再談公設/私有面積(2)

結構樑外露的集合住宅(1)

結構樑外露的集合住宅(2)

三、因建築法規的"建築面積"與地政法規的"產權登記"的"所有權面積"計算方式不同而產生的差異。

1.建築法規規定的是：建築面積以牆心(如無牆則以柱心)到牆心(柱心)為面積計算基準。

2.產權登記的是所有權面積。所有權面積是算到建築物的外皮。

這個必須用一些篇幅來說明：

因為建築面積是只算到"牆心"，而所有權狀的面積是算到外皮，所以簡單說：權狀面積一定大於建築面積。

拿一個四方型的建築物的一戶來說明(10公尺*8公尺，約24坪)：假設四周都是外牆(沒有陽台)，那麼，所有權狀的面積比建築面積多了"6公分"(假設是12公分的RC牆)*36公尺(外牆周長)=2.16平方公尺，約等於0.6坪。

如果是共同壁(有鄰房)，則共同壁的部份還是算到牆心(一戶一半)。以雙拼七樓為例，一層樓的權狀面積較建築面積多了：0.06*(40+16)=3.36平方公尺，約為1.016坪；七層樓則多了七坪多。

這還算好。有些建商的設計圖，故意將結構樑外露，那就差很多了。所謂結構樑外露就是外牆設在樑的內側，致使樑突出於外牆。

我們仍以前面雙拼的案子為例。假設樑寬30公分，建築面積只算到外牆牆心，而權狀算到樑的外皮，二者相差24公分。一層樓差：0.24*(40+16)=13.44平方公尺，約為4.06坪。七層就差28.45坪，已經超過一戶的面積了。

所以，如果是住宅，建商以"樑外露"的方式興建，權狀多出來的面積對消費者來說，一點用都沒有；而且這個面積還算在"私有面積"之內，不是公設。建商"憑空"多賣你四坪，還有政府"給的產權保證。

(這個問題我曾經簡單的思考過，因為地政機關給的是"所有權"，所以"算到外皮"也是合理的。因為，那些都屬於這一戶所有。假設只算到牆心，那外面沒算的部份是屬於誰的?會有問題。例如：廣告、招牌的架設等等，因為所有權明確的屬於該戶，所以其他任何人不得侵占；如果算到牆心，外牆一半"無主"，是不是任何人都可使用?這個問題應請教高明來解決。我還是以營建為我的體系/架構中心。)

******下面這一段，我沒有把握，如有前輩高手了解，務請指正***

其實，無論是建管處的"設計管理"、"施工管理"、"使用管理"，至少前二者我沒見過/不知道有"公設"這個名詞。政府的"使用管理"有沒有特別提到/解釋/管理"公設"我不知道。

地政事務所似乎也沒有"公設"這個名詞。

我想："公設"應是管理階段中"銷售、租賃"應用的名詞。

對於"銷售、仲介"，我是門外漢，帶我請教高手/專業人士以後再談。

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我是覺得：政府管"私有/公設"分開標價這種事，不是"殺雞用牛刀"就是"用力用錯了方向"。毫無績效可言。

還不如做好"土地政策"。大的架構不考慮，營營於綠豆芝麻的小事，又抓不到重點，真是徒惹"爭議"。

續(3)