合建案----地主的問題(十三)

另外有一位看官回應：

*********亨小利的回應*******

1.關於容積移轉應該是等值移轉的方式才正確。
2.該案例與小弟丈人在台北縣談都更合建的情況類似，最後我是建議這些地主1.找建築師來執行都市更新所需的行政程序。2.依地主的需求做建築設計，避免以後的房子淪為建商好賣但是地主不好用的房子。3.請建築師協助公開遴選建商，讓地主可享較有利的條件下進行合建。
至於找建築師這件事，建議找有做過都市更新案子比較適合，至少有經驗遇到問題才能迅速解決。

********濟公如是說*********

1、什麼是"等值移轉"?

2、設計找建築師/有經驗的/公正的，當然是"地主"的意願；怕的是，有些建商以"設計費便宜"及"聽話"(聽建商的話)為考量，這就兩相衝突了。(設計費是由建商負擔/支出)。

3、由"建築師"遴選建商，必須要有"一個以上"的建商才行啊!!類似的"都更"案，一般營建業似乎有默契，一家在談了，其他的建商就裹足不前(或許因為談的那ㄧ家建商已經"綁住"一些地主。)當然，我也見過幾家"建商"各個"潛水"努力的案子，似乎到後來，還是比"實力"(地主誰綁得多)。

4、我是覺得地主應該一開始就同心協力，委請"顧問"(不論是建築師、真正的學者、專家皆可)，如此才可能有比較"合理的結果"。

不過"利字當頭"、"私慾薰心"、誰相信誰?誰願意付一筆錢請顧問?難啊!!

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我每次都要提醒看官，千萬不要以為我寫的就是"金科玉律"；我沒那麼厲害。通常，我寫的多是"大原則"、"大方向"，細節因為千變萬化，很難一一敘訴。看官務必掌握原則，細節就隨形勢變幻而調整了。

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一、文中有許多數據僅具"象徵"意義而無"實質"意義。各位看官一定會發現，我在談數字時，除非很離譜，否則我是不會去討論的。

文中除了官方規定的"容積"沒有爭議以外，其他的"可建面積"是"容積"的1.7倍....土地一坪250萬....我都覺得只有"象徵"意義，實務上必須一一計算/詳細查問；有人這麼說，我們就這麼聽，反正不影響"專業"的判斷。(當然不能離譜，太離譜，許多推論就推不下去了)。

二、不定因素。作計畫最頭疼的就是碰到一些"不定因素"，

任何一個"開發案"都有或多或少的問題不是"建方"、"地主"所能決定的，必須靜待事情發展、時至自然知道；舉例來說，都更的獎勵容積有多少?天知道。前二天，報紙上不是還有人指說"都更獎勵容積"被"評審委員"大砍特砍嗎?所以，我們只能保守的假設"大約是多少"然後據以推演。

三、風險因素。

這個比較容易了解，例如：建方"跑路"、地主產權發生"糾紛"...。

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以上所說的問題，範圍廣泛(包括：法令、規章、成本、進度、品質等等)，必須有是當的人選，在執行時，一一考慮/確認/防範的。

(寫這一系列文章，真的把我搞慘了。連"不定因素、風險因素"都想不太起來，待我"意識較為清醒時再補充。抱歉。