答客問：合建、委建與銷售(二)

   上一篇主要是簡單討論"合建"與"委建"的異同。

   這一篇專談"合建"或"委建"以後的"銷售"問題。

   我以前遇到的案子，"合建"案談銷售的，非常普遍，"委建"案則幾乎多是"自用"，沒有銷售的問題。不過，我想都是大同小異，差不到哪裡去。

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   一般合建案，合建出來的"建物"處裡方式有三：

   一、合建分屋。依據土地面面積/土地價格/允建面積/市場銷售行情/建築費用等計算，雙方簽定"地主取得的建物面積/或成數(百分比)"合約；等到建築物蓋好、取得使用執照、完成送水、送電以後，才辦理"產權過戶"(同時，地主辦理土地轉移)，這是合建與委建在產權登記的時間點上最大的差異。

        如果合建條件是"垂直對分"、或"水平對分"或其他分配方式，主辦公司有時須以設計手法來解決分配的問題。

        如果是"垂直5:5對分"--意思就是設計/興建成"雙數"棟的房屋，每二棟地主與建商各分一棟。如果是"4:6垂直對分"，設計時就必須將兩棟的面積比設計為4:6。

        如果說好是"水平對分"---意思就是以"樓層來分配"，通常在小面積的基地合建案常見；(例如基地只能蓋一棟七樓住宅，地主的條件是他分1-4樓四層、建商分5-7樓三層等類似的分配方法)。

        除了上列分法，地主的土地面積不大，只能分得一部分房屋時，這樣，有一個程序必須在建造過程中完成，就是主辦的公司(多為建設公司)必須將興建的房屋，分層分戶訂定價格，再乘上面積成為每一戶的總價，然後由地主依分配所得的房屋的總價挑選房屋(多退少補)。

        早年，我還是伙計的時候，我的老闆談了一件合建案，最後的結果是他蓋了兩棟房屋給地主，而自己分得一塊空地，等了好幾年以後，才在那塊空地上蓋房子出售。

        所以，我相信合建的條件千奇百怪，加上"停車位"等條件，只能說:只要雙方都可以接受，沒有什麼不可以的。

   二、合建分售。這種案例，我只碰過一次，就是地主分得的房屋自己銷售，而且是在交屋以後，自己找代銷公司銷售，那個案例因為地主分得單獨一棟，所以與建商的銷售無有任何瓜葛。

   三、銷售分成。這是一般最常採用的方式，也就是建商與地主合建的房屋一起銷售，然後雙方依分配比例分配銷售所得款；倘有餘屋，雙方再依比例分配。當然，所有的銷售相關費用也是依分配比例分攤。