合建案----地主的問題(十八)顧問的工作範圍?

********

地主要請什麼顧問呢?顧問的工作範圍又是什麼呢?

第一個問題比較容易答覆，我想地主也會同意：

1、法律顧問。

2、營建的專業顧問。

第二個問題呢?複雜多多。

一、法律顧問的工作內容，工作範圍是什麼呢?

我想，地主先生的來函中提過(記得我也寫過)，律師只能就一般"民法"的規定，審視合約書，以符合法令及公平正義為原則。對於"營建專業"的東西，我想律師也無能為力。

所以，才需要營建的專業顧問。

二、營建顧問的工作內容/範圍又是什麼呢?

1、開發階段。其實這個很容易回答，這一系列(合建案--地主的問題)所"討論"的、所"分析"的、所"做"的幾乎都是"開發階段所應該做的工作的一部分(不是全部，還早哩!!)

這些工作/作業的主要的目的，一句話說明，那就是：「可行性分析。」很清楚了吧！地主/建方，在簽約前一定要整理/收集/分析/假設/檢討許多資料、而且必須獲得"初步結果"，證明該案「可行!?或不可行!?」。沒有比這更清楚的實際案例了。

當然，「可行性評估」的內容豈止如此。我們可以回憶一下，寫這麼多/問這麼多，幾乎都是圍著"成本"在打轉，「營建管理」基本的「成本、進度、品質」其他二項幾乎完全沒檢討/分析，而且，老實說：就“成本”一項，也還差得遠哩!!

有關"可行性評估"的內容，我以前寫過，這裡就不重覆了。

2、設計階段

在設計進行過程中，建商有義務邀請地主參加"設計的階段成果說明會"--由建築師就進行/發展中的設計成果(圖說)展示並負責說明/解釋/回答問題。

說起來，多數的地主可能對這一塊沒啥興趣，我又不懂設計，鴨仔聽雷，聽弄模。其實，大錯特錯，聽不懂的/不關心的可以略過，但是：設計的建築面積有多少？停車位有多少？跟你會分到多少有密切關係，總會有興趣吧。可以問清楚啊!

我相信任何"建築師"是公正的，他不可能/也沒有必要欺騙任何人。

而且，這個"說明會"的重點是"透明化"，地主可以知道蓋出來房屋是圓是扁，不會弄不清楚狀況；真正專業的/地主弄不清楚的，就交給"營建顧問"負責打點吧!!

一般來說，設計分成幾個階段，我們也不要管他怎麼分階段，只要知道"預定什麼時候開始設計，什麼時候大致定案/準備申請建照，然後將這段時間分成3--4段，每一階段最後一天要求建築師跟"地主"(及其顧問)做個說明會。(這個分段，以20-30天一段為宜，時間間距太短，設計進展不多，太長，有些設計好的東西要求修正/翻案，會被建築師/設計者罵在心理。

說明會的主要內容包括：設計圖、面積計算(概算)、建材表等。

不過，地主一定要了細：上面所說的圖啦、面積啦、建材表等等啦，不是一開始就完全清清楚楚、明明白白的，一定會跟著"設計階段"越來越清楚，越來越明確；即使到了"請照圖說"完成，上列項目也不一定明確(建管處可能會更改、修正)，只有等到"建築執照"下來，核准的圖說才可能是"確定"的。

我說"可能"是因為後來有"可能"有其他因素(經地主了解/同意)，必須辦理"設計變更"，所以，圖說不能保證一定是這樣。

3、施工階段

等到取得建築執照，工程順利發包以後，顧問的工作是什麼呢?這個部份，一般人應該比較熟悉。

簡單講，就當作是"甲方監造"(業主監造)好了。

有關"甲方監造"、"乙方監造"的職責機相關作業，以前我已經寫很多了，有興趣的看官請自行查閱，這裡就不重覆了。

**********以上。續(十九)********