什麼是建設公司(5)從基本計劃開始....HK0005

     寫到這裡，該做結論了。否則真會扯不完。

    建設公司就是公司資本主(或股東)投資房地產的顧問公司。這是第一個結論。

   顧問公司就是以專業知識、技能代表業主與各階段的執行單位(公司)溝通、協調，以最合理的成本/工期，獲得最佳品質的產品(設計圖說、建築物等)、而且能獲得最高的銷售成果、最大的利潤。

   為達此目的，建設公司的主力工程師，對外必須具有與執行單位(建築師事務所、營造廠、銷售公司、樓管公司等)相對等的專業知識與能力，才能勝任監督、檢討、分析、核可等任務。對內必須團結一致，相互協調、配合，以發揮團體群策群力的相乘功效!

   任何一個案子，從開發階段開始，建設公司的工作團隊就應該開始緊密合作。開發階段製作的計畫稱之為"開發計畫"。開發計畫是由工務單位提出的"施工基本計劃"，設計單位提出的"設計基本計劃"，銷售單位提出的"銷售基本計劃"及開發單位提出的"開發基本計畫"、維修管理單位所提的"大樓管理維修基本計劃"，經公司負責人同意後，由開發單位整合而成。

    開發計畫分成兩個階段:在土地(資源)取得以前，主要內容是該案的"可行性評估"(簡單的說，可行性評估就是用數字來檢討這個案子的利潤到底如何，是否值得投資的評估報告)。土地(資源)取得後的主要內容是"設計需求書"(簡單的說:設計需求就是整個公司[各部門及老板]對這個產品一致的意見、看法，所以經過整合後交給建築師ㄧ個明確的設計方向、範圍，建築師必須依照設計需求設計)。

   建設公司的設計管理單位必須要求該案的設計建築師在"設計需求書"的範圍內設計，如有改變必須真球各單位同意。如果是"Turn-Key"'(有譯:統包)的案子，就提出"設計需求書"，作為投標文件之ㄧ。

   基本計畫只有參與PM(專案管理)的工程師才可能碰到，而有機會參與完整的專案管理的，只有顧問公司及建設公司。

   設計階段中，設計、施工、銷售、開發、樓管等單位人員都必須派選適當人選參與所有的設計討論/檢討會議。並應適時反映各單位意見，絕對避免最後才來翻案/追悼!(講是這樣講，我自己就碰過許多長官，到了最後建照取得、要公開銷售了，還在那裏三心二意的想要改東改西的。也只有一口血往肚子裡吞!)