再談公設/私有面積(1)

****來函照登****

買雞肉可以只買雞腿，買房子可以不買公設嗎?

分開計價會比較便宜，真不知道理論是哪裡來的。

公設可以蓋多少都是建商在控制的嗎?

還是法令的問題?

開不起進口車就不可以開國產車，

開不起國產車就不行騎機車，

問題不在車子。

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沒有錯，買雞可以分開來買；覺得哪一個部份划得來多買一點，划不來的部分，少買或拒買。

但是，如果覺得預售屋(成屋)的公設價格不合理，可以只買私有面積/拒買公設嗎?或者只買一部分嗎?真是愛說笑。

一般在銷售定價時，銷售公司考慮的大概有幾點：

1.單價。(每一坪的售價)這跟市場行情有密切關係。

2.總價。(整隻雞的價格)，如果是一般的住宅，總價也會影響"銷售"。高總價是一般老百姓比較不容易接受的。

3.公設比。

4.貸款成數。

其實，建設公司也很擔心"公設比"太高，會嚇退"消費者"。

**********什麼是公設?

一、多數的公設都是法規訂出來的、多數也是"必須的"。例如：

1.樓梯間(包括樓梯、樓梯間。)

此面積法規有規定一定面積不列入"建築面積。(1/8或是1/12?我不記得了)。

2.陽台：我個人喜歡將陽台分成前後陽台，後陽台就是我說的"工作陽台(功能包括：曬衣、放置洗衣機、瓦斯表、熱水器等等)。前陽台我稱為"景觀陽台"，可以蒔花、欣賞街景(這個陽台的實際功能比較小，但是"心理層面"很重要，他是"室內"與"室外"二種空間的緩衝空間)。

此面積法規有規定一定面積不列入"建築面積。(1/8)。

3.屋頂突出物。這個部分是"梯間、樓梯"的延伸，向屋頂就成為屋頂突出物的一部份，向下通往地下室的也有梯間。其他還有電梯大樓的"電梯機房"等。

4.公共空間。包括"台電受電室"、消防幫浦間、垃圾儲藏、管理員室、防災(管理)中心、警衛室等等。

5.停車場。停車場的面積，有二種作法：一是由全體住戶持分，所以車位屬全體住戶所有，這就會產生住戶"抽籤停車"的問題。二是另外劃分為停車位(依使照)分別銷售，承購者有產權/使用權。

6.雜項空間。其他必須的建築空間，例如地下室受水池、屋頂水箱、管理員休息室、公用儲藏室等。

7.其他：這是最有爭議的部份。我個人不敢說"完全反對"，但是，這個部份已被濫用到慘不忍睹的地步。例如：花台、雨庇。

本來，法規的設計是希望"綠化"水泥森林，所以做50公分的花台不列入"建築面積"。(理想不錯，實際執行有些困難)。

二、法規沒有規定，建設公司視"需要"而設置的公共設施(屬於全體住戶共有的建築空間)：

1.娛樂設施。例如：媽媽教室、乒乓球室、健身房、游泳池、圖書室等等。

2.其他。如門廳等。

三、因建築法規的"建築面積"與地政法規的"產權登記"的所有權面積計算方式不同而產生的差異。

1.建築法規規定的是：建築面積以牆心(如無牆則以柱心)到牆心(柱心)為面積計算基準。

2.產權登記的是所有權面積。所有權面積是算到建築物的外皮。

續(2)