合建案----地主的問題(十四)什麼是「等值轉移」?

這一篇是網友亨小利先生的回應說明，我覺得讓看官們有機會了解一下也是好的。所以插播/當作一系列文章的一部份，不敢掠人之美，特此註明。

*********亨小利的回應*******

1、什麼是"等值移轉"?
(一）可移出容積計算

1.種類一：經認定有保存價值建築定著之私有土地

可移出容積＝基準容積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

都市計畫或相關法規規定之容積率：300％

基準容積＝1110㎡×300％＝3330㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝3330㎡－1605＝1725㎡

2.種類二：經劃定為保存區或保存用地者

可移出容積＝劃定前基準容積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

劃定前之容積率（特定專用區）225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝2497.5㎡－1605＝892.5㎡

3.種類三：劃定或變更為保存區前，尚未實施容積率管制者

可移出容積＝毗鄰土地使用分區之平均容積率上限×土地面積－已建築容積

範例：土地面積：1110㎡

毗鄰土地使用分區（皆住三）平均容積率上限225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

已建築容積＝1605㎡

可移出容積＝2497.5㎡－1605＝892.5㎡

4.種類四：提供做公共空間之可建築用地

可移出容積＝基準容積×（1±20%）

但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣（市）主管機關視實際狀況酌予認定。

範例：土地面積：1110㎡

容積率（住三）225％

基準容積＝1110㎡×225％＝2497.5㎡

可移出容積＝2497.5㎡×（1±20％）＝1998㎡～2997㎡

5.種類五：私有都市計畫公共設施保留地

可移出容積＝毗鄰土地使用分區平均容積率上限×土地面積（1±40%）
但各送出基地實際可移出容積仍應依直轄市、縣（市）主管機關視實際狀況酌予認定。

範例：土地面積：1110㎡

毗鄰土地使用分區（皆住三）平均容積率上限225％

可移出容積＝1110㎡×225％×（1±40％）＝1498.5㎡～3496.5㎡

6.種類六：毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者

可移出容積，由直轄市、縣（市）都市計畫主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬定，送 該管都市計畫委員會審定。

（二）已建築容積之認定

1.種類一：古蹟

由地方古蹟主管機關認定，認定方式有二：

• 以地方古蹟主管機關審查核定之古蹟修復或再利用計畫內記載之已建築容積為依據。
  
• 由地方古蹟主管機關於清查可實施容積移轉之古蹟時，一併辦理古蹟座落土地之建築物測繪，核算古蹟座落土地之已建築容積。
  

2.種類二：具保存價值建築物

• 保存容積由地方古蹟主管機關認定
  
• 新建容積由都市設計委員會認定，無都市設計委員會編制者，由都市計畫主管機關認定。
  

（三）接受基地移入容積上限

1.接受基地可移入容積以不超過其基準容積之30%為原則。

2.位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區，可酌予提高可移 入容積，但最高不得超過40%（送出基地為古蹟土地者，得提高至50%）。

（四）移轉容積換算