建國宅，不是建"貧民住宅"

最近，不知怎的，"興建國宅"這個題目炒作得火熱。希望是真的，不要又是"狼來了"。

除此以外，作為一個建築人，我也提出一些小小的建言。

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我想，一般人認為興建國宅的目的有二：

一、住者有其屋。就好像老杜(杜甫先生)所期望的：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏。」這是由政府出資興建國宅/租賃給國民的最重要原因/目的。

二、抑制高漲的房價。這個目的，我有些意見，後面再談。

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一、台北市精華地區興建國宅適宜嗎？許多人跳出來，以為政府應將高價位的土地賣掉/換成郊區比較便宜的土地來興建國宅，比較合理。

事實上，這個立論是不周全的，可以討論的。就好像我的題目，開宗明義就宣示：建國宅，不是建"貧民住宅"。所謂的中華民國國民並不是只有"低收入"戶才是"國民"。中產階級，也是國民/同樣也需要住宅。

1.1.台灣的都市計劃/土地使用分區，理論上來說是很凌亂的，住宅/辦公區/商店/學校....唉呀呀，通通湊在一塊。這沒有"好壞/對錯"的問題(都市計畫學者也是山頭林立/各有說法)，我倒覺得在台灣，地少人稠/不如此似乎有問題，而且這樣做、生活機能也"滿方便的"。

因為生活機能方便，所以人們趨之若鶩，自然"地價高漲"，房屋價格也因此居高不下；這是"正常"的/自由市場供需的問題，沒什麼好打壓的。

所以，不是"國民"(升斗小民)不喜歡住在精華區，而是"力有未逮"。

1.2.國內居多數的中產階級，多是"受薪階級"。我個人是以為：任何一位"受薪階級"(包括軍公教、民營企業等等)不貪贓枉法、不食夜草、不發橫財、不依賴祖先餘蔭，想要買一棟房子是很辛苦的。這個，我想誰都會算，不浪費篇幅了。

中產階級不是"不想"住在精華區，而是"想都不敢想"。

難道因此，政府就毫不猶豫的剝奪國民居住自由的權利(廣義的來說)，將中產階級驅離生活機能比較健全/優異的所謂"精華區"嗎？

1.3.一般人租屋比較困擾的是：搬家/租金不穩定。

我想每一個家庭談到"搬家"一定為之色變。可是，一般的房東可能因為自己的孩子要結婚了....等等原因，停止租約；於是，房客只好"千辛萬苦"的再去找房子/千辛萬苦的找到"比較適宜的"/再辛苦的搬家。所以，沒有"自有住宅"的家庭，一切從簡：家具不敢添購、喜歡的家庭飾品看看就算了，想到下一次"搬家"不知何時會發生。也是辛酸。

另外一個讓"租屋族"頭疼的就是"租金"的不安全感。房東什麼時候要通知"漲價"真的不知道(背後的原因很多。不分析)，就"租屋族"來說，可能又是"要搬家了"的主要因素。

這兩天，捷運"蘆洲線"通車，新聞記者訪問當地的商店老闆，不知各位有沒有注意：除了生意好二成以上可以高興以外，憂愁的都是"租金"又要漲了。我想，當地的"租屋族"應如是擔憂。

1.4.我們常常說：「買車容易，養車難。」其實，房地產亦應作如是觀。

國宅要"取得土地、設計、興建"不是一件容易的工作，但是，更重要的：維修/管理國宅更難。

簡單的以"時間"來說明一下：一個建築工程，開發、設計到施工完成，一般正常的，大約3-5年左右，當然運氣不好的，搞個十餘年的也不是新鮮事。但是，與"房屋的使用管理"時間來比較，就算不了什麼了。也不要說現代的建築可以使用一、二百年，簡單的以50年來計算維修管理工作的時間(銀行折舊的數據)就夠嗆的了。

我想有車的車主都知道，買了一部車，如果不時常保養、清潔、維修、添水、換機油.....這部車大概不要五年就變成一堆廢銅爛鐵了。房子也一樣，如果不清潔、保養、維修、管理(指的是住戶的問題)...很快，這棟建築就可以變成"貧民窟"了(這無須舉例，到一些"無人聞問"的國宅去看就是了)。

住宅的"維修管理"(使用管理)是一門大學問/也是個重要行業，可惜國內普遍不受重視(從與大樓管理員有關的所得/水準/工作內容可見一斑)。

這理，我也不花篇幅談租賃管理。我記得日本有一家建設公司就是完全以"興建房屋/租賃"為經營主旨，而且台灣許多較知名的"房屋管理公司"的管理手冊也都很精采(我猜，多數是根據日本相關的管理辦法翻譯、修改的)，所以，只要想做，台灣目前有許多現成的"工作規範"，不必費神去尋覓/出國去考察。

所以，國宅如果改變為"租賃"型式，成敗的關鍵不在"設計"、"施工"，而是在於"維修管理"。

1.5.有關租賃的方式、對象，我想國外有許多方法可以借鏡。我是比較支持"依所得高低"出租不同等級的房屋。

就好像前面說的，國宅必須提供給"全民"居住，不是"貧民住宅"。而且，國宅租賃也不應以"賠錢"為原則。只要合於市場行情，可也。

所以，國宅管理單位應依據每個申請者的"所得"評估他應該"租賃"哪一種"國宅"。只要"所得"變更，國宅等級就立即隨之變更。當然，應該有個"range"(國語是：?)例如(舉例，不算數)：年收入20萬以下，可租賃一級國宅；年收入15-30萬可租賃二級國宅；年收入25-50萬可租賃三級國宅.....以此類推。只要收入超過或低於"規定"就必須遷出。更換至其他等級的國宅。

如果以為國宅租金必須遠低於市場行情/甚至應該"賠錢"貼補這些租賃的國民，這是不切實際的想法。

國宅所依持的，不應是"低租金"，而是"管理良好"、"不亂漲價"、"不亂趕住戶"。

1.6.也許，有人會說我「不照顧弱勢族群」，我是覺得：那是政府另外的「福利政策」，千萬不要跟"國宅"攪和在一起，如果那樣，國宅政策會被拖垮，大家都沒有好處。

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只要國宅能"維修/管理"得好好的，我想，不是每個國民都想要租金"便宜到不行"然後居住在"貧民窟"中。