合建案----地主的問題(十二)

問答暫時告一段落。

暫時先做一個"階段性"的結論。

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我想，無論是"地主"、"建方"(建設公司、投資公司、開發公司、工程公司......)都必須了解，合建是「有地出地、有錢出錢」的合作(合夥)關係。

要合夥，應該建立在相當程度的「互信」基礎上。如果各懷鬼胎、爾虞我詐，那還不如不要合作比較好。(簡單說，就像二個人要合夥做一個生意一般。)

理論上，"地主"與"建方"是平起平坐的。但是，眾所周知，公平是一個"抽象"名詞，實務上要做到"公平"是很難很難的事。

在實際的案例中，"地主"與"建方"各擅勝場：在營建的專業知識/手法/手腕上，無可否認的"建方"是較"地主"高明許多。但是，因為"合建"的資源掌握在"地主"手中，在決定與誰合作前，地主有絕對的優勢談妥"合作條件"；而在執行過程中，地主也有一些"否決權"可以掌握(這個部分我就不寫太多了，教壞別人大小)。

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我遇過各式各樣的地主，有的說「建方分的房子也要銷售，他們不會亂蓋!!」真的嗎？為什麼有的建方要地主"先選房屋"?因為很可能"建材等級不同"。(建方絕對沒有違約，因為合約書訂的是"和成牌"，只是地主的是最便宜的/一套一、二萬的"和成"，而建方分得的也是"和成"，只是一套五、六萬而已。)

當然，這個部分不是專業的人很難去評定合建合約中的"建材表"。但是，如果"建方"將自己的房子"建材升級"，那麼，地主分得的房子的價格就沒有"銷售時的行情"了，對不對?這只是"手腕"之ㄧ。

**********濟公的牢騷*************

最近，為了這個題目搞得我"焦頭爛額"。剛開始，一則擔心被專業人士"捉包"(地主拿這些想法去談，被視為荒腔走板/胡說八道)；二則身為"建築人"又不願扯太多"黑幕"，嚇死一堆人；三則在這種"大塊文章"中要寫得"淋漓盡致"非我這支"禿筆"辦得到；四則，我又"皮皮挫"，深恐"問問題的地主"另有居心"或是"難以溝通"；所以，左右為難/寫得非常吃力。

幸好，我感覺：問問題的地主還頗為"理性"(不然，我心裡早做準備/隨時"CUT")似乎也不是一般泛泛之輩，感覺還好(比起我遇過的/許許多多非專業的地主好太多了。)所以，問答之間，還有一些"樂趣"。

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理想的狀況：

一、地主如果不是少數幾個人，最好組一個"委員會"，由全體地主遴選出來的委員代表全部地主與"建方"談判。

一般來說，這有困難。有些地主根本"大屌不甩"，合建免談；有些地主，存心"看戲"，你們談你們的，屆時我同不同意?再說。也有些地主一面的倒向"建方"，認為必須"相信"建方；而且，多數的地主，外行得可怕，只要他不做事/不出錢，一切OK；談到要付錢，就是希望委員"熱心鄉里"、"服務社區"，連辦公費都要"委員會"自行籌措/與他無涉。

二、如果委員會成立了，必須設置"基金"。委員們支不支薪，我沒意見，但是，至少要約聘一位"法律顧問"，這是免不了的。如果連"律師顧問"都沒有，除非"建方"是真正的正派經營，否則地主必成"俎上肉"。

一搬來說，律師多只負責一般的"民法"等事務，所以，以"合約"及相關文件審核為重點。如果想要找一位精通"營建"的律師，我認為是"難如登天"。

三、合理的說，應該請"營建專業人士(或公司)為諮詢顧問。前面說過，律師只負責一般性的法律條文/解釋。營建專業由誰"拿主意"、提意見呢?

四、至於要不要指派"業主(地主)監造(工程師)"，我覺得"最好有"。要知道：「品質是要求出來的。」為了自己/價值千萬元的財產，卻一面倒的信任"建方"?建築師事務所?"營造廠"?未免太...太...太...。

五、地主所支付的"管理費"也可以放入成本中，成為談判/分配的籌碼之ㄧ。

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插播幾則看關的回應：集思廣益，供各位看官參考：

********remy的回應(一)******************

因為大樓最近有開發工程公司&建築經理公司來聯絡
我心中充滿疑問
不是應該由建商出面嗎
怎是由這些人來?

****濟公*****

其實，誰來整合(合建)都一樣。問題是他"有沒有那個實力!!"(包括：人力、物力、財力及信譽!!)

********remy的回應(二)****

誰來整合(合建)都一樣有沒有那個實力~ 這就是我想問的：如何知道它有否實力???

****濟公*****

其實，查一個公司有沒有實力，一般多是從幾個角度去查：1、資本額。2、工程業績/實績。3、公司人數(以勞保人數計算)。4、三年內無退票紀錄。5、信譽(這比較抽象，不過可以從與他來往過的客戶/廠商獲得些許資料。如果他要跟你們談，可以請他提供一些他能提供的證明文件。

(補充)。我每次回答問題/寫文章都是邊想邊寫，所以難免掛一漏萬，。如果是文章，還可以修改/校正，回答問題就難免有失誤了。

前面這個問題補充一下，我覺得非常重要：

1、營業執照。我們可以因此了解他是否有此"營業項目"。其次，依據其"登記地址"，我們可以去拜訪一下，避免有問題。如果"有問題"(如地址不符等)就必須聽其解釋/說明。

2、請廠商正式帶我們去參觀他的"業績"，有些業績自己私下去查訪/參觀也可以。順便"口頭詢問"相關人士及附近住家、商店的意見(這要有技巧的，這裡不談)。

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