答客問：合建、委建與銷售(一)

這是一位看官提的問題，不是我的專長，但是，幸好有一些朋友幫忙，榮耀歸他們。

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      問題：目前我們有一位業主，個性上比較古怪，他本身持有的土地面積較小，而旁有一塊面積較大的土地屬於另一建設公司的，因為該業主的土地位於角地，以致影響該建設公司必需跟其一併合建，但該業主十分堅持只肯以委建的方式，且希望以他私人名義為起照人，為此，我們老闆希望根據上述條件，做出相對建議，提供給該業主（至少讓我們能負責營建的部分），所以小弟才跟您請教關於委建此方式的相關合作方式跟日後二造之權利義務。

另一部分因為我們公司建設部門才剛成立（本以營造為主），所以想跟您請教如自建自銷，在預售屋的合約內容中是否需上附上不動產經紀人簽章，或日後銷售DM內容是否也需請經紀人簽章。而業界是否有借牌等相關事宜或行情。此外，建設公司也有相關同業工會，而其是否也如同營造工會一樣強制要求入會。

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   目前，我所知道的"房地產投資興建方式"約略可分為幾大類：但是無論是屬於哪一類，都必須依法:

一、委託建築師設計並由建築師申請、取得當地營建主管單位核發之"建造執照"；才能興建。

二、必須發包給法律規定可施作相對施工金額的營造廠(甲級、乙級等)負責按圖施工並由施工的營造廠依法申請、取得"使用執照"。才能申請/完成送水、送電、正式使用。

三、取得"使用執照"前，施工的營造廠必須負責依法向戶政機關申請房屋門牌號碼。

四、"使用執照"取得後，所有權人必須依法向地政主管機關申請"產權登記"，如此，所有的"起造人"才能獲得真正的"財產所有權"及保障。

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    投資興建方式：

一、自地自建：土地所有權人及投資興建者為同一個人(或一群人、一個團體、公司時)，稱為自地自建。自地自建完成的建築物與土地全部屬於前列的個人(或一群人、一個團體、公司)。

二、合建：土地所有權人與投資興建者(出錢的人)為不同的個人(或一群人、一個團體、公司時)，一方出土地，一方出資金，如此稱為合建。合建完成的建築物與土地依雙方的"合建契約"規定，分別辦理"土地移轉"、"建物登記"等事宜。

三、委建：土地所有權人亦為投資興建者(都可能是一個人或一群人、一個團體、公司)，此時，土地所有權人稱為委建。

       這個情況可分為下列二種：

       1、全部土地屬於同一個人(或一群人、一個團體、公司)，因為某些原因(例如資金不足、自己沒有營建管理人員等)，所以委託合法且具有"接受委建"營業項目的公司執行營建管理(例如建築經理公司、建設公司、工程顧問公司等)。管理內容可能包括：設計、施工、銷售等，視"委建合約"規定辦理。接受委託的公司依約收取"顧問費"。

      2、建築基地屬許多地主所有，這就比較複雜了。一般多是由"營建公司"(可能是建設公司、仲介公司、營造廠等等)主持、協調。如果有地主不願"售地"，也不願"合建"，要求採用"委建"方式，也屢見不鮮；"售地"與"合建"都可以依前列方式處裡，"委建"就必須再加以分析。

      關於"房屋蓋好"以後的處裡方式，留待以後再談，先就委建的方式作一說明：

     前面已經說過，"委建"是地主"出土地又出營建費用"(包括設計、施工等等相關費用)而後取得一定面積的建築物，所以，"委建人"當然/應該列為"起造人"；只是應該分得"多少面積？什麼樓層?"就看談判後訂定的合約為準了。

     至於"委建人"的付款方式，大致分成二個方式：

     1、由主辦該項工程的營建公司(可能是建設公司、仲介公司、營造廠等等)按法規及設計圖說編列各種預算，委建人依"比例"分攤各項費用。

     2、"設計費及其他相關費用"，委建人依比例分攤(或依收據繳交)，施工則由"委建人"依分配比例單獨與施工的營造廠等(機電、空調，視主辦公司發包方式決定)簽約，每次計價時，施工公司直接向"委建人"請款。另外，"委建人"必須副一筆"管理費"給主辦公司。

    我想，寫這樣應該很清楚了吧!!個人認為：無論是"合建"、"委建"，最困難的是"合約條件"的談判，怎樣能做到"皆大歡喜"那才是本是。

    下一篇談"銷售"。