預算系統及預算分析GA0101

    我所以不太談"預算系統"是因為預算編製是一門非常繁複的工作。不是一般人、一般公司所能編製的。就如同採購發包系統，沒有龐大的資料庫是不容易做得好的。

    說到資料庫的建立，我想每個人都懂，可是沒有人(公司)願意下苦工逐步建立。

    預算系統的基礎，包括:數量計算系統、採購發包系統、編碼系統以及健全的人事制度、工作計畫。

    預算編列，從資源取得以前的概算開始，隨著開發、設計、施工、銷售、維修管理等階段的發展而有不同的面貌與內容。

   我們舉實例來說好了。假設有人介紹一塊台北市住三土地200坪，開價150萬/坪。

  這裡就會有幾個概算出來(說是概算，因為非正式):我懶得細算，大約就好。假設建築面積:500坪，地下室二層:320坪，銷售面積650坪、停車位:20部；造價:12萬/坪；設計費:200萬；平均售價:70萬/坪。車位平均:140萬/車位。

 一、土地:3億。

 二、設計費:200萬。

 三、工程造價:12*(500+320)=1億。

 四、總銷售金額:70*650+140*20=4億8,800萬。

五、銷售費用:2,230萬元

六、維修管理費用:100萬

        以上所列的土地價格、設計費、造價、銷售金額、維修管理費用、面積、停車位等等都是"概算"。量其約而已。我想，工程師會問:什麼都沒有，怎麼編預算?有啊!1、住宅，2、基地小，造價一定偏高。3、台北市，要賣70萬/坪左右，建材等級不會太差。從資料故中調出相類似的案子，就可以概估了。

       等到土地真正取得，土地款已確定，此時，土地款就成為"成本"。我們再假設，土地款不變(或降低)，那麼其他的要不要變?土地款增加，我想:如果要維持一定的獲利，售價一定要調高。如果怕售價跳離市場行情，不調、少賺一點，也行!!這就看有權作決定的人囉!!

        土地取得以後，前面的各項概算經確認後，就進入"規劃階段"。

        我一直強調，一個完整的工程專案包括四大階段:開發、設計、施工、銷售(租賃、維修管理)。但是，開發與設計之間有個"規劃"，個人認為放在"開發"比較適宜。

        規劃階段的重要工作是確認:

        1、使用者。

        2、產品。

        3、基地面積、容積、允建面積等、法定停車位等。

        4、其他。

        雖說是"確認"，事實上仍有改變的可能，只要是在容忍範圍內的變更都是可接受的。超過限度就是翻案囉。翻案就是從頭開始。

       有了上列更精確的資料，預算就可以調整更精確。此時，規劃大致完成後所做的預算，我們稱之為"開發預算"；這是以後所有預算的基礎。

     接下去就交給設計單位繼續執行設計工作。前面這段"規劃"所做的設計，我們稱之為"基本設計"階段。

     接下去的設計稱為"初步設計"，主要是將建築物的主要架構大致設計、繪製出來。例如:配置計畫、量體計畫、層高計畫、結構系統等....。我們不要花太多時間在設計階段及內容中，反正預算是隨著設計進度一直調整、修正，而且項目越來越多、越來越精確。

     我們再回頭看所有的預算:開發的預算(以土地為主)已確定，可以決算。設計預算在基本設計完成後，應可編列設計費，如有些微誤差，待請建照時再互相找補。

     施工預算12萬/坪隨這階段發展開始分析、分配。

    比方說，基本設計完成時，應將12萬/坪拆成建築10萬/坪，機電2萬/坪。(這是我的想法，不是定律)。到初步設計階段，建築可能拆成:結構4萬/坪，外牆0.5萬/坪、內裝2萬/坪，庭園1萬/坪，2.5萬作為預備金。

    下一個設計階段是"設計發展"。隨著圖說越來越明確、工作項目及數量也越來越精確，因此結構體可在拆分為:鋼筋、模板、混凝土等的各項預算；外牆可拆分為鋁門窗、磁磚等項目及預算。內裝的大項也可能已能計算數量及編列單價，其他的，可能要等到下一階段"詳細設計"才能繼續進行。

    詳細設計階段，顧名思義是以細部收頭為主，這是設計階段的最後一個階段。

    詳細設計階段結束，施工預算也應完成。設計階段的施工預算編製，我們依照設計進度分為:

    施工基本預算/初步預算/預算發展/詳細預算。詳細預算也稱設計預算(建築師施工預算)。

    在設計發展階段，因為許多數字(面積、數量)已逐漸明確，所以可以開始製作銷售計畫。等到詳細計畫結束，建材等亦已明確，所以銷售預算及計畫可隨之完成。

    大樓維修管理預算，與建設公司關係比較密切的就是政府規定提撥的"大樓管理基金"，這是依照法規規定，很容易編製。銷售費用(函廣梅費用)也應於此時確認完成。

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    以上所說的事預算系統的大致情況。真正要進入狀況，只有自己動手做一次，才能體會。