房屋銷售(1)--概說DR0105

   個人一直堅持營建管理分成四大階段----開發、設計、施工及維修管理。

   前面三個階段簡單明瞭，不必做過多的解釋。可是第四個階段(維修、管理階段)就必須好好說明一番。

   維修管理階段包括:

    1.自用建物的大樓管理、維修；可能還包括出租。就好像一些公司、財團的公司總部，經過開發、設計、施工、完成交屋以後，一般就是由總務部門的財產管理科負責安全/清潔衛生/維修等工作。如果自己企業無法全部使用，可能就會有一部分出租，不管是租給關係企業或是任何其他公司，大樓管理單位就有出租的工作。

    2.投資興建的大樓，全部以出租為目標。這種大樓在台灣已經很多，無論是住宅、辦公大樓、商場都處處可見。所以，擁有該大樓的管理部門就必須負責大樓的出租(分租)/維修/清潔/安全管理等工作。這裡有一個比較特殊的工作就是商場經營的招商工作(也可能是飯店、五星級旅館)，這個工作比較複雜。

   3.一般常見建設公司投資興建的建物就多已出售為目標。在程序上來說:這也是要經過開發、設計、施工等階段以後才銷售。

     但是，天才的台灣建商發明了"預售"的觀念，把銷售作業正式、合法的(公開的)提前到施工階段前(建照取得以後)開始作業。事實上，銷售作業的完成，還是要到完工(使照取得)交屋以後才算結束。

     當然，預售這裡面還是有許多花樣:未取得建照以前也可以銷售；預售期間未售完的房屋，施工中、完工後、甚至已售房屋交屋以後都可以繼續銷售。

     而這種以銷售為主的房屋，如果具有一定的規模，交屋以後，眾多的房屋所有權人，仍然需要組織"管理委員會"招商負責門禁安全、衛生清潔、維修保養等工作。

     由以上說明，應該很清楚的了解，雖然預售提前在施工階段前執行部分工作，事實上，仍屬第四階段的工作內容。

     有些建設公司堅持完工出售，得失利弊暫且不談，至少這與我們的階段假設相符。另外，仲介公司的成屋(使用過或已閒置數年)銷售、仲介，也屬第四階段。

     總結上列工作內容，第四階段的工作包括:a.銷售.b.出租.c.維修/保養/更新.d.安全管理.e.清潔管理.f.資訊(通訊)管理.g.招商.h.客戶服務.i.危機處理.j.其他.

     各個階段以使用時間長短來說:

    1. 開發階段所需時間不定，短的幾個月(標購土地等)，長的可能要花個十年八年也不奇怪。

     2.設計階段正常來說，大約三個月到六個月。(特殊狀況不應含在設計工期內，比方說:建管單位狀況連連，或是土地問題拖延，無法順利解決等原因，與設計工作無關)。

    3.施工工期。如果不是太奇特的建築，一般約在幾個月到二、三年之間。

    4.維修管理階段則至少三、五十年，長的甚至可達上百年。

       所以，日本的大樓管理公司ㄧ直認為:大樓維修管理此一行業大有可為，是耶?非耶?自己評斷!