合建案----地主的問題(十六)什麼是「代刻印章」?

*********來函照登********(第十九封信) ******

『在實際的案例中，"地主"與"建方"各擅勝場：在營建的專業知識/手法/手腕上，無可否認的"建方"是較"地主"高明許多。但是，因為"合建"的資源掌握在"地主"手中，在決定與誰合作前，地主有絕對的優勢談妥"合作條件"；而在執行過程中，地主也有一些"否決權"可以掌握(這個部分我就不寫太多了，教壞別人大小)。』

 

如果您提到的"否決權"這些方法不宜在部落格上公開

那能否請您私下告訴晚輩是一些怎樣的方法嗎？

 

晚輩無害人之心，但想瞭解看看相關的權益方法

如此在合建過程中比較有方向哪些是可以談的以及怎樣保護自己

 

*********濟公如是說*********************

其實，告訴你也沒關係，本來就是可說的，只是很多地主濫用，搞得"建方"在執行過程中真是"無人敢去面對地主"。
也是地主"保護自己的方法"之ㄧ。我們曾經跟許多赫赫有名的企業/個人合建過。當初我們希望他們能"隨便"留一個印章給我們公司，與"合建"有關的用印就不必去找他了，結果，他說：「我的任何印章都不會留給任何人，要用印，打電話來，我立刻用印。我到你們公司去蓋也沒關係!!」結果呢?每次用印多數是難如登天，而且常常同時提出"變更"、"修改"的意見.....。當然都是要"建方"貼錢的要求。不是"大的否決"而是"不斷的修改合約"(小地方)。
當然，保留印章絕對是"聰明的作法"，千萬不要同意：「甲方並同意授權乙方代刻印章乙枚，專供辦理有關建照、使照及產權登記、水電.............之用。
但乙方不得移作他用否則應負法律責任。」地主唯一能制衡"建方"的就是"用印"。如果這一關也棄守，等於脫光光給建方"玩"了。
平常，如果建方有問題，地主可以要求改善，如果建方不鳥，用印時，大家等著瞧吧。

 

*********來函照登********(第二十封信) ******

 

其實您提到的這個方法，該建商早就在契約書中做好防範了。

『本工程進行中於需要甲方提供證件或蓋章時，甲方應於接獲乙方通知後十天內提交所需文件及蓋章，如有遲延，每逾一日應給付新台幣壹萬元整給乙方作為懲罰性違約金。』

所以前輩提到的以"用印"制衡建商的方法，該建商早就想好怎麼應付地主了。

 

另外，原本契約書中有如下條文：

『甲方於本約成立同時授權乙方代刻印章壹玫作為申請基地合併、建築執照、使用執照、門牌編訂、水電外線接戶、產權移轉及本約有關文件之用，本刻章使用之授權於雙方履行本約完成後自動失效，乙方並應歸還本刻章給甲方。』

該條文中沒有前輩所提到的「但乙方不得移作他用否則應負法律責任。」

看起來該建商已經把不利於自己的條文給省略去了。

 

*********濟公如是說***********

我想，合建契約都是抄來抄去的，所以沒啥意外的。問題是，地主有理由的慢個幾天，建方就要上法院?而且，如果我有理由，建方憑什麼罰我?
我的意思是：簽約以後，地主能夠制衡建方的是什麼?如果地主又同意"刻印章"，簽約以後，無論是"偷工減料"、工期延誤、設計有問題.....地主說地主的，我做我的，地主又能如何?上法院?合約中有寫罰則嗎?「如果有上述情事發生，除非已改善完畢，否則我就是不蓋章。」要上法院?請便!!
如果地主已同意"刻章"，何來"延遲用印"的罰則，這不是互相矛盾嗎?而且，實務上，只要地主不蓋章，要告就來吧，吃虧的肯定是"建方"。設身處地想一想，你是建方，不管有沒有罰則，會怎麼處理?台灣的法院可以告個三五年沒有結果的。建方投下去的錢不是"泡湯"了?
本來，地主能掌控的就是土地及相關的權益，如果，地主同意"刻印"，真的等於脫光光(放棄所有權益)，隨便建方"修理"，而且毫無"還手"之地。"『保留用印權』這才是地主"厲害"的地方。如果是我，我一定堅持，其他免談(寧可放棄合約)，真的。
我說"敎壞別人大小"主要是害怕地主"藉機要脅"，建方實在只有忍氣吞聲/還得陪笑臉。

 

*********來函照登********(第二十一封信) ******

 

我看了一下也覺得這兩條是矛盾的：

『甲方於本約成立同時授權乙方代刻印章壹玫作為申請基地合併、建築執照、使用執照、門牌編訂、水電外線接戶、產權移轉及本約有關文件之用，本刻章使用之授權於雙方履行本約完成後自動失效，乙方並應歸還本刻章給甲方。』

『本工程進行中於需要甲方提供證件或蓋章時，甲方應於接獲乙方通知後十天內提交所需文件及蓋章，如有遲延，每逾一日應給付新台幣壹萬元整給乙方作為懲罰性違約金。』

如果同意代刻印章了，又怎會有延遲用印的罰則？

 

後來想想
其實該建商早就算好某些地主會把授權代刻印章的條文槓掉

正如我家人請教律師後，律師也是告訴我們不可以同意授權代刻印章

所以契約書裡又還有關於延遲用印的罰則

這點想通了就知道其實也不矛盾了

若碰到傻傻同意代刻印章的地主，該建商就毫不客氣的用印

若碰到不同意代刻印章的地主，該建商就拿延遲用印的罰則來伺候地主

(該建商採用的本就是各個擊破的手段)

 

我之前已經跟前輩提過

該建商拿出的契約書關於罰則的部份

明顯的不對等

1. 如可歸責於乙方之事由致本約無法履行時，所已完成之建物由信託銀行管及辦理續建事宜，同時解除本契約。
2. 因甲方違約或可歸責於甲方之事由，使乙方無法繼續本約之作業程序，致乙方遭受損失時，其損失概由甲方負責賠償，另造成第三人之損失概由甲方負責賠償。
這個部分我家人請教律師後，律師也建議我們修改成對等的條文。

 

當初晚輩想請前輩介紹建築專家時，目的只是希望有內行人可以幫忙談判。

沒想到後來有幸跟前輩討教到這麼多事情，晚輩真的非常感謝前輩的慷慨教授。

 

至於我們家跟該建商之間，已經半個多月沒聯絡了。

想到最後一次跟該建商談判時，該建商照例催促我們把契約書蓋章給他，還說一旦我們跨出大門，也許就沒簽約機會了！

看起來該建商頗有自知之明，知道那本契約書及分配條件，若我們請教過專家後，可能就不會再想跟他們聯絡了...

 

********來函照登(學習想知道的事)******

很精彩的案例說明 條文分析

受益很多

說不定以後自己會碰到同樣的問題

前輩並沒有"交壞別人大小"，

而是讓不知不懂的地主 多懂了保護自己的方法(觀念)

前輩真的很用心

*******來函照登(STEVE)******

關於用印問題，個人不是站在建商立場，只是地主濫用權利時，版主如何解決？反正地主拖延時間，利息損失又不是地主負擔。契約是站在雙方對等的立場，市面上雖爆出來的都是建商佔便宜，但實務上建商被地主搞到也不少。

******濟公如是說*********

我是建築人，我也深知建商遇到"有問題"的地主時的痛苦，但是，對社會上有些建商"惡整"，我也深不以為然；上面二篇回應各有看法/各有立場，也都是事實。我勿寧相信"人性本善"。希望這些都只是"預防設施"而已。

*********以上。續(十七)***************