合建案----地主的問題(十一)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

*********來函照登********(第十八封信) ******

其實截至目前為止，我心裡還是有一些疑問，只是覺得在資訊不明確的情況下，前輩應該也不容易做出判斷。例如：

(1)『那是一般的制式"銷售建材說明"。我想，給地主(合建人)的建材表不是這種半"虛無飄渺"半真實的"廣告"』

這種情況下，建商每一坪的成本可能是多少？

或者這麼問可能比較明確，最低可以壓到多少？比較有可能的範圍是多少到多少？

(2) 以前輩的經驗，簽約後10天內就要將土地交付信託，這是正常的作業程序嗎？

『最好問銀行的人：「委由信託銀行人員，以辦理銀行信託作業程序。」是什麼意思?地主的權力/義務如何？』

這個問題其實我們也不懂，建商並沒口頭跟我們說明過這是什麼意思，但建商拿出的契約書上偏偏就是有這麼一條。

所以信託作業到底是我們找一家銀行即可？ 還是等簽約後建商才告知我們有指定的銀行？ 這些我們也都不知道。

總歸來說，我們根本不清楚正常的程序是什麼，所以我們也不懂如何跟前輩或銀行詳細描述這個問題。

也許這麼問前輩，問題會比較容易明瞭。

A.一般的建商在合建案中，會拿地主的土地去跟銀行抵押貸款嗎？(以籌措相關的資金)

B.一般的合建案中，要地主把土地拿去辦理信託作業是有必要的嗎？

**********濟公如是說***********

說到成本，那是一門大學問，我覺得：重點是找三家知名營造廠來投標議價，成本自然比較正確。因為工程造價這裡面有很多遊戲可以玩，如果不參與/不深入是搞不清楚的。其實，設計也是一樣，地下建築師也可以"設計"，好的建築師也一樣設計，可是，結果就是不一樣。建材表必須在設計圖中詳細說明，這樣營造廠才能依據投標，不然，營造廠怎麼寫單價?舉衛生磁器為例，寫"和成牌"?和成牌的單價從幾千元/套到幾十萬/套都有，如果建材只寫"和成牌"，請問"哪一家營造廠會寫高單價的(標個頭)?建設公司會做高單價的給你?
"信託"這個部份，印象中好像是"都更"的條例規定的。我知道的是：政府好像有融資，所以規定一定要銀行信託(所有收入、支出都要經過銀行)，萬一建商倒掉，銀行就必須接辦/完成後續的工程。詳細，要找法規來看。據說：台北市管理"都更"的單位/人員非常客氣，有問必答而且講得非常詳細。據說也有法規/資料給需要者。有空/有機會應該去查查看。法規，不是我的專長。

--------------以上。續(十二)------------------------------------------------------------