紛紜/人心叵測，所以所有地主要有"統一的意見/想法"實在很困難，而且，也少有人願意"義務/志願"花錢/花時間/勞心/勞力出來整合；真的有人跳出來，搞不好還要承受/忍受一堆"流言蜚語"？難啊。

當然，建設公司也非省油的燈，也有先將一個區塊(土地)的"七吋"綁死，其餘慢慢的談；也會收攏一些住戶(地主)作為內應，然後再長期抗戰的。

D、我記得很早以前就有都更條例，只是可能"很複雜"----老實說，我見都沒見過/也沒讀過，所以我不知道有沒有成功的案例？近幾年，"都更更新條例"及"各地方政府的"都市更新施行細則"辦法公告施行並大力推行以後，都更案如雨後春筍般蓬勃發展起來；因為與我無涉，所以也沒特別留意。

施行"都更"以後與施行以前的主要的不同在"都更"以後的的建物擴大到容積較高的四、五層建築甚至是大樓。

我只是覺得，如果都更的地主"找建商"合作，與"合建"無太大差異，只是"容積獎勵"讓地主/建商更有利可圖，因此讓"更新"更加發展迅速而已。

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當然，"都更施行細則"有一些條款與一般的"合建"條款不同，我們在後面再加以檢討/分析。不過，看官可不要冀望太深，我對"法規"一向興趣缺缺，咬文嚼字絕對不是我的專長/甚至我有些厭惡。所以，我只是簡單的談一談，如有謬誤，我只有說"失禮了"，因為，我實在提不起興趣將"施行細則"好好的讀清楚。

而且，我深深以為：讀法律條文要有"天份"(跟國文/國學造詣無關，我常覺得：條文整句沒有一個單字不認識的，可是，整句就是不懂)。有些法律條文的解釋，一般多會出人意料之外(比起來，一般的腦筋急轉彎算什麼？法律條文的解釋/急轉彎，才真是讓人"五體投地"，嘆為觀止。)

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二、其次，討論建方資金：

我在合建的定義，開宗明義就說明：地主只提供土地；建方提供資金/專業技能等；所以，在合建案中，地主是無需提供"任何資金"的(與地主有關的規費、稅款等除外)。

任何"合建案"皆如是，無一例外。

但是，也許有人會問："都更"條例中，有"融資"一項，建方也要求"都更"的地主提供"證件"融資，是怎麼一回事？

老實說，雖然我只是"簡略"的瞄了一下"都更條例"，不過，我認為主管"都更"及編訂"都更條例"的機關/主事者真的是非常了不起，很多事情都考慮得非常詳盡，巨細靡遺/面面俱到。

我個人的看法，都更條例並不考慮"合建"而是以"地主/住戶"自辦更新為考慮。為了解決"住戶/地主"資金的問題，所以"都更條例"中明文規定允許"住戶/地主"向銀行融資更新房屋。所以，都更條例中：地主融資是因為地主兼"建方"的原因，所以"籌資"是正常的/合理的；政府允許地主以"土地"向銀行融資、更新也是合理的。

有關地主自辦都更的形式/問題等，這裡不做分析/檢討，有機會再說。

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重要的是：無論是否合於"都更"條件的地主與建方合建，都是"合建"，"都更"並不能改變"合建"的本質。

再次強調：合建的地主只出土地，建方如何籌資/集資與地主完全無關；如果建方假"都更"之名要求地主"依都更條例"由地主提供土地權狀向銀行抵押/設定融資，那真是太...太...太過分了。

(這二、三天，為了這一段，我反覆思索、踟躕再三，卻依然遲遲不能下筆。一則因為我不是財會人員，有些財會知識似懂非懂，另外，我對"都更"的融資更是"毫無所悉"，記得，"都更"裡面提到"融資"，但是辦法要跟"銀行"協商。所以，一直覺得不知如何下筆。原諒!原諒!!以下所寫，如有謬誤，務請來函指正!!拜託，拜託!!)

我想：

1、都更的銀行融資ㄧ定是以地主的土地作為融資抵押設定的標的物。

2、融資的銀行為了確保債權，一定有一些配套措施，可能包括：履約保證或依進度付款等等辦法。(詳細辦法/內容，應查問"融資銀行"，較為正確、可靠。)

3、如果是合建案，建方應提供的資金由地主的土地抵押設定而取得，不是很奇怪嗎?萬一"建方"財務或其他事務發生問題而"勞跑"，這些資金的償還就變成地主的事，真是其有此理。

不要以為這是不可能的事。

我個人一直認為：政府的BOT案就是另一種形式的"合建"。因為政府沒預算，所以徵求"廠商"合建，政府出"土地"，建商出資金，等該項工程完成後由建商經營若干年/賺取營收；等到合約規定的建商的經營年限到期，建商再將該項工程轉移給政府。這就是BUILD(興建)、OPERATE(營運)、TRANSFER(移轉)三個字母的精神。

有人認為先有BOT，然後民間才有"合建"。我個人覺得：台灣地區應是先有"合建"然後才有"BOT"；但是，無論如何，大家都覺得:合建"與"BOT"的精神是相同的。

如果這個假設成立，那麼我們舉高鐵的案子來說明有關「資金的問題」。

當初，政府主管機關尋找高鐵的"合建廠商"時，不知對廠商的財務計畫是如何審核的？如果廠商整個財務計畫沒有問題，後來怎麼會變成"由政府背書"向銀行團融資?

好了，政府一背書融資，就演變成今日"高鐵"這個"賠錢"的"山芋"交給政府去收拾殘局。這是什麼跟什麼嘛!?倒楣的還不是全國的老百姓---承擔所有的債務。

如果合建案地主也要拿土地出來融資給"建商"，難保不發生"地主"不得不出來收拾殘局的結果。而且，更糟糕的是：政府背書是第二順位，如果有問題，銀行還是先找"建商"然後才追討"背書人"；如果建商拿地主的土地去融資，建商如果財務出問題，銀行追討的對象不是建商，而是直接面對地主。

**********續(28)**********