淺談"容積率"(下)兼談"都更"容積加倍

如何實施"容積率"?

以前台北施行容積率時，因為我根本搞不清楚"容積率是西米挖哥"(台語。啥玩意兒)，所以找了一些美國的教科書及文獻來讀；很慚愧，似乎沒啥心得。

我只記得當時(一直到現在)對書中所說的"施行容積率是「警察權」"、一直迷迷糊糊的/弄不清楚什麼是"警察權"。因為，當時我對台北市的容積率實施採取依行政區、分期實施，一直覺得「不公平、不公正」。

哪有一個都市政府執行公權力還分區施行的？尤其影響老百姓的權益這麼大的政策，實在令我不解。但是，到底我也無能為力，懷疑歸懷疑，我也沒有追根究底、研討下去。

我的疑問是：如果我的土地在"立即實施"的行政區，我只有眼睜睜的看著建築面積一下子掉落谷底。而如果我的土地在其他(可能是隔一條街而已)行政區，我還可以"搶照"(趕緊請人設計/掛號，依舊法保住建築面積)；當年建管處一堆建照申請、掛號擠得頭破血流就是這樣產生的。

(你相信那樣的設計品質會好到哪裡去？)

無論如何，為什麼「我的財產的價值要先被打壓?」平平是台北市民、平平是同一個"建築主管單位"----建管處；分期實施的理由是啥？我比較好欺負，是不是？

我一直想不透。(到底我在台北市沒有一平方公分的建地。所以，只是心裡想一想而已)。我倒是想過：如果我來控告"台北市政府"，不知有沒有勝算？

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最近，台北市政府發新聞稿說：都市更新的容積獎勵要擴大到二倍，我們來討論一下：

條件之ㄧ是屋齡三十年以上，面積要六百多坪。

三十年以上？那就是民國69年以前蓋的房子了。民國60年代，台北市的房子多是二層連棟、四樓公寓、五樓公寓；七樓以上/有電梯的大樓要到60年代後期才逐漸興起，所以不是多數。

如果以原有獎勵的容積來說(1.5倍)，合建的結果，除了新建房屋"銷售單價"提高/增值以外，原有住戶(所有權人)更新後獲得的建物面積幾乎不可能增加(原為二層建築除外。只要是三層《含》以上的建物更新，有也只是"公設面積"增加/同時也增加"房屋稅"而已)，實在說不上有什麼"充分的誘因"。如果所有權人根本就打算"自住"，我更看不出推動更新的說服力在哪裡!?

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假設，"都更"的容積擴大為二倍，即大約為：225%*2=450%。仍略低於案一的面積(46,480)，跟平均值比較(54,000)，還有一段差距。

工程師ㄧ定要注意，前面我舉的例一與平均值都是很粗糙的數據，僅供參考。如果有更精確的統計/分析數字，當然以其為依歸。

不過，無論如何，我是認為：台北市的容積有問題。想一想，如果台北市的住宅區全部只能蓋(建蔽率60%)三樓半─5樓，不是很幽默嗎？

以前我列舉過算式，計算「土地價格與房屋售價」的關係。台北市的地價動輒上百萬/坪，二、三百萬/坪的土地已是司空見慣/毫不稀罕，光光只算地價，一坪建坪要分攤的地價低則40─50萬，高的可能上百萬，請問：如何壓低房價？總不能要建商"賠錢"出清吧。(別忘了：殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做!!何況，建設公司又不是慈善事業。)

所以，近代許多預售屋拼命灌水(增加公設、雨庇、花台；露樑...)為的也是設法增加銷售面積/分攤地價/壓低銷售單價，多賺多少是另一回事，至少售價不會嚇死全部的消費者(雖然已經嚇死不少人了)。

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台北市的"空地"除了有問題的/公有的土地/大財團持有的以外，已經少得可以數得出來。所以，都更是勢在必行的工作。而都更名為獎勵"容積"，事實上，與"調整"容積有何不同？只是為了整體利用，所以多一個面積的限制條件而已。

誰曰不宜？