生命週期成本分析(一)GA0102

    這也是別人出的題目，老實說，我根本不懂題目的意思。

    我倒是聽過郭茂林建築師提出一個理論，我是一直把它用在維修管理上面。當然，像機電管道間安排各種管線時，我們也會要求機電工程師繪製管道間內所有管線配置時，一定要考慮維修的問題，也就是說，經常維修、容易損壞的管線放面外層，越裡面的管線就是越少、越不容易出問題的管線。

    根據郭建築師的說法:(憑我的記憶，如有引用錯誤，我負責。)

    他將建築物的構件分成:

     一、主結構:例如:結構樑、柱、剪力牆等。

    二、次結構:例如:外牆、樓板等結構。

    三、主要設備:包括:電梯、消防馬達、緊急發電機、給水管線等。

    四、裝潢材料:天花板、隔間牆、木地板、櫥櫃等。

    五、電子設備:電視、電腦等。

    郭先生將上列構件設定使用年限，他的說法是:

    一、主結構:60年。

    二、次結構:30年。

   三、主要設備15年。

   四、裝潢:8年。

   五、電子設備:4年。

    修正了一下，這個數字才是郭先生說的；因為我一直記得不是剛好整數。這個使用年限很好記，每一樣都依順序減半:60/30/15/8/4，很好記。

    我們把它應用在維修管理上的方法很簡單、也頗符合實際。

     主結構不談，反正拆就拆了吧，沒有成本的問題；我想:這個60年不是結構體不堪使用，而是考慮更新。一般銀行對房屋的貸款估價，是以可使用50年為考量，所以房屋估價，房屋本身每年舊2%，也與60年近似。

     次結構，樓板動得比較少，但是外牆重新整修已司空見慣，對不對?外牆的成本約在5,000-10,000元/坪左右，所以面積乘上列單價除以30年，就是每年必須編列呃外牆整修預算。

     主要設備，例如電梯、水管，我想很多人應該都已吃過這些苦頭。一般電梯、水管的壽命約20年左右，所以我想許多老一些的公寓，大概都有這些問題。郭先生人圍事16年，我想一是保守一些、二是還有其他的設備(例如揚水幫浦等)加起來的平均數吧!!如果依台電梯80萬，雙拼14戶使用(要不要扣一、二樓?我懶得考慮)，所以每年每戶應收80萬/20年/14戶，約為2,800元。

     裝潢用八年?這可能只公共場所(或辦公室等吧)，應該也差不多。

     電子設備4年?不用我說了，應該都會同意，甚至覺得太長!!

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     已上是我引用郭先生的理論、以建築物構件算維修、更新的預算成本。

     說不定，題目的意思是另有所指。比方說:買某種建材可使用20年，如果花多一些錢可以買更好的材料，可以使用30年。類似的成本估算。其實，這裡面問題一籮筐，下篇再談。