開發概算的訂定AA0001

***哪一個階段由哪一個單位執行，該階段的預算就應該由該單位提出，其他任何單位不得越逾廚代庖***

   在開發階段，概算可大致分為兩個小的階段:第一個階段是尚未取得標的物以前的概算。第二個階段是已經取得標的物並已經準備展開設計、施工、銷售、租賃等等作業時的預算。

    如果這兩個概算的時間距離很近，可以併為一個概算。如果時間相距有一段距離，當初取得時的外在、內部條件已有明顯不同，則必須另訂預算。

    為了分別這兩個成本概算，我們稱:取得標的物以前的概算為"開發概算"；取得標的物以後訂定的概算為"開發預算"。

    標的物指的是計畫開發的土地、建築物等等。因工作內容、業務內容不同而有不同的開發標的物。舉例來說:

     1、將非都市計劃區的山坡地(農地)開發成建地。

     2、計畫區內的建地，開發為新建物。

     3、新建建物，開發裝潢案。

      4、舊建物，外觀、內裝使用變更；或拆除成為建地，開發為新的建物。

      所以開發的標的物，大約可分為這四種標的物:

       1、素地。

       2、建地。

       3、新建物。

       4、舊建物。

       取得標的物以前，必須編列:

       1、取得標的物的成本是多少?

       2、加工(設計、施工)的成本是多少?

       3、加工完成以後的價值(可獲利)是多少?

       比較確定符合需求以後，開發單位運用各種方法取得標的物。

       就工程來說，開發概算包括:

        1、標的物成本。

        2、設計成本。

        3、施工成本。

         4、銷售(包含租賃、經營、維修管理等)等四種成本概算。

        這四種成本概算由各個執行單位提出交開發單位整合後提交決策單位決行。

       所謂執行單位就是指執行該項業務的單位。比方說:施工概算由負責施工的工務部提出；設計概算由負責設計管理的設計單位提出；銷售(經營、租賃)由業務單位提出。如此，以後在執行各階段的工作時，各個執行單位就必須對自己提出的預算負責。許多公司在開發階段訂定設計、施工、銷售等預算時，多朝對開發有利的角度編列，等到執行時，執行單位面對不合理的預算時，當然會有怨言；如果無法執行(超過預算時)，錯在誰?

       更糟糕的是許多公司的開發預算在取得標的物以後，開發單位就將開發計劃束之高閣；後續的執行單位根本無從了悉計畫內容，等到執行以後，多數是:設計單位的設計預算超過原訂預算；工務單位跟著被罵師公館離太差、以致超過原訂的施工預算、銷售單位被罵未達銷售金額、銷售率、銷售目標。開發單位坐在旁邊或冷笑、或幸災樂禍。

     我一直覺得，開發單欸的人沒有資格幫設計、施工、銷售等單位的人編預算，然後要別人執行，這豈不是成為太上單位只有權力、不必負責後果?

     這也引申一個概念，階段越前面的單位(順序:1.開發、2.設計、3.施工、4.銷售)，越容易犯這種錯誤。在台灣，因為有預售制度，所以最倒霉的就是施工單位，任何前面階段的單位所做的"屎尾"，他都必須承接。開發的施工預算編得太低、設計單位的設計有問題、銷售單位隨便達應客戶條件等等，擦屁股的都是施工單位。

2007.08.16.第一次修正。