談"可行性評估"AG0101

    可行性評估是開發階段第一件要做的工作。

    我喜歡把開發階段分成兩個階段:可行性評估完成以前是一個階段；可行性評估、取得用地以後是一個階段。

     這兩個階段最大的差別是:前段已"是否可行"為探討目標。可行性評估通過並取得資源以後則以"如何執行"為工作目標。換句話說，前者比較粗略，後者則比較精緻!!

    一般工程投資案件的可行性評估都是在財務上分析是否有符合需求的利潤來做是否可行的依據。

    因此，重點在於製作成本及銷售金額。當然，是否容易銷售(銷售時間及銷售率)也在考量範圍。

    成本的部份包括:1、土地成本。2、設計成本、3、施工成本。4、銷售成本。另外，就是所有成本的現金流程及銷售率。

   收入簡單說就是銷售金額、銷售期及銷售率。

   收入與成本的差距就是毛利。一般只算到這裡，固定成本暫不列入考量。

   這是比較單純的案件，可行性評估只決定土地是否可以承購或應以多少價格承購。如果是合建案，就可以確定地主的合建條件是否可以接受。如果還有其他的因素考量:例如一塊地卡住了(不是畸零地)，也可藉此決定承購價格的上限。如果有公有地，就要考慮時間的問題(利息支出)。

    其實，這裡面，財務人員佔很重要的腳色。例如"損益兩平"有一個公式，我是看過別人算過，並不困難，應由財務部門提出。

    工程人員主要的工作是提供正確的資料:設計成本/設計工期；施工成本/施工工期；土地價格及一些相關問題解決由開發部門的地政專業人員提出；銷售金額、銷售率、銷售時間及預算等由銷售部門提出。由此可知:這個計畫(我們稱為基本計劃或初步計畫)，是由各個單位提出概算、進度，如果因此取得土地資源，所有部門必須依各部門提出的評估數據繼續發展，不可隨意變更或不予承認。否則，這個可行性評估豈不是做假的?好玩而已!!