淺談"容積率"(中)

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我所以比較詳細說明"建蔽率"及"容積率"，主要原因是解釋：為什麼要施行"容積率"。

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在未實施"容積率"以前，也就是只實施"建蔽率"的地區，一個區域、一個街廓、甚至一個都市的"總建築面積"是很難"正確估算"的。總建築面積無法正確估算，換句話說就是"總人口數"無法正確估算，因為人口數無法正確估算，所以"公共設施"無法有效的設計、預埋、施工。

我們舉個簡單化的例子來說明，會比較容易了解：

假設，政府要開發一個區域(假設供建築使用的土地有10,000坪)，簡單就當作全部是"住宅區"好了。在未實施"容積"以前，誰知道以後"蓋出來的住宅"總面積是多少？有可能部份是"連棟建築"(二層)，有可能部份是四樓/五樓公寓、部分是七樓雙拼，也有可能是12層的電梯大樓，也許，還有可能有一些"超高大樓"。

我們再簡單假設/計算一下，可能的"總建築面積"：

一、假設：2層連棟建築、5層公寓、七層公寓、12層大樓、24層超高大樓各佔1/5；最後的"總建築面積"大約是：

(1)、2層建築：2,000坪*60%*2=2,400坪。

(2)、5層建築：2,000坪*60%*5=6,000坪。

(3)、7層雙拼：2,000坪*(60%-2%*2=56%)*7=7,840坪。(法規：建築物超過5層，每增加一層，建蔽率減2%)

(4)、12層大樓：2,000坪*(60%-2%*7=46%)*12=11,040坪

(5)、24層超高大樓：2,000坪*(60%-2%*19=小於40%，採用40%)*24=19,200坪。(前面說過，建築物超過5層，每增加一層，建蔽率減2%；但是，當建蔽率因樓層數減至40%以後，不管樓層再增加多少，建蔽率不再下降。也就是說：建築的建蔽率，法規規定最低為40%。但是，如果是業主自願降低建蔽率，沒什麼不可以。)

(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=46,480坪

二、假設全部蓋2層連棟住宅。

10,000*60%*2=12,000坪

三、假設全部蓋24層超高大樓

10,000*40%*24=96,000坪

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前面所舉的三個例子，例二與例三是兩個極端(當然更極端的是只蓋一層或是更高的樓層。不要太極端，因為例二、例三的或然率已經夠低的了)。

A、例一的建築面積(46,480坪)大約略低於中間值。

B、如果，我們將例二(12,000坪)與例三(96,000坪)平均，平均值是：

(12,000+96,000)/2=54,000坪。

C、例二與例三(二個極端)的比例是1：8

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(各個縣市施行容積率的建蔽率/容積率多有不同，我只是舉一般常見的/台北市的住三為例；雖然各縣市的容積不盡相同，但是一般多落於60%-400%之間，而住宅區最普遍的也多在225%左右。)

如果實施容積率以後(假設是住三，容積率225%)，這個區域的"最大允許建築面積"是：

10,000坪*225%=22,500坪

與古早只施行建蔽率的建築面積相比對，大致可獲得下列的結論：

A、與二個極端的案例比較，容積率實施以後允許的最高建築面積約為未實施前最高建築面積的1/4。約為實施容積前最小的建築面積的二倍。

B、如果與平均數(54,000坪)比較，實施容積以後的最大允建面積約為平均數的1/2不到。

C、如果與例一比較，約為1/2。

結論：所以，實施容積率以後，都市的建築面積約為未實施前的一半不到。

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都市可以容納的人口數與"建築面積"有絕對的關係。

我們以5-10坪/人作為基準，可以換算出都市的允許容納人口數(偷懶一下，用7.5坪/人來換算)：

上例未實施容積前的人口數約為實施後的二倍多。22,500/7.5=3,000人。

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好了。前面的例子只是讓工程師有個概念：實施容積率可以比較精確的推估都市中居住的人口。不像未實施容積前，都市的人口數可能是：1,600 人到12,800人，相差約八倍。(我不知道政府主管單位是用人口數或是用"家庭數"來換算後面的資料，反正都不是困難的事。)

精確的推估人口數(家庭數)的目的：

一、預估公共設施的需求量。然後，據以配置、規劃、施工。

公共設施包括：道路、公園、學校等。

二、預估民生基礎建設的需求量，然後，據以配置、規劃、施工。

民生基礎建設包括：供水、排水、污水處理、供電、瓦斯、電話......。

三、其他。

我不是這方面的學者專家，以上所提的項目、名稱、內容可能缺失ㄧ堆，不過，沒關係，因為那不是本篇文章的重點、這篇文章的重點是要讓年輕工程師了解：實施"容積"管制的目的。

如果像前面所舉的例子一般，在實施"容積率"之前，公共設施/基礎建設等幾乎無法"預估"正確的需求數量。不要說上限/下限誤差八倍，只要差個三、四倍，我想設計/規劃的人就有苦頭吃了。

想一想，人口數只要相差一倍，所有的管線(給排水、廢污水、供電、電信、瓦斯等等設施)就要差一倍，差個二、三倍，要如何規劃、設計呢？採高標可能因為"用不著"而造成資源的浪費，採低標，萬一不符需要又要擴建修改/挖路增設...。不僅擾民也是另一種浪費。

另外，因為居民人口的合理管制，公共設施及民生基礎建設能依理論及實際需要設置，自然能夠提升居住品質，就不再贅言了。

本來施行容積管制，對"建築物"空間/造型設計有極大的助益(不會都是火柴盒一般的建築)，但是因為/建商/國民的守法精神不夠，而主管機關多把"百姓當賊"(老實說，這也不能怪主管官員，有些建商/奸商歪腦筋動得之快，真的令人瞠目咋舌/嘆為觀止)，所以這個效益明顯不彰。

*****我的疑惑/題外話******

如果未實施"容積率"以前，我們將依據法規允許的建築面積分為九品(如前例中的：12,000坪到96,000坪)。那麼，實施"容積率"以後的允建面積約為九品中的第七品或第八品。也就是"下上品"或是"下中品"，未免"品"太低了吧。

要知道，同一塊土地/建築面積減少，分攤的地價就相對提高/所以售價自然提高。

我不知道建築主管大員根據什麼定這些容積？減少公共設施/民生基本建設的投資/興建？

只說一項：台北市每個市民持分/享有的綠地，低得快要可以上"金氏紀錄"了。